臺灣板橋地方法院民事判決 98年度重訴字第156號
原 告 子○○
辛○○
庚○○
壬○○
共 同
訴訟代理人 丁志達律師
陳錫川律師
方耀德律師
被 告 戊○○
己○○
丑○○
卯○○
寅○○
乙○○
甲○○
丁○○
丙○○
共 同
訴訟代理人 官朝永律師
被 告 癸○○
上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國99年7 月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告戊○○、己○○應將坐落台北縣三重市○○○段第一一一八地號土地上、如附圖A1所示、面積四四點六六平方公尺；同地段第一一一八之一地號土地上、如附圖A2所示、面積三三點九九平方公尺，門牌號碼台北縣三重市○○○路一○二號之房屋拆除，並將上開第一一一八地號土地返還原告子○○、辛○○、庚○○；將第一一一八之一地號土地返還原告子○○、壬○○。被告丑○○、寅○○、卯○○應將坐落台北縣三重市○○○段第一一一八地號土地上、如附圖B1所示、面積七六點四三平方公尺；同地段第一一一八之一地號土地上、如附圖B2所示、面積○點九三平方公尺，門牌號碼台北縣三重市○○○路一○四號之房屋拆除，並將上開第一一一八地號土地返還原告子○○、辛○○、庚○○；將第一一一八之一地號土地返還原告子○○、壬○○。被告乙○○應將坐落台北縣三重市○○○段第一一一八地號土地上、如附圖C 所示、面積七六點七九平方公尺，門牌號碼台北縣三重市○○○路一○六號之房屋拆除，並將上開土地返還原告子○○、辛○○、庚○○。
被告癸○○應將坐落台北縣三重市○○○段第一一一八地號土地上、如附圖D1所示、面積五○點一四平方公尺；同地段第一一一八之一地號土地上、如附圖D2所示、面積二二點○二平方公尺，門牌號碼台北縣三重市○○○路一○八巷二號一樓之房屋拆除，並將上開第一一一八地號土地返還原告子○○、辛○○、庚○○；將第一一一八之一地號土地返還原告子○○、壬○○。被告甲○○應將坐落台北縣三重市○○○段第一一一八地號土地上、如附圖G1所示、面積五四點○二平方公尺；同地段第一一一八之一地號土地上、如附圖G2所示、面積一○點○五平方公尺，門牌號碼台北縣三重市○○○路一○八巷二號二樓之房屋拆除，並將上開第一一一八地號土地返還原告子○○、辛○○、庚○○；將第一一一八之一地號土地返還原告子○○、壬○○。被告丁○○應將坐落台北縣三重市○○○段第一一一八地號土地上、如附圖E1所示、面積四九點七五平方公尺；同地段第一一一八之一地號土地上、如附圖E2所示、面積二一點三四平方公尺，門牌號碼台北縣三重市○○○路一○八巷四號之房屋拆除，並將上開第一一一八地號土地返還原告子○○、辛○○、庚○○；將第一一一八之一地號土地返還原告子○○、壬○○。被告丙○○應將坐落台北縣三重市○○○段第一一一八地號土地上、如附圖F1所示、面積四九點○七平方公尺；同地段第一一一八之一地號土地上、如附圖F2所示、面積一五點九八平方公尺，門牌號碼台北縣三重市○○○路一○八巷六號一樓之房屋拆除，並將上開第一一一八地號土地返還原告子○○、辛○○、庚○○；將第一一一八之一地號土地返還原告子○○、壬○○。被告戊○○、己○○、丑○○、卯○○、寅○○、乙○○、癸○○、甲○○、丁○○、丙○○應分別自附表一所示之日期起至拆除前開房屋返還上開土地之日止，按月給付原告附表二所示之金額。
訴訟費用由被告負擔如附表三所示。
本判決第一項於原告以附表四所示之金額各為被告供擔保後，得假執行，但如附表五所示被告各以附表五所示之金額為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、程序方面：本件被告癸○○未於言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造 辯論而為判決。
二、原告主張：
㈠坐落台北縣三重市○○○段1118、1118-1地號土地（下稱系 爭兩筆土地），系爭1118地號為原告子○○、辛○○、庚○ ○3 人所共有，應有部分各為20/100、20/100、60/100；系
