臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第45號
原 告 甲○○
訴訟代理人 林志強律師
被 告 戊○○
訴訟代理人 陳建瑜律師
陳瓊苓律師
藍健瑋律師
蔡茂松律師
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國99年
8月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠兩造前於民國98年7月24日簽訂不動產買賣契約書（下稱系 爭契約），由原告以新臺幣（下同）8,300萬元之價格買受 被告所有坐落臺北市○○區○○段3小段43-9地號、權利範 圍100000分之4616之土地，及其上同地段2353建號即門牌號 碼臺北市○○路53巷35號6樓建物（以下合稱系爭不動產） ，並約定由訴外人兆豐國際商業銀行股份有限公司（下稱兆 豐銀行）辦理履約保證。原告業已依約給付830萬元之簽約 款，被告並承諾於98年9月30日前排除系爭不動產上之現有 租約（下稱系爭租約）。嗣被告卻拒絕配合用印致系爭不動 產遲未能辦理移轉登記，亦拒絕排除系爭不動產上之系爭租 約，經原告於98年8月26日以台北永春郵局第791號存證信函 催告被告履約，詎被告於98年8月28日以台北台塑郵局第834 號存證信函，藉詞其於訂約時已明確表示系爭不動產尚有租 約存續中，若無法提前解約則不擬出售系爭不動產，其已於 98年8月19日通知原告員工及仲介人員因系爭租約因素暫不 出售系爭房地，且仲介人員未提供正確完整之市場資訊，刻 意造成其對該區域市場行情誤解，同意降價千餘萬元，且未 將所提供之定型化買賣契約書供其審閱及詳加解釋，造成其 因此陷於錯誤輕率等情，而主張系爭契約無效、或解除及撤 銷出售系爭房地之意思表示云云。實則，系爭契約約定之標 的物、總金額、付款方式、其他特別事項等必要之點，係經 兩造磋商並親自簽名蓋章，是系爭契約之性質非屬供不特定 多數人使用之定型化契約。況兩造均非企業經營者，雙方並 非消費關係，自無消費者保護法關於審閱期之適用問題；雖 系爭契約印有「Master」即訴外人大師國際不動產仲介經紀
股份有限公司（下稱大師房屋）之標章，惟此僅係宣示系爭 契約係由大師房屋印製而已，尚不得遽認系爭契約屬定型化 契約。又被告除未說明其解約權源及解除權之性質，且已於 締約時同意以8,300萬元出售系爭不動產，即已向原告表達 欲售價格，被告就價金數額所為之意思表示並無錯誤可言， 縱其確係因錯估系爭不動產價值而同意以上開價格出售房地 ，亦僅為其以該等價格出售系爭不動產之動機錯誤，是被告 據此撤銷出售系爭房地之意思表示，即不足採。爰依民法第 348條及系爭契約第10條第3項約定，訴請被告移轉系爭不動 產，並按日給付違約金至完全給付時止。
㈡對被告答辯則以：
⒈被告雖辯稱其係遭仲介人員輪番慫恿、疲勞轟炸，致陷於 錯誤而同意降低1,200萬元之售價，以8,300萬元出售系爭 房地，顯較被證1、2、6所示信義計劃區其他房地價格為 低，而依民法第74條第1項、第88條第1項、第92條第1項 ，主張撤銷出售系爭不動產之意思表示云云，惟被告既未 訴請法院撤銷締結系爭契約之意思表示，而僅自行委託律 師發函為之；其所提示之信義計劃區其他房地價格資料， 亦非被告所製作，其上更無任何署名，是伊否認其形式上 真正，退步言，縱該等資料為真，亦僅屬其他仲介業者接 受其他不動產之委託或居間成交價格，尚未呈現系爭不動 產之真實價格，二者實難相提並論；被告另空言泛稱，係 受仲介詐欺致陷於錯誤而降低出售價格云云，然未能舉證 以實其說，實不足為採；尚且，仲介人員所收取之服務費 ，乃以成交價之固定比率計算，成交價越高，其收入越高 ，實無詐騙被告促其低價出售之可能，是被告藉詞係受有 詐欺、錯誤而欲片面撤銷卸責，與實情不符；況不動產成 交價值之高低，與不動產之坐落位置、樓高及樓別、屋齡 、面積、格局、屋況等個別條件、社會整體經濟情況之良 窳、出賣人之經濟條件、轉售意願之強弱及仲介售屋者之 銷售能力等因素均有所關連，被告執被證1、2、6之信義 計劃區其他房地價格資料，即遽認系爭不動產之成交價格 顯較為低，係遭仲介詐欺或背信云云，亦屬無據。退萬步 言，縱被告確受有詐欺，依民法第92條第2項規定，被告 仍不得以受有詐欺為由，對原告主張系爭契約無效。 ⒉被告另辯稱系爭契約其他特別約定之真意應係若其在98 年9月30日前無法排除系爭租約，被告亦有解除系爭契約 之權云云，惟自被告於房地產標的物現況說明書中「是否 有租賃情形」乙欄，勾選「是」，並加註「屋主負責排除 租約」之文句及系爭契約其他特別約定亦載明「本案現
