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臺北簡易庭(民事),北簡字,99年度,5283號
TPEV,99,北簡,5283,20100819,1

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　99年度北簡字第5283號
原　　　告
即反訴被告　中菱公寓大廈管理維護股份有限公司
共　　　同
法定代理人　丁○○
共　　　同
訴訟代理人　丙○○
　　　　　　吳志勇律師
　　　　　　戊○○
被　　　告
即反訴原告　大安官邸管理委員會
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　吳意淳律師
上列當事人間99年度北簡字第5283號給付服務費事件，於中華民
國99年8月5日言詞辯論終結，99年8月19日下午5時在本院台北簡
易庭第一法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，記載於後：
主 文
被告應給付原告中菱公寓大廈管理維護股份有限公司新臺幣壹拾肆萬捌仟零肆拾壹元、原告中菱保全股份有限公司新臺幣貳拾柒萬壹仟玖佰伍拾元，及均自民國九十九年一月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決本訴部分得假執行；但被告如以新臺幣壹拾肆萬捌仟零肆拾壹元、新臺幣貳拾柒萬壹仟玖佰伍拾元分別為原告中菱公寓大廈管理維護股份有限公司、中菱保全股份有限公司預供擔保，各得免為假執行。
反訴被告中菱公寓大廈管理維護股份有限公司應給付原告新臺幣陸仟元，及自民國九十九年四月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由反訴被告中菱公寓大廈管理維護股份有限公司負擔百分之二，餘由反訴原告負擔。
本判決反訴原告勝訴部分得假執行；但被告中菱公寓大廈管理維護股份有限公司如以新臺幣陸仟元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領




壹、本訴部份：
一、原告主張：
㈠、兩造分別於民國97年4月9日簽訂「公寓大廈受任管理維護契 約書」（下稱系爭管理契約）及「駐衛保全服務契約書」（ 下稱系爭保全契約），契約有效期間前者自97年4月1日起至 98年3月31日止，後者自97年4月1日7時起至98年4月1日7時 止，均為期1年，並約定被告應按月給付原告樓管及保全服 務費用共計新臺幣（下同）180,000元。嗣被告於上開契約 期間屆滿後，因有續約需求，復分別於98年5月7日、98年6 月28日與原告簽訂「公寓大廈受任管理維護契約追加條款備 忘錄（下稱系爭管理追加契約，分別自98年4月1日起至98年 5月31日止、自98年6月1日起至98年6月14日止）」及「駐衛 保全服務契約追加條款備忘錄（下稱系爭保全追加契約，分 別自98年4月1日起至98年6月1日7時止、自98年6月1日起至9 8年6月15日7時止）」，續約期間共計2個月又14天，故自98 年4月1日起至98年6月14日止之樓管服務費用計148,041元， 及自98年4月1日起至98年6月15日7時止之保全服務費用計27 1,950元，迭經催討未獲支付，故依據管理契約書第五條第 一項規定及保全契約書第九條第一項規定，被告應就續約之 部分，給付樓管服務費148,041元及保全服務費271,950元。 爰起訴請求並聲明：⒈被告應給付原告中菱公寓大廈管理維 護股份有限公司（下稱中菱維護公司）148,041元及自支付 命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息 ；⒉被告應給付原告中菱保全股份有限公司（下稱中菱保全 公司）271,950元及自支付命令送達之翌日起至清償日止， 按年息百分之5計算之利息；⒊程序費用由被告負擔。㈡、提出：系爭管理契約書、系爭保全契約書、每月服務費用表 、系爭管理追加契約（簽約日期：98年5月7日及98年6月28 日）、系爭保全追加契約（簽約日期：98年5月7日及98年6 月28日）、每月服務費用表等件影本（簽約日期：98年5月7 日及98年6月28日）為證。
