臺灣板橋地方法院民事判決 九十年度重訴字第五六六號
原 告 乙○○
訴訟代理人 丙○○
複 代理人 甲○○
被 告 森美工程股份有限公司
法定代理人 丁○○
右當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
㈠被告應在原告給付新台幣（下同）二百二十萬元後，將被告所有坐落台北縣新莊 市○○段四一二地號、地目「田」、面積一百三十三點三四平方公尺之土地所有 權移轉登記予原告。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
㈠原告向被告承租被告所有坐落台北縣新莊市○○段四一二地號之土地，已十多年 ，原告突於民國八十八年十月一日收到被告存證信函表示不再續租，其後又於八 十八年十一月十一日表示可協議買賣上揭土地，當時原告隨即打電話至被告公司 ，經被告公司財務經理告知關於上揭土地，被告公司經理曾昌維業已授權公司職 員周敏榮全權處理，事後原告為求慎重，又曾打過幾次電話向被告求證，亦得到 同樣答覆，八十九年七月十二日原告即與被告代理人周敏榮協議系爭土地之買賣 價金為六百七十萬元，當時原告並交付訂金一百二十萬元，其後雙方正式於八十 九年十一月三日簽訂買賣契約，原告並業已給付買賣價金共計四百五十萬元，原 告遂多次請求被告前來領取尾款二百二十萬元，並辦理土地所有權移轉登記，惟 被告竟藉口周敏榮所收受之一百四十五萬元係私人行為，公司不承認，回函要求 原告再給付買賣價金三百六十五萬元，原告遂基於雙方買賣契約之約定，請求被 告在原告給付二百二十萬元之尾款後，將上開土地之所有權移轉登記予原告。 ㈡按公司之經理人在執行職務之範圍內，亦為公司負責人，公司法第八條第二項定 有明文。查訴外人曾昌維係買賣土地當時被告公司之總經理，買賣系爭土地本在 渠職務範圍內，其既又授權予訴外人周敏榮代為處理系爭土地事宜，從而代理人 周敏榮行為之效力，當然及於被告，縱周敏榮未將收受之價金繳回公司，亦係被 告內部之法律關係，與原告並不相干，則被告所稱原告除二百二十萬元尾款外， 尚應給付一百四十五萬元乙節，應屬無稽。
㈢訴外人周敏榮為被告之代理人乙節，應無庸置疑，蓋八十九年八月二十四日及七 月十二日之買賣契約書，皆由周敏榮書寫，此觀之八十九年十一月三日契約上筆 跡均相吻合可證，原告業於八十九年七月十日交付訂金一百萬元，八十九年七月 十二日原告與被告代理人周敏榮協議土地買賣價額確定為六百四十萬元時，又交
付一百萬元，八十九年七月二十七日交款二十萬元，八十九年八月二十四日再交 款三十萬元，末於八十九年十一月三日正式簽約時再付款二百萬元，以上金額合 計四百五十萬元，均由被告指定之代理人周敏榮收執，是本件買賣並無遲延給付 ，亦無解除買賣契約之情事。
三、證據：提出八十八年十月一日被告寄發之台北仁愛路（二四支）郵局第一○一八 號存證信函影本一件、八十八年十一月十一日被告寄發之立法院郵局第一七五八 號存證信函影本一件、預訂不動產買賣契約書影本一份、保留訂金收據影本一紙 、土地買賣契約書影本一件、尾款收據影本一紙、九十年七月十九日被告寄發之 台北四三支郵局第一三一一號存證信函影本一件、八十九年十一月三日簽訂之買 賣契約書影本一件及九十年三月五日原告寄發之新莊五支郵局第七０號存證信函 影本一件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
