臺灣桃園地方法院民事簡易判決 98年度桃簡字第1201號
原 告 丁○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 乙○○
訴訟代理人 戊 ○
被 告 廣原不動產開發有限公司
法定代理人 己○○
訴訟代理人 甲 ○
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國99年8 月2 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告乙○○應給付原告新臺幣參萬貳仟陸佰貳拾貳元及自民國九十八年七月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙○○負擔百分之七，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告乙○○如以新臺幣參萬貳仟陸佰貳拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同 意者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本 案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 項分別定有明文。查，原告起訴時原 聲明：⑴被告乙○○應給付原告新臺幣（下同）40萬元及自 民國98 年4月6 日起至清償日止，按週年利率3%計算之利息 ；⑵被告廣原不動產開發有限公司（下稱廣原公司）應給付 原告5 萬元，並自判決日翌日起至給付日止，按週年利率3% 計算利息。嗣於本院審理中具狀將上開訴之聲明變更為：⑴ 被告乙○○應給付原告40萬元及自起訴狀送達翌日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息；⑵被告廣原公司應給付原 告5 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率5%計算利息（見98年12月28日民事續行訴訟準備狀）。被 告就前開訴之變更，均無異議而仍為本案之言詞辯論，應視 為同意原告前開訴之變更，合先敘明。又被告均經合法通知 ，未於最後言詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第386條 所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：
㈠原告前於98年2 月28日經被告廣原公司仲介，以156 萬元購 買被告乙○○所有坐落桃園縣蘆竹鄉○○段477 地號、面積 3,742.85平方公尺，應有部分一萬分之二十之土地，及其上
門牌桃園縣蘆竹鄉○○○街32號2 樓之6 套房一間（下稱系 爭房地），並於98年4 月6 日移轉登記完畢。詎被告乙○○ 明知系爭房地所在之爵仕堡社區內，占用訴外人黃明星等人 所有之桃園縣蘆竹鄉○○○段490-19、497-17、497-65地號 等三筆土地（重測後為河底段463、464、465地號，下稱系 爭綠帶），做為綠地使用，其中桃園縣蘆竹河底段463號土 地由訴外人黃明星出賣予訴外人謝秋芳後，謝秋芳已訴請爵 仕堡社區住戶返還土地，現由本院97年度重訴字第391號案 件審理中，又爵仕堡社區於98年2月9日召開第5屆2月份臨時 管理委員會會議，討論前開返還土地案聘請律師一事，被告 乙○○明知系爭綠帶遭收回後，社區景觀不復以往，價值將 大幅滑落，卻急於將系爭房地脫手，在契約書附表「標的物 現況說明書」項次22「是否有佔用他人土地之情形」、項次 23 「是否有界址糾紛」欄位所載，均勾選否，表示未占用 他人土地、無界址糾紛，而原告所以購買系爭房地，乃因系 爭土地為社區大部分景觀，該社區因而增值不少，系爭房地 係套房，對該綠帶有相當程度的重視，影響原告出價購買意 願，故如被告乙○○盡告知義務，原告即不會購買。又依本 件原告與被告乙○○買賣契約（下稱系爭買賣契約）第9條 第1項約定：「乙方（即被告乙○○）擔保本買賣標的物產 權清楚，並無一物數賣，被他人占用或占用他人土地或其他 糾葛等情事，如有上述任何情事，除本契約內另有規定外， 應由乙方於甲方（即原告）支付完稅款以前清理完畢，否則 視為違約，若甲方因此受有損害，乙方應負完全賠償責任。 」，被告乙○○既已違約，原告依約自可請求損害賠償。按 爵仕堡社區占用系爭綠帶面積合計為774.92平方公尺，每平 方公尺之公告現值為2 萬6,500 元，以政府公用徵收採公告 現值加四成計算，土地之價值至少有2,874 萬9,532 元。而 爵仕堡社區共有254 戶，每戶損失約11萬3,187 元，若加上 綠地嗣後被收回後，影響社區景觀甚鉅，損失難以計算，爰 依民法第359 條、第360 條，並請本院依民事訴訟法第222 條規定，依心證定其損害賠償數額。又依系爭買賣契約第12 條第3 項約定，原告本得解除契約，且得再請求被告乙○○ 賠償已交付之價金156 萬元作為違約金，惟原告不主張解除 契約，僅向被告乙○○請求賠償40萬元，業已相當體諒被告 。另原告係被告廣原公司之委託人，被告廣原公司違反受託 人義務，致原告受有損害，應賠償原告之損害，並應依民法 第571 條規定，返還原告已支付之報酬共計5 萬元。 ㈡對被告答辯所為之陳述：