二、對被告抗辯略以：
㈠、依據系爭管理契約第四條與保全契約第七條皆規定：「本約 屆滿前一個月，一方未以書面通知他方不再續約，視為本約 展期一年，嗣後亦同。」，另亦規定合約到期日前約為98年 3月31日，後約為98年4月1日07時，而被告於98年5月7日方 以追加條款備忘錄之方式延長契約，並未遵守契約中1個月 前書面通知不再續約之規定，故依據上開合約，契約應已自 動延長1年。又觀被告98年6月7日大安管字第98060701號函 文，係其單方面所發，其中文字乃係被告片面解約，非原告



有自行解約之情事。被告自不能據系爭管理契約第十一條第 一項第3款與保全契約第十三條第一項第3款請求2個月報酬 之懲罰性違約金，乃原告能據此而向被告請求2個月報酬之 懲罰性違約金。被告稱原告無故解約並無法提供相關證據， 自不可採。原告遵守契約義務並善盡善良管理員之責任履約 ，被告係依據系爭管理契約第十一條一所約定之「因歸責於 乙方事由之終止契約」，此並為原告所接受並發函為同意之 意思表示，乃為合意終止契約，並無任意終止契約之情事。㈡、被告亦自認原告確實有於契約延長之續約期間，提供被告所 需之服務暨保全，則當應依系爭管理契約第五條第一項之規 定及保全契約第九條第一項之規定，按訴之聲明如數給付原 告。且原告確實於契約終止日斯時，詳盡與被告辦理移交手 續，並將應移交之相關資料確實點交被告，並經被告核實後 予以簽認，原告並無被告所言未依民法第548條第1項規定， 於契約終止後向被告報告委任事務始末及相關事宜。三、被告則以下情辭置辯，並聲明：⒈原告之訴駁回、⒉訴訟費 用由原告負擔、⒊願供擔保請准宣告免假執行。㈠、被告於97年4月9日與原告簽立系爭管理及保全契約，之後雙 方議定延長服務期間至本社區發函請求終止契約之日為止（ 即98年6月15日7時），此為原告所接受並發函為同意之意思 表示，雙方為合意終止契約。然原告於服務被告社區期間， 所提供之服務及派駐之人員並未善盡善良管理人之注意義務 ，並有怠忽職守甚至不法之行為，被告於98年3月28日「大 安官邸社區區分所有權人會議」即明確告知原告，請求原告 加強社區服務品質及提出服務改善計畫等等，原告均未徹底 改善；被告於98年6月7日終止函內再次明確表示，並於98年 7月15日與原告進行協調，有協調紀錄可稽，原告仍敷衍以 對，被告不得已於98年8月18日再次發函請求原告提出對應 方案，原告亦遲未提出。又雙方議定延長服務期間，因未明 定給付報酬之日期，雖雙方已終止契約，原告須依民法第54 8條第1項規定方得請求報酬，且本件爭議全歸責於原告，原 告向被告請求，實無理由。
㈡、又依據消費者保護法第11條、第12條第1項及第2項第1款規 定，本件原告等為企業經營者，其等與被告所簽訂之服務契 約書自屬定型化契約，定型化契約條款如有疑義時，應為有 利於消費者之解釋，定型化契約條款如有違反誠信原則，對 消費者顯失公平者，無效。據此，被告乃因前開原告之可歸 責情事，依據系爭管理契約第十一條第一項所約定之「因歸 責於乙方事由之終止契約…並請求適當賠償」，應無管理契 約第十一條第二項所約定之情事，且此條約定對消費者顯失



公平，應屬無效，並以對原告之損害賠償債權抵銷原告之報 酬。
㈢、提出：系爭管理及保全契約書、原告中菱管理公司98年6月1 2日中菱行字第98061201號及第98061206號函、被告98年6月 7日大安管字第98060701號函、98年7月15日協調會協調紀錄 、被告98年8月18日大安管字第980680181號函、98年3月28 日「大安官邸社區區分所有權人會議」等件影本為證。貳、反訴部份：
一、反訴原告主張：
