臺灣桃園地方法院民事判決 99年度重訴字第13號
原 告 世紀宮廷管理委員會
法定代理人 吳元昌
訴訟代理人 許啟龍律師
李權宸律師
上 1 人
複 代理人 羅玉珠
被 告 海華建設股份有限公司
法定代理人 李正宗
訴訟代理人 李紹雄
呂曼蓉律師
複 代理人 謝昆峯律師
被 告 威尼斯影城股份有限公司
樓之2 、之3 、之5 、之6 、之7 、之
法定代理人 卓美菊
訴訟代理人 邱清銜律師
複 代理人 羅綮翊
上當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國99年8 月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告海華建設股份有限公司應給付原告新臺幣貳拾萬捌仟柒佰參拾捌元及自民國九十八年五月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告海華建設股份有限公司負擔新臺幣貳仟貳佰零伍元，其餘新臺幣參萬壹仟貳佰玖拾捌元由原告負擔。本判決第一項得假執行，但被告海華建設股份有限公司得以新臺幣貳拾萬元為原告供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：原告之法定代理人原為郭立豪，於訴訟中經變更 為吳元昌，並經聲明承受訴訟，核與法律規定相符，應予准 許。
貳、原告與海華建設股份有限公司（下稱海華公司）間請求給付 管理費部分：
一、原告起訴主張：緣被告海華公司於民國86年間，在中壢市○ ○段興南小段275 地號興建集合住宅，為世紀宮廷社區，並 由各住戶組成世紀宮廷管理委員會。海華公司仍為世紀宮廷 社區住戶，雖約定為地下室一至三樓停車場，共262 個停車 位專用之人，惟除停車格為約定專用外，其餘車道、樓梯間
、冷卻水塔、台電配電室、電表室、網路機房、排煙室、水 箱、蓄水池、發電機房、電信機房、垃圾存放室、排風機房 、停車管理室等產權均登記為公共設施，均為全體區分有權 人共同使用，伊自得向被告海華公司收取公共設備定期或不 預期所可能發生之維護費用，甚至因被告海華公司商場經營 ，需增加額外人、物資源，以維護社區管理，被告海華公司 自仍有遵守區分所有權人會議決議管理費收取之義務。而世 紀宮廷97年3 月29日召開之第七屆所有權人大會會議決議， 被告海華公司應比照四、五樓停車場，即採統一收費標準， 每一車位新臺幣（下同）307 元，繳納停車場管理費，被告 海華公司應受此決議之拘束，並無不合理之處，亦無特別加 重被告海華公司管理費之情形，自不得因本質上無法具體說 明所繳金額內含項目而拒繳，反之，被告海華公司既稱已繳 納之管理費用包括中控室管理費薪資分攤、總幹事等薪資分 攤、大樓機電保養費分攤及二部電梯維護費分攤，然就實則 大公費用應分攤之費用支出並非僅只於前述項目，金額亦有 所不足，如地下一至三樓至少每月應分攤之大公費用（尚不 含小公電費及設備攤提）為82,289.8元，高於被告每月所繳 交之22,516元，而有調漲管理費之必要；況且，四、五樓停 車位所繳費用並無內部管理費，因四、五樓係專供住戶停車 使用，情況單純，住戶自行搖控開啟閘門進出，不須停管設 施，未設廁所，並無何特別需由原告管理之支出，是前開決 議並無權利濫用或違反平等原則可言；並此決議追溯自97年 1 月1 日起實施，以此計算被告海華公司自97年1 月至97年 10月止應繳納之管理費為402,171 元（其中97年1 月至97年 8 月尚應補繳之金額詳如附表一，其金額為261,303 元；而 97年9 月、10月則每個月應繳納80,434元《307 元×262 ＝ 80,434元》，先扣除管理委員會先行分攤每個月10,000元之 電費，為70,434元，2 個月則為14,868元，合計為402,171 元）。詎被告海華公司拒絕依決議繳納，經催不理，爰依上 開決議之結論，聲明求為判命被告海華公司應給付402,17 1 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百 分之5 計算之遲延利息，並願供擔保准為假執行之宣告。二、被告海華公司則以：㈠、世紀宮廷社區，為一地上二十一層 ，地下三層樓之住商混合建物，其一樓至三樓為商場（含電 影院），地下一樓至地下三樓則為供商場使用之停車場，地 下三樓至地上三樓為商場區，地上六樓至二十一樓為住宅， 地上四、五樓為供住宅使用之停車場，地上四樓至二十一樓 為住宅區。其中地下三樓之停車場為由區分所有權人所購買 之專有部分，地下一樓、二樓則與地上四樓、五樓相同，為