爭1118之1 地號為原告子○○、壬○○2 人所共有，應有部 分各為40/100、60/100。然系爭兩筆土地竟遭下列被告占用 ：
⒈被告戊○○、己○○二人之建物即三重市○○○路102 號 房屋，占用系爭1118地號及1118之1 地號土地上，占用面 積78.65 平方公尺。
⒉被告丑○○、卯○○、寅○○三人之建物即三重市○○○ 路104 號房屋，占用系爭1118地號及1118之1 地號土地， 占用面積77.36 平方公尺。
⒊被告乙○○之建物即三重市○○○路106 號房屋，占用系 爭1118地號土地，占用面積76.79 平方公尺。 ⒋被告癸○○之建物即三重市○○○路108 巷2 號一樓房屋 ，占用系爭1118地號及1118之1 地號土地，占用面積72.1 6 平方公尺。
⒌被告甲○○所有建物即三重市○○○路108 巷2 號二樓房 屋，占用系爭1118地號及1118之1 地號土地，占用面積64 .07 平方公尺。
⒍被告丁○○所有建物即三重市○○○路108 巷4 號房屋， 占用系爭1118地號及1118之1 地號土地，占用面積71.09 平方公尺。
⒎被告丙○○所有建物即三重市○○○路108 巷6 號房屋， 占用系爭1118地號及1118之1 地號土地，占用面積65.05 平方公尺。
㈡原告及其他共有人所共有之系爭兩筆土地，既為被告等人無 權占有，原告本於民法第767 條前段及第821 條但書規定， 自得訴請被告拆除其無權占有系爭土地之房屋，將土地返還 予原告及其他共有人全體。爰為訴之聲明第一項之請求。 ㈢被告等之房屋無權占用系爭土地，即屬無法律上原因而受有 使用土地之利益，致原告無法利用該土地而受有相當於租金 之損害，原告自得依民法第179 條前段規定，請求被告等人 給付自起訴狀繕本送達翌日起至拆屋還地日止之相當於租金 之不當得利。依土地法第97條第1 項、第105 條規定，被告 等人無權占有系爭土地，每年所獲得相當於租金之不當得利 ，以系爭土地申報之地價按年息10% 計算，系爭兩筆土地之 當期申報地價均為每平方公尺21,400元，爰依被告房屋無權 占用系爭土地之面積，再按上開申報地價之10% ，以原告應 有部分之比例，計算被告等應給付自起訴狀繕本送達之翌日 起至拆屋還地日止按月應給付之金額如附表一、二所示，且 為減少雙方爭議事項，就系爭房屋中同一門牌號碼之1 、2 樓分屬不同人占有使用者，僅以1 、2 樓中占有面積較小者
之面積除以二，做為該2 人之各自占有面積。
㈣聲明請求：
⒈被告戊○○、己○○應將坐落系爭1118地號及1118之1 地 號土地上，占用面積78.65 平方公尺，門牌號碼台北縣三 重市○○○路102 號之房屋拆除，將系爭1118地號土地返 還原告子○○、辛○○、庚○○；將系爭1118之1 地號土 地返還原告子○○、壬○○。
⒉被告丑○○、卯○○、寅○○應將坐落系爭1118地號及11 18之1 地號土地上，占用面積77.36 平方公尺，門牌號碼 台北縣三重市○○○路104 號之房屋拆除，將系爭1118地 號土地返還原告子○○、辛○○、庚○○；將系爭1118之 1 地號土地返還原告子○○、壬○○。
⒊被告乙○○應將坐落系爭1118地號土地上，占用面積76.7 9 平方公尺，門牌號碼台北縣三重市○○○路106 號之房 屋拆除，將上開土地返還原告子○○、辛○○、庚○○。 ⒋被告癸○○應將坐落系爭1118地號及1118之1 地號土地上 ，占用面積72.16 平方公尺，門牌號碼台北縣三重市○○ ○路108 巷2 號1 樓之房屋拆除，將系爭1118地號土地返 還原告子○○、辛○○、庚○○；將系爭1118之1 地號土 地返還原告子○○、壬○○。
⒌被告甲○○應將坐落系爭1118地號及1118之1 地號土地上 ，占用面積64.07 平方公尺，門牌號碼台北縣三重市○○ ○路108 巷2 號2 樓之房屋拆除，將系爭1118地號土地返 還原告子○○、辛○○、庚○○；將系爭1118之1 地號土 地返還原告子○○、壬○○。
⒍被告丁○○應將坐落系爭1118地號及1118之1 地號土地上 ，占用面積71.09 平方公尺，門牌號碼台北縣三重市○○ ○路108 巷4 號之房屋拆除，將系爭1118地號土地返還原 告子○○、辛○○、庚○○；將系爭1118之1 地號土地返 還原告子○○、壬○○。
