臺灣彰化地方法院民事判決 九十年度訴字第二六七號
原 告 乙○○
訴訟代理人 陳忠儀律師
複 代理人 陳忠勝律師
被 告 丙○○
訴訟代理人 張績寶律師
複 代理人 張繼準律師
甲○○
右當事人間債務不履行事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國（下同）八十八年十二月三日向被告購買門牌號碼彰化縣芳 苑鄉○○路○○段六七九巷一號三層樓房建物及坐落彰化縣芳苑鄉○○段七八之 四０地號土地及同段第七八─四地號土地（即公共設施之應有部分），雙方約定 買賣價金為新台幣（下同）三百零二萬元，並簽訂不動產契約書在案，於該契約 書第五條約定：「本件買賣之不動產，如有抵押權，典權押租金及其他權利設定 或有受拍賣聲請，假扣押處分之登記或其他有來歷不明者，應於本件手續登記期 日前由乙（即被告）負責全部撤銷或解決清楚」；且於第十一條約定：「乙不履 行本契約時，應加倍返還其所受領之定金及價款，絕無異議」。查被告於八十九 年二月二十二日將本件系爭房地移轉登記予原告所有，原告業已分期支付二百五 十二萬元，惟原告發現被告並未依約辦理抵押權塗銷事宜，致系爭房地尚設定四 百八十萬元之最高限額抵押權，被告積欠抵押權人亞太商業銀行股份有限公司本 金二百萬元及利息、違約金，經抵押權人聲請拍賣抵押物，已進入查封執行程序 ，影響原告權益甚鉅，原告委請律師代為發函請被告於函達後五日內塗銷抵押權 設定登記，並負責撤銷拍賣抵押物強制執行之聲請，惟被告迄今仍置之不理，為 此依契約書第五條、第十一條、民法第三百四十九條、第三百五十三條、第二百 二十七條規定，請求被告加倍返還所受領之定金及價款等語。並聲明：（一）被 告應給付原告五百零四萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭不動產買賣契約非伊所簽立，亦非伊授權訴外人謝仁杰簽立，亦 未經伊承認，且伊並未收受原告所交付之任何款項，伊早於八十八年五月二十九 日即將包含系爭土地及建物在內之二十九筆土地及建物售予訴外人謝仁杰，謝仁 杰擅自以被告代理人之名義，無權代理被告與原告簽立契約，該契約對伊自不生 效力等語置辯。
三、原告主張之事實，固據其提出不動產買賣契約書、付款明細表、建物與土地登記 謄本、本院八十九年度拍字第一二０七號民事裁定、民事執行處囑託查封登記函 、民事執行處函及存證信函、回執等影本為證，惟不動產買賣契約書上其出賣人 係記載「賴榮朗代謝仁杰」，將被告賴榮「郎」誤載為賴榮「朗」，且係由謝仁
杰為代理人，另收款人則為謝仁杰及畢克，此觀卷附之不動產買賣契約書及付款 明細表至明，是本件首應審究者即為謝仁杰代理被告訂立之買賣契約，對於被告 是否生效？此即應視謝仁杰是否取得被告之授權，或被告應否負表見代理之授權 人責任而定。經查，為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應 以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者、代理權之 授與亦同；不動產物權之移轉或設定，應以書面為之，民法第五百三十一條及第 七百六十條分別定有明文。原告自承訴外人謝仁杰代理被告簽訂不動產買賣契約 時，就其代理權之授與並未提出授權書，惟原告以被告係榮城建設股份有限公司 （下稱榮城建設公司）之負責人，於八十七年間以「王功藝術家」之名推出包括 系爭不動產在內之二十九戶房地銷售，並於系爭不動產所在地成立銷售事務所， 辦理客戶參觀及售屋事宜，原告知情後，因有購屋之打算乃前往該銷售事務所參 觀，並留下聯絡電話，被告之售屋小姐曹憶絨依該資料與原告聯絡，並親赴原告 處所向原告推銷房屋，之後，原告再至銷售事務所看屋，亦由曹憶絨、謝仁杰負 責接待，並於銷售事務所內由謝仁杰代理被告與原告簽訂系爭不動產買賣契約書 ，並完成過戶登記，足認系爭不動產買賣係被告授權謝仁杰辦理，退萬步言，被 告將包含系爭不動產共二十九戶售予謝仁杰，謝仁杰每成交一戶，被告即同意謝 仁杰以被告名義與買受人簽訂買賣契約，足證被告早已明知謝仁杰以其名義與買 受人訂約，從未為反對之意思表示，並提供自己之身分證、印章、所有權狀等予 代書辦理過戶事宜，自應負表見代理之授權人責任。查民法第一百六十九條關於 由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表 示者，對於第三人應負授權人之責任，但第三人明知其無代理權或可得而知者， 不在此限之規定，係以本人有使第三人誤信以代理權授與他人之行為，為保護代 理交易之安全而設。