有租約租期至民國99年4月30日，賣方（按即被告）負責 排除租約，最遲於民國98年9月30日以前排除租約」之文 句等情以觀，被告確有於98年9月30日前排除系爭租約之 義務，若其無法依約排除系爭租約時，原告依系爭契約其 他特別規定有權選擇契約繼續或解約，被告尚無解除之 權利。詎被告竟捨契約文字而更為「其亦有解除權」之曲 解，顯屬別事探求，不足為採。再者，原告並非追究被告 未能排除系爭租約之責任，而僅係要求被告履行系爭不動 產之移轉登記義務，而系爭租約是否排除尚不影響所有權 之移轉，至多僅係買受人應依民法第425條之規定繼受系 爭租約而已，若謂構成債務不履行違約情事之被告能以未 能排除系爭租約為由，主張解除系爭契約並拒絕移轉房地 ，實難符事理之平等語置辯。
㈢並聲明：被告應將系爭不動產之所有權移轉登記予原告，並 自起訴狀繕本送達之翌日起至移轉上開房地所有權之日止， 按日給付原告41,500元。
二、被告答辯以：
㈠被告於98年7月間委託大師房屋仲介出售系爭不動產，原委 託出售之總價為9,630萬元，每坪單價約120萬元，然因系爭 不動產於委託期間尚有承租人即訴外人香港商上海滙豐銀行 股份有限公司（下稱滙豐銀行）租賃使用中，仲介人員帶客 看屋並不頻繁，惟仲介人員於斯時即屢向被告表示委售價格 過高，要求被告降低系爭不動產之售價。被告因忙於公司事 務且常因公出國，基於對大師房屋仲介人員之信賴，故從未 徵詢其他專業人員之意見，而不知委託售價格實與系爭不動 產附近成交行情及委售行情相當。嗣大師房屋仲介人員安排 被告於98年7月24日與原告議約時，一再向被告表示委售價 格高於市場行情甚多，並輪番慫恿被告降價出售系爭不動產 ，且一再舉他例誆稱系爭不動產無法售出云云，被告在渠等 疲勞轟炸之下，終因一時不查而陷於錯誤，同意降低售價1, 200萬元，以8,300萬元出售系爭不動產，每坪單價遂降至10 3.5萬餘元，每坪成交價顯與信義計畫區內80坪以上大坪數 、屋齡3年內、全新裝潢之新成屋短少20萬元以上，總價更 短少1,600萬元以上。尚且，大師房屋仲介人員從未提供「 區段成交行情」予被告參考，亦未比較同區段內條件近似房 地之委售價格，於系爭契約簽署時更向被告誆稱賣不出去而 故意壓低委售價格等行為，使被告遠低於市場行情之成交價 出售系爭房地，而原告又藉詞表示其住宅鄰地施工噪音干擾 遂欲購買系爭不動產自住，惟系爭不動產鄰地工程亦刻正進 行中，原告所言僅係其欲以低價購得系爭不動產之託詞而已
。是以，衡諸被告對不動產銷售實務缺乏經驗並信賴大師房 屋仲介人員，竟遭渠等與從事不動產開發專業之原告，壟斷 市場資訊並壓低售價等情，使被告陷於錯誤而簽訂系爭契約 ，被告主張撤銷出售系爭不動產之意思表示，自非無據。 ㈡又兩造於簽訂系爭契約時即已約明，因系爭不動產尚有滙豐 銀行承租中，若無法提前終止租約則將不擬出售，並要求特 約土地代書即訴外人丁○○○○開特約條件註記於系爭契約 之其他特別約定、，足見兩造締約時之真意，係被告須 於98年9月30日前排除系爭租約，否則系爭契約解除自始無 效，由被告負擔相關衍生費用。而系爭契約其他特別約定 括弧內註記「屆期98.9.30無法排出租約，甲方得選擇契約 繼續或解約」等語，係兩造於系爭契約簽章後，丁○○○○ 應原告要求所添加之註記，惟代書漏載「乙方」，因自系爭 契約其他特別約定、之文義，應可推知兩造均有意將系 爭契約效力繫於系爭租約能否提早排除；實則，自兩造當時 之約定觀之，被告既無提前終止系爭租約之把握，即無與原 告約定於「無法排除租約」之前提下仍可由原告單方、片面 選擇契約繼續或解約之理，且如被告知悉其他特別約定括 弧內文字之加註將使其喪失選擇權（選擇契約繼續或解除） 的話，被告就不會同意加註這些文字，這也涉及顯失公平， 確有民法第88條第1項前段所規定「表意人若知其事情即不 為意思表示」之情形，被告主張撤銷此意思表示即屬有據。 ㈢再被告與滙豐銀行協商提前終止系爭租約遭拒後，即於98年 8月19日將上情電告原告及大師房屋仲介人員，然因原告斯 時治喪戴孝，致聯繫未果，被告已委請原告公司員工轉達系 爭契約因系爭租約無法排除業已解除之情，而大師房屋仲介 人員亦已明確知悉被告解除系爭契約之意。為求慎重起見， 被告亦委請陳建瑜律師於98年8月28日以台北台塑郵局第834 號存證信函向原告主張解除系爭契約。被告既已屢次明確表 示解除系爭契約之意，系爭契約應已合法解除。甚且，系爭 契約「買賣價格及付款條件」中備證款之付款期限，亦載明 「俟承租方賣方出具終止租約同意書三日內」之文句，足見 兩造以98年9月30日以前排除系爭租約為系爭契約解除條件 及備證款之付款條件。故若被告未於98年9月30日前排除系 爭租約，而未能出具租約終止同意書，則系爭契約解除，原 告亦免除支付備證款之義務。詎原告早於98年8月間即發存 證信函催告被告履行備證款階段義務，縱不論系爭租約是否 提前終止或系爭契約是否解除，備證款階段用印期限尚未屆 至，而原告更於98年9月11日即提起本件訴訟，對兩造約定 期限完全置若罔聞，即無再指摘被告函覆時未提及契約解除
之理，是原告強予請求實無理由。
㈣再者，原告雖於98年8月28日以台北永春郵局第791號存證信 函催告被告於文到3日內配合用印辦理移轉云云，惟系爭契 約約定排除租約期限既為98年9月30日，而備證款之給付期 限亦約定為「俟承租方賣方出具終止租約同意書三日內」， 姑不論系爭契約其他特別約定之法律性質為何，被告實無 於98年8月間配合用印辦理系爭不動產移轉登記之義務；況 原告並未提出830萬元之備證款，亦證其無權催告被告出具 印鑑證明與印鑑章。而自系爭契約第10條約定以觀，不論系 爭契約履行程度如何，俱以買賣總價金按日計罰遲延違約金 ，形同將原告尚未給付之7,470萬元部分亦列入違約金之計 算基礎，使原告獲取其未支付相對成本之不當利益，退步言 ，縱本件有系爭契約第10條第3項之適用，衡以系爭契約係 大師房屋之制式契約，且係仲介商故意訂定高額懲罰性違約 金以嚇阻違約致其服務費短收之因素，及懲罰性違約金非以 損害額為基準，按日計算之懲罰金應以請求之一方實際付出 之成本為計算基準之公平原則，本件縱有懲罰性違約金，亦 應以原告已付價金之千分之零點五按日計算始為適當，原告 主張伊應依系爭契約第10條第3項，按日賠償原告買賣總價 千分之零點五計算之違約金，顯屬過高等語，資為抗辯。 ㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保聲 請宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠被告於98年7月間委託大師房屋仲介出售系爭不動產。 ㈡大師房屋仲介人員安排被告於98年7月24日與原告議價，被 告同意以8,300萬元出售系爭不動產，系爭不動產當時尚出 租予滙豐銀行使用中，租期至99年4月30日止，被告同意負 責於98年9月30日前排除租約，兩造於同日簽訂系爭契約， 約定由兆豐銀行辦理履約保證，並於系爭契約其他特別約定 欄第4點約定「乙方（按即被告）倘若無法於民國98年9月30 日以前排除租約時，則本約解除，所衍生費用由乙方負責」 。
㈢原告除於簽訂系爭契約時交付面額830萬元支票之簽約款外 ，未再支付任何款項。
㈣原告曾於98年8月26日以台北永春郵局第791號存證信函向被 告為催告，請被告於函到3日內辦理移轉所有權用印事宜， 若逾期不為，將請求移轉系爭不動產所有權，並請求給付違 約金。
㈤被告委請律師於98年8月28日寄送台北台塑郵局第834號存證 信函予原告，表示撤銷出賣系爭不動產之意思表示，並解除
委託銷售契約；又於98年9月4日致函大師地政士聯合事務所 及大師房屋，解除委任地政士辦理系爭不動產所有權移轉登 記之契約，並限期於98年9月8日前返還系爭不動產所有權狀 。
