臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第800號
原 告 詹秀玉
訴訟代理人 何國榮律師
被 告 湯樹宏
訴訟代理人 柯劭臻律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國99年8月12日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾伍萬元，及自民國九十九年四月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十五，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣肆拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、兩造於民國（下同）98年11月30日簽立不動產買賣契約（下 稱系爭買賣契約），由原告向被告購買其所有座落台中市○ ○段496、502地號等二筆土地（下稱系爭土地），原告並於 簽約當日即依系爭買賣契約第3條「付款約定」，給付被告 面額為新台幣（下同）300萬元整之支票（下稱系爭支票） 作為簽約款，並由被告於系爭契約書第3條第2欄之「簽約款 」下方簽收。詎料，被告竟拒不辦理後續系爭土地過戶事宜 ，造成原告資金周轉困難等損害。故原告於99年1月15日寄 發存證信函定期催告請求被告依約辦理過戶，逾期未為履行 者則逕以該函解除買賣契約等語，惟被告收受後逾期仍置之 不理。按系爭契約書第10條第2項「違約罰則」明定：「賣 方如不履行契約所定各項義務時，即為賣方違約，買方得限 期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所收 價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額做為懲 罰性違約金」。本件兩造買賣關係已因被告違約而經原告發 函解除，故原告自得依上開約定向被告請求賠償其已收價款 同額之懲罰性違約金300萬元。
㈡、對被告抗辯之陳述：
1.原告係現實交付系爭支票予被告收受，此從系爭買賣契約第 3條第2欄位「簽約款」下方明確記載「付款行庫」、「帳號 」、「票號」、「到期日」等付款之票據明細，其下方「簽 收欄」並有被告親筆之簽收可參；被告亦於系爭契約書第12 條「其他特約事項」第8項之約定內容下方親自簽名表示同
意原告所交付300萬元之簽約款以履約保證方式辦理，並委 由土地代書蔡崇欽代收系爭支票以便存入履約專戶，此觀系 爭買賣契約第3條第2欄「簽約款」下方「簽收欄」內被告親 筆簽名之旁有「蔡崇欽代收存入履約專戶」之記載即可證之 。準此，原告係將系爭支票交付與被告簽名收取後，被告再 委託代書蔡崇欽為其存入履約保證專戶，因此被告抗辯原告 未交付系爭支票予伊實非事實。末者，系爭支票亦已於98年 12 月3日經兌現存入台中市第二信用合作社中興分社帳號為 00000000000000之「力霸不動產經紀交易安全專戶」，是故 ，原告係確實依約交付被告300萬元之簽約款，並無違誤。 2.系爭買賣契約並未違反消費者保護法第11條之1，或民法第 247條之1等規定而無效：
⑴首查，原告並非企業經營者，被告亦非消費者，兩造間並 非消費者保護法所規範之消費法律關係，當無該法之適用 ，故被告援引消費者保護法第11條之1主張系爭契約書無 效，應屬無據。
⑵再者，被告援引民法第247條之1附合契約之規定主張系爭 契約書應屬無效，惟並未明確表明其主張民法247條之1第 1至4款之何款規定。次查，原告為自然人，並非工商企業 者之一方，且本件系爭契約書並非原告提供，亦僅係作為 本件買賣土地當次之用，並非「預定」且常態性以該系爭 契約書作為反覆實施及主要營業行為，純屬一般民法個別 契約之協議，僅係大部分條文以電腦繕打而已，故系爭契 約應非所謂之定型化契約，並無民法第247條之1規定之適 用。再查，被告於簽立系爭契約時，本得詳閱其內容，且 締約雙方尚有磋商增訂如系爭契約書第12條其他特約事項 第5至8項條款等約定，故被告對系爭契約書若有意見，亦 得當場要求刪改，非無選擇或拒絕之餘地，難謂有顯失公 平之情事。