㈠本件系爭土地買賣契約業因原告違約而解除，原告再據買賣關係請求被告移轉登 記系爭土地之所有權，乃無理由：原告係於八十九年十一月三日向被告購買系爭 土地，兩造約定買賣價金為六百七十萬元，並於契約第三條約定：「三、付款： ⑴簽訂契約日買方付款新台幣貳佰伍拾伍萬元正（現金或台支本票）。⑵於九十 年三月一日支付肆佰伍拾萬元正，賣方備妥證件交付買方過戶並用印。」，惟原 告僅於簽約同時支付台支二百萬元及現金五萬元，合計二百零五萬元後，即未再 依約給付價款，嗣經被告催討，原告乃於九十年三月五日以新莊五支郵局第七○ 號存證信函承諾於九十年六月十日前給付款項，否則由被告沒收已繳款項，並於 九十年五月十八日交付發票日分別為九十年五月十八日、九十年六月十日、面額 均為一百萬元之支票二紙，共計二百萬元，惟發票日為九十年六月十日之支票經 被告提示後遭退票，原告實際僅給付價款共三百零五萬元，尚欠三百六十五萬元 未為給付。因原告未依系爭契約第三條第二項之約定，於九十年三月一日前給付 款項，被告乃分別於九十年六月二十八日及九十年七月十九日，以台北四十三支 局一一四七號、一三一一號存證信函，催告原告於函到二星期內給付剩餘價款， 否則即解除契約，因原告仍未依約履行，是系爭買賣契約業經被告以前開九十年 七月十九日台北四十三支郵局一三一一號存證信函解除，被告另再以九十一年十 月八日提出之民事答辯（二）狀送達原告，作為解除契約之意思表示。從而系爭 買賣契約既經解除，買賣關係已不存在，原告再依買賣契約主張移轉登記系爭土 地之所有權，乃無理由，應予駁回。
㈡原告雖主張已給付價款四百五十五萬元，並提出買賣契約書、支票、保留訂金收 據、尾款收據為證，惟查，原告實際僅支付三百零五萬元，被告並未收受另一百 四十五萬元之款項。依原告所提之單據，分為買賣契約記載之二百五十五萬元、 支票一百萬元、保留訂金收據一百萬元、尾款收據三十萬元，合計四百八十五萬 元，此與原告所主張之已繳價款四百五十五萬元不符，原告之主張與所提單據相 互矛盾，已不足採信。又原告所提之買賣契約雖記載八十九年十一月三日收台支 二百萬元，現金五萬元。八十九年十二月十九日收五十萬元，惟被告僅於八十九
年十一月三日收受台支二百萬元及現金五萬元，並未於八十九年十二月十九日另 收五十萬元，此徵諸兩造僅於八十九年十一月三日處用印，而未於十二月十九日 處用印簽收即明，原告既主張於八十九年十二月十九日交付五十萬元，自應就交 付之事實負舉證責任。另原告雖又提出保留訂金收據主張被告於八十九年七月十 日收一百萬元，惟被告從未授權訴外人周敏榮為本件買賣行為或收售價款，此徵 諸兩造簽訂契約時，周敏榮為見證人，而被告之代理人為劉秀蘭即明，又如被告 確於八十九年七月十日收一百萬元，何以買賣契約並未為任何保留之記載，且原 告尚於九十年三月五日寄發予被告之存證信函中，自承於九十年三月五日尚未給 付尾款四百十五萬元，而要求延至九十年六月十日前給付？再者，原告所提尾款 收據，其簽收日期為八十九年八月二十四日，斯時買賣契約根本尚未簽定，何來 尾款之給付？益徵原告主張已付清四百五十五萬元之價款一節係不可採。 ㈢退而言之，縱認原告確已給付前開款項，惟原告並未依約於九十年三月一日前給 付全部款項，亦未依九十年七月十九日之存證信函給付款項，系爭契約自已解除 ，原告請求移轉登記，當無理由。
三、證據：提出土地買賣契約書影本一件、九十年三月五日原告寄發之新莊五支郵局 第七○號存證信函影本一件、支票影本二紙、退票理由單影本一件、九十年六月 二十八日被告寄發之台北四三支郵局第一一四七號存證信函影本一件及九十年七 月十九日被告寄發之台北四十三支郵局第一三一一號存證信函影本一件為證。 理 由