㈠、反訴被告派駐人員服務品質不佳，日班安管不適任人員及訴 外人（下同）華肖強，經反訴原告多次告知督導人員要求更 換處裡，反訴原告皆未處理。反訴被告派駐社區服務人員班 表每月未送管委會，且於服務期間未建立完整之勤務日誌及 主任工作日誌，自96年12月17日派駐至98年4月28日僅註記4 1頁，登記敷衍了事。社區主任派駐1年多，未建立任何檔案 資料，含文書檔及電腦電子檔（財報總表、管理費收入總表 、社區規約、宴會廳管理辦法、零用金購買之文具、燈具未 造冊列管、社區財產設備清冊登錄不實）。另反訴被告未依 反訴原告97年7月第一次臨時會議決議辦理社區公共意外險 ，社區頂樓牆面大理石2次掉落，均未登記呈報，後續才由 訴外人（下同）八邑坤建設公司與達欣工程檢修。反訴原告 遲至98年6月15日才自行完成投保。反訴被告勤務人員未辦 理免稅證明致管委會被扣繳利息損失，反訴原告遲至98年6 月26日才自行提出申請。
㈡、又反訴被告勤務人員未定時巡檢造成社區公共用水長期流失 ，頂樓空中花園小水池水閥被人開啟未予察覺，損失15,926 元；園藝植物未澆水造成大量枯萎。另反訴被告雇用之工作 人員即訴外人（下同）張世強遺失裝潢保證金支票3張，卸 責推諉將責任歸屬反訴原告，在未告知並經反訴原告同意下 ，以反訴原告及主委名義擅自發函，推諉疏失責任。另反訴 原告社區住戶裝潢施工期間，張世強多次開具反訴原告名義 室內裝修違規通知書，舉發罰款10筆共計38,000元，且並未 入反訴原告帳目，明顯私吞公款。又依雙方契約之第七條亦 明定反訴被告之注意義務，而反訴被告既有如上述未善盡善 良管理人之注意義務，自應負賠償之責，然因雙方委任契約 未約定違約損害賠償之範圍，僅於第十一約定如任一方任意 終止契約，應給付他方相當於2個月服務費用之懲罰性違約 金，則反訴被告處理委任事務有怠忽職守甚至不法之行為， 情節等同於無故任意終止契約，反訴原告暫先以相當於反訴 被告2個月服務費用360,000元，再加上反訴原告公共用水損



失之15,926元，以及反訴被告侵佔之室內裝修違規罰款10筆 38,000元，合計為413,926元（360,000＋15,926＋38,000） 為反訴被告損害賠償金額。為此，反訴原告謹依民法第544 條及雙方間之管理契約第十一條第一項之規定因可歸責反訴 被告之事由終止契約，就反訴原告所受損失請求反訴被告負 損害賠償責任。並聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告413,92 6元，暨反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；⒉反訴之訴訟費用由反訴被告負擔；⒊反訴部 分願供擔保，請准宣告假執行。
㈢、提出：97年7月第一次臨時會議會議紀錄、反訴原告公共意 外責任保險單、財政部臺北市國稅局大安分局函、反訴原告 公共用水流失水費單據、張世強偽造之97年12月1日97大安 管字第971201001號函、切結書、支票影本、大安官邸室內 裝修違規通知書6份及相關勤務日誌簿、98年5月4日請購簽 呈及發票、中菱物業之樓管主任工作日誌、原告副理乙○○ 針對「98/3/28所有權人會議-未達成事項」說明、大安官邸 裝潢施工管理辦法及大安官邸裝潢違規處罰規定、裝潢公司 辦理裝潢工程申請文件、中菱公寓大廈管理維護股份有限公 司98年9月15日中菱行字第98091501號函等件影本為證。二、對反訴被告抗辯略以：
㈠、反訴被告係至反訴原告於98年3月28日於區分所有權人會議 以臨時動議第四案提出：請反訴被告提出服務改善計畫，觀 察3個月後再檢討是否與反訴被告續約，反訴被告方於98年5 月份將樓管主任由「張世強」更換為「李天華」，將保全人 員由「華肖強」更換為「余遠鎮」，非如其自稱業於98年4 月及5月依反訴原告之指示更換服務人員。又更換保全人員 為余遠鎮後，仍不符反訴原告要求，反訴原告主委及新任主 任吳國琳，均多次要求反訴被告乙○○及黃俊機專員，更換 較適任之保全人員，但至98年6月中旬反訴被告均不予理會 ，直至雙方契約終止後始回覆反訴原告書面報告。