3.被告簽立系爭契約書之法律行為，不得依民法第74條第1項 撤銷：
被告尚無法證明被告有何急迫等必須要簽約賣地換現金之情 事，被告應就其抗辯係遭他人乘其急迫、輕率、或無經驗而 逼其簽立系爭契約書，且依當時情形簽立系爭契約書「有顯 失公平之情事」負舉證之責。
㈢、並聲明：被告應給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告並 願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、兩造間之系爭買賣契約業經被告於98年12月7日去函主張無
效：
1.依消費者保護法主張無效：
系爭買賣契約係定型化契約，且被告未經合理審閱，對此原 告並不否認，依消費者保護法第11條之1第1項及第2項、第 17條之規定，自屬無效。又原告主張其並非企業經營者，兩 造間契約不適用消費者保護法，查原告與其配偶即訴外人陳 亮霓共同經營「小武冷凍食品行」，於台中市○區○○街96 號從事冷凍食品批發，其位於台中市○區○○街96號之冷凍 倉儲，坐落旱清段188-22、188-23號土地及其上旱清段965 建物均係登記於原告名下，足見原告為「小武冷凍食品行」 之企業經營者，原告為擴廠增建倉儲，幾經於鄰近土地尋覓 ，中意被告之系爭土地，乃透過多家不動產仲介業者，不斷 向被告遊說出賣系爭土地，甚至透過被告住所地東信里之里 長李偉政及東信里總幹事朱富華對被告施壓，訴外人丁玉梅 更是登門找上被告之伯父湯壬癸要伊勸被告變賣系爭土地， 被告不堪其擾才會於98年11月30日出面至丁玉梅之事務所協 商，是原告主張其非企業經營者，不足採信。
2.依合約及民法主張無效：
被告於98年11月30日因不堪其擾至大喜房屋中山店暨中友代 書事務所負責人丁玉梅代書之事務所洽談系爭不動產買賣事 宜，遭丁玉梅與蔡崇欽夫婦慫恿，當場於未經交付及審閱之 「委託銷售契約書」之定型化契約上簽章，並旋於同日於未 經審閱之系爭買賣契約上簽章，被告簽章完，丁玉梅與蔡崇 欽夫婦始聯繫原告出面，兩造根本未依合約第11條規定於事 先經雙方詳細審閱、磋商、瞭解而簽署，自符合民法第247 條之1第1款、第3款及第4款之例示規定，對被告顯失公平， 經被告於98年11月30日星期一將影本攜回詳加審閱，始知受 騙，乃於98年12月7日星期一寄發存證信函函知丁玉梅及原 告系爭委託銷售契約及系爭買賣契約均無效。
㈡、被告與「力霸不動產經紀業行即丁玉梅」所簽定之委託銷售 契約（下稱系爭委託銷售契約）無效，故系爭買賣契約亦無 效：
1.系爭委託銷售契約未經事前審閱且事後亦未交付： 系爭委託銷售契約係大喜房屋中山店暨中友代書事務所負責 人丁玉梅所提供，自屬房仲業之企業經營者使用之定型化契 約，依內政部92年6月26日內授中辦地字第0920082745號公 告：「不動產委託銷售契約審閱期間至少為3日」，又依內 政部90年7月11日台內中地字第9082362號公告：「成屋買賣 契約審閱期間至少為5日」，依消費者保護法第11條之1、第 17 條之規定，自屬無效。又按不動產經紀業管理條例第21
條規定「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告 及銷售」、同條例第23條規定「經紀人員在執行業務過程中 ，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說，前項說 明書於提供解說前應經委託人簽章」，又依內政部所公告之 不動產委託銷售契約書應記載事項載明「不動產說明書應經 委託人簽認後將副本交委託人留存」。然查，系爭不動產上 有第三人所起造之鐵皮屋及動力水井非被告所有，況系爭不 動產尚設定有地上權及抵押權未塗銷，證人丁玉梅不僅未製 作不動產說明書解說不動產現況，更未要被告簽認任何書面 副本，甚至未交付契約書交被告留存，在在足證系爭委託銷 售契約，於法當屬無效。