⒎被告丙○○應將坐落系爭1118地號及1118之1 地號土地上 ，占用面積65.05 平方公尺，門牌號碼台北縣三重市○○ ○路108 巷6 號之房屋拆除，將系爭1118地號土地返還原 告子○○、辛○○、庚○○；將系爭1118之1 地號土地返 還原告子○○、壬○○。
⒏被告戊○○、己○○、丑○○、卯○○、寅○○、乙○○ 、癸○○、甲○○、丁○○、丙○○應自起訴狀繕本送達 翌日起至拆除前開房屋返還上開土地之日止，按月給付原 告如附表二所示之金額。
⒐願供擔保請准宣告假執行。
二、被告癸○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何 聲明或陳述。被告戊○○、己○○、丑○○、卯○○、寅○ ○、乙○○、甲○○、丁○○、丙○○等9 人（下稱被告戊 ○○等9 人）則答辯聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請； 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。辯以： ㈠被告戊○○、己○○抗辯：三重市○○○路102 號房屋係53 年11月21日由第三人許明財辦理第一次保存登記，建號為同 段第2010建號，第三人許明財於57年2 月17日將上開房屋併 同坐落基地賣給第三人柯瑞玉，再由被告己○○、戊○○共 同繼承，為有權占有系爭土地。
㈡被告丑○○、卯○○、寅○○辯以：三重市○○○路104 號 房屋係53年11月21日由第三人陳林秋辦理第一次保存登記， 建號為同段第2011建號，陳林秋於54年6 月10日將該房屋連 同基地賣給鍾林炳，再由被告鍾文明、鍾啟運、鍾啟富共同 繼承，為有權占有系爭土地。
㈢被告乙○○辯以：三重市○○○路106 號房屋及基地為被告 乙○○之女兒吳桂蘭於62年10月5 日向第三人黃環所購買。 被告乙○○係合法受讓，非無權占有。
㈣被告甲○○辯以：三重市○○○路108 巷2 號2 樓房屋及基 地為被告甲○○於67年3 月8 日向第三人郭王秀鳳所購買， 郭王秀鳳則於55年4 月1 日向李澤儒所購買，李澤儒則於50 年10月28日向張林淑美所購買。故被告甲○○係合法受讓， 非無權占有。又該屋1 、2 樓分屬不同人占有，原告不得依 據房屋面積全數請求不當得利之金額，應按1 、2 樓占有人 比例分攤之。
㈤被告丁○○辯以：三重市○○○路108 巷4 號1 樓房屋及基 地為被告丁○○於85年6 月18日向第三人陳豐松所購買，陳 豐松則於63年3 月5 日向丁黎蘭英所購買，丁黎蘭英則於60 年7 月6 日向李陳寬寬所購買，故被告丁○○係合法受讓， 非無權占有。又該屋1 、2 樓分屬不同人占有，原告不得依 據房屋面積全數請求不當得利之金額，應按1 、2 樓占有人 比例分攤之。
㈥被告丙○○辯以：三重市○○○路108 巷6 號1 樓房屋及基 地乃被告丙○○於49年4 月10日向第三人林翁猜及林連環所 購買，並由第三人即地主王松茂及王申文擔任保證人。 ㈦系爭兩筆土地於48年間為舊台北縣三重市○○○段菜寮小段 289 地號（下稱舊第289 號土地）之一部分，於57年再分割 出289-21、289-22地號，重測後為現在之1118、1118-1地號 。關於被告等之各該建物均係坐落於舊第289 號土地上，於 申請建築執照時所附之建築基地地主出具之土地使用權證明
書，原地主王景圳、王存祿雖分別於34年間、43年間過世， 而不能於48年間時於土地使用權證明書上簽名蓋章，但由該 土地使用權證明書、及事後建商在系爭土地上興建房屋販售 ，而土地所有權人均無異議並分得房屋之事實，足認系爭土 地之全體共有人業已同意興建房屋供被告等使用等語，資為 抗辯。
