臺灣高等法院民事判決 99年度上易字第195號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 蔡順雄律師
曹詩羽律師
被 上訴 人 台灣金聯資產管理股份有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民國99
年1 月8日臺灣宜蘭地方法院98年度重訴字第29號第一審判決提起
上訴，本院於99年9 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
本件被上訴人之法定代理人由陳松柱變更為丁○○，有董事 會議事錄、股份有限公司變更登記表等影本可憑（見本院卷 第44- 48頁反面），丁○○具狀聲明承受訴訟（見本院卷第 43頁），核無不合，合先敘明。
貳、實體方面
一、上訴人起訴主張：伊於民國（下同）80年11月1 日與訴外人 勝昌製材股份有限公司（下稱勝昌公司）簽訂租賃契約，由 伊向勝昌公司承租坐落宜蘭縣五結鄉○○段772 、708 號地 號土地（下稱系爭土地）之一部為基地，建造如附圖A、B所 示面積0.00494公頃之建物（下稱系爭建物 ），以為員工宿 舍之用；系爭土地由原審執行法院於97年12月16 日進行第2 次拍賣程序，經被上訴人承受在案，伊依土地法第104條第1 項規定，行使優先承買權，竟遭被上訴人否認，爰請求確認 伊就系爭基地有優先承買權存在。
二、被上訴人則以：上訴人主張之承租內容含混不清，每年租金 5 萬元不符合一般行情，復未提出證據證明曾有支付租金或 建造系爭建物之事實等語，資為抗辯。
三、原審對於上訴人之請求，判決：上訴人之訴駁回。上訴人不 服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就分別 坐落於系爭土地上，如附圖所示編號A1面積0.004715公頃， 編號B1面積0.000225公頃之土地（下稱系爭基地）有優先承 買權存在。上訴人願分別以424,586 元、24,503元之價格購 買。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第28頁-反面）： ㈠坐落宜蘭縣五結鄉○○段708、772地號土地，面積分別為11
,5505平方公尺、2,414平方公尺，原係訴外人勝昌公司所有 ，於83年3月24日連同同段741等9筆土地、建號79、359建物 共同設定抵押權（下稱系爭抵押權）予訴外人華僑商業銀行 股份有限公司（下稱華僑銀行），嗣華僑銀行於94年1月31 日將其對勝昌公司之借款債權及系爭抵押權讓與被上訴人， 並於同年2月17日辦畢抵押權移轉登記完畢。 ㈡被上訴人於97年2 月21日聲請原法院以97年度執字第1945號 強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣系爭土地，並於97 年12月16日第二次拍賣時，分別以底價26,288,000元、104, 000,000元聲明承受系爭土地在案。
五、上訴人主張其向勝昌公司租地建屋，依土地法第104條第1項 規定，其對系爭基地有優先承買權存在，被上訴人則執前詞 置辯。茲分述如下：
㈠關於訴之利益方面：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不 明確，致上訴人在私法上之法律地位有受侵害之危險，而此 項危險得以對於被上訴人之確認判決除去者而言（最高法院 42年台上字第1031號判例參照）。查，上訴人主張其就系爭 執行事件所拍定之系爭基地，有土地法第104條第1項所定租 地建屋之優先承買權存在，然為被上訴人所否認，則上訴人 可否行使優先購買系爭土地之私法上地位，顯有受侵害之危 險，且得以本件確認判決除去，揆諸前揭說明，上訴人提起 本件確認之訴即有受確認判決之法律上利益，應予准許。 ㈡關於上訴人有無優先承買權方面：
⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件 優先購買之權，土地法第104條第1項前段定有明文。此有 關於基地或房屋優先承買權規定，旨在使房屋與基地之所 有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之 效用，並杜紛爭。故須對於基地有地上權、典權或租賃關 係之存在，且地上權、典權或承租人於基地上有房屋之建 築者，始有本條優先承買權之適用（最高法院99年度台上 字第775號判決參照）。