2.「力霸不動產經紀業行即丁玉梅」係違法之經紀業者，無權 代理銷售被告不動產：
「力霸不動產經紀業行」未合法立案，已違反不動產經紀業 管理條例「非經紀業不得經營仲介業務」之規定。證人丁玉 梅竟仍以「力霸不動產經紀業行」之名義與被告簽約，甚至 寄發存證信函，顯已違反法律強制規定，益見系爭委託銷售 契約無效至明。系爭委託銷售契約書既然無效，證人丁玉梅 於同日仲介兩造所簽訂之系爭買賣契約亦歸於無效。㈢、兩造買賣契約被告依法亦得聲請法院撤銷： 查系爭土地係被告繼承自父親之祖產，自始至終從未想過要 變賣，惟因被告僅國小畢業，務農維生，智慮淺薄、欠缺社 會經驗，98年11月30日在丁玉梅夫婦及中間人黃國富等人百 般遊說慫恿下，始會急迫、輕率於未經審閱之契約書上簽名 ，事後始知渠等係有計劃之設局陷害，系爭土地買賣價格遠 低於市場行情，且系爭土地上尚有第三人所起造之鐵皮屋及 水井，非被告所有，況系爭土地尚設定有地上權及抵押權未 塗銷，被告未明究理貿然於98年11月30日簽約，依當時情形 確實顯失公平，被告依法撤銷，於法當屬有據。㈣、原告並未交付系爭支票予被告，原告將系爭支票交付予訴外 人蔡崇欽，嗣存入經紀人丁玉梅之帳戶，不生交付被告之效 力：
1.被告於簽約當日並未收受系爭支票，系爭支票實際上是由丁 玉梅代書所收取，並交予其夫蔡崇欽地政士簽收，此可由系 爭契約書第3條第2欄「簽約款」下方「簽收欄」所載「蔡崇 欽代收存入履約專戶」等語可知，並有兩造所簽「特別約定 」狀可參，原告指被告收受價款，顯與事實不符。 2.又兩造雖於系爭買賣契約第12條特別約定第8款中同意將買 賣價金存入台中市第二信用合作社中興分社辦理履約保證， 惟兩造並未與台中市第二信用合作社中興分社簽訂任何履約
保證契約，況系爭支票係交予地政士蔡崇欽代收，何以存入 經紀人丁玉梅所申請之帳戶？更遑論「力霸不動產經紀業行 」根本未合法立案，而訴外人丁玉梅名片所載「大喜房屋中 山店」亦無登記資料，而「中友地政士事務所」係設立於台 中市十甲巷30弄41號，訴外人丁玉梅係與其夫蔡崇欽在台中 縣太平市○○路○段122號經營不動產仲介及代書業務，已違 反地政士法第12條、第14條及第33條不得跨區執業及非經紀 業不得經營仲介業務之規定。
3.履約保證專戶係何人名下所有？該支票是否確有存入「力霸 不動產經紀交易安全專戶」並兌現？地政士蔡崇欽是否有權 代收原告應交付被告之支票？違法經營之「力霸不動產經紀 業行即丁玉梅」是否有權開設專戶保管兩造之簽約款項？兩 造履約過程中，被告對於該專戶基於何項約款可主張返還請 求權？益見原告將支票交予地政士蔡崇欽存入「力霸不動產 經紀業行即丁玉梅」履約保證專戶，衡情不符合民法第761 條第3項「指示交付」之要件。
㈤、兩造所約定之違約金過高，被告依法亦得聲請法院酌減：退 萬步言，縱認系爭買賣有效成立，原告早已領回簽約支票， 根本實際上未受有損害可言，充其量亦不過是幾天之利息損 失。再者，衡以上開客觀事實，及兩造之社會經濟狀況，合 約所約定之300萬元懲罰性違約金，對於被告實屬過高應予 酌減等語資為抗辯。
㈥、答辯聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，並願供擔保， 請准宣告免為假執行。
三、本院經兩造整理不爭執之事項如下（見本院卷67頁反面）：㈠、原告與被告於98年11月30日在大喜房屋中山店暨中友代書事 務所簽立不動產買賣契約書（原證一：不動產買賣契約書） ，由原告向被告購買其所有座落台中市○○段496、502地號 等二筆土地（下稱系爭土地）。
㈡、被告於98年12月7日寄發存證信函予原告（如被證四）主張 契約無效。
㈢、原告於99年1月15日寄發存證信函（原證三:台中市福平里郵 局34號存證信函及郵政回執）定期催告請求被告依約辦理過 戶，逾期未為履行者則逕解除買賣契約。