並有系爭契約、土地謄本、建物謄本、價金履約保證書、支票 、台北永春郵局第791號存證信函、台北台塑郵局第834號存證 信函、台北體育場郵局第1854號存證信函等（均影本）在卷可 稽（見本院98年度審重訴卷第1118號第9至19頁、第21至24頁 、第26至30頁、第74至75頁、第85頁）。四、原告主張系爭契約其他特別約定已載明「本案現有租約租期 至民國99年4月30日，賣方（按即被告）負責排除租約，最 遲於民國98年9月30日以前排除租約」等語，被告有於98年9 月30日前排除系爭租約之義務，若被告無法依約排除系爭租 約時，其依系爭契約其他特別規定有權選擇契約繼續或解 約，其選擇契約繼續，被告即有將系爭不動產移轉登記與原 告之義務，且應負違約責任，爰依民法第348條及系爭契約 第10條第3項約定，請求被告移轉系爭不動產，並按日給付 違約金至完全給付時止等語；被告則否認之，並以前揭情詞 置辯。是本件所應探究者，厥為：㈠系爭契約其他特別約定 中括弧文字（屆期98.9.30無法排除租約，甲方【按即原 告】得選擇契約繼續或解除）是否仍然有效？（被告主張如 其知悉定該括弧內文字之加註將使其喪失選擇權，其即不會 同意加註這些文字，依民法第88條第1項撤銷其意思表示， 有無理由？）㈡系爭契約是否因被告無法於98年9月30日以 前排除租約而解除？㈢上開特別約定與系爭契約「買賣價格 及付款條件」之備證款⑵付款期限約定為「俟承租方賣方出 具租約終止同意書三日內」，是否為系爭契約之約定解除條 件？如是，上開約定之解除條件是否已經成就？㈣若系爭契 約未因解除而失效，被告是否合法撤銷其出售系爭不動產之 意思表示？（⑴被告以原告有民法第74條第1項規定之暴利 行為，以意思表示撤銷其出售系爭不動產之意思表示，其出 售系爭不動產之意思表示是否因此失其效力？⑵被告是否因 錯誤而出售系爭不動產？⑶被告是否被詐欺而出售系爭不動 產？若是，被告被詐欺之事實是否為原告所明知，或可得而 知？被告得否以行使撤銷權之事由對抗原告？）㈤若系爭契 約未失效，原告之請求有無理由？（⑴原告尚未給付第二期 款，是否可歸責於被告事由所致？被告是否陷於違約之狀態 ？⑵被告得否以原告未付足買賣價金之理由，主張同時履行 抗辯權而拒絕履行系爭不動產所有權移轉登記之義務？⑶被 告有無遲延情事？應否依系爭契約第10條第3項約定給付違
約金？⑷違約金以買賣總價千分之0.5按日計罰有無過高而 應予酌減之情形？若應予酌減，應酌減至若干之金額始謂適 當？）茲析述如次：
㈠查系爭契約其他特別約定第3項約定「本案現有租約租期 至民國99年4月30日，賣方（按即被告）負責排除租約， 最遲於民國98年9月30日以前排除租約，如有提前終止租 約，雙方合意得提前交屋」、第4項約定「乙方（按即被 告）倘若無法於民國98年9月30日以前排除租約時，則本 約解除，所衍生費用由乙方負責」，並於第4項後段括弧 內註記「屆期98.9.30無法排出租約，甲方得選擇契約繼 續或解約」等語，為兩造所不爭執，並據證人即承辦系爭 契約之代書丁○○○○證述屬實。又該第4項後段括弧內 之註記，係在兩造談妥買賣契約內容，由丁○○○○填寫 好系爭契約（含系爭契約其他特別約定第3、4項）並裝訂 成本（1式3份）後，原告所帶同前去之財務長始提出加註 該等文字之要求一節，亦據訴證人丁○○○○○○○○院 證述明確（見本院卷第80至85頁）。是堪認兩造於委託丁 ○○○○系爭契約時之真意，乃被告應負責於98年9月30 日以前排除系爭租約，倘被告無法於98年9月30日以前排 除系爭租約時，則系爭契約即解除，所衍生費用由被告負 責。從而，堪認系爭契約附有解除條件。