㈡、反訴被告於原告社區執行勤務係自96年12月17日至98年6月1 5日間，反訴被告於96年12月17日至97年3月31日間，係受反 訴原告社區之建商八邑坤建設公司委託，於反訴原告社區執 行勤務。縱認兩造契約有效期限自97年4月1日起至98年3月3 1日止，亦有1年期間，然樓管主任之工作日誌至98年4月28 日止僅註記12頁。反訴原告檢呈中菱物業之樓管主任工作日 誌正本，均為反訴被告派駐之張世強、李天華所簽署。反訴 被告於反訴原告社區服務並支領住戶之樓管服務費，自96年 12月17日至98年5月15日共計有1年5個月（約515天），主任 工作日誌僅註記1冊，且共撰寫41頁（或如上述為12頁）。



反訴被告樓管主任每月向反訴原告支領之服務費用為49,000 元，應就其業務職掌項目在工作日誌註記留下記錄，以為反 訴原告社區存查，反訴原告並未要求反訴被告樓管主任以電 腦處理事務，即便反訴被告樓管主任習慣以電腦處理事務， 亦可留下列印出來之紙本，何以在原告移交清冊中未見反訴 被告提出該等電腦記錄之紙本。反訴被告除財報資料移交清 冊外，其餘均為現場之設施及設備，確實未見任何檔案資料 留存及辦理交接。又反訴被告從未提出電腦購置要求，直至 反訴被告派駐之主任吳佳祿於98年4月28日到任，經98年5月 4日提出要求，旋即於98年5月13日採購並開始使用，反訴原 告並未不負提供電腦設備之協力義務，而係反訴被告未提出 請求，責任應由反訴被告承擔。
㈢、反訴原告已於97年7月第一次臨時會議決議並指示；辦理社 區公共意外險，反訴被告自當申辦並請領款項，反訴被告竟 以反訴原告遲無交付公共意外險保費為由推託，會議當日反 訴被告公司乙○○亦代表與會。樓管主任業務職掌項目包括 「公共設施管理」之「安全維護」，反訴被告有責任管理反 訴原告社區之公共設施並進行安全維護，反訴原告已指示反 訴被告辦理社區公共意外險，反訴被告應尋找保險公司估價 呈報被告以進行後續事宜，反訴原告並未要求反訴被告決定 保險契約內容，僅指示反訴被告為社區安全維護之必要查報 市面上保險公司公共意外險內容，況樓管主任業務上負有此 職掌項目亦屬常見，並有其他專業管理維護公司資料為證。㈣、申辦社區免稅證明與公設點交及公共基金並無任何關係，反 訴原告指示反訴被告申辦社區免稅證明，此乃管理維護服務 從業人員均知之事項，並不須稅務專長，反訴被告顯然欠缺 此類管理維護服務之專業知識，反訴被告竟稱財政部台北市 國稅局大安稽徵所回覆反訴被告「須管委會與建商完成公設 點交，並俟管委會之公共基金撥入管委會之銀行帳戶後，再 向主管機關申辦免稅證明」，納稅單位絕無此等錯誤回應之 說法，反訴原告社區至今仍未完成公設點交，公共基金亦未 撥入管委會之銀行帳戶，但自98年6月15日與反訴被告終止 合約後，9日內（即98年6月26日）新任主任已向國稅局申請 ，且於98年7月1日奉准辦理，反訴被告推託彰顯反訴被告未 盡善良管理人之注意義務。
㈤、反訴原告社區公共用水流失致公共用水度異常係臺北市自來 水事業處人員於98年3月17日抄錶後告知，並非反訴被告公 司服務人員發現，且反訴被告遲至同年月26日才與臺北市自 來水事業處協商，並非如反訴被告所稱馬上聯絡通知八邑坤 公司處理。反訴原告社區漏水之管線設置有加壓馬達，用水



時會有加壓馬達運作之聲響，反訴被告公司執勤人員如有定 時巡邏，應十分容易察覺，反訴被告卻遲至臺北市自來水事 業處發現水錶異常才慢找出問題所在，實為推諉之說詞。㈥、又裝潢保證金支票3張非自始為管委會保管，且反訴被告人 員張世強先後分別以個人及管委會名義立書切結；又在未告 知並經反訴原告同意下，張世強確實以反訴原告及主委名義 擅自發函，反訴被告就張世強確實經管委會同意發函一事應 負舉證責任。又若張世強係為善盡善良管理人之注意義務， 為何在反訴被告交接離開反訴原告社區後，在反訴被告交接 確認單中均未出現裝潢保證金支票，卻由新任管理人在雜物 中發現該等支票3張。另張世強舉發之罰款10筆共計38,000 元，皆有被罰款人之親自付款簽名，並經與部份設計師（被 罰款人）求證及確認，除張世強未盡力執行外，更將執行所 得罰款私吞。