㈣、上開不動產買賣契約書第10條第2項「違約罰則」載明： 「賣方如不履行契約所定各項義務時，即為賣方違約，買 方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除 應將所收價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額 金額做為懲罰性違約金」。
㈤、對於兩造所提證物之真正均不爭執。
四、本院之判斷：
本件原告主張被告拒不履行兩造簽訂之系爭買賣契約，經原 告以存證信函解除上開買賣契約，並依據系爭買賣契約第10 條第2項請求賠償被告已收價款同額之懲罰性違約金300萬元 等語，惟為被告所否認，並以前詞置辯。是本件兩造爭執重 點厥為：
㈠、系爭買賣契約有無消費者保護法第11條之1或民法247條之1 規定之情形而為無效？
㈡、被告與證人丁玉梅間之系爭委託銷售契約之效力，是否影響 本件買賣契約書之效力？
㈢、被告得否依民法第74條第1項規定撤銷系爭買賣契約？㈣、原告是否已交付300萬元之簽約款予被告？㈤、本件懲罰性違約金之約定是否過高？
茲分述如下：
㈠、系爭買賣契約有無消費者保護法第11條之1或民法247條之1 規定之情形而為無效？
1.按消費者係指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務 者；企業經營者係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品 或提供服務為營業者；消費爭議係指消費者與企業經營者間 因商品或服務所生之爭議。企業經營者與消費者訂立定型化 契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條 款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消 費者得主張該條款仍構成契約之內容。消費者保護法第2條 第1款、第2款及第4款、第11條之1第1項及第2項定明文。查 兩造簽訂之系爭買賣契約標的為系爭土地，原告縱有經營食 品行而從事冷凍食品批發之事實，於本案中亦非以買賣不動 產為營業之人，本件爭議亦非因原告經營冷凍食品批發事業 、販賣冷凍食品予以消費為目的之人而生之爭議，揆諸前揭 法條，原告於兩造間之系爭買賣契約僅係立於單純買受人之 地位，並非消費者保護法所稱之企業經營者，兩造間之系爭 買賣契約爭議亦非消費爭議，故不適用消費者保護法之規定 。因而，兩造間爭執之系爭買賣契約既不適用消費者保護法 中定型化契約條款規定，系爭買賣契約即無違反消費者保護 法第11條之1而無效之問題，被告抗辯系爭買賣契約違反消 費者保護法第11條之1而無效云云，不足採信。 2.又按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約 ，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無 效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、 加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限 制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。
民法第247條之1定有明文。查原告並非不動產買賣業者，本 件兩造間系爭買賣契約僅係立於單純買受人之地位，且系爭 買賣契約係任職於大喜房屋中山店暨中友代書事務所之證人 丁玉梅所提供，為兩造所不爭，則系爭買賣契約並非原告預 定用於不動產買賣契約之條款，而證人丁玉梅雖係以不動產 經紀、仲介為業之人而提供系爭買賣契約，惟丁玉梅並非系 爭買賣契約之當事人一方，揆諸上開法條，系爭買賣契約自 無民法第247條之1規定之適用。是被告抗辯系爭買賣契約未 給予其合理之審閱期間等情，違反民法第247條之1之規定對 被告顯失公平而應無效云云，自非可採。