三、經查，系爭1118地號為原告子○○、辛○○、庚○○3 人所 共有，應有部分各為20/100、20/100、60/100；系爭1118之 1 地號為原告子○○、壬○○2 人所共有，應有部分各為40 /100、60/100。被告戊○○、己○○二人所有建物即三重市 ○○○路102 號房屋，係53年11月21日由第三人許明財辦理 第一次保存登記，建號為同段第2010建號，許明財於57年2 月17日將上開房屋併同坐落基地賣給柯瑞玉，再由被告己○ ○、戊○○共同繼承，該屋占用系爭1118地號及1118之1 地 號土地上，占用面積合計78.65 平方公尺；被告丑○○、卯 ○○、寅○○三人所有建物即三重市○○○路104 號房屋， 係53年11月21日由第三人陳林秋辦理第一次保存登記，建號 為同段2011建號，陳林秋於54年6 月10日將上開房屋併同坐 落之基地賣給鍾林炳，再由被告鍾文明、鍾啟運、鍾啟富共 同繼承，該屋占用系爭1118地號及1118之1 地號土地，占用 面積合計77.36 平方公尺；被告乙○○所有建物即三重市○ ○○路106 號房屋，係未辦理保存登記之建物，占用系爭11 18地號土地、面積76.79 平方公尺；被告癸○○之建物即三 重市○○○路108 巷2 號1 樓房屋，係未辦理保存登記之建 物，占用系爭1118地號及1118之1 地號土地，占用面積合計 72.16 平方公尺；被告甲○○之建物即三重市○○○路108 巷2 號2樓房屋，係未辦理保存登記之建物，占用系爭1118 地號及1118之1 地號土地，占用面積合計64.07 平方公尺； 被告丁○○之建物即三重市○○○路108 巷4 號房屋，係未 辦理保存登記之建物，占用系爭1118地號及1118之1 地號土 地，占用面積合計71.09 平方公尺；被告丙○○之建物即三 重市○○○路108 巷6 號房屋，係未辦理保存登記之建物， 占用系爭1118地號及1118之1 地號土地，占用面積合計65.0 5 平方公尺等事實，為兩造所不爭執，復有系爭兩筆土地之 土地登記謄本、上開各房屋之稅籍資料在卷可證，及經本院 到場勘驗並囑託台北縣三重地政事務所測量，有本院勘驗筆 錄、台北縣三重地政事務所複丈成果圖、現場照片等件存卷 足稽，堪信為真正。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請
求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。 民法第767 條第1 項前段、第821 條定有明文。本件原告主 張被告癸○○對三重市○○○路108 巷2 號1 樓房屋有事實 上處分權，占用系爭1118地號及1118之1 地號土地，占用面 積72.16 平方公尺，係無正當法律權源等情，被告癸○○就 原告主張之此部分事實，已於相當時期受合法之通知，而於 言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，依民事訴 訟法第280 條第3 項、第1 項本文規定，視同自認，是原告 對被告癸○○此部分主張之事實，堪信為真實。故原告基於 前揭規定，請求被告癸○○將無權占用系爭兩筆土地上之門 牌號碼三重市○○○路108 巷2 號1 樓房屋拆除，將上開土 地返還原告及全體共有人，洵為正當。
五、原告主張被告戊○○等9 人之上開各房屋，無權占有系爭兩 筆土地等語，為被告戊○○等9 人所否認，並以上開情詞抗 辯。是本件兩造爭點厥為：㈠被告戊○○等9 人主張渠等為 有權占有，有無理由？㈡原告請求被告給付相當於租金之不 當得利，有無理由？如有理由，得請求之金額為若干？茲分 述如下：
㈠被告戊○○等9 人抗辯：被告戊○○、己○○所有之三重市 ○○○路102 號房屋、及被告丑○○、卯○○、寅○○所有 之三重市○○○路104 號房屋，均係53年11月21日辦理第一 次保存登記，建號分別為同段第2010建號、第2011建號；其 中三重市○○○路102 號房屋係由第三人許明財辦理第一次 保存登記，許明財於57年2 月17日將上開房屋併同坐落基地 賣給柯瑞玉，再由被告己○○、戊○○共同繼承；而三重市 ○○○路104 號房屋係由第三人陳林秋辦理第一次保存登記 ，陳林秋於54年6 月10日將上開房屋併同坐落之基地賣給鍾 林炳，再由被告鍾文明、鍾啟運、鍾啟富共同繼承等情，為 原告所不爭，並有被告所提同段第2010建號、第2011建號之 建物登記謄本2 份存卷足徵，堪可憑採。