⒈被告乙○○辯稱伊已依約將系爭房地移轉登記予原告所有，
系爭房地與權狀所載均相符，並無交付有任何瑕疵之物予原 告云云。然查：原告所訴究者，並非系爭房地之面積與土地 及建物權狀不符，而係主張被告乙○○隱瞞爵仕堡社區占用 系爭綠帶，已遭所有人謝秋芳催告、訴請返還之事實，使原 告購買系爭房地時，陷於錯誤，認為爵仕堡社區綠地美麗， 而予購買。另被告乙○○主張並未收受或知悉法院開庭之通 知，且未參加有關社區之開會，對於社區占用他人土地及訴 訟之情形不知情云云。惟物之出賣人對於買受人，應擔保其 物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價 值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕 疵，民法第354 第1 項定有明文。是以，本件自不以出賣人 即被告乙○○知悉瑕疵與否為必要，本件標的物既有減少其 價值之瑕疵，被告乙○○即應負損害賠償責任，其抗辯不知 悉瑕疵，不負賠償責任云云，不足採取。
⒉又按民法第529 條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律 所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居間契約係 指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒 介他方給付報酬之契約而言。是居間契約為勞務給付契約之 一種，其與委任契約不同者居間之內容限於他人間行為之媒 介，且以有償為原則，居間人報酬之請求，以契約因其報告 或媒介而成立者為限，所支出之費用非經約定，不得請求償 還，從而居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適 用，最高法院著有79年度臺上字第579 號判決可資參照。是 以，民法居間一節所未特別規定者，應適用委任之規定。又 受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事 務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為 之；又受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為 所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第535 條、第 54 4條定有明文。本件被告廣原公司受原告委任仲介房地， 自應依委任本旨為之，而其又係專業之不動產經紀業者，專 營不動產仲介，於接案時即應依一般程序申請系爭房地之地 籍圖謄本，再根據地籍圖謄本所示系爭房地所占之地號，即 可明瞭爵仕堡社區占用土地之情形，亦即可以發現占用系爭 綠帶等情，竟未予調查，僅憑被告乙○○隱瞞事實之陳述， 仲介買受系爭房地，違反受任人應盡善良管理人之注意義務 ，顯有重大過失，依法應負損害賠償責任。雖被告廣原公司 抗辯稱：伊已將系爭房地移轉登記予原告所有，系爭房地與 土地及建物權狀所載均相符，而謂原告並無任何損害云云。 然原告係主張被告隱瞞占用系爭綠帶，並已遭土地所有權人 訴請返還之事實，致原告陷於錯誤，認為爵仕堡社區綠地美
麗，而予購買。至於被告廣原公司另抗辯社區管理委員會已 聘請律師與建商即訴外人元利建設股份有限公司（下稱元利 公司）訴訟，責任歸屬尚未明朗，原告不宜於此時請求損害 賠償云云。惟查：元利公司於出售社區內房屋時，均已與住 戶簽立「隔鄰綠帶使用聲明書」，由住戶同意日後土地所有 權人另有使用時，無條件同意被收回，爵仕堡社區根本無從 向元利建設求償，是被告廣原公司此項抗辯，應不足取等語 。並聲明：⑴被告乙○○應給付原告40萬元及自起訴狀送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑵被告廣原 公司應給付原告5 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率5%計算利息。
三、被告乙○○則以：