㈡、本件被告與證人丁玉梅間之系爭委託銷售契約之效力，是否 影響系爭買賣契約之效力？
按契約乃債之關係，基於債之相對性，其效力僅及於締約當 事人間。查本件被告與證人丁玉梅間簽訂之系爭委託銷售契 約，縱有瑕疵，其效力亦僅及於締約當事人間，並不及於非 締約當事人之原告。且系爭買賣契約與上開委託銷售契約間 ，兩造並未有效力相互影響之約定，是上二契約間並不存在 相互依存之聯立契約關係，則揆諸首開說明，被告與證人丁 玉梅間之系爭委託銷售契約之效力，僅及於被告和證人丁玉 梅，與本件兩造間系爭買賣契約是否無效，係屬二事。是被 告與證人丁玉梅間之系爭委託銷售契約之效力，並不影響系 爭買賣契約之效力，乃屬當然。
㈢、被告得否依民法第74條第1項規定撤銷系爭買賣契約？ 按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產 上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得 因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法 第74條第1項定有明文。查兩造簽約時，被告係邀同代書訴 外人黃國富一同前往簽約，並由黃國富於簽約前向被告解說 契約內容，並參與簽約，而兩造共同簽訂系爭買賣契約，簽 約過程平順而雙方都很歡喜，被告亦無告知係被逼迫賣地， 僅事後抱怨賣得太便宜不想賣了等情，業據證人朱富華於本 院99年8月12日審理時證述屬實（見本院卷第152頁以下）。 對此被告亦自陳：證人（即朱富華）所言大致實在，但在簽 約前一個月左右，證人與我在麵攤遇到，告訴我說有一個廠 商要跟我買土地，但不是原告，他會介紹一個代書黃國富來 找我，在隔天黃國富就來找我，說有一個廠商要跟我買土地 ，陸陸續續也有其他的買主來找我，要跟我買土地，我事先 並沒有跟證人與黃國富說要賣土地，是要簽約當天，我邀請 證人跟我一起去，並請他幫我叫黃國富一起去簽約。在簽約 前不到一個月，被證六的邱建龍也有跟我講過，有其他的買
主要用3609萬元跟我買。我奇怪的是我沒說要賣土地，為何 會有被證六的這些人陸續找我要賣土地，丁玉梅是第八個等 語（見本院卷第154頁）。又被告於簽約前即已知悉系爭買 賣契約內容，並經過多次磋商，第一次約定兩造98年11月13 日上午10時於證人丁玉梅之事務所洽談，惟因被告未到，且 被告希望有第三人一同出席簽約，始約定第二次於同年月30 日簽約，被告並請代書黃國富、東信里里長李偉政及證人東 信里總幹事朱富華等人一同至證人丁玉梅之事務所洽談並簽 訂系爭買賣契約等情，亦有證人丁玉梅之證述可證，核與證 人朱富華證言大致相符，堪認為真實。則參之上開事實，被 告於簽訂系爭買賣契約前即已知悉合約之主要內容，並有代 書黃國富於簽約前為被告解說，簽約時有代書黃國富為被告 注意有關簽約之事項，並有被告住所所在之東信里里長李偉 政及證人東信里總幹事朱富華一同在場簽約，實難認被告有 何急迫、輕率或無經驗之情形，其辯稱遭人施壓、不堪其擾 始同意簽約云云，要與事證不符，洵無可採。更何況，被告 為賣方並非買方，對於系爭買賣標的上有第三人起造之鐵皮 屋及水井，且設定有地上權及抵押權未塗銷等情，早知之甚 詳，負有告知或排除義務者實為被告自己並非買方，且其自 陳早於本件一個月前即不斷有多組人馬出價向其表示購買之 意願，其於本件簽約時為慎重其事，尚要求證人朱富華及有 代書背景之黃國富陪同前往簽約，兩造於簽約時尚以手寫方 式將（動力）水井列為買賣價中，此觀兩造合約第十二條特 約事項第六點至明（見本院卷第12頁），被告辯稱其係遭人 設局陷害云云，顯係悔約卸責之詞。基上說明，被告抗辯其 因急迫、輕率或無經驗而簽訂顯失公平之系爭買賣契約而得 依民法第74條第1項規定撤銷之云云，應不可採。㈣、原告是否已交付300萬元之簽約款予被告？ 1.依系爭買賣契約書第6條第1款約定：「本約成立時，買賣雙 方同意共同委任蔡崇欽地政士代辦本標的物所有權移轉登記 、他項權利設定（變更）登記、測量、稅務、戶政、公證、 提存....