⒉上訴人主張：伊於80年11月1 日與勝昌公司就系爭土地訂 有租賃契約，租賃期間自同日起至100 年10月31日止，共 計20年，年租金5 萬元云云；被上訴人則予否認。依民事 訴訟法第277 條前段規定，應由上訴人就租賃關係存在之 有利於己之積極事實負舉證責任。查：
⑴上訴人提出之租賃契約（下稱系爭租賃契約）上記載「
立約人勝昌公司（簡稱甲方）承租人甲○○（簡稱乙方 ）乙方向甲方租賃土地及建築建物，雙方同意條件如下 ：一、…甲方同意將772地號及708部分土地（如附件） 租予乙方，並允許乙方在772及708地號上建築建物。二 、租賃期限：80年11月1日起至100年10月31日止，共計 20年。三、租金給付：年租金為5萬元，20年租金共計 100萬元，乙方簽約時須先繳交50萬元，其餘租金於3年 內繳清…立契約人勝昌公司乙○○（勝昌公司印、乙○ ○印）立契約人甲○○（甲○○簽名）中華民國80年11 月1日」，固有契約書可憑（見原審卷第7頁）；證人即 勝昌公司之法定代理人乙○○亦附和其詞證稱系爭租賃 契約為真正等語。
⑵惟：
①證人乙○○於83年3 月24日代表勝昌公司將系爭土地 等設定系爭抵押權予華僑銀行時，業已出具切結書「 聲明該不動產於提供設定抵押權時，確無任何租賃關 係存在，並承諾於抵押權設立後亦不得將該不動產出 租他人」等語，有該切結書可證（見本院卷第72頁） 。
②證人乙○○係上訴人之親兄弟（見本院卷第85頁反面 ），其證詞難免偏頗；且於本院訊問：「系爭土地是 公司的？還是個人的」？證人乙○○答以：「我自己 的」；問：「你用公司名義出租？還是自己出租」？ 答以：「（土地）是公司的名義，是用公司名義出租 ，公司是自己的」等語（見本院卷第86頁），證人林 金超將「勝昌公司」認係「自己的」，將「勝昌公司 所有」之系爭土地視為「己有」，其證詞反覆不定， 亦難遽信。
③證人乙○○於本院99年7月14日準備程序時固證述： 「於80年11月租的…租20年…（租金）算100萬元… 有定租賃契約…頭一次他先給我50萬元，其餘分3年 給付完畢…」等語。但，質以：「你租給他（面積） 算多大」？則答稱：「租給他多大我不知道，出租給 他他才自己蓋（問：你一半自己用，一半出租給他？ ）有。（問：一半如何算？）沒有計較，水池隨便一 半租給他。（問：契約書的圖如何畫？）那麼久忘了 。（提示契約書及附圖，問：你出租給他的範圍位置 ？）水池部分大概用講的一半，圖上面沒有畫出來， 實際出租範圍位置如當庭以鉛筆描繪如斜線部分（當 庭於原審卷第8 頁之附件上繪出承租範圍之斜線部分
）水池、宿舍、辦公室前面有一個聯絡處，如附圖用 鉛筆所畫之處。（問：這樣總共有多大，有沒有量？ ）沒有量，兄弟大概隨便…」等語（見本院卷第87頁 、第88頁反面）。證人乙○○所述出租範圍「『水池 』、宿舍、辦公室前面有一個聯絡處」與前揭租賃契 約書上所載「甲方（即勝昌公司）同意將『772 地號 及708 部分土地（如附件）』租予乙方（即上訴人） ，並允許乙方在772及708地號上建築建物」之租賃標 的物顯不相符；所述出租面積「水池部分大概用講的 一半，圖上面沒有畫出來」、「沒有量，兄弟大概隨 便」與前揭租賃契約書所附附件明確記載「置放木材 25m×10m、辦公室面積5m×10m、宿舍面積25m ×5m 」之具體範圍，亦有未合，有該契約附件可證（見原 審卷第8頁）；甚者，本院提示系爭租賃契約予證人 乙○○查閱時，證人乙○○仍未將如附圖所示系爭土 地（即該附件所示宿舍之一部）圈入系爭租賃契約之 承租範圍，有該契約附件之鉛筆註記可證（見原審卷 第8頁 ）。證人乙○○有關出租標的、面積、範圍之 陳述既皆與上揭租賃契約所載之內容不符，則證人林 金超之證詞顯不足以證明系爭租賃契約為真正。 ④本院再詢以：「為什麼兄弟放一下木材，還要寫租賃 契約」？證人乙○○答以：「親兄弟明算帳，因為他 木材放那麼久，須要寫契約 」，但質以：「租金100 萬元如何給付」？