㈠依系爭買賣契約第1條不動產標示及買賣權利範圍以觀，原 告向被告購買之土地標示即為系爭房地，此與本院97年度重 訴字第391號事件係就坐落桃園縣蘆竹鄉○○段463地號之土 地所生糾紛，屬不同標的。被告乙○○出賣及交付原告之系 爭房地，洵依系爭買賣契約所載，未交付有瑕疵之物予原告 情事，原告主張應依民法第359 條、第360 條規定，請求減 少價金及損害賠償云云，洵屬無稽。再者，原告主張被告出 售系爭房地前已自住半年之久，依開會通知單確定被告知情 且故意隱瞞行為云云，被告否認，蓋被告乙○○戶籍地設於 苗栗縣竹南鎮，從未收受或知悉任何法院開庭之通知或公文 ，且未曾參加社區會議，對社區土地與他人訴訟或有占用他 人土地一情並不知情。何況，本院97年度重訴字第319 號案 件尚未經判決，原告未有任何損害發生，準此，原告請求本 件損害賠償，亦屬無據。
㈡被告乙○○係善意之受害人，購買系爭房地已輾轉經過多人 ，根本無從得知當初建商與第一手購屋者是否有任何的協定 ，且被告乙○○因失業而在經濟壓力下，以低於市價行情賣 給原告，現系爭房地市價高漲，原告亦屬獲利之狀況下，始 不同意解除買賣契約，況原告當天看完系爭房屋便決定購買 ，現改稱因為周遭公設綠地等因素才購買，過於牽強。再者 ，未有人告知原告系爭綠帶即包含在系爭房地權狀內，因當 時被告乙○○亦不知情，且原告也未提問，在沒有特別告知 情況下，一切交易當以房地權狀為憑據，原告以其主觀認定 系爭綠帶包含在所有權狀的範圍內，與常情有違，原告請求 被告乙○○賠償40萬元，且系爭綠帶本即未包含在交易之標 的內，而且是在房價根本不受系爭綠帶影響之情況下提出， 應係原告借題發揮，欲圖兩邊獲利。原告一再聲稱當初如沒 有系爭綠帶便不會購買系爭房地，被告乙○○願與原告解除
系爭買賣契約，以原價買回，亦同意前開期間由原告無條件 使用，以原告使用一年多，每月1 萬元租金來計算，原告至 少已節省13萬元以上房租，縱使原告有貸款亦足以抵扣利息 。詎料原告卻一反初衷，不同意被告買回，其原因實係目前 房價遠高於原告購入價格，且最少高於20萬元，若係以原告 所提賠償40萬元再加上現在的市價，原告便可淨賺60萬元， 對被告甚為不公。又原告提出40萬元之損害賠償，則系爭房 地售價僅值110 萬元，顯非系爭房地相當市價。又原告以總 戶數來計算賠償金額更是無理，應以系爭房地權狀所占持分 計算，豈能以總戶數計算。再者，現僅一位鄰地所有權人提 出訴訟，倘原告於其他鄰地所有權人提出求償前，再將系爭 房地出售，對被告乙○○甚是不公，何況爵仕堡社區仍對地 主及元利建設持續訴訟中，假設訴訟之結果係爵仕堡社區勝 訴或是元利建設願意出面解決，原告又有何理由向被告求償 等語，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵願供擔保請 准宣告免為假執行。
四、被告廣原公司則以：
㈠系爭房地已於98年4 月6 日完成過戶及交屋手續，原告取得 取得與買賣契約記載相符之系爭房地，並未有任何損害。又 元利建設興建爵仕堡社區時，是否占用他人土地，應否對爵 仕堡社區住戶賠償，業已由於爵仕堡社區管理委員會聘請律 師與元利公司訴訟中，責任歸屬尚未明朗，原告此時請求損 害賠償，恐非適宜；換言之，若爵仕堡社區管理委員會對元 利公司取得賠償，則原告之損害賠償即可獲得滿足；如果該 社區敗訴或部分敗訴，即証明原告原本就無此權利。 ㈡況按不動產經紀業管理條例第24條規定：「雙方當事人簽訂 租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託 人交益之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項 不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」。本件買 賣過程中，被告乙○○於「標的物現況說明書」是否有占用 他人土地情形勾選「否」。被告廣原公司則不知有此土地糾 紛，並無任何故意或過失。又原告起訴時主張被告廣原公司 應依民法第578 條賠償損害，惟房仲業者應屬民法債各之「 居間」，爰不就此予辯駁等語，資為抗辯。並聲明：⑴原告 之訴駁回；⑵願供擔保請准宣告免為假執行。
五、經查：
㈠原告於98年2 月28日與被告乙○○簽訂買賣契約，約定原告 以價金156 萬元購買系爭房地，原告已給付價金，另被告乙 ○○應將系爭房地所有權移轉登記與原告，且於同年4 月6 日為所有權移轉登記，已交付系爭房地予原告等情，為兩造
所不爭執，且有系爭買賣契約書、建物登記謄本、所有權狀 影本各1 件在卷可稽，堪認為事實。
㈡被告乙○○於標的物現況說明書第22欄「是否占用他人土地 之情形」，勾選「否」一節，為兩造所不爭執，並有前開說 明書影本在卷可查，堪認為事實。
