臺灣臺南地方法院民事判決 105年度訴字第794號
原 告 黃米淇
訴訟代理人 林石猛律師
複代理人 何怡蓉律師
訴訟代理人 陳明賢律師
被 告 曾文宏
訴訟代理人 蔡文健律師
鄭植元律師
複代理人 高華陽律師
訴訟代理人 楊家瑋律師
上列當事人間請求返還租賃物事件，本院於民國106年6月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺南市○區○○路000號之鐵皮建物返還予原告及全體公同共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，被告於訴之變更或 追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加 ，民事訴訟法第255條第1項第3款、第2項定有明文。本件原 告起訴時係請求：「1.被告應給付新臺幣（下同）21萬元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息，2.被告應將門牌號碼台南市○區○○路000號 之鐵皮建物返還予原告。」；嗣於訴訟中具狀變更第2項為 ：被告應將門牌號碼臺南市○區○○路000號之鐵皮建物返 還予原告及全體公同共有人（見本院卷第46頁），核屬擴張 應受判決事項之聲明，且被告無異議而為本案言詞辯論，揆 諸上開規定，並無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：
㈠被告為使用原告及其他公同共有人所有位於臺南市○區○○ 路000號之鐵皮建物（下稱系爭建物）與其坐落國有土地之 基地（下稱國有土地），於民國101年3月1日與原告簽立合 約書（下稱系爭合約書）締結租賃契約（下稱系爭契約）， 約定由原告交付系爭建物與國有土地供被告占有使用，被告 須按月給付對價即1萬元管理費予原告。原告已依約交付系 爭建物與土地供被告使用，詎被告自103年5月起遲付上開管 理費，迄105年1月已累計達21個月之金額，經原告要求被告 清償其所積欠之管理費，惟被告置之不理。原告以起訴狀繕
本之送達終止系爭契約，並為催告被告給付租金之意思。系 爭契約既已終止，原告自得以所有人身分請求被告返還系爭 建物，爰依民法第421條、第440條、第455條規定，請求被 告給付管理費21萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止按週年利率百分之5計算之利息；並依民法第828條第2項 準用第821條、第767條第1項前段，請求被告返還系爭建物 予原告及全體公同共有人。
㈡系爭契約第1條附有「總賠償金150萬元以下及每月租金3萬 元以下」之解除條件，故於解除條件成就時，系爭契約始向 後失其效力。本院100年重訴字第228號事件，財政部國有財 產局臺灣南區辦事處臺南分處（下稱國有財產局）係訴請原 告給付「使用補償金」，非請求給付「賠償金」，而賠償金 係指因行為具有不法性致生損害賠償，與非因行為具有不法 性所生之補償金不同，故不得以原告上開事件調解成立之「 補償金」超過150萬元，作為認定系爭契約第1條「賠償金超 過150萬元」之解除條件是否成就，是系爭契約第1條之解除 條件未成就，系爭契約現仍有效。
㈢系爭契約第1條及第3條用字皆為「賠償金」及「每月租金」 ，第2條用字為「管理費」，係以用字不同區分其性質。系 爭契約第1、3條同為規範因向國有財產局承租土地所生「賠 償金」及「每月租金」之權利義務；第2條係規範與國有財 產局承租土地事項無關之「管理費」，與第1條為個自獨立 之條款，故不因系爭契約第1條影響第2條之權利義務，被告 負有每月給付原告1萬元管理費之義務。據證人胡耀仁之證 述及被告於本院102年度訴字第198號事件之證述，被告於胡 清碧過世即97年11月4日前，每月支付1萬元管理費，此管理 費為占用系爭建物之對價，且為被告與原告之父生前之約定 ，與原告是否有向國有財產局承租系爭建物坐落之國有土地 無關，亦非原告承租土地後始生給付之義務。