惟原告否認三重市 ○○○路102 及104 號房屋為有占有使用系爭兩筆土地之正 當權源，陳稱：該二間房屋興建於舊第289 號土地上時，並 未取得該土地全體共有人之同意，不符民法第819 條第2 項 或第820 條第1 項規定，自不生合法占有效力等語。查： ⒈依被告所提第2010建號、第2011建號之建物登記謄本所示 ，門牌號碼三重市○○○路102 、104 號房屋，分別係第 三人許明財於「49年6 月1 日」所「自建」、第三人陳林 秋於「49年10月1 日」所「自建」（見本院卷㈠第76、77 、82、83頁），然均遲至53年11月21日方辦理第一次保存 登記。該二房屋均坐落於舊289 地號土地上，而舊289 地
號土地，於57年8 月15日分割出新地號289-21地號及289- 2 2 地號土地（見本院卷㈠第255 頁）；三重市○○○段 菜寮小段289 地號土地於重測後，成為三重市○○○段11 17地號土地（嗣後再分割出1117-1地號土地，見本院卷㈠ 第258 頁），而三重市○○○段菜寮小段289-21地號土地 於重測後，則成為系爭三重市○○○段1118地號土地（嗣 後再分割出1118-1地號土地，參本院卷㈠第256 頁）。 ⒉然經本院向台北縣政府工務局調取門牌號碼三重市○○○ 路102 、104 號房屋（即第2010建號、第2011建號）之建 築執照卷宗，經台北縣政府工務局以98年7 月17日北工施 字第098055 9072 號函覆本院表示查無相關資料（見本院 卷㈠第133 頁）。經本院再向台北縣政府函查關於系爭兩 筆土地上有無申請建造執照、暨調取門牌號碼三重市○○ ○路100 、102 、104 、106 號房屋申請建築時之全部資 料等節，經台北縣政府函覆表示：「經查台北縣使用執照 存根光碟影像網路管理系統及地籍套繪圖系爭1118地號土 地（重測前為菜寮小段289-21地號）無建築執照套繪紀錄 ；是以，本局目前尚無門牌號碼三重市○○○路100 、10 2 、104 、106 號房屋申請建築執照之資料。」、「依地 政資訊系統查詢建物登記資料：查無門牌號碼三重市○○ ○路100 號及106 號之建物登記資料。另三重市○○○路 102 號及104 號（即大同南段2010及2011建號）之建物係 登記資料查詢結果坐落地號為大同南段1117及1117-1地號 土地，惟實際坐落位置似為同段第1118地號土地（重測前 為菜寮小段289-21地號土地），本節涉及地政機關登記業 務，來為抄送台北縣三重地政事務所，請本於權責釐清， 如須更正請將更正結果查複台灣板橋地方法院，並副知本 局。」等語，此有台北縣政府98年11月30日北府工建字第 0989956719號函在卷可稽（見本院卷㈠第246 至265 頁） ，而門牌號碼大同南路102 號及104 號之建物實際上確係 坐落於本件系爭1118、1118-1地號土地上，亦據本院現場 勘驗及囑託台北縣三重地政事務所測量屬實，有該所複丈 成果圖足考（見附圖），已如前述。嗣台北縣三重地政事 務所亦據測量結果及台北縣政府上開函文，將門牌號碼大 同南路102 號及104 號建物（即大同南段2010及2011建號 ）2 宗建物基地地號更正為大同南段2010建號建物坐落11 18、1118-1地號，而同段2011建號建物坐落1118地號等事 實，亦有台北縣三重地政事務所98年12月17日北縣重地登 字第0980017819號函足憑（見本院卷㈠第292 頁），故依 上開台北縣政府函文內容明白表示，系爭1118地號土地上