㈢系爭綠帶非爵仕堡社區住戶共有之公共設施，惟爵仕堡社區 公寓大廈將系爭綠帶設置為花圃、花台及步道，且以欄杆隔 離，致系爭綠帶構成該社區中庭之一部分，及系爭綠帶中桃 園縣蘆竹河底段463 號土地之所有權人謝秋芳已向爵士堡社 區住戶訴請拆除前開土地上之鐵欄杆、花圃等地上物，並請 求將前開土地返還，由本院97年度重訴字第391 號案件審理 中等情，業經本院於99年5 月18日會同兩造及桃園縣蘆竹地 政事務所（下稱蘆竹地政）人員，至現場履勘屬實，並有現 場照片、蘆竹地政99年4 月30日蘆竹地測法丈字第011500號 複丈成果圖附卷為憑，且經本院依職權調取本院97年度重訴 字第391 號全卷，審閱屬實。
六、本院之判斷：
㈠系爭綠帶非爵仕堡社區公共設施，並遭訴外人謝秋芳訴請返 還，是否構成物之瑕疵？
⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度 ，無關重要者，不得視為瑕疵。民法定有明文。所謂物之瑕 疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當 事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者 ，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特 定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者， 亦屬之（最高法院73年臺上字第1173號判例要旨參照）。又 按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而 其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由 所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完 全給付之債務不履行責任。最高法院77年度第7 次民事庭會 議決議（一）可資參照。又一般人買賣不動產，係以使用面 積之大小、位置、公共設施設置狀態等情，作為買賣契約成 立與否及價金高低之重要因素外。且依通常交易觀念，當事 人所重視者，除房屋之使用功能外，所占基地及房屋以外可 供使用之公共設施面積、配置比例及其現況，亦可增加居住 空間之隱私性及景觀利用性，並使房屋相對增值，故公共設 施之使用面積及現況，自足以影響買賣之成立與否及價金之 決定。
⒉查，被告乙○○已依系爭買賣契約，將系爭房地所有權移轉 登記予原告，並完成交付系爭買賣契約第1 條約定之買賣標 的等情，已認定如前。惟被告廣原公司於向原告仲介買受系 爭房地時，其表現於外之公共設施現況，即係爵仕堡社區設 置鐵欄杆、花圃、花台及步道，將系爭綠帶「使用現況」包 括在內，因此兩造主觀上亦皆認知前開社區內現況，即為買 賣標的，此由被告均稱於出售系爭房地前，不知系爭綠帶非 社區所有等語即明。惟被告乙○○所交付之標的物現況中， 「系爭綠帶」原即非該社區大廈之基地，亦非住戶所共有， 且已由所有權人謝秋芳訴請返還，則無論謝秋芳之請求有無 理由，該買賣標的物之現況既遭他人請求拆除、返還，顯有 影響社區居民通行、使用之虞，其價值及效用自難與未遭他 人訴請拆除、返還之情形同視，依通常交易觀念，足以影響 買賣之價金決定。是被告乙○○雖已依系爭買賣契約將本件 買賣標的所有權移轉原告所有，並交付買賣標的物，履行其 出賣人義務，惟所交付之標的物即系爭房地現況，已有減少 其價值之瑕疵，自應依民法第354 條第1 項規定，負物之瑕 疵擔保責任。被告辯稱其既已將系爭房地面積全數移轉予原 告，並無任何短少缺漏，已履行買賣契約之義務，無任何價 值減少之瑕疵云云，不足採取。
⒊至原告主張被告乙○○於訂定買賣契約時，即明知系爭綠帶 遭謝秋芳訴請返還，被告乙○○應依系爭買賣契約第9 條、 第12條約定負擔保責任及賠償損害一節，固據原告提出正理 聯合律師事務所函、爵仕堡社區管理委員會98年2 月9 日開 會通知單為證。惟查，前開正理聯合律師事務所函之受文者 係管理委員會，而開會通知單亦係對社區管理委員所為通知 ，被告乙○○非該社區管理委員，此參諸卷附爵仕堡社區管 理委員會會議簽到名冊，未有被告乙○○為委員之記載至明 ，尚難逕認定被告乙○○曾受有前開函文及開會通知之告知 ，進而推斷被告乙○○知悉前開瑕疵之存在；此外，原告復 主張被告乙○○於本院97年度重訴字第391 號案件繫屬後， 將系爭房地轉讓，應知悉前開瑕疵云云，然查，本院97年度 重訴字第391 號返還土地事件，原係訴外人謝秋芳請求爵仕 堡社區管理委員會拆除系爭綠帶上之地上物，並將土地返還 ，係以「爵士堡社區管理委員會」為該事件之被告，嗣於99 年4 月27日始向本院具狀追加訴外人元利公司及爵仕堡社區 所有住戶為被告，斯時始將本件被告乙○○列為該案件之被 告，而由本院將訴訟繫屬之事告知被告乙○○，業由本院調 閱前開案件所附謝秋芳97年12月9 日起訴狀、98年4 月27日 民事追加狀，查核屬實；準此，原告主張被告乙○○於前揭