等及與本約業務有關之事項。此項委任以本契約書 為委任之證明，不另立委任書，並許諾受任地政士有民法第 106條雙方代理之特別權限，且得逕行委任第三人為雙方複 代理人。」第12條第8款約定：「本案辦理履約保證，詳見 附表」，而附表「特別約定」中明定：「（壹）買賣雙方約 定本案辦理台中市第二信用合作社中興分社之價金交易履約 保證，交易安全專戶為『力霸不動產經紀交易安全專戶』， 帳號00000000000000。（貳）本件買賣履約保證費用新台幣 貳萬參仟肆佰元整，雙方協議由買賣雙方平均負擔。（參）
賣方之仲介費、土地增值稅、房屋稅及其他房地相關稅費， 買賣雙方同意自履約保證專戶優先扣款，並同意授權履約保 證機構將款項逕以撥入本案雙方共同委任地政士指定之帳戶 。（肆）登記完畢後，買方同意授權履約保證機構將款項逕 以撥入賣方帳戶或賣方指定之帳戶或委由本案雙方共同委任 之地政士代為領回。」並有兩造簽名捺印，有特別約定附表 1紙、系爭買賣契約附卷可考，證人丁玉梅及朱富華亦證稱 被告確實知悉本件係以履約保證方是履行等語，可知兩造確 實約定以履約保證方式履行契約，並同意將買賣價金存入台 中市第二信用合作社中興分社辦理履約保證專戶，而於系爭 體地移轉登記完畢後，原告同意授權台中市第二信用合作社 中興分社將款項逕以撥入被告帳戶或被告指定之帳戶或委由 地政士蔡崇欽領回。
2.又證人丁玉梅係與其夫地政士蔡崇欽在台中縣太平市○○路 ○段122號大喜房屋中山店暨中友地政士事務所經營不動產仲 介及代書業務，系爭買賣契約簽訂之過程中丁玉梅參與甚多 ，且簽訂系爭買賣契約時，證人丁玉梅與蔡崇欽亦一同在場 簽約，為兩造所不爭。查蔡崇欽係系爭買賣契約雙方所共同 委任之地政士，依系爭買賣契約書之第6條第1款約定，其有 自行委任複代理人之權限。而證人丁玉梅為蔡崇欽經營之中 友地政士事務所登記有案之助理員，有內政部地政司不動產 地政士訊系統地政士開業資料查詢單1紙在卷可按，則參之 系爭買賣契約簽訂之過程中丁玉梅參與甚多，且簽約時蔡崇 欽與丁玉梅亦皆在場，可知蔡崇欽有授權丁玉梅處理簽訂系 爭買賣契約各項事務之意思。是系爭買賣契約既約定雙方共 同委任蔡崇欽代辦本約業務有關之事項，蔡崇欽並有委任複 代理人之權，則其授權丁玉梅處理與系爭買賣契約有關之事 務，即無不可。再查，買方即原告提供之簽約款98年11月30 日陳亮霓所簽發，票號AD0000000、面額300萬元之系爭支票 1紙依兩造系爭買賣契約「特別約定」於98年11月30日存入 台中市第二信用合作社中興分社之「力霸不動產經紀交易安 全專戶」，帳號00000000000000號帳戶後，由台中市第二信 用合作社中興分社開立「不動產交易價款安全保證書」正本 2份交與證人丁玉梅，系爭支票於98年12月3日兌現，並由丁 玉梅於99年3月25日提出台中法院郵局存證信函第3402號存 證信函影本予台中市第二信用合作社中興分社後，台中市第 二信用合作社中興分社依該函第3項說明賣方湯樹宏請買方 詹秀玉取回簽約款300萬元，乃在不動產交易價款安全保證 書」正本2份上加註「因買賣雙方未履行原買賣契約內容本 保證契約終止」後發還並於當日將簽約款300萬元電匯至詹
秀玉之帳戶等情，有台中市第二信用合作社99年6月10日中 興分社中二信中興字第41號覆本院函附卷可按（見本院卷第 98頁以下），堪信為真。又上述台中市第二信用合作社中興 分社開立保證書編號Ｚ000000000買及Ｚ000000000賣之「不動 產交易價款安全保證書」下方分別載有「此致湯樹宏君」、 「此致詹秀玉君」字樣，上開字樣下方並書有「保管人：台 中市第二信用合作社中興分社」字句，有上開函文附件2「 不動產交易價款安全保證書」2份在卷可考，可知丁玉梅確 實經蔡崇欽授權後代理兩造，將系爭支票於98年11月30日存 入上開帳戶，並與台中市第二信用合作社中興分社成立履約 保證契約，後於99年3月25日代理原告將簽約款取回並電匯 至原告帳戶。