一、原告起訴主張兩造於八十八年十一月間協議購買被告所有坐落台北縣思源段四一 二地號、面積一百三十三點三四平方公尺之土地，被告當時告知原告本件買賣由 該公司員工即訴外人周敏榮全權處理，八十九年七月十二日原告即與被告代理人 周敏榮協議系爭土地之買賣價金為六百七十萬元，當時原告並交付訂金一百二十 萬元，其後雙方正式於八十九年十一月三日簽訂買賣契約，原告並業已給付買賣 價金共計四百五十萬元，原告遂多次請求被告前來領取尾款二百二十萬元，並辦 理土地所有權移轉登記，惟被告竟藉口周敏榮所收受之金錢元係私人行為，公司 不承認，回函要求原告再給付買賣價金三百六十五萬元，原告遂基於雙方買賣契 約之法律關係，請求被告在原告給付二百二十萬元之尾款後，將上開土地之所有 權移轉登記予原告。被告則以雙方雖於八十九年十一月三日簽訂總價為六百七十 萬元之買賣契約，惟原告僅於簽約時交付二百零五萬元之價款，並未依契約第三 條第二款之約定，於九十年三月一日給付剩餘之四百五十萬元，經被告催討，原 告雖於九十年五月十八日交付發票日分別為九十年五月十八日、九十年六月十日 、面額均為一百萬元之支票二紙，作為價金之償付，然發票日為九十年六月十日 之支票，經被告提事後竟遭退票，是原告實僅支付價金三百零五萬元，尚積欠三 百六十五萬元，被告乃分別於九十年六月二十八日及九十年七月十九日，二次以 存證信函催告原告給付，否則即解除契約，因原告仍未依約履行，是系爭買賣契 約業經被告以九十年七月十九日之存證信函解除，被告另再以九十一年十月八日 提出之民事答辯（二）狀送達原告，作為解除契約之意思表示，系爭買賣契約既 經解除，被告自不負移轉土地所有權之義務等語，以為抗辯。二、原告起訴主張兩造於八十九年十一月三日簽訂買賣契約，買賣標的為被告所有、
坐落台北縣新莊市○○段四一二地號、面積一百三十三點三四平方公尺之土地， 約定買賣價金為六百七十萬元，原告已給付其中三百零五萬元價金之事實，為被 告所不爭執，並有兩造提出之日期為八十九年十一月三日之買賣契約書影本一件 為證，堪信為真實。至於原告主張除上述之三百零五萬元價金外，原告尚另給付 部分價金一百四十五萬元，合計為四百五十萬元，目前僅積欠被告二百二十萬元 買賣價金乙節，則為被告所否認，並以上揭詞情置辯，是本件應審酌之爭點，厥 在於原告迄今所給付之買賣價金究為若干，及本件買賣契約是否業經被告解除二 點。經查：
㈠原告主張除被告不爭執之三百零五萬元外，其尚另給付部分買賣價金一百四十五 萬元，合計已支付四百五十萬元之事實，雖據提出保留訂金收據影本一紙、未記 載日期之土地買賣契約書影本一件及尾款收據影本一紙為證，惟查上開文件固分 別有「合計收款壹佰萬元正」、「於民國八十九年七月十二日交付本筆買賣訂金 壹佰貳拾萬元正．．．。」及「茲收到乙○○小姐（即原告）支付尾款部分價金 新台幣參拾萬元正」之記載，然核所載日期，則各為八十九年七月十日、同年月 十二日及八十九年八月二十四日，均在兩造簽訂買賣契約之八十九年十一月三日 之前，三紙收據所載之金額合計乃二百五十萬元，亦非原告所稱另支付之一百四 十五萬元，且收款人皆為訴外人周敏榮，則上開文件所載之金額，是否確為本件 買賣價金之一部，已不無可疑。再觀諸兩造八十九年十一月三日簽訂之買賣契約 ，第三條乃記載為「三、付款：⑴簽訂契約日買方付款新台幣貳佰伍拾伍萬元正 （現金或台支本票）。⑵於九十年三月一日支付肆佰壹拾伍萬元正，賣方備妥證 件交付買方過戶並用印。」