張世強於98年4月15離職，反訴原告陸續自其 遺留之雜物中發現室內裝修違規通知書，反訴被告原本矢口 否認有罰款情事，卻由張世強於99年5月25日逕自以存證信 函來函告知並欲以郵政匯票返還，復經反訴原告多次催詢， 反訴被告對其派駐人員舉發罰款及侵占罰款之情事仍充耳不 聞，直至98年9月15日才發函說明，張世強已自認有2筆罰款 6,000元未入反訴原告帳目。而於98年8月21日下午4時許， 張世強親赴反訴原告社區與現任主任吳國琳見面商談時，當 面取出一黃色牛皮紙信封，內附31,000元現金，要求收下作 為償還罰款，並聲稱當時忘了而帶回家，經乙○○告知才想 到，此亦應由反訴被告負擔。
三、反訴被告則以下情辭置辯，並聲明：⒈反訴原告之訴駁回； ⒉反訴之訴訟費用由反訴原告負擔。
㈠、反訴被告依反訴原告指示於98年4月14日將反訴被告員工「 張世強」更換為「李天華」；並於98年5月1日將反訴被告員 工「華肖強」更換為「余遠鎮」，此乃配合反訴原告之要求 ，非反訴被告職員有服務未合債之本旨之情事。另反訴被告 每月均按時將班表送管委會查核在案，非如反訴原告所指遲 未提出妥適之處理方案，然反訴原告竟遲至98年6月猶以98 年6月7日大安管字第98060701號函執詞反訴被告「日班安管 不適任人員，經本會多次告知督導人員要求更換處理，但至 今均不予理會」任意指摘，顯見反訴原告之主張與事實不符 。且兩造間契約關係已在98年6月15日由反訴原告單方面所 終止，而反訴原告所提出要求之日期，除98年6月7日（然距 離解約日期僅1個禮拜，其中亦無具體表明何人失職，觀其 文意僅是在為拒付報酬作準備）外，其他發函日期更是在解 約後，反訴被告如何能做出相應之處理。另反訴原告改稱亦



有請求再度更換新任之保全人員余遠鎮，然此部分卻未舉證 ，於上述反訴原告稱多次發文要求之文件中，亦不見更換此 新任保全人員之要求，反訴原告此指稱，當不可採。且反訴 原告所有指摘反訴被告有未盡善良管理人責任之文件，除98 年3月28日外，其餘則為98年6至8月間即終止契約之前後， 且反訴原告迄今仍繼續使用反訴被告先前員工如夜班保全蔡 政佑、清潔人員、日班保全林豐平、現任社區主任吳國琳。㈡、兩造於96年12月17日至97年3月31日間，尚無契約關係，反 訴原告自不能要求反訴被告提供此期間之文書檔案。反訴被 告所交接之勤務日記共11冊，非反訴原告所稱之僅41頁。反 訴原告指稱「自96年12月17日派駐至98年04月28日僅註記41 頁」，未舉證以實其說。反訴被告勤務人員之工作方式，常 將相關記錄整理於電腦以方便管理，故並未所有事項皆實際 列入紙本之中，且縱有記錄頁數較少之情事，亦未因此對反 訴原告造成任何之損害。又反訴被告於樓管服務期間屆滿日 即98年5月31日、保全服務期間屆滿日即98年06月15日，與 反訴原告辦理移交手續時，業已將前開相關資料移交予反訴 原告，並經反訴原告簽認。
㈢、又系爭管理契約第六條第一項約定，反訴原告應負有提供「 電腦設備」之協力義務，然卻遲延履行契約義務，反訴原告 自97年4月9日經主管機關核准組織報備以來，均未購置電腦 設備，乃遲至98年05月始購置，致反訴被告不僅須自行提供 電腦設備，甚至自行負擔於處理文書作業時所發生電腦中毒 、當機之檢修費用，顯見反訴被告確有為反訴原告建立檔案 資料，並有所提之各項清冊（交接資料）交予反訴原告。況 反訴原告於案點交接確認單中針對前開各項清冊業已簽認完 成，顯見反訴原告於簽認當時，對於前開各項清冊內容之完 整性應已確認無訛，今反訴原告空言指摘反訴被告未建立任 何檔案資料，實不足採信。且自反訴原告所提出之「反訴原 證8」第3頁（P.210）所載「…管委會並未購買社區文書用 電腦及相關設備，社區文書資料均由私人之個人電腦作業… 社區所有檔案資料紙本及電子檔全數辦理移交。」及設備點 交清冊第一欄（P.30）所記載之「筆記型電腦」與前開所述 ，當可知有關張世強所製作之主任工作日誌，除以一冊現實 存在之文書如數填載外，更有以電磁紀錄之方式為填載主任 工作日誌，並此等以電磁記錄方式之填載暨交接，亦經被告 核實簽認。