㈣本院102年度訴字第198號（下稱102年度訴字第198號事件） 確定判決已駁回洪慶鐘就系爭建物有事實上處分權之主張， 而前訴訟當事人洪慶鐘與後訴被告間為使用借貸關係，依最 高法院100年度台上字第2179號判決意旨，前訴訟之確定判 決結果，應對後訴訟發生判決之反射效力，被告應受上開確 定判決拘束，因此判斷被告是否有權占有，應以上開確定判 決認定之結果為依據，不得歧異之認定。由102年度訴字第 198號確定判決及100年度重訴字第228號移付調解成立之101 年度移調字第94號（下稱調解事件）所生之既判力及確認效 力，足證原告為系爭建物所有權人。原告負擔使用系爭建物 坐落土地之使用補償金，洪慶鐘自始未負擔使用補償金，被
告不得於本件訴訟中主張洪慶鐘為系爭建物之所有權人，否 則將致原告須負擔鉅額補償金，卻非系爭建物所有權人之歧 異情況，嚴重損及原告權益。
㈤原告之父胡清碧於70幾年間於系爭建物坐落之地點設置「永 祥瓷廠」，因訴外人洪清榮於94年間向胡清碧購買磁磚，為 抵購買磁磚之債務，嗣將系爭建物事實上處分權移轉予胡清 碧，胡清碧於94年11月14日將系爭建物之電號戶名由鑫江木 材行洪曾玉茶改為胡清碧，並於94年8月25日向辦理國有地 申租案時，提出系爭建物之門牌證明書、臺南市南區戶政事 務所居住查實三聯單等資料，經國有財產署於94年9月20日 實地勘查後，認定胡清碧確實為系爭建物之事實上處分權人 ，胡清碧本人亦在會勘紀錄上簽名。胡清碧之戶籍謄本記事 欄記載:「原住臺南市○區○○里00鄰○○路000號戶長本人 民國96年2月6日遷入登記」，亦足證洪清榮於94年間將系爭 建物之事實上處分權移轉予胡清碧。證人胡耀仁於105年9月 8日之證述，與胡清碧自94年間起使用系爭建物之資料一致 。胡清碧於97年11月4日死亡後，系爭建物之事實上處分權 由胡清碧之繼承人即原告、訴外人胡進福、胡銘濤、胡耀仁 、胡泰山、胡雪娥等人繼承，渠等並於調解事件與國有財產 局達成訴訟上和解，表示願承擔因系爭建物所生之補償金， 依一般經驗法則，原告確為系爭建物之事實上處分權人。 ㈥依國有財產局102年7月11日台財產南南三字第1023102249號 函說明第2點，可知訴外人洪慶鐘並無任何證據證明其對系 爭建物具有事實上處分權。102年度訴字第198號確定判決已 確認洪慶鐘非系爭建物之事實上處分權人，不得因被告陳稱 其經洪慶鐘同意使用，遽認被告為有權占有。被告自96年間 起，與洪慶鐘在系爭建物合夥經營華益管理有限公司（下稱 華益公司），若系爭建物之事實上處分權人為洪清榮，則洪 清榮於96年5月17日死亡後，其子洪慶鐘理當繼承為系爭建 物之事實上處分權人，被告何須與原告簽約租用。證人陳承 賢為被告之員工，其證言難免依被告抗辯而量身定造，憑信 性甚低，且依其證述可知其對於系爭建物之使用狀況全然不 知，亦與其歷年勞保與就保資料不符。
㈦並聲明：
1.被告應給付原告21萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之5計算之利息。
2.被告應將門牌號碼台南市○區○○路000號之鐵皮建物返 還予原告及全體公同共有人。
3.訴訟費用由被告負擔。
三、被告抗辯：