（重測前為菜寮小段289-21地號）無建築執照套繪紀錄， 且台北縣政府工務局查無門牌號碼三重市○○○路102 及 104 號房屋申請建築執照之資料，故門牌號碼三重市○○ ○路102 及104 號房屋雖有辦理保存登記，然並無申請建 築執照，無法證明第三人許明財於49年6 月1 日「自建」 三重市○○○路102 號房屋，及第三人陳林秋於49年10月 1 日「自建」三重市○○○路104 號房屋時，確有取得當 時土地所有權人之同意而興建，故被告戊○○、己○○及 被告丑○○、卯○○、寅○○既無法證明渠等之前手有合 法占有系爭兩筆土地之正當權源，則渠等抗辯為有權占有 云云，並非可採。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 各共有人對於第三人得就共有物之全部為本於所有物之請求 。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體利益為之，民法 第767 條前段、第821 條分別定有明文。本件依據被告戊○ ○、己○○所提三重市○○○路102 號房屋由第三人許明財 於57年2 月17日將上開房屋併同坐落基地賣給柯瑞玉之不動 產買賣契約書以手寫記載「二八九地號之內前項房屋坐落土 地全部約二十五坪，詳細面積以地政機關分割為準。」、其 他特約記載「1.本棟建物所有權因土地尚未分割致暫時無法 辦理移轉登記，故乙方（賣主）同意暫以抵押方式提供甲方 （買主）擔保，…」、第10條「本件過戶時應繳增值稅由甲 方（買主）負擔，土地以原地主名義直接提供辦理過戶。」 等語（見本院卷㈠80、81頁）；被告丑○○、卯○○、寅○ ○所提之賣主陳林秋於54年6 月10日將門牌號碼大同南路10 4 號房屋併同坐落之基地賣給鍾林炳之杜賣證書，則無任何 關於土地部分如何辦理移轉登記之約定（見本院卷㈠第85、 86頁）；被告乙○○所提三重市○○○路106 號房屋併同基 地為其女吳桂蘭於62年10月5 日向第三人黃環所購買之不動 產買賣契約書第8 條記載「關于土地現仍係原業主名義，尚 未辦理分割登記，以後如需要乙方（賣方）印章及政見，或 要乙方出面時，乙方應無條件隨時應付。」（見本院卷㈠第 87、88頁）；被告甲○○所提三重市○○○路108 巷2 號2 樓房屋及基地，由被告甲○○於67年3 月8 日向第三人郭王 秀鳳所購買，郭王秀鳳於55年4 月1 日向李澤儒所購買，李 澤儒則於50年10月28日向張林淑美所購買之不動產買賣契約 書影本3 份，其中被告甲○○與郭王秀鳳之不動產買賣契約 書之末頁記載「批明：本件房屋基地持分二分之一包括讓渡 在內，本件基地前手人既承購，惟其過戶登記至今尚未完成 ，嗣后該地過戶一切事項（包括應負稅捐、手續事項）由甲
方（被告甲○○）自理連同四鄰共同辦理之。」等語（見本 院卷㈠第90、91頁），另郭王秀鳳與李澤儒間之不動產買賣 契約書之末頁記載「批明：本件土地尚未分割，須分割完成 後，由原業主直接移轉予甲方（郭王秀鳳），惟本件土地之 移轉日後如有糾紛，發生困難者，乙方（李澤儒）當負責出 頭處理清，不得推諉卸責。」等語（見本院卷㈠第93、94頁 ），李澤儒與張林淑美間之不動產買賣契約書第5 條記載「 本不動產土地現尚未分割，俟日后由甲方（李澤儒）直接與 前手出賣人接洽辦理。」、第8 條「嗣後因登記手續或其他 關于本不動產情事必要乙方（賣方）出面或認章等事，乙方 （賣方）當協助不得刁難之。」等語（見本院卷㈠第97、98 頁）；被告丁○○所提三重市○○○路108 巷4 號1 樓房屋 及基地為其向第三人陳豐松所購買，陳豐松則係向丁黎蘭英 所購買，丁黎蘭英係向李陳寬寬所購買之各份不動產買賣契 約書，其中丁黎蘭英與李陳寬寬間之契約書第5 條記載「本 件買賣包括基地二十一坪嗣後由買主自行向地主交涉分割移 轉。」（見本院卷㈠第103 頁），然陳豐松與丁黎蘭英間之 買賣契約書則無任何關於買賣範圍是否包括土地、亦無任何 關於土地移轉登記之相關約定（見本院卷㈠第102 頁），惟 被告丁○○與陳豐松間之不動產買賣契約書買賣範圍似不包 括土地，且於第9 條將關於土地增值稅何方負擔及登記費何 方負擔之空格劃「X 」字樣，比對第3 條約定產權移轉完竣 買方付尾款100 萬元與最末手寫記載「85年7 月10日收價金 尾款現金100 萬元正，領收人陳哲智代」之記載，所謂產權 移轉完竣應係指該未辦保存登記之建物辦理房屋稅籍變更乙 節，且該契約亦無任何關於土地如何辦理移轉登記之約定。 綜上，被告等所提出之不動產買賣契約，除僅被告丁○○僅 購買未辦保存登記之建物、未購買所坐落土地外，其餘各份 契約書均記載各該房屋所坐落之土地土地為尚未辦理分割之 共有土地，而訂立買賣契約後，從未辦理土地所有權之移轉 登記予被告，且三重市○○○路106 號、108 巷2 號1 樓及 2 樓、108 巷4 號1 樓、、108 巷6 號房屋均為未辦理保存 登記之建物（為兩造所不爭），因此，上開買賣契約書雖記 載基地一併為買賣契約之標的，然出賣人均非土地所有權人 ，自屬出賣他人之土地，對於買受人應負債務不履行之責， 並非由買受人逕為取得系爭土地之所有權，被告戊○○等9 人仍非系爭土地之所有權人，故難謂有合法占有系爭土地之 正當權源。
