最高法院民事判決 九十九年度台上字第一四七二號
上 訴 人 甲○○
乙○○
丙○○
共 同
訴訟代理人 林國明律師
上 訴 人 丁○○
訴訟代理人 林永發律師
上列當事人間請求返還價金等事件，兩造對於中華民國九十九年
三月三十日台灣高等法院台南分院第二審更審判決（九十八年度
重上更㈠字第一四號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人丁○○給付及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
上訴人甲○○、乙○○、丙○○之上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回上訴部分，由上訴人甲○○、乙○○、丙○○負擔。
理 由
本件上訴人甲○○、乙○○、丙○○（下稱甲○○等三人）起訴主張：上訴人甲○○於民國八十二年七月間，向上訴人丁○○購買坐落台南縣麻豆鎮○○段四七七之一、五三八之一號土地（下稱系爭土地Ａ）及其上建物門牌同鎮○○路一○一號預售屋（下稱系爭房屋Ａ），另上訴人乙○○則以上訴人丙○○名義，亦向丁○○購買坐落同段四七七之二、四七四之一○、五三八之二號土地（下稱系爭土地Ｂ），並以本人名義向丁○○購買其上建物門牌同路一○三號預售屋（下稱系爭房屋Ｂ），均簽訂有委建不動產契約書（下稱系爭契約書）。甲○○、乙○○至八十三年九月十六日止，已分別給付買賣價金新台幣（下同）四百萬元及代墊房屋稅各十一萬八千零九十元、九萬四千三百零二元，丙○○亦代墊地價稅二萬三千七百二十七元。嗣丁○○以甲○○、乙○○給付價金遲延為由，解除買賣契約，本於回復原狀請求權及不當得利之法律關係，請求甲○○、丙○○分別移轉上開土地所有權，經判決丁○○勝訴確定等情，爰依民法第二百五十九條第一款、第二款、第五款解除契約回復原狀請求權及不當得利之法律關係，求為命丁○○給付甲○○、乙○○及丙○○已繳付之價金及代墊之地價稅、房屋稅依次為四百十一萬八千零九十元、四百零九萬四千三百二十元、二萬三千七百二十七元及各加計法定遲延利息之判決。
上訴人丁○○則以：兩造買賣契約因可歸責於甲○○等三人遲延給付第七期款（即銀行貸款），而經伊解除，伊已依委建不動產
契約書第五條第四款沒收價金，抵充伊所受房地產跌價、房屋折舊及資金成本等損害，尚有不足；至地價稅及房屋稅係公法上之納稅義務，不能請求返還等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：依據兩造不爭執之系爭契約書第五條有關付款辦法之約定及該契約書附件所列付款辦法與兩造所簽訂代辦貸款委託書第二條之約定，甲○○、乙○○於丁○○交屋前，有依約先行辦理銀行貸款之義務，如不辦理貸款，即應以現金繳納該筆款項；倘未於接獲丁○○通知之日起七日內如數繳款，即屬違約，如逾期一個月仍未繳納，丁○○並得據以解除契約。而系爭房屋於原審八十八年度上字第二五一號請求回復原狀等事件，受命法官到場勘驗，雖認定該屋原有建物尚有部分未完成，惟參酌泥水施工之證人陳俊雄（即陳修毅）該未完成部分，係因甲○○等欲自行施工，要該證人不予施作，則該項未完工，自應認係可歸責於甲○○等之事由所致。又觀諸系爭Ａ屋、Ｂ屋之增建部分，係包括增建電梯孔道及屋後法定空地上之增建，足見甲○○等就系爭工程之施作，額外要求甚多，有關系爭建物浴室磁磚、樓地板、每間通路部分之停工，自應認係可歸責於甲○○等之事由所致。況系爭Ａ屋、Ｂ屋，業經主管機關派員查驗完竣，認與設計圖樣相符，核發使用執照，有系爭房屋之使用執照可稽，應足認系爭房屋並無「未依核准之設計圖施工」等情事。且比較系爭Ａ屋、Ｂ屋甲○○等繳納自備款之付款程度，均未達房屋總價百分之四十，而其餘尾款（即銀行貸款）之比例則高於房屋總價之半數，足見其餘工程之後續施作，均有待甲○○、乙○○辦理銀行貸款後，丁○○始有僱工施作完畢之義務。再者，依丁○○委託高雄市土木技師公會鑑定結果，既未指系爭房屋有重大瑕疵，須予拆除等情事，自難作為甲○○等有拒不依約繳納第七期價款即銀行貸款之正當理由。至甲○○等委託台灣省土木技師公會鑑定，雖認為系爭房屋有諸多結構性瑕疵應速補強，惟該鑑定係將系爭房屋之「增建部分」一併納入其鑑定範圍內，自難依該鑑定結果，認系爭房屋未符契約約定。更何況甲○○等嗣再度委請吳長明土木技師就系爭房屋再為鑑定結果，亦認：「……綜合二公會鑑定報告得知，鑑定標的物已施作部分工程，如經整修，尚可接受使用……」等語，益徵系爭房屋縱存有上開瑕疵，只要經過整修，仍可接受使用，該瑕疵顯非屬「重大瑕疵」，丁○○只要於交屋前將該瑕疵修補完成即可，亦難認甲○○、乙○○有同時履行抗辯權存在。甲○○等經丁○○催告履行，卻仍未給付該部分價金，則丁○○於催告六個月後以存證信函向甲○○等表示解除系爭契約，即無不合。次查依系爭買賣合約書第五條約定，甲○○、乙○○經丁○○通知繳款後，逾期一個月仍未繳納者，視同自願放棄委建本件不動產之權利，本契約即自行作廢，甲○○