訴訟繫屬後，將系爭房地讓與原告，應知悉瑕疵存在云云， 尚嫌速斷，不足採取。又被告乙○○業將系爭買賣契約所載 買賣標的移轉登記並交付原告，為兩造所不爭，而系爭房地 現無被他人占用或占用他人土地情形，僅是系爭房地外足以 影響其價值之「現況」瑕疵存在，且該瑕疵非契約成立後始 發生，被告乙○○自亦無原告所指違反系爭買賣契約第9 條 、第12條約定應負違約責任，或有可歸責於被告乙○○致債 務不履行之情事，故原告主張被告乙○○應負違約及債務不 履行責任云云，均無可採。
⒋惟系爭綠帶非爵仕堡社區公共設施，並遭訴外人謝秋芳訴請 返還其中坐落桃園縣蘆竹河底段463 號土地，該現況有遭破 壞之虞，確實存有影響買賣標的物價值之瑕疵，業已構成物 之瑕疵。
㈡關於原告主張依民法第359 條、第360 條規定，請求減少價 金及損害賠償是否有理由？
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解 除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平 者，買受人僅得請求減少價金。又買賣之物，缺少出賣人所 保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請 求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。 民法第359 條、第360 條分別定有明文。查，系爭房地固存 有影響其價值之瑕疵，惟被告乙○○未於定地買賣契約時保 證系爭房地應符合何種品質且非故意不告知系爭房地之瑕疵 ，已認定如前，則原告主張被告乙○○應依民法第360 條規 定負債務不履行之損害賠償責任，洵屬無據。
⒉本件原告及被告乙○○均陳明不願負擔送請鑑定費用且均不 聲請鑑定，並同意由本院依卷內證據判斷本件原告所受損害 （見本院99年2 月1 日、4 月23日言詞辯論筆錄）。按買受 人請求減少之價金數額，應依同品質物品之市場價值與系爭 瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算 之基準，最高法院86年度臺上字第1615號裁判可資參考，而 本件原告主張其請求減少價金40萬元，故曾提出網路仲介價 格明細，為其計算依據，惟審諸原告提出之前開網路列印價 格，本院尚難判斷其路段、格局、建材及公共設施配置是否 與系爭房地相同，前開列印資料自不足供參，惟系爭房地確 有減損其價值之瑕疵，而責成原告證明市價顯然有所困難， 爰依民事訴訟法第222 條第2 項之規定，由本院依職權酌定 之。是以，本院審酌爵仕堡社區所占系爭綠帶面積總計為 608.62平方公尺有蘆竹地政前開複丈成果圖可查，再按該土 地公告現值每平方公尺2 萬6,800 元計算（有土地公告現值
查詢表在卷可參），則爵仕堡社區占用系爭綠帶之公告現值 總價為1,631 萬1,016 元（608.62×2 萬6,800 元＝1,631 萬1,016 元），按原告基地所占持分一萬分之二十計算，為 3 萬2,622 元（1,631 萬1,016 元×20/10000＝3 萬2,622 元，元以下四捨五入），以此作為系爭房屋減少之價值，應 屬適當。原告就其有受有價值減損之事實，既未盡證明之責 ，揆之前揭說明，本院爰酌定原告依民法第354 條第1 項、 359 條規定，請求於系爭房地減損3 萬2,622 元價值範圍內 ，減少價金，並依民法第179 條後段，請求被告乙○○返還 此部分已收價金，為有理由；逾此範圍之請求，洵屬無據， 應予駁回。
㈢被告廣原公司應否負債務不履行責任，賠償原告所受損害及 返還已支付之居間報酬？：
⒈原告與被告廣原公司間為居間兼委任關係：按「經紀人員在 執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對 人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」， 不動產經紀業管理條例第23條已明文規定。是以本件被告廣 原公司與被告乙○○就銷售系爭房地，簽有系爭不動產委託 銷售契約、系爭不動產現況說明書，依上開規定，負有向原 告解說不動產之義務。且依據社會通念，一般民眾經由房屋 仲介業者買賣房屋並支付高額仲介費用，應非僅止於希冀房 屋仲介業者報告訂約機會或為訂約媒介，實係著眼於房屋仲 介業者所標榜之交易過程安全、不動產產權清楚，並藉助房 屋仲介業者之專業調查能力而為交易，本件原告與被告廣原 公司間雖未訂有書面契約，然綜合上述各情，堪認被告廣原 公司除向原告報告交易機會、媒介訂約外，尚應就不動產現 況、相關文件內容盡相當之查核、調查義務，兩造間所成立 之契約關係，兼具居間及委任性質。