㈠被告與原告簽立系爭合約書，係因原告向被告表示，有意承 租系爭建物坐落國有土地，希望被告協助原告辦理承租國有 土地事宜，被告乃與原告簽訂系爭合約書。惟原告非系爭建 物之權利人，亦未就系爭建物坐落之國有土地取得租賃權。 依系爭合約書第2條約定：「除支付賠償金與日後租金外， 需另給一方每月10,000元管理費」，體系上接續系爭合約書 第1條，因此第2條約定之管理費，應是指原告承租國有土地 後，被告所應負擔之另一義務。被告自101年3月間起，每月 給付1萬元予原告及訴外人胡耀仁，後來知道原告未向國有 財產局完成承租國有土地，即未再支付該1萬元。又系爭合 約書第2條約定之管理費，是因原告表示承租國有土地需一 些作業費用，希望被告每月先給付1萬元，被告因而每月給 付原告1萬元。但依調解事件之調解筆錄內容，原告與國有 財產局調解成立之總賠償金已逾150萬元，換算每月租金也 超過3萬元，故依系爭合約書第1條後段，系爭契約已失效。 ㈡102年度訴字第198號事件判決，係認定洪慶鐘無法證明洪清 榮有生前贈與之事實存在，而為洪慶鐘敗訴之判決，並未認 定原告就系爭建物取得事實上處分權，故原告應先證明其就 系爭建物有事實上處分權，始能依民法第767條規定請求被 告返還系爭建物。原告於前開訴訟中自承系爭建物為洪清榮 出資搭建，洪慶鐘雖無法證明其父洪清榮有生前贈與，惟亦 無證據足以認定洪清榮有將系爭建物事實上處分權移轉於他 人，故系爭建物之所有權應歸屬於洪清榮所有，洪清榮於96 年5月17日死亡後，系爭建物為洪清榮之全體繼承人公同共 有。被告經洪慶鐘同意而使用系爭建物，未曾徵詢原告或證 人胡耀仁，而於本件訴訟中主張為權利人之原告及證人胡耀 仁均無任何意見，可證明原告對系爭建物無任何權利。 ㈢國有財產局勘查結果，僅簡單記載地上物使用人為胡耀仁， 惟胡耀仁於本件證述其未實際使用過系爭建物。調解事件之 當事人與本件當事人不一致，故該件當事人成立之訴訟上和 解，既判力不能拘束被告，且原告於該案並未提出具體事證 證明其取得系爭建物事實上處分權，國有財產局因原告切結 其為系爭建物權利人，而與之進行程序，僅係行政程序之便 利措施，原告仍須證明其取得系爭建物之事實上處分權。證 人胡耀仁片面陳述洪清榮積欠其父債務，未提出其他證據， 又與本件判決結果有利害關係，不足以認定所述為真實；其 證述1萬元係使用建物之關係，嗣改稱係土地及建物之關係 ，前後矛盾，不足採信。
㈣依國有財產局之土地勘清查表地上物及門牌狀況，是記載為 庭院，且會勘紀錄上亦記載未掛門牌，及木造平房兩棟等情
，與戶政事務所之居住查實三聯單記載，胡清碧有居住在臺 南市○○路000號之事實，相互矛盾，胡清碧究係使用庭院 、木造房屋或鐵皮屋仍屬不明。102年度訴字第198號事件判 決中兩造不爭執事項㈧及㈨記載，系爭建物未申設用電，原 告提出之用電地址是臺南市○○段000號，通訊地址才是臺 南市○○路000號，無法證明胡清碧在系爭建物居住且實際 用電。退步言之，前開證據最多只能證明胡清碧有使用系爭 建物，仍無法證明事實上處分權由洪清榮移轉給胡清碧。 ㈤並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。四、兩造不爭執之事項：
㈠兩造簽立原證1之合約書，被告占有門牌號碼臺南市○區○ ○路000號鐵皮建物（下稱系爭建物）及其坐落土地，用以 經營華益管理股份有限公司
㈡被告自101年3月起至103年4月止，每月給付原告或胡耀仁（ 原告之弟）共1萬元。
㈢原告與訴外人胡銘濤於104年7月20日檢附林務局農林航空測 量所82年7月3日航測圖並出具切結書具結為該房屋所有權人 向財政部國有財產署南區分署臺南辦事處申租坐落臺南市南 區公英段637、637-1、637-2、638、1147、1147-3號等6筆 土地申租，因逾期未辦理補正及繳費領約，經該辦事處以 105年2月22日台財產南南三字第10532005050號函註銷該申 租案。