、乙○○已繳付之款項，由丁○○無條件沒收上開約定，係違約金條款，審酌甲○○、乙○○購買系爭房屋土地之總價各為一千零三十五萬元、一千零四十二萬元，然系爭房屋土地之價值，在原審八十八年度上字第二五一號請求回復原狀等事件時，經委託台灣省土木技師公會派員到場鑑定，共僅值九百五十四萬六千一百四十一元，其間價差高達一千一百二十餘萬元，堪認丁○○因甲○○等違約所造成之損失，確屬重大，及甲○○、乙○○已繳納之價金皆為四百萬元，均已占上開交易總價款約百分之四十，若全數沒收作為違約金，亦顯屬過高，爰認本件違約金應各以二百六十萬元為相當。再者，甲○○、丙○○分別為系爭土地Ａ、Ｂ之所有權人，又系爭房屋Ａ、Ｂ之起造人經登記為甲○○、乙○○，則甲○○、丙○○繳納地價稅，甲○○、乙○○繳納房屋稅，僅係履行其公法上之義務，丁○○並未獲得任何利益。從而，甲○○、乙○○依據不當得利之法律關係，請求丁○○給付其二人各一百四十萬元本息部分，為有理由；逾此部分，不應准許。丙○○請求丁○○給付二萬三千七百二十七元本息，為無理由，為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，無須逐一審述，爰將第一審所為甲○○等敗訴之判決部分廢棄，改判命丁○○給付甲○○、乙○○各一百四十萬元本息，及駁回甲○○、乙○○其餘上訴與丙○○之上訴。
關於廢棄部分：按判決書理由項下，應記載關於攻擊及防禦方法之意見，民事訴訟法第二百二十六條第三項定有明文。倘應記載而未記載者，即屬同法第四百六十九條第六款之判決不備理由，而為違背法令。原審認定依系爭買賣合約書第五條約定，甲○○、乙○○經丁○○通知繳款後，逾期一個月仍未繳納者，視同自願放棄委建本件不動產之權利，本契約即自行作廢，甲○○、乙○○已繳付之款項，由丁○○無條件沒收上開約定，係違約金條款，甲○○、乙○○已繳納之價金皆為四百萬元，均已占上開交易總價款約百分之四十，若全數沒收作為違約金，亦顯屬過高，應各以二百六十萬元為相當。然丁○○於原審抗辯：伊合法解除契約後，因甲○○等回復原狀遲延，伊所受之房地跌價損失，依原審九十五年度上更（三）字第二○號事件委請不動產鑑價公司鑑定結果，即達一千零九十七萬元，已逾伊沒收之八百萬元，遑論加計房屋折舊等其他損害，倘認本件違約金應予核減，伊就酌減部分主張以上開損害抵銷云云（見原審上更㈠字卷九六頁），乃重要之防禦方法，原審未說明其取捨之意見，逕為丁○○不利論斷之部分，自有判決理由不備之違誤。丁○○上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非無理由。
關於駁回部分：原審駁回甲○○、乙○○依據不當得利之法律關係，請求丁○○給付其二人各超過一百四十萬元本息部分，及丙
○○請求丁○○給付二萬三千七百二十七元本息部分，經核於法並無違誤。又基於公平理念之訴訟上誠信原則而產生之爭點效理論，除判決理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」及「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件外，尚須該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，並經兩造各為充分之舉證及攻防，使當事人為適當完全之辯論，由法院為實質之審理判斷，始足當之，俾由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟結果負其責任。上開本院九十二年度台上字第一一八九號判決，係以「起造人領得建造執照後建築物建造完成前，固得申請變更建築物起造人名義，惟建築物經建造完竣領得使用執照後，即不生變更建築物起造人名義之問題」為由，駁回丁○○請求系爭房屋之使用執照起造人名義登記部分之訴，有該判決在卷可稽。本件之爭點與之並不相同，自無爭點效原理之適用。甲○○等上訴論旨，執此並以原審認定事實，取捨證據之職權行使暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決對其不利部分為不當，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件丁○○之上訴為有理由，甲○○等之上訴，為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十九 年 八 月 十二 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 朱 建 男
法官 顏 南 全
法官 林 大 洋
法官 沈 方 維
法官 李 慧 兒
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十九 年 八 月 二十四 日
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