㈣、反訴原告社區頂樓牆面大理石2次掉落，均係由反訴被告通 知八邑坤建設公司（下稱八邑坤公司）與達欣工程檢修完成 。又按「保險事宜：甲方標的物之共用部分、約定共用部分



之保險費用（含責任保險及財產保險），由甲方負擔」為系 爭管理契約第六條第一項所明文。惟反訴原告與八邑坤公司 間，對於「公共意外險」保費應由何人支付之問題，卻遲無 明確結論，況反訴原告與第三人（八邑坤公司）間之履約爭 議事實，基於債權契約相對性原則，與反訴被告無涉；是以 反訴原告遲無交付公共意外險保費，反訴被告無法協助反訴 原告投保公共意外險。故反訴原告指稱反訴被告未依被告97 年7月第一次臨時會議決議辦理社區公共意外險、反訴原告 自行投保公共意外險，此乃非可歸責於反訴被告之事由所致 。且反訴原告與保險公司間成立何種之保險契約，乃其等之 約自由，兩造間所簽訂之系爭合約，並未包含須為反訴原告 告與他人簽訂何種契約之義務。另觀反訴原告臨時會議記錄 ，其中並未決議由反訴被告替反訴原告向保險公司承保，故 縱有反訴被告公司人員到場簽到，亦僅能證明反訴被告人員 有參與該次會議，非可謂反訴被告即有此義務。㈤、反訴原告自97年4月9日經主管機關核准組織報備後，反訴被 告即曾向財政部台北市國稅局大安稽徵所以電話洽詢「申辦 免稅證明」事宜，惟前開大安稽徵所回覆原告「須管委會與 建商完成公設點交，並俟管委會之公共基金撥入管委會之銀 行帳戶後，再向主管機關申辦免稅證明」。反訴被告自系爭 管理契約屆滿（98年5月31日）及保全契約屆滿（98年6月15 日），與反訴原告辦理移交手續時，反訴原告與八邑坤公司 間均尚未完成公設點交手續，且該情事非反訴被告所能置喙 ，反訴被告無法協助反訴原告申辦免稅證明，係非可歸責於 反訴被告之事由所致。況反訴被告所負之責任並未包含協助 報稅事項，反訴被告亦未具有稅務之相關能力專長，當初同 意協助辦理相關稅務物事項，僅係顧及商宜，基於好意施惠 而同意協助，縱真有處理事物未使反訴原告滿意之情事，反 訴原告並不得據契約求償，果是，反訴原告應對契約關係之 存在、反訴被告之可歸責性、所受損害、與因果關係負舉證 責任。
㈥、關於小水池水閥遭人開啟之水流損失部分，社區漏水馬達管 線之加壓馬達，僅用於私人水管部分，公共用水管線並無設 置加壓馬達；又該漏水處為花園造景小水池，其中管線有水 流流出，亦屬合理，在加上該處有鵝軟石覆蓋，實難以察覺 ，反訴被告自認並無過失。且反訴被告於發現公共用水度數 發生異常後，即馬上聯絡八邑坤公司及達欣工程檢查社區公 共管線，經多次比對查核後，始發現公共用水流失係因頂樓 空中花園小水池之水閥被開啟所致。且反訴原告請求公共用 水損失15,926元部份，係依據其所提水費繳費單之部分，然



該繳費單未區分係本於何者用水原因所生之費用，而係屬「 整棟大安官邸管理委員會所屬大樓暨全部公共區域」所生之 用水費用。反訴原告應具體指明何以該損失係由反訴被告所 導致，且可歸責於反訴被告等事實負舉證之責。㈦、又關於裝潢保證金支票3張並無遺失且均在反訴原告保管中 ，嗣反訴被告員工張世強為善盡善良管理人之注意義務，先 以電話通知系爭支票之發票人，系爭支票發票人要求出具遺 失函，俾便據以向銀行辦理支票遺失手續後，即向反訴原告 之主任委員明確報告顛末，反訴原告亦同意發函通知系爭支 票之發票人遺失系爭支票，張世強於此並非以虛捏或假冒之 意思，偽構文書之內容，更無足以生損害於公眾或他人之危 險。且系爭支票自始為反訴原告保管且從未遺失，而反訴原 告竟令張世強簽切結書，表示願自負系爭遺失之責，反訴原 告顯有將疏於查證遺失系爭支票一情之責任歸責於張世強。 且反訴原告之印章係由反訴被告公司工作人員保管，故反訴 被告員工為利大樓管理，有時會以反訴原告名義發函，僅是 在作業流程上用印皆均會先行取得反訴原告告主委之同意。 故本件關於遺失裝潢保證金之函文亦同，此係遭遺失支票之 設計公司要求，需以管委會之名義發函，以利其向銀行辦理 掛失止付，當下確有得到反訴原告主委之口頭同意。