㈣訴外人洪慶鐘前就國民路552號建物（坐落位置如102年度訴 字第198號判決後附之臺南市東南地政事務所102年5月3日繪 製之複丈成果圖），對原告提起確認房屋處分權存在之訴， 經本院102年度訴字第198號判決，認定洪慶鐘請求確認系爭 建物有事實上處分權為無理由，該判決於104年4月8日確定 。
㈤原告、訴外人胡進福、胡銘濤、胡耀仁、胡泰山、胡雪娥與 財政部國有財產局南區辦事處臺南分處就本院100年度重訴 字第228號達成訴訟上和解。
五、得心證之理由：
㈠原告主張兩造於101年3月1日簽立系爭合約書，約定被告除 應支付合約書第1條約定之賠償金與租金外，尚應給付原告 每月1萬元之管理費，惟被告自103年5月起迄105年1月止， 已積欠21萬元之管理費，爰依系爭租賃契約請求被告給付21 萬元管理費及利息等語，被告固不否認與原告簽立系爭合約
書，及自103年5月起未再給付1萬元予原告之事實，抗辯稱 ，原告未依約定向國有財產局承租系爭建物坐落之國有土地 ，且原告與國有財產局於調解事件成立之調解內容第3項金 額，已超過兩造約定系爭合約書第1條總賠償金及每月租金 之金額，依系爭合約書第1條後段約定，系爭合約書已全部 失效，原告不得請求被告每月給付1萬元等語，資為抗辯。 經查：
1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意 ，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原 因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則 及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並 將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利 義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286號 判決意旨參照）。
2.本件原告主張系爭合約書第2條給付管理費，係就被告占 用系爭建物之對價所為之約定，與原告是否向國有財產局 承租土地無關等語（見本院卷第84頁背面），為被告否認 ，並抗辯稱，因原告表示向國有財產局申租土地，需要一 些作業費用，被告因此才給付每月1萬元之管理費，被告 嗣後知悉原告申租案未通過，就未再給付管理費予原告云 云。查，系爭合約書第2條雖約定為：「甲方除支付賠償 金與日後租金外，需另給一方每月1萬元管理費，每月20 日由乙方至甲方處領取。」等語，並未載明上開管理費給 付目的，為被告使用系爭建物之租金，抑或被告為支付原 告向國有財產局申租國有土地之作業費用。惟系爭合約書 開頭即表明兩造簽立系爭合約書之事由，係被告為使用原 告承租之國有土地及系爭建物，2項標的物而簽立系爭合 約書。而其中被告使用國有土地部分，兩造業於系爭合約 書第1條約定：「本案由乙方（即原告）向國有財產局承 租上述土地，所產生之賠償金額與日後每月之租金由甲方 （即被告）支付，該土地由甲方無償使用，為期20年。以 乙方向國有財產局租用日起算，成立之要件為總賠償金15 0萬元以下，每月租金3萬元以下，如超過成立要件，則合 約自動失效。」等語，另就系爭建物使用收益部分，除系 爭合約書第2條約定外，並無就此部分為其他約定。又第2 條約定管理費係按月給付方式，實與被告持續使用、收益 系爭建物，應定期給付對價性質相符。再者，原告向國有 財產局申租國有土地，如有作業費支出，應屬一次性之給 付，而無約定應按月給付1萬元之理。依此推知，被告簽
立系爭合約書既係為使用原告承租之國有土地及系爭建物 2項標的物而簽立，則依其簽約之原因、目的及給付方式 ，第2條所為管理費之約定，應為被告為持續使用、收益 系爭建物之對價。被告抗辯，系爭管理費為支付原告申租 國有土地之作業費云云，並無可取。