㈢至於被告戊○○等9 人所辯：渠等之各該建物均係坐落於舊 第289 號土地上，於申請建築執照時所附之建築基地地主出
具之土地使用權證明書，原地主王景圳、王存祿雖分別於34 年間、43年間過世，而不能於48年間時於土地使用權證明書 上簽名蓋章，但由該土地使用權證明書及事後建商在系爭土 地上興建房屋販售，而土地所有權人均無異議並分得房屋之 事實，足認系爭土地之全體共有人業已同意興建房屋供被告 等使用乙節。查，被告聲請本院向台北縣政府調閱48年重建 字第859 、860 之建築執照卷宗，其上固有舊第289 號土地 於申請該二建築執照時所附之建築基地地主出具之土地使用 權證明書，此為兩造所不爭執，然依48年重建字第859 、86 0 之建築執照卷內地主出具之土地使用權證明書上方，劃有 該申請建造執照所使用之基地範圍之圖，依該圖顯示，並非 當時舊第289 號土地之全部範圍均為該二建築執照之建築基 地，而僅部分土地為建築基地而已。又舊289 地號土地，於 57年8 月15日分割出新地號289-21地號及289-22地號土地； 三重市○○○段菜寮小段28 9地號土地於重測後，成為三重 市○○○段1117地號土地（嗣後再分割出1117-1地號土地） ，而三重市○○○段菜寮小段289-21地號土地於重測後，則 成為系爭三重市○○○段1118地號土地（嗣後再分割出1118 -1地號土地），業如前述，則本件被告之系爭房屋雖均位於 舊289 地號土地上，然48年重建字第859 、860 建照執照所 使用之建築基地既僅為舊289 地號土地之一部分，而非舊28 9 地號土地之全部範圍，故尚亦無從以48年重建字第859 、 860 建照執照內有地主出具之土地使用權證明書，即遽而推 認被告等之本件系爭房屋亦經當時地主之同意而興建。更何 況，48年重建字第859 、860 建照執照之建物，均係坐落於 三重市○○○段1117、1117-1地號土地，此有台北縣政府98 年11月30日北府工建字第0980956719號函及所檢送之台北縣 三重市地籍圖查詢資料各1 份附卷足徵（見本院卷㈠第246 、250 頁），並非本件系爭1118、1118-1地號土地上，故48 年重建字第859 、860 建照執照之建物，亦與本件被告等之 系爭房屋無關。故被告此部分抗辯，亦非可採。 ㈣退萬步言，縱認48年重建字第859 、860 建造執照之建物， 與本件被告等人之系爭房屋有關、被告等人之建物亦係48年 重建字第859 、860 建照執照內所示之建物為真（假設語氣 ），然按共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體 之同意；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之 ，民法第819 條第2 項及第820 條第1 項分別定有明文，由 是可知，共有物之處分、設定負擔或管理行為，除契約另有 訂定外，依法均應經全體共有人之同意，否則，該處分、設 定負擔或管理行為不生效力（最高法院40年台上字第1479號
判例意旨參照）。本件48年重建字第859 、860 建照執照內 有地主出具之土地使用權證明書，其中所載之原共有人王景 圳於昭和20年（即民國34年）5 月31日即已死亡、王存祿於 民國43年5 月25日亦已死亡，為兩造所不爭，並有原告所提 各該人戶籍謄本在卷，自無可能於嗣後之48年10月間，猶於 上開土地使用權證明書上署名簽章，果其如此，系爭房屋之 興建行為，顯未得系爭土地原共有人之同意。再退萬步言， 縱認除原共有人王景圳及王存祿外，其餘原共有人之簽章為 真（假設語氣），惟該等土地使用權證明書既僅由部分共有 人所出具，無論其屬共有物之處分、變更、設定負擔或管理 行為，依民法第819 條第2 項及第820 條第1 項規定，未得 共有人全體之同意，仍屬無效，該地上建物之興建，難謂非 無權占有系爭土地。