㈡按意思表示之內容有錯誤或表意人若知其事情即不為意思 表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，民法第88條第1 項前段定有明文；又有撤銷權人，欲撤銷其自己之意思表 示或他人之法律行為者，除法律規定必須訴經法院為之者 外，以意思表示為之已足，勿庸提起形成之訴請求撤銷。 最高法院52年台上字第836號著有判例可資參照。 ㈢依前揭系爭契約其他特別約定第4項後段括弧內註記（下 稱系爭註記文字）文義可知，如被告無法於98年9月30日 排除系爭租約，原告得選擇契約繼續或解約，此顯然與同 項前段約定不同，不但與被告所認知之原約定（無法於98 年9月30日排出系爭租約，系爭契約即自動解除）不同， 亦使系爭契約之效力完全由原告掌控，被告毫無選擇之權 利，此對被告而言，確有不公平之情形，則被告是否有錯 誤之情形，即非無疑！而依證人丁○○○○○○○○院之 證述，兩造於簽訂系爭契約時，原告係由1位任財務長之 人員陪同，被告則僅有1人前去，系爭註記文字又係由該 名財務長在系爭契約填寫完畢且裝訂成本後始替原告提出 ，足見被告當時係弱勢之一方；又證人丁○○○○稱其有 用系爭註記文字之字面向被告說明，惟其並未告知被告系
爭註記文字僅原告有選擇系爭契約是否繼續之權利，被告 則無選擇之權利（見本院卷第83頁背面），證人即被告之 經紀人丙○○○○就此對被告為說明，是實難期待非專業 之被告能在極短之時間內，清楚明瞭系爭註記文字之加註 將使其就系爭契約毫無選擇之權利，則被告主張其如知悉 系爭註記文字之加註將使其喪失選擇權（選擇契約繼續或 解除）的話，其就不會同意加註該些文字，應屬可信。從 而，被告主張其有民法第88條第1項前段規定「表意人若 知其事情即不為意思表示」之意思表示錯誤之情形，依法 撤銷其意思表示即屬有據。又依前項所述，被告主張依民 法第88條撤銷系爭註記文字之意思表示，因法律未規定必 須訴經法院為之，由被告以意思表示向原告為之即可，而 被告既已向原告為撤銷之意思表示，是系爭註記文字已屬 自屬無效。
㈣又系爭註記文字既屬無效，則系爭契約即應回復至系爭契 約其他特別約定第3項、第4項之約定，即被告應負責於98 年9月30日以前排除系爭租約，倘被告無法於98年9月30日 以前排除租約時，則系爭契約即解除。而查，被告於系爭 契約簽訂後，有將其聯絡系爭租約之承租人商談提前終止 租約，但無法排除租約之情形告知其經紀人即證人丙○○ ○○實，業據證人丙○○○○院證述明確（見本院卷第87 頁，其證稱：【就你所知，賣方有無在98年9月30日前向 承租方排除租約？】賣方在簽約之後，有跟我說她有去跟 承租方公司連絡要排除租約的事情。【就你所知，排除的 結果為何？】賣方就去要租約終止同意書，但時間已經延 後一、二個禮拜，賣方就說沒有辦法排除），足見被告所 稱其在98年8月19日即通知丙○○○○其無法排出系爭租 約一節，應屬實在。雖原告主張被告係故意不履約而非無 法排出租約云云，惟依證人（即曾為兩造協調之仲介公司 人員）乙○○○○院所證述：「當初賣方（即被告）是因 為她無法就合約部分去履約，所以希望能夠透仲介去約買 方（即原告）去解除買賣契約，賣方的理由就是租約部分 無法排除，賣方也願意就無法履約部分提出賠償」，及前 揭證人丙○○○○述，可知被告確係以其無法排除系爭租 約而主張解除系爭契約。又依被告所提出之「交屋確認書 」（見本院卷第179頁），被告與系爭租約之承租人匯豐 銀行係於98年10月10日完成交屋手續，而衡以常情，不動 產租約當事人通常係約定以返還租賃物之日為租約終止日 ，是系爭租約應非於98年9月30日以前即已排除無誤。 ㈤被告既無法於98年9月30日以前排除租約，系爭契約即因
系爭契約其他特別約定第4項約定而解除，原告請求被告 移轉登記系爭不動產及給付違約金，即屬無據。另系爭契 約已因解除條件成就而無效，自無再審究兩造其餘爭執之 必要，附此敘明。
五、綜上所述，系爭契約已因解除條件成就而無效，原告請求被 告移轉登記系爭不動產及給付違約金，為無理由，應予駁回 。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌 後，認均與本件之結論無涉，茲不再一一論述，併予敘明。七、結論，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條規定，判 決如主文。
中 華 民 國 99 年 9 月 16 日
民事第一庭 法 官 林春鈴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 99 年 9 月 16 日
書記官 潘惠敏