則答以：「每次他回來，不管10萬 元、15萬元反正分三年給付完畢五十萬元。（問：你 有沒有記帳？）沒有。（問：有沒有證據）？沒有。 （問：他拿給你現金嗎？）都是現金，連第一期五十 萬元都是現金。（問：你有沒有開收據給他？）沒有 。（問：你有沒有報所得稅？）所得稅我有報，但租 金沒有報稅…」等語（見本院卷第88頁）。證人林金 超與上訴人係親兄弟，果因「親兄弟明算帳」之立場 ，特別書立租賃契約書以為本件租賃憑據之事實，何 以長達20年高達100萬元之租金交付，既未簽立收據 ，又未列入勝昌公司帳目，復無任何證據可資證明， 益徵證人乙○○所述上訴人已支付100萬元租金云云 ，係迴護之詞不足採信。
⑶據上，證人乙○○證述上訴人承租系爭土地之證詞與其 出具予華僑銀行之切結書顯然相反；所述出租標的、面 積、範圍皆與上揭租賃契約所載之內容不符；復未能提 出其他證據證明已收受上訴人支付之租金100 萬元，則
證人乙○○之證詞及上訴人提出之租賃契約書，自不足 以證明上訴人與勝昌公司間確有承租系爭土地之關係存 在。
⒊上訴人再主張：伊建造如附圖所示之建物，以為看守木材 工人住宿之用，該建物面積49.4平方公尺，約14.9435坪 ，相當於一般市售小套房之面積，內有廚房、廁所、木板 床，與一般住家套房相同，向來即供為工人宿舍使用，雖 簡陋，惟睡能倒臥，有廚房煮食、可盥洗之廁所，已俱備 工人宿舍之需求，且具有構造上及使用上之獨立性，而為 獨立之不動產，足認系爭建物係伊建築云云；被上訴人則 予否認。查：
⑴如附圖所示之建物未辦理第一次建物登記，係原執行法 院囑託地政事務所測量暫編為755 建號中「一層」（儲 藏室、鐵皮石棉瓦頂）面積85.065平方公尺（16.05 × 5.30=85.065）、雨遮9.9375〔（2.05+1.70）×5.30× 1/2=9.9375）建物中之一部，有宜蘭縣羅東地政事務所 於97年5月28日繪製之測量成果圖附系爭執行卷可憑（ 見執行卷㈢第157頁）；原審法院於98年6月26日赴現場 勘驗，暫編755號建物中之「一層」，其屋頂有大部分 之鐵皮已不復存在，且未與主體工廠建物連接之他側， 已加以新木板釘蓋為牆，經原審法院於現場認定無屋頂 、無牆壁部分業已頹圯，上訴人乃就剩餘未頹圯之廚房 、廁所、木板床部分，請求繪製如附圖A1、B1所示之系 爭建物，有勘驗筆錄、現場照片可憑（見原審卷第26-4 7頁），合先敘明。
⑵上訴人主張：伊興建如附圖所示之房屋云云。但： ①上訴人前於系爭執行程序主張本件優先承買權時，經 執行法院於98年2 月18日命其提出證明，上訴人於同 年月20日收受送達，僅提出現場拍照之7 幀照片為證 （見執行卷㈡第286頁、288頁、第295-296頁）；執 行法院另定98年3月10日再赴現場履勘，並命上訴人 備妥房屋為其所建之證明，上訴人收受通知並委任代 理人到場，除陳稱708號上有上訴人自行搭建之鐵皮 屋供員工住宿等語外，未提出任何相關事證證明（見 執行卷㈡第297頁、第303頁、第308頁）。 ②上訴人於98年4月1日提起本件訴訟，有本件收件戳可 按（見原審補字卷第3頁），僅空口陳稱：「一開始 承租就蓋了，也就是80年的時候…（花了）約20萬元 ，找朋友蓋的…沒有證明，我找朋友來蓋，所以沒有 收據沒有發票，蓋完之後我就拿錢給他」等語（見原
審卷第70-72頁）。原審判決認定上訴人無證據證明 如附圖所示建物係其建造，上訴人不服提起上訴。除 於上訴理由狀中陳明「上訴人係系爭房屋之出資建造 人」外（見本院卷第10頁反面），於本院99年7月14 日準備程序終結前，亦未提出任何證據以實其說，則 其主張如附圖所示建物係其興建云云，即無足取。 ③上訴人自98年2 月20日迄99年7 月14日止歷時約17月 ，均未能具體敘明係由何人興建系爭建物，突於本件 準備程序終結後之99年8 月18日具狀聲請傳訊「證人 吳守義」用以證明系爭建物係依上訴人指示興建云云 。但，上訴人未依民事訴訟法第276條第1項、第2項 、第447條第1項、第2項規定，釋明其遲誤請求傳訊 證人吳守義符合上開條文第1項但書之各項事由，經 被上訴人抗辯上訴人意圖延滯訴訟程序（見本院卷第 96-97頁 ），及本院行使闡明權命其釋明（見本院卷 第119頁 ），上訴人仍未依法釋明其遲誤傳訊證人吳 守義符合上開法條第1項但書之各項事由，是依民事 訴訟法第276條第3項、第447條第3項規定，上訴人聲 請再傳訊證人吳守義，不應准許，併予敘明。
