臺灣高雄地方法院民事判決 99年度訴字第673號
原 告 沈明
訴訟代理人 張清雄律師
被 告 林柯梅貴
兼法定代理 林石
人
被 告 林藍
林蔡認
林文堂
上五人共同
訴訟代理人 蔡祥銘律師
蔡晉祐律師
被 告 光洲建設股份有限公司
法定代理人 柯文談
訴訟代理人 陳建欽律師
黃郁婷律師
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國99年9月7日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告從事土地買賣仲介業務，藉由媒介土地買賣 雙方訂約之機會，賺取居間報酬。原告於民國96年12月間知 悉被告林石、林柯梅貴共有坐落高雄市○○區○○段第199 地號土地；被告林藍、林蔡認共有同段第199 之1 地號土地 ；被告林文堂所有之同段第199 之2 地土地（3 筆土地下合 稱系爭土地），乃主動向被告林石、林藍詢問有無出售系爭 土地之意願，並表示可居間仲介，嗣又陸續與被告林文堂、 林蔡認、林柯梅貴接觸，被告林石、林藍、林柯梅貴、林蔡 認、林文堂（下合稱被告林石等5 人）均向表示有意願出售 系爭土地，並請原告代覓買主。嗣於97年12月間原告將系爭 土地待售之訊息告知被告光洲建設股份有限公司（下稱光洲 公司），被告光洲公司亦表達購買之意願，並委請原告偕同 訴外人即光洲公司開發部副理張庭基前往被告林石、林藍家 中，居間商討買賣系爭土地事宜，因被告林石等5 人認為被 告光洲公司開價每坪新臺幣（下同）400,000 元過低，以致 無法達成買賣之合意。詎被告事後竟私下洽談價格，於98年 5 月間由被告光洲公司以每坪530,000 元，總價209,880,00 0 元之價格買受系爭土地，並於同年10月間辦理所有權移轉
登記（下稱系爭買賣契約）。原告雖未與被告約定居間報酬 ，惟系爭買賣契約既係透過原告之居間報告始得成立，被告 嗣後故意隱瞞原告，私下達成交易，顯係故意脫免給付仲介 報酬之義務，有違誠信原則，原告仍得請求被告給付居間報 酬，依不動產仲介習慣，買賣雙方各依交易總價之1%計算報 酬。縱使，原告無法證明與被告林石等5 人間之居間契約存 在，惟被告光洲公司確係因原告向其報告訂約之機會，並偕 同張庭基前往被告林石、林藍家中拜訪，取得被告林文堂之 名片，始有後來系爭土地買賣契約成立之結果，則原告向被 告光洲公司請求居間報酬，自有理由。爰依居間之法律關係 ，提起本訴。並聲明：㈠被告林石、林藍、林柯梅貴、林蔡 認應各給付原告349,800 元；被告林文堂應給付原告699,60 0 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息。㈡被告光洲公司應給付原告2,098,800 元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告林石等5 人則以：自95、96年間漢神巨蛋百貨興建開始 ，即不時有建設公司、投資客、代書前來向渠等探詢有無出 售系爭土地之意願，此一情形至97年7 月間，漢神巨蛋百貨 開幕營運後更為頻繁，惟當時伊等並無出售系爭土地之意願 及計劃，是對前來詢問之人均加以拒絕，伊等與原告並未就 系爭土地訂立居間契約。原告固曾與被告光洲公司人員前來 向被告林石、林文堂詢問有無出售系爭土地之意願，惟經被 告林石、林文堂明白表示無出售之意後，被告光洲公司及原 告隨即離去，被告光洲公司並未出價，原告亦無居間斡旋情 事。伊等係直至98年3 、4 月間因被告林石、林柯梅貴健康 狀態不如以往，為免造成子女負擔，始有出售系爭土地之想 法，並開始與多位買主協商價格後，方於98年7 月間與被告 光洲公司訂立系爭買賣契約。伊等既未與原告訂立居間契約 ，原告請求居間報酬應無理由等語，資為抗辯。並聲明： ㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免 為假執行。
三、被告光洲公司則以：原告曾於97年間向伊表示被告林石等5 人有意出售系爭土地，惟因仲介人員常以此種「釣魚」手法 偽稱地主有意出售，待與地主接觸後，始從中進行遊說出售 事宜，被告光洲公司為確認被告林石等5 人有無出售意願， 遂派張庭基與原告至被告林石家中探詢出售意願，惟被告林 石、林文堂於當時均表明無出售意願，被告光洲公司即未再 出價，張庭基並於交換名片後，隨即離去。原告不僅未報告 訂約之機會，當場亦未就買賣系爭土地之事再為遊說，事後
被告光洲公司復未再委由原告與被告林石等5 人居間斡旋買 賣事宜，原告與光洲公司自無從成立居間契約，是原告請求 居間報酬自無理由等語置辯。並聲明：
㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免 為假執行。
四、兩造不爭執事實：被告林石等5 人於98年7 月9 日與被告光 洲公司簽訂土地買賣契約書，由被告林石等5 人出售系爭土 地予被告光洲公司，買賣價金為2 億791 萬2,560 元（每坪 525,000 元），嗣於98年10月30日以買賣為原因，辦理所有 權移轉登記。
五、本件爭點：
㈠原告與被告間有無居間契約存在？
㈡原告請求被告給付報酬，有無理由？
六、得心證理由：