㈧、反訴被告員工張世強雖開具大安官邸室內裝修違規通知書， 舉發之罰款共有10筆，然實際所收得之罰款，實僅2筆共計 6,000元（即裝管違字第970318001-76號8樓：3,000元；裝 管違字第970610001-A棟3樓：3,000元），其餘系爭違規通 知書所載系爭違規罰款僅係警告之用，實際上並未收取。系 爭6,000元罰款係由反訴被告員工華肖強代張世強收取並保 管，嗣張世強自華肖強處取回並將之返還反訴原告，惟反訴 原告竟不願收取。至反訴原告指摘反訴被告有收受室內裝修 違規罰款10筆共計38,000元並侵占之，並未舉證以實其說。㈨、反訴原告係以兩造為合意終止契約，另反訴原告復以系爭管 理契約第十一條第一項約定為單方終止契約，然不論反訴原 告係依上開所示之何事由為終止契約，皆非係本於反訴被告 於合約期間內任意終止契約所致，依據系爭管理契約第十一 條第三項之規定「合約期間內雙方均不得任意終止，若有違 反，應給付他方相當於二個月服務費用之懲罰性違約金」， 而本件乃反訴原告主動與反訴被告提出終止契約之意思表示 ，並非反訴被告無故主動地、任意地將契約為終止，則反訴 原告依管理契約第十一條第三項之規定請求相當於二個月服 務費用之360,000元，顯無理由。
㈩、提出：同前本訴外，另提出98年4、5月勤務計劃與考勤紀錄



表、案點交接確認單、大安官邸社區物業管理勤務交接事項 清冊、大安官邸委員會財報資料移交清冊、大安官邸主任工 作未完成移交清冊、大安官邸委員會零用金移交清冊、大安 官邸社區公共設施點交清冊、大安官邸管理委員會設備點交 清冊、台北市建築管理處公寓大廈組織報備查詢列表、反訴 原告98年5月2日大安管字980502001號函影本、反訴原告管 委會現所任用之夜班保全蔡政佑、清潔人員、日班保全林豐 平、社區主任吳國琳等人為原告公司先前員工之相關證明等 件影本為證。
參、本院之判斷：
一、本訴部分：
㈠、本件原告主張兩造分別於97年4月9日簽訂系爭管理及保全契 約，契約有效期間前者自97年4月1日起至98年3月31日止， 後者自97年4月1日7時起至98年4月1日7時止，均為期1年， 並約定被告應按月給付原告樓管及保全服務費用共計180,00 0元，嗣被告於上開契約期間屆滿後，復分別於98年5月7日 、98年6月28日與原告簽訂系爭管理追加契約（分別自98年4 月1日起至98年5月31日止、自98年6月1日起至98年6月14日 止）及系爭保全追加契約（分別自98年4月1日起至98年6月1 日7時止、自98年6月1日起至98年6月15日7時止），續約期 間共計2個月又14天，自98年4月1日起至98年6月14日止之樓 管服務費金額共計應為148,041元，另自98年4月1日起至98 年6月15日7時止之保全服務費金額共計應為271,950元未獲 被告支付等事實，除據原告提出系爭管理契約書、系爭保全 契約書、系爭管理追加契約、系爭保全追加契約、每月服務 費用表等件為證，且為被告所不爭，堪信為真正。㈡、至被告雖仍以原告於服務被告社區期間，所提供之服務及派 駐之人員並未盡善良管理人之注意義務及原告未依民法第54 8條第1項規定向被告報告委任事務之始末，不得請求本件報 酬等語置辯。則按受任人應受報酬者，除契約另有訂定外， 非於委任關係終止及為明確報告顛末後，不得請求給付，為 民法第548條第1項所明定。查，系爭管理追加契約及保全追 加契約均屬有約定受任人即本件原告處理兩造間委任事務應 受報酬之委任契約，此有該等兩造不爭之追加契約各1份在 卷為憑；又原告確已於98年6月14日與被告依交接資料完成 交接等情，業據原告提出案點交接確認單、大安官邸社區物 業管理勤務交接事項清冊、大安官邸委員會財報資料移交清 冊、大安官邸主任工作未完成移交清冊、大安官邸委員會零 用金移交清冊、大安官邸社區公共設施點交清冊、大安官邸 管理委員會設備點交清冊等為證，被告亦不爭執該等移交文