3.次按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力， 民法第99條第2項定有明文。故附解除條件之法律行為， 於成立當時，即已發生效力，而於解除條件成就時，無待 當事人另以意思表示為之，即往後當然失其效力，除當事 人有特別約定外，原則上非使已發生效力之法律行為，自 始歸於無效（最高法院93年度台上字第2439號、99年度台 上字第2446號判決意旨參照）。換言之，契約附有解除條 件者，於條件成就時，契約當然失其效力，無待於當事人 終止權之行使。
4.經查，依系爭合約書第1條約定內容文義觀之，兩造簽立 系爭合約書，係以原告應向國有財產局承租系爭建物坐落 之國有土地，且以原告承租國有土地需給付之賠償金不得 逾150萬元及承租國有土地每月應繳付之租金不得逾3萬元 ，作為系爭合約書之解除條件。參酌被告經營之華益公司 ，於兩造簽立系爭合約書前，已占有使用系爭建物多年， 被告與原告復再簽立系爭合約書，依系爭合約書書立簽約 事由及目的，應係被告為能合法使用系爭建物占用之國有 土地，以免將來國有財產局訴請拆除系爭建物，無從繼續 占用系爭建物，供其繼續經營拖板車業務，而與原告簽立 系爭合約書。是以合約書第1條約定之解除條件，與就系 爭建物使用對價關係之第2條約定自具有關聯性，而未排 除於系爭合約書解除條件之外，否則兩造僅就系爭建物之 占用法律關係即可援用原有之約定，而無並予約定於系爭 合約書之必要。又系爭合約書第1、2條如屬各自獨立之契 約條款，則若原告向國有財產局承租系爭建物坐落之土地 ，每月應繳付之租金逾3萬元，被告得僅就此部分主張系 爭合約書第1條因解除條件成就，而歸於無效，但仍可依 系爭合約書第2條約定，以每月1萬對價向原告承租系爭建 物使用收益，原告卻須按月支付國有財產局逾3萬元之租 金，對原告顯失公允，應非當事人簽訂系爭合約書之真意 。從而，原告主張系爭合約書第1條與第2條為個自獨立之 契約條款，效力互不影響云云，洵無可採。
5.第查，國有財產局曾於100年7月29日函請胡清碧之繼承人 即原告及訴外人胡銘濤等6人拆除系爭建物，返還占用之 國有土地，並繳納占用國有土地之補償金，雖經原告申請
複查占用位置並經複勘確認無誤後，胡清碧之繼承人仍未 依前開勘查結果處理。國有財產局遂於100年12月2日對胡 清碧之繼承人即原告及及訴外人胡銘濤等6人提起拆屋還 地之民事訴訟，請求拆除系爭建物，及相當於租金之不當 得利，經本院100年度重訴字第228號審理期間，原告及訴 外人胡銘濤於101年4月20日檢證申租同段637、1147等6筆 土地，並立切結書具結地上建築改良物為其等所有，經國 有財產局審核符合出租規定，並通知原告及訴外人胡銘濤 辦理繳費領約，然渠等仍逾期未據辦理，乃經國有財產局 註銷其申租案，嗣於101年12月26日成立訴訟上調解，原 告及訴外人胡銘濤等6人（即胡清碧之繼承人）願意拆除 系爭建物返還國有土地，且於繼承被繼承人胡清碧之遺產 範圍內連帶給付5,539,525元及其利息，並連帶給付2,231 ,974元及其利息等情，有國有財產局103年7月22日台財產 南南三字第10332026460號函暨所附相關函文在卷可按（ 見102年度訴字第198號卷㈡第13至18頁），並經本院依職 權調閱本院100年度重訴字第228號民事卷宗（含調解事件 卷宗）核閱無誤。查，國有財產局於前開調解事件就原告 等人（即原告及胡銘濤等6人）請求連帶給付部分，係因 系爭建物無權占用國有土地，使國有財產局受損害，故依 不當得利及侵權行為之法律關係，而請求原告等人連帶賠 償，核其性質，與兩造簽立系爭合約書第1條約定之「賠 償金」內容相符，原告主張調解事件成立調解內容，原告 等人應賠償國有財產局之款項，非屬系爭合約書第1條約 定之賠償金，容有錯誤，不足採信。