㈤基上，被告戊○○等9 人未能舉證有何占有系爭土地之正當 權源，原告依據民法第767 條、第821 條規定，請求被告戊 ○○等9 人各拆除各自所占有系爭土地上之房屋，將系爭土 地返還原告及其他土地共有人，洵為有據。
六、依民法第952 條規定，善意之占有人，得為占有物之使用及 收益，如不當得利之受領人為善意，則無返還之義務。占有 人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利。又善意占 有人依推定其為適法所有之權利，得為占有物之使用及收益 。分別為民法第943 條、第952 條所明定。是占有人因此項 使用所獲得之利益，對於所有人不負返還之義務，此為不當 得利之特別規定，不當得利規定於此無適用之餘地。不動產 占有人於其完成物權取得時效並辦畢登記時，就時效進行期 間之占有，亦應解為有上述規定之適用，方能貫徹法律保護 善意占有人之意旨（最高法院58年度台上字第565 號判決意 旨、最高法院77年度台上字第1208號判決意旨參照）。被告 戊○○等9 人提出前揭買賣契約舉證其合法買受系爭房屋及 土地，應認為係善意占有人，應自受原告起訴狀繕本送達之 催告後，始成為惡意占有人，因此，原告請求自被告收受起 訴狀繕本送達翌日起算即如附表一所示之日期，請求相當於 租金之不當得利為理由，逾此部分，應予駁回。七、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179 條定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以 無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其 得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人 所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租 金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號
判例意旨參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及 其建築物申報總價額年息百分之十為限。約定房屋租金，超 過前項規定者，該管市、縣政府得依前項所定標準強制減定 之。前開規定於租用基地，建築房屋，均準用之。土地法第 97條第1 項、第105 條分別定有明文。又基地租金之數額， 除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業 繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項， 並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息 百分之十最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參 照）。系爭土地於自96年1 月迄今之申報地價為15,600元， 有原告提出之地價第二類謄本一紙可按（見本院卷1 第95頁 ）。本院斟酌被告等之系爭房屋鈞位於台北縣三重市○○○ 路，位於傳統市場內，生活機能甚為便利，經濟繁榮，系爭 房屋為老舊建物，目前門牌號碼三重市○○○路102 、104 、106 號三戶供店面使用，其餘各戶房屋供居家使用等情， 均經本院勘驗明確，製有勘驗筆錄可按，並有原告所陳報現 場照片足憑，原告主張以原告持分（系爭1118地號土地：原 告庚○○60/100、原告辛○○20/100、原告子○○20/100； 系爭1118-1地號土地：原告子○○40/100、原告壬○○60/1 00）計算，不同被告占有同棟一、二層樓面積，則以面積較