之文字，該份契約末尾並有以手書寫之「茲收到乙○ ○支付台支土銀樹林分行ＰＱ４３８８１８、１１˙３到期金額新台幣貳佰萬元 正、現金伍萬元正」等記載，並經兩造蓋印其上，則茍真如原告主張，其於正式 簽約前業已先行支付訂金一百萬元、一百二十萬元及尾款三十萬元，則何以未於 八十九年十一月三日雙方正式簽約時，將該些先行給付之價金予以扣除，反而對 付款期限作如第三條所示之約定？再者，原告於九十年三月五日寄發予被告之新 莊五支郵局第七○號存證信函中，尚明確表示「．．．本人仍希望貴公司秉持多 年來租賃關係，能將尾款肆佰壹拾伍萬元整能順延至九十年六月十日給付．．． 」之意，有被告提出之該份存證信函影本一件附卷可參，益徵原告於寄發存證信 函斯時，確實未能依契約第三條約定期限繳交尾款，且亦未曾提及有何於簽約前 即行支付部分價金之情事。則原告前揭主張，自無可採。 ㈡原告雖另主張就兩造買賣契約事宜，被告已授權訴外人周敏榮為代理人，上開先 行給付之款項，原告皆交付周敏榮收受，效力自應及於被告等情，並提出被告於 八十八年十一月十一日寄發之立法院郵局第一七五八號存證信函影本一件，作為 周敏榮受有代理權之依據，惟查依該份存證信函所載，被告僅表示如原告有意承 買，得向該公司「周先生」聯絡之旨，並非表明就本件買賣有授予代理權之意， 則原告所提上開存證信函，尚不足作為周敏榮有權代理一事之認定。況兩造於八 十九年十一月三日簽訂之買賣契約書，周敏榮乃係「見證人」，至於被告公司則 另由訴外人「劉秀蘭」代理，此觀諸該份契約書之記載即明，益徵被告並無授權 周敏榮為本件買賣之意。原告對此有利於己之事實，又未能舉證以實其說，則縱
認原告確曾於契約簽定前，另行支付周敏榮一百四十五萬元，亦不得認該筆金錢 為本件買賣價金之一部。
㈢原告未依買賣契約書第三條約定，於九十年三月一日付清尾款四百十五萬元，迄 今亦僅支付價金共三百零五萬元之事實，業如前述，則依民法第二百二十九條第 一項及第二百五十四條規定，被告自非不得於定期催告原告履行後，解除買賣契 約。經查被告已分別於九十年六月二十八日及同年七月十九日二次寄發存證信函 ，催告原告於二星期內給付剩餘價款，此有被告提出台北四三支郵局第一一四七 號及第一三一一號存證信函影本各一份在卷足憑，被告復再以九十一年十月八日 提出之民事答辯（二）狀載明解除契約之意，送達原告，作為解除契約之意思表 示，且經原告訴訟代理人丙○○於本院九十年十月十六日準備程序中，自承確已 收受該份答辯狀，則兩造間買賣契約業已因之解除，當堪認定。從而被告抗辯買 賣契約既經解除，原告自不得再依契約之約定，請求被告移轉登記系爭土地之所 有權等情，乃屬有據。
三、綜上所述，兩造之買賣契約既經解除，原告再本於買賣契約之法律關係，請求被 告在原告給付二百二十萬元後，將被告所有之前揭土地所有權移轉登記予原告， 即無理由，應予駁回。
四、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。五、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 五 月 二十八 日 臺灣板橋地方法院民事第二庭
~B審判長法 官 陳忠行
~B 法 官 崔玲琦
~B 法 官 劉元斐
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 五 月 三十 日~B法院書記官 洪惠玲
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