基此，原告於101年 12月25日與國有財產局成立調解，就系爭建物坐落占用國 有土地，願賠償國有財產局2,231,974元及利息之金額， 已逾兩造合約書第1條約定之150萬元，則系爭契約之解除 條件已於101年12月25日成就，契約當然失其效力，無待 於當事人終止權之行使。又系爭契約既於101年12月25日 因解除條件成就，往後失其效力，則原告依系爭契約及民 法第421條、第440條、第455條規定，請求被告給付自103 年5月起至105年1月止之管理費，自屬無據，為無理由， 不應准許。
㈡原告主張系爭建物雖為洪清榮出資興建，但洪清榮積欠胡清 碧債務，而以系爭建物抵償債務讓與胡清碧。胡清碧死亡後 ，系爭建物之事實上處分權由原告及胡耀仁等6人繼承，而 兩造簽立系爭契約既已終止，則原告基於系爭建物所有權人 之地位，請求被告將系爭建物還予原告及全體公同共有人等 語，為被告否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⑴查，胡清碧於97年11月4日死亡，原告及訴外人胡耀仁、 胡進福、胡銘濤、胡泰山、胡雪娥等6人為胡清碧之繼承 人，為兩造所不爭執。次查，胡清碧於94年8月25日向國 有財產局申租臺南市○區○○段000地號土地時，於承租 國有非公用不動產申請書之申請人承諾事項第4點載明： 「本人申租國有基地時，其地上房屋所有權確係本人所有 」等語，且於該申請書上方填載地上建物門牌為「臺南市 ○區○○路000號」，並於前開記載旁蓋用胡清碧之印文 。又胡清碧於上開申租時，檢附臺南市○區○○路000號 門牌證明書、臺南市南區戶政事務所居住查實三聯單以證 明其有居住事實，經國有財產局承辦人員會同胡清碧於94 年9月20日勘查現場結果，胡清碧除占用臺南市○區○○ 段000地號土地，亦占用同段637之1、638、1147、1147之 3等地號土地供作（國民路552號）木造平房、鐵架烤漆板 造平房及庭院使用，惟因胡清碧無法證明其檢附之前開門 牌證明書於87年7月21日以前已實際使用，經通知補正仍 未辦理，國有財產局乃於94年10月26日註銷胡清碧申租案 ，惟列管胡清碧為上開土地之占用人，並通知胡清碧繳納 自90年6月起之5年使用補償金，然胡清碧卻從未繳納等情 ，此有國有財產局103年9月2日台財產南南三字第1033203 1520號函暨所附承租國有非公用不動產申請書、土地勘清 查表、會勘紀錄、門牌證明書、臺南市南區戶政事務所居 住查實三聯單、臺財產南南三字第095000992號函、臺財 產南南三字第0940023333號函在卷可稽（見102年度訴字 第198號事件卷㈡第28至35頁）。
⑵復查，胡清碧申租系爭建物坐落土地雖未獲國有財產局核 准，惟胡清碧仍於94年11月14日將系爭建物所使用之電號 10141433504號用戶名由鑫江木材行洪曾玉茶，變更過戶 為胡清碧，用電地址為臺南市○○○○段000號，通訊地 址為臺南市○區○○路000號，此有台灣電力股份有限公 司台南區營業處102年8月22日台南字第1021297110號函及 電費通知收據，在卷可考（見102年度訴字第198號事件卷 ㈠第69、104頁）。又系爭建物之臺南市○區○○路000號 地址雖無申設用電，但實際電號10141433504號、1014143 3559號均為系爭建物供電使用，且前開2個電號原用電戶 名鑫江木材行為洪清榮與其弟媳婦洪曾玉茶共同經營。又 用電地址雖分別記載為臺南市○○○○段000號及臺南市 ○區○○○段000000地號，係因為系爭建物為違建，無法 申請合法用電，因此使用別的地號申請用電之事實，業據 訴外人洪慶鐘及曾珮筠即洪曾玉茶於102年度訴字第198號