件之真正，堪認原告業已依前述民法之規定於委任關係終止 時為明確報告顛末，自得請求被告給付如其聲明所示之委任 報酬；而被告雖以原告所提供之服務及派駐之人員未盡善良 管理人之注意義務，並以對原告之損害賠償債權抵銷原告之 報酬等語為抗辯，然並未於此為任何損害賠償項目及金額之 主張與舉證，而係另以提起反訴主張之，本院自無從於此加 以審酌，則被告前揭所辯，即不足採。綜上，原告既已於兩 造之系爭管理及保全追加契約終止時向被告為委任事務之報 告，揆諸上揭法條規定及說明，原告依該等契約之規定向被 告請求續約部分之費用，即屬有據。
㈢、從而，原告依兩造間之系爭管理及保全追加契約，請求被告 應給付原告中菱維護公司148,041元、原告中菱保全公司271 ,950 元及均自支付命令送達之翌日即99年1月22日起至清償 日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。二、反訴部分：
㈠、反訴原告主張反訴被告派駐人員服務品質不佳，經反訴原告 多次告知並要求更換處裡，反訴原告皆未處理；反訴被告派 駐社區服務人員班表每月未送管委會，且於服務期間未建立 完整之勤務日誌及主任工作日誌，自96年12月17日派駐至98 年4月28日僅註記41頁，復未建立任何檔案資料；另反訴被 告未依反訴原告97年7月第一次臨時會議決議辦理社區公共 意外險，反訴原告遲至98年6月15日才自行完成投保；及反 訴原告社區頂樓牆面大理石2次掉落，均未登記呈報；反訴 被告勤務人員未辦理免稅證明致反訴原告被扣繳利息損失； 又反訴被告勤務人員未定時巡檢造成社區公共用水長期流失 ，損失15,926元；反訴被告人員張世強遺失裝潢保證金支票 3張，在未告知並經反訴原告同意下，即以反訴原告及主委 名義擅自發函；且張世強多次開具反訴原告名義室內裝修違 規通知書，舉發罰款10筆共計38,000元，均未入反訴原告帳 目而私吞。再依雙方契約第七條亦明定反訴被告之注意義務 ，是反訴被告既有如上述未盡善良管理人之注意義務，自應 負賠償之責，然因雙方委任契約未約定違約損害賠償之範圍 ，僅於第十一條約定如任一方任意終止契約，應給付他方相 當於2個月服務費用之懲罰性違約金，則反訴被告處理委任 事務有怠忽職守甚至不法之行為，情節等同於無故任意終止 契約，反訴原告暫先以相當於反訴被告2個月服務費用360,0 00元，再加上反訴原告公共用水損失之15,926元，以及反訴 被告侵佔之室內裝修違規罰款10筆38,000元，合計為413,92 6元，反訴原告乃依系爭管理契約第十一條第一項及民法第 544條之規定就反訴原告所受上開損失請求反訴被告負損害



賠償責任等語，然為反訴被告所否認，並以前詞置辯。㈡、按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生 之損害，對於委任人應負賠償之責，雖為民法第544條所明 文；然損害賠償之範圍，應以被害人實際所受損害為衡，且 當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，此 觀民法第216條第1項及民事訴訟法第277條之規定自明。本 件反訴原告主張反訴被告有如上述未盡善良管理人注意義務 之情事，應負賠償之責等語，既為反訴被告所否認，則反訴 原告就此等利己事實，自應負舉證之責，茲就反訴原告主張 之各項損害賠償分述如下：
⒈公共用水長期流失損失15,926元部分：反訴原告此部分主張 ，雖據其提出反訴原告函台北市自來水事業之函文1份及水 費單據2紙為據（見本院卷第62至64頁），然上開函文雖敘 及反訴原告社區用水異常乙事，惟該函文乃反訴原告片面製 作之文書，自無法遽以採認確有其主張之事實；另觀諸水費 單據上之用戶姓名為「八邑坤建設股份有限公司」，而用水 地址係「台北市○○路○段76及78號總表」、且該等水費乃 應繳月份之應繳總金額等情，亦有該等單據在卷可按，則此 等單據顯亦無法據為反訴原告主張之公共用水長期流失損失 費用之證明，此外，反訴原告並未再提出其他證據以實其說