㈠原告與被告間有無居間契約存在？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按民事訴訟如係 由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不 能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯 事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原 告之請求，最高法院17年上字第917 號判例可資參照。又 按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契 約即為成立；稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告 訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法 第153 條第1 項、第565 條定有明文。又按民法第565 條 所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間， 一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋 於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會 為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契 約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間 ，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之 支付（最高法院52年台上字第2675號判例意旨參照）。原 告主張其與被告間有買賣系爭土地之居間契約存在，被告 已就系爭土地訂定買賣契約，並辦畢所有權移轉登記，自 應給付報酬等情，被告對於已就系爭土地訂定買賣契約， 並辦畢所有權移轉登記乙節，雖不爭執，惟否認與原告間 有居間契約存在。則原告應就其與被告間有居間契約存在 之事實，負舉證之責。
⒉經查：
⑴原告主張伊於96年12月間知悉被告林石等5 人共有系爭
土地，乃主動向被告林石、林藍詢問有無出售系爭土地 之意願，並表示可代為仲介，嗣又陸續與被告林文堂、 林蔡認、林柯梅貴接觸，被告林石、林藍、林蔡認、林 柯梅貴、林文堂均表示有意願出售系爭土地，並請伊代 覓買主。被告林石與伊約定內容是每坪600,000 元上才 要出售，被告林藍表示要伊去找願意以每坪700,000 元 購買系爭土地之買主，伊係受託為林石等5 人找尋出價 超過被告林石等5 人所希望價格之買主，其與被告林石 等5 人間，有居間契約存在等情。然被告林石等5 人否 認之。而原告並無證據證明其與被告林石等5 人於何時 、何地、訂立何內容（報告或媒介）之居間契約；且依 證人張庭基到庭證稱：伊之前任職於被告光洲公司，擔 任業務副理，原告向伊兜售1 筆600 多坪的土地，每坪 開價450,000 元，伊本身從事土地開發，大概知道土地 的行情，原告所兜售的土地，一般開價約500,000 元、 600,000 元，原告僅開價450,000 元，伊認為可以開發 ，所以才與原告一同去瞭解土地的情形等語（本院卷第 187 頁）。證人柯俊吉亦到庭證稱：伊為被告光洲公司 副總經理，97年11月間張庭基曾介紹原告與伊認識，當 時原告介紹了4 筆土地，即高雄市○○區○○段第199 、199 之1 、199 之2 、198 地號，表示係同一位地主 要出售，當時地籍圖有標價為每坪450,000 元，伊向原 告詢問原告對土地的掌握度、對地主的認識，原告答不 出來，因為原告介紹的土地，應該有每坪500,000 元、 600,000 元之價值，但是原告報價每坪450,000 元，與 行情不符，伊想瞭解價格是否真的是每坪450,000 元， 也想瞭解地主有無出售之意願，所以請張庭基與原告去 拜訪地主等語（本院卷第180 、181 頁），並提出原告 當時提供之地籍圖謄本影本為憑（本院卷第197 頁）。 顯然，原告向被告光洲公司介紹系爭土地時開出之價格 ，與其所述被告林石等5 人希望之價格並不相符，且包 含非屬被告林石等5 人所有之同段第198 地號土地。衡 情，原告倘於96年12月間或向被告光洲公司介紹土地前 ，業與被告林石等5 人成立居間契約，約定由原告找到 出價超過每坪600,000 元、700,000 元之買主，則原告 豈有向被告光洲公司介紹系爭土地時，不如實告知，而 僅表示每坪開價450,000 元，甚至一併表示同段第198 地號土地亦要出售之理。原告雖曾於97年12月間偕同被 告光洲公司副理張庭基前往被告林石、林藍家中，然原 告與張庭基前往被告林石、林藍家中，乃原告與被告光
洲公司、張庭基之行為，有其動機、目的，與被告林石 等5 人無涉，並無法證明原告與林石等5 人已有訂立居 間契約之合意。原告主張其與林石等5 人有居間契約存 在，洵難信為真實。