事件陳述及證述在卷（見102年度訴字第198號事件卷㈠第 161頁，及卷㈡第64頁背面），可知胡清碧於94年11月14 日所變更用戶之電號10141433504號，確係供系爭建物使 用無誤。被告抗辯系爭建物無申設用電云云，並無可採。 ⑶綜上情節，互為勾稽，胡清碧於94年間為維護系爭建物權 益，積極向國有財產局申請承租系爭建物坐落土地，且為 符合上開申租要件，辦理遷徙登記，申請門牌證明書、臺 南市南區戶政事務所居住查實三聯單，復配合國有財產局 進行會勘等事項，迨未受核准申租系爭建物坐落土地，仍 就系爭建物用電戶戶名辦理變更，衡情洪清榮應有將系爭 建物事實上處分權讓與胡清碧，否則胡清碧無需大費周章 為系爭建物辦理申租土地及變更用電戶名之必要。再者， 洪清榮係於96年5月17日死亡，此有戶籍謄本可資佐證（ 見105年度補字第266號卷第8頁），而胡清碧於94年間為 上開行為，洪清榮仍生存，若洪清榮未將系爭建物事實上 處分權讓與胡清碧，胡清碧於該段期間所為上開諸多申請 行為，洪清榮應易於查覺，而制止胡清碧為前開不實之申 請，甚而為維護自身權益，亦得檢具資料自行向國有財產 局申租系爭建物坐落土地，而無容任胡清碧為上開行為， 而置不之理，益證原告主張洪清榮將系爭建物事實上處分 權讓與胡清碧乙節，實為可採。
⑷至於，原告主張依證人陳承賢證述，係胡清碧積欠洪清榮 債務未清償，但將系爭建物坐落土地出租洪清榮使用，因 此以租金抵用借款方式清償，借款抵償完畢後，則由使用 系爭建物之華益公司給付承租土地之租金等語，以證明原 告等6人並未取得系爭建物之事實上處分權。惟查，依原 告郭千花於102年度訴字第198號事件陳述稱，洪慶鐘與曾 文宏合夥在系爭建物經營拖車事業等語（見102年度訴字 第198號卷㈠第203頁背面），足見被告與訴外人洪慶鐘共 同經營華益公司。又依華益公司歷次變更登記事項卡所示 ，證人陳承賢於100年間曾擔任華益公司代表人，此有華 益公司變更登記在卷可稽（見本院卷第106頁），可見證 人陳承賢與華益公司關係密切。又依前開國有財產局103 年9月2日台財產南南三字第10332031520號函及103年7月 22日台財產南南三字第10332026460號函所示，國有財產 局並未核准胡清碧承租系爭建物坐落之土地，且與被告共 同經營華益公司之洪慶鐘於100年12月26日亦曾檢證向國 有財產局申租臺南市南區公英段637、637之1、1147、114 7之3等地號土地，惟因洪慶鐘逾期未補附地上物繼受證明 文件，而於101年3月8日為國有財產局註銷其申租案等情
，此有上開函文在卷可參（見102年度訴字第198號卷㈡第 13頁背面、第28頁），可知被告與共同經營華益公司者， 均應知悉胡清碧並未獲准承租系爭建物坐落土地，胡清碧 就系爭建物占用之土地，並無任何權利可據以向他人收取 租金之權利，是證人陳承賢證述，胡清碧積欠洪清榮債務 ，且以土地租金抵償債務乙節，顯與上開客觀事實不符， 實無可信，不足憑採。
⑸雖依據民法第758條第1項規定，系爭建物因未辦理保存登 記，因此無法將所有權移轉登記予胡清碧。然違章建築之 讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與 ，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已 將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院67年 2月21日第2次民事庭庭長會議決定㈠參照）。是以系爭建 物由洪清榮興建原始取得後，而於94年間將系爭建物讓與 胡清碧，雖不能移轉所有權予胡清碧，但仍得將事實上處 分權讓與胡清碧。