3.按所謂履約保證，係指房地買賣過程中為保障買賣雙方價金 及產權之權利，將買賣價金交由銀行以專戶保管之履約方式 。查上述「不動產交易價款安全保證書」第2條保證責任範 圍第1項明定：「一、賣方未能依約履行，將買方依房屋交 易安全契約書約定方式完成催告並解除契約者，本社即將買 方為履行買賣契約以支付之價金返還。」及第5條：「本保 證書有效期間，自簽發日之次一營業日起至前述買賣價金履 行完成或解除、失效日止，以三者中先屆至者為準。」等情 ，有前述「不動產交易價款安全保證書」2紙附卷可查，可 知上述「不動產交易價款安全保證書」係成立於兩造與履約 保證機構台中市第二信用合作社中興分社間，並約定若賣方 未能履約，應將買方已支付之價款返還與買方，上述保證書 有效期間，至買賣價金履行完成或解除、失效日止三者中先 屆至者為準。則既原告已將作為簽約款之系爭支票存入上述 「力霸不動產經紀交易安全專戶」中，並約定若賣方未能履 約，應將買方已支付之價款返還與買方，衡諸常情，係因房 地買賣中履行的過程較長，手續亦較繁複，而買賣雙方為確 保買受人價金確實交付及出賣人確實履行移轉所有權及交付 標的之義務，故使用履約保證方式履行契約，即將履行過程 切割為數階段，由買賣雙方及履約保證機構間成立履約保證 契約，由買受人分階段支付價金與履約保證機構，而於出賣 人一一履行相關義務移轉房地所有權予買受人後，即可領取 價金，買賣契約履行完成後，履約保證契約即失效。是於此 情形，買受人將價金支付予履約保證機構保管，即已完成階 段性之買受人義務，而出賣人應負有履行相關契約約定事項 之義務，買受人除出賣人違約外，並無法取回價金，要言之 ，出賣人依據契約一一履行義務，即可向履約保證機構領取 價金，於買受人未違約之情況下，出賣人是否得向履約保證
機構領取買受人支付之買賣價金，繫於出賣人是否確實履約 ，買受人全無決定之餘地，是此時應認為買受人將買賣價金 支付履約保證機構時，即已交付價金與出賣人，而出賣人與 履約保證機構間則受履約保證契約之拘束，於出賣人履行買 賣契約義務而得受領全部價金前，買賣價金暫由履約保證機 構保管，直至出賣人契約義務履行完畢，向履約保證機構領 取買賣價金後，買賣契約履行完畢，履約保證契約始失效。 是揆諸上開說明，本件原告之簽約款300萬元之系爭支票既 已於98年11月30日存入台中市第二信用合作社中興分社之「 力霸不動產經紀交易安全專戶」，並於98年12月3日兌現， 則原告身為買受人之階段性義務已履行，應認其業已交付30 0萬元之簽約款予被告，況系爭買賣契約第3條第2欄位「簽 約款」下方明確記載「付款行庫」、「帳號」、「票號」、 「到期日」等付款之票據明細，其下方「簽收欄」並有被告 親筆之簽收等情，被告抗辯系爭支票實際上是由丁玉梅代書 所收取，並交予其夫蔡崇欽地政士簽收，此可由系爭契約書 第3條第2欄「簽約款」下方「簽收欄」所載「蔡崇欽代收存 入履約專戶」等語可知，惟如上開說明，蔡崇欽本依系爭買 賣契約即受任處理與系爭買賣契約業務有關之事項，並有雙 方代理之權，且蔡崇欽授權丁玉梅處理系爭買賣契約事務， 亦非不可，是縱係由蔡崇欽或丁玉梅實際收受系爭支票，亦 屬於受他人之指示，而對於物有管領之力者，而為被告之占 有輔助人，仍有現實交付被告效力。且縱不認原告有現實交 付系爭支票與被告之效力，觀諸上開說明，系爭支票既已存 入上開「力霸不動產經紀交易安全專戶」，應認為原告已交 付簽約款300萬元予被告。故被告抗辯原告並未交付系爭支 票予被告，故未收受原告之300萬元簽約款價金，自屬無據 ，殊不可採。
㈤、本件懲罰性違約金之約定是否過高？
