臺灣士林地方法院民事判決 九十一年度訴字第一四號
原 告 高機企業有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 乙○○
兼訴訟代理人丁○○
右當事人間履行契約事件，本院判決如左：
主 文
被告乙○○應給付原告新台幣陸拾伍萬元及自民國九十一年一月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙○○負擔二分之一，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告起訴主張：被告丁○○代理被告乙○○於民國九十年七月九日與原告就被告 乙○○所有坐落台北市○○街九十一巷七號一樓房地（下稱系爭房地）簽訂房地 產委託代理銷售契約，由原告代為銷售系爭房地，若因原告之仲介成交，被告應 給付原告實際銷售總價百分之五之服務費，原告已於九十年十月十七日仲介將系 爭房地以新台幣（以下同）一千三百萬元之價格出售予訴外人台灣糖業股份有限 公司（下稱台糖公司），並於同年十一月六日辦理不動產移轉登記完畢，惟被告 竟拒付約定之仲介費用，爰依兩造所訂之銷售契約，請求被告連帶給付原告六十 五萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語 。
二、被告則以：系爭代理銷售契約書未經當事人簽名蓋章，不生效力。被告丁○○僅 係代理人，並非契約當事人，不負履行契約責任。再依系爭代理銷售契約第三條 約定，委任期間自九十年七月九日起，至同年九月九日止，委售總價為一千六百 萬元，本件系爭房地與台糖公司訂約之時間為九十年十月間，且銷售之總價為一 千三百萬元，已逾兩造所訂銷售契約之委任期間，且價格亦低於委託銷售之總價 ，依約原告並無服務費請求權。雖該銷售契約第九條第三項約定「委任期滿三個 月內，甲方（指被告乙○○）售予乙方所曾介紹交易之買主」亦屬達成銷售之目 的，其訂約之目的係原告假設於委賣期間內介紹客戶欲以約定價格購買，而委賣 人為規避服務費而故予拒絕，嗣期滿後三個月內竟以委賣契約所訂價格與原告所 介紹之客訂立買賣契約時，委賣人始有給付服務費之義務，原告亦不得依該條之 約請求給付服務費等語置辯。
三、原告主張被告丁○○代理被告乙○○於九十年七月九日與原告就被告乙○○所有 系爭房地簽訂房地產委託代理銷售契約，由原告代為銷售系爭房地，若因原告之 仲介成交，被告應給付原告實際銷售總價百分之五之服務費之事實，已據原告提 出房地產委任代理銷售契約影本一份為證，雖被告辯稱系爭代理銷售契約上未經 原告簽名或蓋章，契約不成立云云，並提出僅有被告丁○○簽名之房地產委任代 理銷售契約一份為證。經查，依原告所提系爭代理銷售契約影本觀之，其上除經 被告丁○○簽名（代）並蓋有被告乙○○之印文外，並有高機房屋承辦人丙○○
之簽名，依該簽名之相關位置觀之，可認丙○○係代理原告與被告乙○○簽約， 是該契約上雖無原告之簽名或蓋章，亦應認兩造所訂房地產委任代理銷售契約已 成立並生效，被告所辯，尚無足取。
四、原告另主張原告已於九十年十月十七日仲介將系爭房地以一千三百萬元之價格出 售予訴外人台糖公司，並於同年十一月六日辦理不動產移轉登記完畢之事實，亦 有原告所提台北市土地及建物登記謄本影本、被告乙○○於九十年七月九日書立 之授權委託書影本、被告丁○○於九十年十月十七日書立之切結書影本各一份在 卷可憑，被告對前揭書證之真實性並不爭執，惟辯稱系爭房地簽訂買賣契約之時 間已逾委任銷售之期間，且銷售之金額亦未達委託之售價，故原告不得依委託銷 售契約請求服務費云云。經查：
㈠依前揭房地產委任代理銷售契約第三條約定，兩造所訂之房地產委任代理銷售 期間係自九十年七月九日起至同年九月九日止，委售總價為一千六百萬元，惟 依同契約第九條第三款約定，「甲（指被告乙○○）、乙（指原告）雙方同意 所謂達成銷售目的包括委任期滿三個月內，甲方售予乙方所曾介紹交易之買主 」。依前揭被告乙○○於九十年七月九日出具之授權委託書影本文義觀之，足 證於九十年七月九日即委託原告之代理人黃雪燕參加台糖公司九十年度七月份 營業據點之徵選。再者，依被告丁○○於九十年十月十七日所書立予台糖公司 之切結書「本人丁○○於台北市○○街九十一巷七號壹樓委託丙○○（房地產 仲介公司）處理與貴公司營業據點買賣事宜，關於委託代理人（房地產仲介公 司）係由本人（公司）自行決定，如與代理人（房地產仲介公司）發生糾紛， 保證概由本人（公司）負責，所生糾紛與貴公司無關。」等文義觀之，本件被 告丁○○代理乙○○出售系爭房地予台糖公司確係經由原告公司之代理人丙○ ○所仲介無訛。雖本件系爭房地實際簽立買賣契約之時間係在九十年十月十七 日，已逾原委託銷售之期間，惟仍在委託銷售期間屆滿三個月內，且出售之對 象確係原告所曾介紹交易之買主，符合前揭委託銷託契約第九條第三款之約定 。
㈡前揭委託銷售契約之委售總價雖約定為一千六百萬元，惟該約定之價額應係原 告得仲介出售被告乙○○所有系爭房地之最低價格，亦即，如買方出價未達該 委售價格，被告乙○○得不與之簽訂買賣契約，原告亦不得請求被告乙○○支 付仲介之費用，惟若委售人自願降低售價，簽訂買賣契約，則應認該委託代理 銷售目的（不動產買賣）業已達成，被告乙○○即有給付服務費予原告之義務 。被告乙○○於九十年十月十七日既自願以一千三百萬元之價格將系爭房地出 售予台糖公司，其謂因售價未達委售之價格，故得不支付服務費云云，亦無可 採。
五、綜上所述，原告與被告乙○○就系爭房地所訂之委任代理銷售契約已成立生效， 且原告代為仲介出售系爭房地亦符該代理銷售契約第九條第三款之約定，原告業 已達成銷售之目的，原告依約請求被告乙○○給付實際銷售總價百分之五（1300 萬×5％＝65萬元）即六十五萬元及自九十一年一月十七日（起訴狀繕本送達翌 日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。六、原告另又主張被告丁○○應與被告乙○○共同連帶給付前揭服務費用及法定遲延
利息云云。惟按「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本 人發生效力。」民法第一百零三條第一項定有明文。本件被告丁○○雖代理被告 乙○○與原告簽訂委託代理銷售契約，惟該契約之當事人仍為被告乙○○及原告 ，被告丁○○並非契約之當事人，亦不受該委託代理銷售契約之拘束，原告依該 契約之約定，請求被告丁○○連帶給付服務費六十五萬元及其法定遲延利息，為 無理由，應予駁回。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書 ，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 七 日 臺灣士林地方法院民事第二庭
~B法 官 許永煌
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十一 年 五 月 九 日~B法院書記官 馮衍燕
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