臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決
98年度員簡字第293號
原 告 甲○
訴訟代理人 陳國偉律師
被 告 庚○○
上 一 人
法定代理人 戊○○
上列當事人間98年度員簡字第293號拆屋還地事件，於中華民國
99年7月22日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告乙○○、丁○○、丙○○均經合法通知，無正當理由未 於言詞辯論期日到場，皆查無民事訴訟法第386條各款所列 情形，此部分因依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張坐落彰化縣溪湖鎮○○路（整編前為大竹里車頭巷 16號）由東環路北往南起算第七間，即坐落彰化縣溪湖鎮○ ○段1131號、1158-1號土地如附圖所示A部分及B部分面積合 計78平方公尺之未辦保存登記鐵皮建物原為訴外人己○○所 有，並由己○○於民國94年3月30日出租於被告庚○○，供 被告庚○○及其子女即被告乙○○、丁○○、丙○○居住使 用，租期自94年4月1日起，至96年3月31日止，租金每月新 台幣5,000元。迄至95年4月23日己○○將系爭建物之所有權 讓與原告後，原告曾以系爭建物業已讓渡原告所有為由，要 求被告庚○○給付租金，並與原告重新訂立租賃契約，然遭 被告庚○○所拒。嗣租賃契約期滿後，被告等未經原告同意 竟繼續使用系爭建物，且自96年4月1日起未曾給付租金。雖 經原告多次要求搬遷，但被告等皆置之不理。原告不得已， 於98年4月15日以存證信函催告被告等應於文到後五日內給 付所欠租金125,000元，逾期即終止租約，並應搬遷還屋， 惟存證信函遭退回。原告乃另於同年月23日以相同內容之存 證信函再次向被告庚○○及乙○○催告，然被告等於收受後 仍置之不理。原告遂向彰化縣溪湖鎮調解委員會申請調解， 又因被告等未到場而調解不成立。查原告既已受讓系爭建物 ，依民法第425條規定及最高法院26年上字第365號判例所示 ，當然繼承出租人己○○行使或負擔由租賃契約所生之權利 或義務。因此，於被告等欠租25個月，經催告仍不給付租金 後，自得依法終止兩造間之租賃契約。原告因以起訴狀繕本 之送達為終止租約之意思表示，並請求被告庚○○給付96年
4月1日起至98年8月31日止共29個月之欠租合計145,000元。 而租約終止後，被告等已無占有使用系爭建物之合法權源， 原告亦得本於租賃關係、所有權人及有權占有人之物上請求 權請求被告等騰空遷讓系爭建物。雖被告庚○○否認於94年 3月30日簽立房屋租賃契約書，然被告庚○○事實上自86年4 月起即向訴外人己○○承租系爭建物，此有其自承為其簽名 之86年3月29日及92年4月1日房屋租賃契約書可憑，經將94 年3月30日之房屋租賃契約書與86年3月29日之房屋租賃契約 書上承租人庚○○所蓋用之印文相互比對可知，兩者相符， 屬同一印章所蓋用。且94年3月30租約之始期正係92年4月1 日租約期滿之翌日，可見被告庚○○確有於94年3月30日與 訴外人己○○簽立房屋租賃契約書而使用系爭建物甚明。縱 認94年3月30日之房屋租賃契約書非被告庚○○所親簽，然 其於92年4月1日簽立之租賃契約期滿（94年3月31日）之後 ，仍就系爭建物為使用收益，且出租人亦未表示反對之意， 亦應視為有不定期之租賃契約存在。則於被告庚○○欠租， 經原告催告不為給付，並終止租賃契約後，被告等亦應騰空 遷讓系爭建物於原告。被告庚○○固又辯稱86年3月29日及9 2年4月1日房屋租賃契約書所承租之房屋並非系爭建物等語 ，但系爭建物曾於86年1月間出租於訴外人黃炳林，其出租 房屋所在地與86年3月29日及92年4月1日房屋租賃契約書所 載者相同，皆為溪湖鎮○○路19號，證人己○○復證稱曾將 系爭建物出租給別人等語，可見被告庚○○於86年3月29日 及92年4月1日向己○○承租之房屋確為系爭建物無訛。又證 人己○○經營工程行，曾與他人簽立營造契約，並非不識字 之人，實無將讓渡書誤認為悔過書之可能，是其既證稱讓渡 書上己○○之姓名為其所簽，指印亦為其所蓋等語，參以證 人廖張林復證稱系爭建物係己○○請其施工，其並向己○○ 收取費用等語，足認系爭建物原係己○○所有，嗣讓渡於原 告屬實。被告庚○○辯稱系爭建物為其所有，證人己○○證 稱系爭建物係被告庚○○出資請其建造等語，均非實在。爰 依法提起本訴，求為判決被告等應將坐落彰化縣溪湖鎮○○ 段1131號、1158-1號土地如附圖所示A部分（面積57平方公 尺）及B部分（面積21平方公尺）之未辦保存登記鐵皮建物 騰空遷出，將上開建物返還原告；被告庚○○應給付原告14 5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年 息5%計算之利息，並願供擔保，聲請宣告假執行。三、被告庚○○則辯稱系爭建物係被告於83年底請人建造後，委 由己○○出租於他人，並由己○○收取房租，以抵償被告積 欠己○○之債務6萬元，是系爭建物為被告所有，被告等自