證人曹憶絨到庭結稱：「我在八十二、三年間受僱於被告丙 ○○之榮城建設，工作了約五年，被告推出工功藝術家售屋案，我被指派負責這 個銷售案，後因公司與謝先生（指謝仁杰）接洽，而將王功藝術家餘屋二十九戶 賣給謝先生（八十八年五月底），我再受僱於謝仁杰繼續作房屋銷售工作，五月 份我主動去找原告接洽業務，於十二月間敲定、訂約，訂約時我有在場，訂約時 我沒有跟他們表示房子已移轉給謝仁杰，他們也沒有問，（當時原告是否知道房 子是謝仁杰的？）應該知道」等語。另證人謝伶莎即辦理本件過戶事宜之代書到 庭結稱：「丙○○賣給謝仁杰全部二十九戶，如果全部過戶就要負擔契稅，所以 謝仁杰每賣一戶，丙○○的公司就過一戶與買受人，當時被告丙○○與謝仁杰買 賣契約書也是由我執筆，因那二十九戶有部分是登記在法人名下，有的登記在自 然人的名下，後來（謝仁杰）再與第三人買賣時，就直接以原出賣人作為出賣人 ，我所辦理的二十幾戶過戶都是這種情形。（被告丙○○與謝仁杰有無約定謝仁 杰日後出售所得價金由何人收受？）因為被告丙○○與謝仁杰約定，日後出售之 價金歸謝仁杰，因他（指謝仁杰）要塗銷抵押權，乙○○知道實際的出賣人為謝 仁杰，只是為了省下契稅，乙○○知道雙方（指丙○○與謝仁杰）的關係，所以 乙○○才會要謝仁杰去塗銷抵押權，後來我們也有找銀行以最低額算利息，後來 謝仁杰也沒有錢，抵押權才遲未塗銷，後來謝仁杰與乙○○有再協調，因乙○○ 原已支付二百五十二萬元，還有未付尾款五十萬元，謝仁杰事後交付由其背書之
支票共二百萬元（應為一百五十萬之誤）給乙○○，加上乙○○原未付之五十萬 元，交乙○○作為塗銷抵押權之款，但謝仁杰開給乙○○之支票被退票了，所以 乙○○也沒有去塗銷抵押權，後來謝仁杰有提供不動產設定第二順位給乙○○， 可是不動產價值不高，所以乙○○也沒有辦理受償。（乙○○是與丙○○作買賣 還是與謝仁杰？）不知道謝仁杰有無告知，我想他（指原告）是知道，所以他們 要塗銷才會找謝仁杰協商，謝仁杰都有跟買受人說房子是他的，因為他已賣了很 多戶，他都是跟住在那邊的住戶說房子是他的」等語，並提出原告與謝仁杰於八 十九年八月二日簽訂之協議書及謝仁杰背書之支票影本為證。綜上可知，系爭不 動產被告早已售予訴外人謝仁杰，此有謝仁杰與榮城建設公司等人於八十八年五 月二十九日訂立之不動產買賣契約書影本在卷可稽，且為節省契稅，雙方約定謝 仁杰每出售一戶，原出賣人即配合提供相關過戶資料以辦理過戶，換言之，謝仁 杰與第三人成立買賣契約時，並未出名訂約，係以原出賣人之名義與買受人簽約 ，並自任原出賣人之代理人，原告若非知悉實際之出賣人為謝仁杰，自無於訂立 買賣契約時，在無任何事證足資證明謝仁杰為丙○○之代理人下，任由謝仁杰以 代理人名義簽約，並將買賣價金分期支付給謝仁杰或畢克，且就塗銷抵押權事宜 ，逕與謝仁杰協調，並與之達成協議之理，顯見原告於訂約時即已知悉實際之出 賣人為謝仁杰，原告以洽談買賣事宜時均在王功藝術家之銷售事務所，且謝仁杰 均在場，而被告亦提供過戶之相關資料以辦理過戶事宜，足認被告對於原告應負 授權人之責任，顯與常情有違，蓋被告交付過戶之相關資料予代書，係為履行其 出售不動產予謝仁杰之出賣人義務，何況，訂約時契約當事人對於訂約者是否係 有權訂約者本即應予詳查，以確保自身之權益。依此，原告主張系爭不動產買賣 契約書係被告授權謝仁杰而訂定，或被告應負表見代理之授權人責任，顯不足採 ，從而，原告本於系爭不動產買賣契約書，以被告未塗銷抵押權登記而未履行買 賣契約書第五條之約定，依據契約書第十一條之約定，起訴請求被告加倍返還其 所受領之定金及價款，於法無據，應予駁回。其假執行之聲請，因訴之駁回而失 所附麗，併予駁回。結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條， 判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 七 日 臺灣彰化地方法院民事第二庭
~B法 官 林慧英
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十一 年 五 月 八 日~B法院書記官 張俞文
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