⑵原告另以證人羅本在到庭證稱：林文信曾於97年9 月、 10月間拿地籍圖謄本去找伊，並向伊表示，林文信之父 親、伯父及堂兄要出售土地，每坪大約500,000 元左右 ，請伊幫忙找買主，伊知道原告從事土地仲介業務，所 以將此消息告訴原告，伊也有去找其他土地仲介的業者 等語，主張被告林石等5 人確有出售系爭土地之意願乙 情。被告林石等5 人於97年12月間，張庭基偕同原告來 訪時，是否無出售系爭土地之意願，固有可疑。然此與 被告林石等5 人是否與原告訂立居間契約乙節，仍屬二 事，換言之，被告林石等5 人縱有出售系爭土地之意願 ，亦不當然與原告有訂立居間契約之合意。況且，原告 自陳其係於96年12月間與被告林石等5 人接洽，並獲被 告林石等5 人同意代為找尋系爭土地之買主乙節，與證 人羅本在證述於97年9 月、10月經由林文信告知有土地 要出售之時間，並不吻合，即難僅憑證人羅本在之證詞 ，而為有利原告之認定。原告主張其與被告林石等5 人 訂立居間契約之事實，尚難採信。此外，原告雖請求傳 訊天碁實業有限公司人員蕭國基，欲證明羅本在庭呈之 地籍圖謄本是否為林文信或與林文信有關之人所交付， 然此情縱為真實，仍無法證明原告與被告林石等5人 有 居間契約存在，此部分證據，應無調查必要，附此敘明 。
⑶原告主張其於97年12月間原告將系爭土地待售之訊息告 知被告光洲公司，被告光洲公司亦表達購買之意願，並 委請原告偕同訴外人即光洲公司開發部副理張庭基前往 被告林石、林藍家中，居間商討買賣系爭土地事宜等情 。被告光洲公司對於原告前來介紹土地，並偕同張庭基 前往被告林石、林藍家中乙節雖不爭執，然否認與原告 間有居間契約存在。依證人張庭基、柯俊吉所證述，原 告提出地籍圖謄本，開價每坪450,000 元，被告光洲公 司係因原告介紹系爭土地時之開價低於市場價格，為確 認開價是否如原告所述，想瞭解地主有無出售意願而由 張庭基偕同原告前往，因不確定地主之意願，並未達到 請原告居間協調價格階段，故未同意由原告居間協調價 格等語（本院卷第180 、186 、187 頁）。原告與張庭 基前往被告林石、林藍家中時，是否已與被告光洲公司
達成居間契約之意思表示合致，實有可疑。原告當時僅 提供地籍圖謄本予柯俊吉、張庭基，而無其他足以表徵 林石等5 人有出售土地之意願之資料。柯俊吉、張庭基 決定由張庭基與原告前往地主家中，係為確認地主是否 確有意願及開價是否屬實，非無可能，自無法僅憑原告 與張庭基一同前往被告林石、林藍家中之客觀事實，推 認被告光洲公司與原告有訂立報告居間契約之意思表示 合致，原告主張其與被告光洲公司間有居間契約存在， 要非可採。
⑷民法第566 條第1 項雖規定，如依情形，非受報酬即不 為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。然於依土地 仲介交易慣例，關於居間之報酬皆係在居間人提供勞務 前即為約定，倘雙方對報酬無法達成合意，居間契約無 法成立，居間人自不可能代委任人尋覓適合之交易對象 並為訂約之媒介。據證人柯俊吉證稱：如果價格是幾百 萬或幾千萬元的小土地，給付的報酬大約是1%，因為系 爭土地是比較大的土地，給付的報酬在0.2% 、0.3% 、 0.5%都有可能。報酬必須事先談好，否則會引起糾紛， 公司每筆開銷必須要有憑證，就算是口頭約定，也會在 簽約前就在契約上載明給付報酬等語（本院卷第183 頁 ）。高雄市不動產仲介經紀商業同業公會99年3 月8 日 99 高 房七字第0016號函亦稱：經紀業或經紀人員應將 所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率記載 於房地產委託銷售契約書、要約書、或租賃委託契約書 、要約書，俾使買賣或租賃雙方事先之充分瞭解（本院 卷第31頁）。原告自陳其從事土地仲介業務，則原告顯 非全無交易經驗之人，以系爭土地交易成交價格高達2 億餘元，報酬係按成交價格0.2%、0.3%、0.5%、1%計算 ，差距動輒數十萬元，並非小額，關於報酬之計算方式 ，當不至於未形諸文字。原告謂其與被告口頭訂立居間 契約云云，實與常情有違，亦與民法第566 條「視為允 與報酬」之情形有間。原告主張其與被告有居間契約存 在，要無足採。
㈡原告請求被告給付報酬，有無理由？
被告林石等5 人與被告光洲公司於被告林石等5 人於98年7 月9 日與被告光洲公司簽訂土地買賣契約書，由被告林石等 5 人出售系爭土地予被告光洲公司，買賣價金為207,912,56 0 元（每坪525,000 元），嗣於98年10月30日以買賣為原因 ，辦理所有權移轉登記，固為兩造所不爭執。然原告就其與 被告間有居間契約存在乙情，並無法證明，已如前述。原告
與被告間既無報告、或媒介居間契約存在，即無所謂「居間 行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦 應許居間人得請求報酬之支付」之情形。原告請求被告給付 居間報酬，自無理由。
七、綜上所述，原告依據居間之法律關係，請求被告㈠林石、林 藍、林柯梅貴、林蔡認應各給付原告349,800 元；被告林文 堂應給付原告699,600 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告光洲公司應給 付原告2,098,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息，均無理由，應予駁回。原告 之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回之 。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 99 年 9 月 24 日
民事第三庭 法 官 陳宛榆
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 99 年 9 月 27 日
書記官 周耿瑩
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