⒉被告廣原公司已盡居間人及受任人之義務：按居間人關於訂 約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；對於顯無履行 能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以 居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該 約之能力，有調查之義務。又受任人處理委任事務，應依委 任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬 者，應以善良管理人之注意為之。民法第567 條、第535 條 分別定有明文。經查，系爭不動產現況說明書第22項「是否 有占用他人土地之情形」經勾選為「否」，出賣人即被告乙 ○○亦不知爵仕堡社區有占用系爭綠帶情事；而由簽訂系爭 買賣契約當時可得之土地、建物謄本及所有權狀均無從判斷 占用系爭綠帶之合理懷疑，況買賣雙方復均未提出鑑界要求
，實難苛求仲介人員主動提供鑑界服務，而增加委託人費用 支出。原告雖主張被告廣原公司如申請地籍圖謄本即可研判 爵仕堡社區占用系爭綠帶，惟觀之卷附系爭房地及系爭綠帶 地籍圖謄本，僅標示桃園縣蘆竹鄉○○段463 、464 、465 及477 地號土地之位置，如未經實際測量系爭房地及系爭綠 帶之位置、面積，又豈能知悉系爭綠帶所在地號即為河底段 463 、464 、465 地號土地？原告此部分主張，要難採取。 稽上各情，應認被告廣原公司仲介人員就不動產之現況調查 、書面資料審核，已依善良管理人之注意義務為相當調查， 並就其所知事項報告予原告，未違反居間人或受任人之義務 ，原告請求被告廣原公司應依民法第544 條、第571 條規定 負損害賠償責任並請求返還已支付之居間報酬，洵屬無據， 應予駁回。
七、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權 人起訴，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為 者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的 者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段分別定有明文。本件原告起 訴狀繕本於98年7 月14日寄存於被告乙○○住所地之警察機 關，依法於同年7 月24日發生送達效力，是原告請求被告乙 ○○自起訴狀繕本送達之翌日（即98年7 月25日）起至清償 日止，按法定利率即週年利率5%計算之遲延利息，核無不合 ，自應准許。
八、綜上所述，原告依據民法物之瑕疵擔保之法律關係，請求返 還減少之買賣價金3 萬2,622 元及自98年7 月25日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾 此範圍之請求，洵屬無據，應予駁回。另原告依據居間與委 任法律關係，請求被告廣原公司給付5 萬元，亦屬無據，應 予駁回。
九、假執行之宣告：就原告勝訴部分，原告及被告乙○○均陳明 願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別 酌定相當擔保金額准許之。又法院應依職權宣告假執行者， 本無庸原告為聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告假執行者， 該聲請僅在促使法院職權發動，法院仍係本於職權而宣告， 自無庸對該聲請為准駁之裁判；本件原告假執行之聲請，就 敗訴部分本屬無據，依前揭說明，茲不另為准駁之諭知，併 此敘明。
十、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法 第436 條第2 項、第385 條第1 項前段、第79條、第85條第
1 項、第389 條第1 項第3 款、第392 條第2 項，判決如主 文。
中 華 民 國 99 年 8 月 30 日
桃園簡易庭 法 官 林維斌
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 99 年 8 月 30 日
書記官 田宜芳
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