⑹再按占有之移轉，因占有物之交付，而生效力；前項移轉 ，準用第761條之規定；又讓與動產物權，如其動產由第 三人占有時，讓與人得以對於第三人之返還請求權，讓與 於受讓人，以代交付，為民法第946條、第761條第3項所 明定。未辦理保存登記房屋之事實上處分權，經轉讓並完 成交付後（不需登記也無法登記），受讓人即取得該未保 存登記房屋之事實上處分權。交付方式除了現實交付外， 亦包含民法第761條規定之其他方式，如占有改定、指示 交付（最高法院96年度台上字第2440號判決意旨參照）。 經查，依被告於102年度訴字第198號事件審理時證述，其 於系爭建物經營華益公司，曾僱用胡清碧晚間看顧系爭建 物，並給付胡清碧每週3千元對價，後來胡清碧中風，其 子前來照顧，其就每月給付胡清碧之子1萬元，胡清碧死 亡後，其仍給付1萬元予胡清碧之子，之後與原告簽立系 爭合約書，就由原告與胡清碧之子共同收取該1萬元等語 （見102年度訴字第198號事件卷㈠第236、237頁背面）， 可見洪清榮於生前即以占有改定之方式，將系爭建物交付 胡清碧占有，而由胡清碧向實際占用系爭建物之華益公司 經營者即被告曾文宏按月收取租金。雖被告於前開102年 度訴字第198號事件證述，係由僱用胡清碧晚間看管系爭 建物之工廠，而支付每週3千元云云，惟被告如係僱用胡 清碧晚間看管系爭建物而給付其報酬，則於胡清碧中風後 ，無能力再為看管系爭建物時，甚而胡清碧死亡後，被告 猶仍繼續支付胡清碧之子每月1萬元之理，足見被告每週
或每月繳付胡清碧之款項，為其使用收益系爭建物之對價 ，益證系爭建物之事實上處分權已由洪清榮讓與胡清碧， 應堪認定。
⑺基上，胡清碧已受讓系爭建物事實上處分權，原告與訴外 人胡耀仁等6人為胡清碧之繼承人，則胡清碧死亡後，系 爭建物事實上處分權即由原告等人繼承取得。又承前所述 ，兩造簽立之系爭合約書，業因解除條件成就而歸於無效 ，從而原告依民法第767條第1項、第821條之物上返還請 求權及共有物返還之法律關係，請求被告將系爭建物返還 原告及全體公同共有人，為有理由，應予准許。六、綜上所述，原告依民法第767條、第821條之規定，請求被告 將系爭建物返還原告及全體公同共有人，為有理由，應予准 許。逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與本件判 決結果不生影響，爰不一一論述，併此說明。
八、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院 酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自 負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。查本 件原告雖一部勝訴、一部敗訴，然本件訟爭既係因被告無權 占有系爭建物而生，而原告敗訴部分金額與本件訴訟整體訴 訟標的價額相較，其數甚低，且本件訴訟費用係依系爭建物 價額核定，故認仍應由被告負擔為宜，爰確定本件訴訟費用 之負擔如主文第三項所示。
九、被告表示願供擔保請准宣告免為假執行部分，因原告並未聲 請假執行，故無免為假執行之必要，附此敘明。據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 22 日
民事第二庭 法 官 田幸艷
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 6 月 28 日
書記官 周怡青
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