⑶上訴人主張：伊因為需要有人看守木材，所以租用系爭 土地，於80年間興建如附圖所示房屋云云。然： ①上訴人提出其於80年11月1 日簽訂之系爭租約僅記載 「甲方（即勝昌公司）同意將『772地號及708部分土 地（如附件）』租予乙方（即上訴人），並允許乙方 在772及708地號上建築建物」，詳如前述（見原審卷 第7頁），該契約並無租地置放木材之明文。
②此外，上訴人又未提出其他證據證明其已向勝昌公司 租地置放木材之事實，則其主張「為看守木材」，所 以租用系爭土地興建如附圖所示房屋云云，亦無足取 。
③本院再參酌上訴人於系爭執行程序中提出其於「82年 7月1日」另紙向勝昌公司租用蓄木池之契約書，其租 用期間自82年7月1日至102年6月30日止（見執行卷㈠ 第101-102頁），其期間亦在上訴人主張其於「80年 間」興建系爭建物之「後」，益徵上訴人主張其為看 守木材而興建系爭建物之原因，於80年間並不存在， 足見其此部分之主張，不可採信。
⑷上訴人主張：如附圖所示之建物係供看守木材員工宿舍 之用云云。但：
①如附圖所示之建物係以混凝土造磚牆為基底，四週及
屋頂搭建鋼架後，分別覆以鐵皮、木片之建物，內部 除有水泥砌築之料理台，並以較高水泥牆區隔一廁所 外，別無以水泥區隔專為休息睡臥之獨立空間，有現 場圖可憑（見原審卷第40-43 頁），難遽認該建物於 起造時之目的即供留守人員寢睡宿舍之用。
②原審履勘現場時，現場雖有木板及木條拼湊釘築之木 板床、木窗及木門，但該木構部分均可看出甫釘築未 久，亦無明顯使用痕跡，入室尚可聞到新木味道，有 勘驗筆錄、現場照片可證（見原審卷第27頁、第40-4 4 頁），足認該木床要非系爭建物原始建造之初即具 備之物。上訴人雖又主張系爭建物於97年9 月下旬遭 薔蜜颱風掀翻屋頂，破壞內部裝設，上訴人始將系爭 建物遭破壞部分重建，以致於原審履勘期日時仍有新 木味道云云，惟未再提出遭颱風破壞前之相關事證以 為證明，自難據此認定該建物於建造之始即係供員工 宿舍之用。
③再觀諸該建物以雨遮與勝昌公司所有建號79即門牌號 碼宜蘭縣五結鄉○○路67之7 號木材工廠之主體建物 相連接，且均係以混凝土造磚牆為基底，四週及屋頂 搭建鋼架後再覆以石棉瓦、木片之相同建築工法，自 形式外觀而論，該建物功用上應係供主體建物即木材 加工廠之員工用膳及盥洗之用，此由執行法院認定暫 編755 號建物無獨立門戶或從物，為系爭抵押權效力 所及，認定該建物係勝昌公司所有，當然列入拍賣範 圍而登載於拍賣公告上（見執行卷㈡第144 頁），即 可見其一斑。
⑸據上，上訴人主張其「為看守木材」租用系爭土地興建 系爭建物以供員工住宿之用，均不足採信。
六、綜上所述，上訴人主張其與勝昌公司間就系爭土地成立租賃 契約、如附圖所示房屋係其建築云云，均不足採信，則其依 據土地法第104條第1項規定，請求確認就分別坐落於宜蘭縣 五結鄉○○段708、772地號土地上，建有如附圖所示編號A1 面積0.004715公頃，編號B1面積0.000225公頃之土地有優先 承買權存在。上訴人願分別以424,586元、24,503元之價格 購買，於法無據，不應准許。原審駁回上訴人之訴，核無不 合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由， 應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之 證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列 ，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 9 月 21 日
民事第十四庭
審判長法 官 林恩山
法 官 郭松濤
法 官 陳雅玲
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 99 年 9 月 23 日
書記官 潘大鵬
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