有權居住。原告雖提出讓渡書，然為被告所否認，自應證明 系爭建物為其所有。又被告未於94年3月30日房屋租賃契約 書上簽名及蓋章，且被告最大之子女為76年次，亦不可能於 租賃契約書上簽名，故該房屋租賃契約書也非真正。至於原 告另提出之86年3月29日及92年4月1日房屋租賃契約書，固 經被告簽名，但承租房屋所在地並非系爭建物。再者，被告 於86年間因離婚，需系爭建物居住，乃請承租系爭建物約3 個月之訴外人黃炳林搬離該建物，而由被告搬入居住。倘系 爭建物係己○○所有，何以85年間己○○之母親及妹妹被原 告驅離住家後，不搬入系爭建物居住。又何以己○○向訴外 人陳黃碧雲借款50萬元，未以系爭建物為抵押等語。四、被告乙○○、丁○○、丙○○未於言詞辯論期日到場，亦未 提出書狀作任何聲明、陳述。
五、原告主張坐落彰化縣溪湖鎮○○路由東環路北往南起算第七 間，即坐落彰化縣溪湖鎮○○段1131號、1158-1號土地如附 圖所示A部分及B部分面積合計78平方公尺之未辦保存登記鐵 皮建物原為訴外人己○○所有，並由己○○於94年3月30日 出租於被告庚○○，供被告庚○○及其子女即被告乙○○、 丁○○、丙○○居住使用，租期自94年4月1日起，至96年3 月31日止，租金每月5,000元，嗣己○○於95年4月23日將上 開建物之所有權讓與原告等情，固據提出讓渡書1紙及房屋 租賃契約書4紙，並聲請訊問證人己○○及廖張林為證，然 為被告庚○○所否認，並以前詞置辯。按不動產物權，依法 律行為而取得者，非經登記不生效力，民法第758條定有明 文。違章建築因不能辦理所有權登記，依據上開法條，其受 讓人即不能取得違章建築之所有權。雖實務上肯認未登記之 不動產得因受讓而取得事實上處分權，惟此僅係便宜之措施 ，事實上處分權究非所有權，自不能適用或類推適用所有權 之物上請求權規定（最高法院95年度台上字第94號判決參照 ）。查坐落彰化縣溪湖鎮○○段1131號、1158-1號土地如附 圖所示A部分及B部分面積合計78平方公尺之鐵皮屋，係未辦 保存登記建物，此為兩造所不爭，並經本院勘驗現場查明屬 實。是縱認該建物原為訴外人己○○所有，由己○○於94年 3月30日出租於被告庚○○，並於95年4月23日將建物讓與原 告無訛，亦因該建物未辦保存登記，原告不能取得建物之所 有權，而無從行使民法第767條所定之物上請求權。又占有 人行使民法第962條所定之占有物返還請求權，以其占有被 侵奪者者為限，如其占有係因占有人自己之意思為移轉而喪 失時，即無此項請求權。原告既主張系爭建物係由己○○出 租於被告庚○○使用，則被告等即係因己○○之意思為移轉
而占有系爭建物，當非侵奪系爭建物之占有，故原告亦無占 有物返還請求權甚明。再者，原告既未取得系爭建物之所有 權，不能依民法第767條規定請求被告等返還系爭建物，則 即令己○○曾將系爭建物讓與原告，亦無民法第425條第1項 所定租賃契約對於受讓人仍繼續存在之適用，原告自亦無從 繼受出租人己○○行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務 ，而成為出租人。因此，原告另主張其已繼承出租人己○○ 行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務等語，也屬無據， 自無請求被告庚○○給付租金之權利。從而，原告依租賃關 係、民法第767條前段及第962條前段，請求被告等將坐落彰 化縣溪湖鎮○○段1131號、1158-1號土地如附圖所示A部分 （面積57平方公尺）及B部分（面積21平方公尺）之未辦保 存登記鐵皮建物騰空遷出，將上開建物返還原告；請求被告 庚○○給付145,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清 償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。其假 執行之聲請，因而失其依據，應併予駁回。
六、本件事證明確，兩造其餘主張並攻擊、防禦方法縱經斟酌， 亦不影響判決結果，爰不一一贅述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 8 月 5 日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法 官 廖國佑
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（彰化縣員林鎮○○路36號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 99 年 8 月 5 日
書記官 梁高賓