按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25 2條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會 經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法 院50年台抗字第55號、79年台上字第1915號判例意旨參照） 。查系爭買賣契約第10條第2項「違約罰則」載明：「賣方 如不履行契約所定各項義務時，即為賣方違約，買方得限期 催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所收價 款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額做為懲罰 性違約金」，此為兩造所不爭。又本件原告已依約定於簽約 當日即98年11月30日交付發票日為同日之300萬元即期支票 （該支票如期兌現存入本件履約保證專戶），被告拒不履行
契約，並於同年12月7日寄發存證信函予原告主張契約無效 ，嗣原告於99年3月25日始由證人丁玉梅代原告由第二信用 合作社履約保證專戶中取回簽約金300萬元之事實，亦為兩 造不爭執，且經證人丁玉梅證述屬實。再原告經營冷凍食品 事業，買受系爭土地係為做冷凍倉庫等情，有掛號收件回執 影本2張、商業登記資料查詢單1紙、小武食品網shiau-wu. com.tw網頁資料1份、土地及建物登記謄本在卷可稽，並有 證人丁玉梅之證詞可證，亦堪信屬實。本院酌以上情，及內 政部公告之成屋買賣契約書範本有關違約罰則約定「應按房 地總價款百分之十五支付違約金，但該賠償之金額超過已付 價款者，則以已付價款為限，買方不得另行請求損害賠償」 ，暨原告名下財產總額約為一千餘萬、被告名下財產總額約 為二千餘萬，有兩造之稅務電子閘門財產所得調件明細表2 份附卷可稽（見本院卷第85頁以下），以及目前社會經濟狀 況、原告主張被告違約造成原告資金周轉困難之損害、原告 取回簽約款之時間等情，認兩造上開約定之違約金尚屬過高 ，應予核減為賣方已收價款之15%即45萬元為公平合理。故 而，本件原告主張依兩造間系爭買賣契約第10條第2項約定 ，請求被告給付相當於原告所給付予被告金額300萬元為懲 罰性賠償金，於45萬元以內，於法有據，逾此部分，即非有 理。
五、綜上所述，本件被告之抗辯均不可採，應以原告主張被告違 約應負違約責任為可採。從而，原告依兩造間契約之法律關 係，請求被告給付45萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年 4月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為 有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回 。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，然就 原告勝訴部分，係所命給付金額未逾50萬元之判決，自應依 民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行 ，原告就此部分所為宣告假執行之聲請，僅在促使法院為此 職權之行使，本院自不受其拘束，仍應逕依職權宣告假執行 。本院並依被告聲請命被告預供相當擔保金額，得免為假執 行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所 依附，不應准許，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此 敘明。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 9 月 10 日
民事第四庭 法 官 洪堯讚
一、右為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀 （須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明 (一)對於第一審判決不服之程 度，及應如何廢棄或變更之聲明，(二)上訴理由（民事訴訟 法第441條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。中 華 民 國 99 年 9 月 13 日
書記官