有購買停車位之區分所有權人共有，但約定專用，地下一至 三樓之停車場自90年交屋起即由被告海華公司自行管理迄今 ，地上四、五樓停車場始由原告負責管理。㈡、就地下三樓 之停車場為伊所專用，原告並無向伊收取費用之權利，而地 下一、二樓之停車場依公寓大廈管理條例第21條所應繳納之 公共基金、應分擔或其他應負擔之費用，伊自97年1 月至10 月已繳納包括管理費在內應分攤之費用共計619,106 元（詳 如附表二），原告僅扣除382,169 元，顯有缺漏不實之處。 ，實則此期間，伊每月已繳交達37,018元，每月已溢付2,33 9 元，原告自不得再向伊請求此期間之費用。㈢、又其中依 原告第七屆區分所有權人大會之決議，停車場設備攤提基金 部分為每個車位7 元，以262 個車位計算，伊每月應繳之設 備攤提基金為1,834 元，其餘則屬應分擔費用，惟地下一至 三樓停車場均已約定專用，而為伊內部自行管理維護並自為 負擔費用，原告即不得再行請求伊分攤管理、維護費。㈣、 況且，該次決議係以基於公平、合理及使用者付費原則，比 照地上四、五樓模式向伊徵收管理費，惟地上四、五樓每個 停車位繳納之307 元，係包括「設備攤提基金」、「大公費 用分攤」、「住宅區小公費用分攤」、及「住宅區停車場內 部管理費用分攤」，其中「住宅區小公之費用分攤」及「住 宅區停車場內部管理費用之負擔」項目，均非地下一至三樓 商場區停車場應支出之項目，則依上開公平、合理原則，原 告應具體明列地上四、五樓前述各單項費用計算方式及單據 ，始得要求伊比照四、五樓模式計算應費用，而非一律要求 伊亦應按每個停車位繳納307 元等實質不公平之計算方式。 ⒈舉例而言，倘若四、五樓住宅區停車場內部管理費用至少 應包含停管設備保養費、車場清潔費、車場電費、車場管理 費、車場燈具耗材，車場設備修繕、車場消防安檢修繕費、 車場滅火器換藥及泡沫原液等具體項目，則此部分非地下一 樓至三樓停車場所使用，自不得列為大公費用向伊收取。⒉ 又如，原告已另行向伊收取96年度消防申報及維修費，其中 車場消防安檢修繕費及車場滅火器換藥費已由伊全數負擔， 而泡沫原液伊亦已與四、五樓按比例分攤繳交3,600 元，則 四、五樓停車場內部管理費用亦應列算與伊相當之項目及金 額始可。⒊換言之，「設備攤提基金」部分，伊已繳交設備 攤提基金每車位7 元，每月1,834 元；「大公費用分攤」部 分，伊已繳納每月22,516元，其金額包括「中控室管理費薪 資分攤」、「總幹事、總務幹事、財務幹事薪資分攤、含年 終獎金等」、「大樓機電保養費分攤」、「什費」在內，而 大公電費，伊已全數繳納，平均每月繳納3,079 元之電費及
按樓層比分攤之消防安全申報尾款875 元、授信總機修理1, 000 元；「住宅區小公費用分攤」部分，商場區專用電梯之 保養費每月2,797 元，商場公電費每月定額4,300 元，已分 別包含於停車場管理費每月22,516元及停車場電費內，此由 原告於伊繳納後所出具之收據內所列明細項目可知；至於「 住宅區停車場內部管理費用分攤」部分，因與伊無關，且伊 均為自行管理，自無比照四、五樓停車場應繳納之部分。㈤ 、故原告既未能就上開費用收取為何說明，則依第七屆區分 所有權人大會決議之原則，向伊以每個車位307 元收取費用 ，尚屬無據，且有權利濫用及違反比例原則、平等原則之違 法行為，而屬無效，不待判決撤銷該決議或宣告該決議無效 ，而其扣除之數據及計算方式與事實不符，伊並未積欠原告 管理費等語置辯，聲明駁回原告之訴，暨如受不利益之判決 ，願供擔保免為假執行之宣告。
三、不爭執事項：
㈠、被告海華公司為世紀宮廷大廈一、二層樓商場之區分所有權 人，於該址從事商業行為；又世紀宮廷大廈地下三樓停車場 有被告海華公司所買之專有部分，而地下一、二樓停車場則 為共有部分，約定為被告海華公司專用，作為商業行為對外 停車之使用。
㈡、原告於97年3 月29日召開第七屆區分所有權人會議決議，通 過「地下一樓至三樓停車場管理費係以與海華公司協調採分 攤比例方式計算徵收，實欠公允，為求公平、合理及使用者 付費原則，故調整地下一樓至三樓停車場管理費徵收標準， 比照地上四、五樓模式，以每車位307 元（含設備攤提基金 ）方式徵收，地下一樓至三樓停車場電費以地上四、五樓車 場每期之用電電費計算由車位數比例分攤之，其增加之電費 部分則由海華自行負擔，本案追溯自97年1 月1 日起實施」 之提案。
㈢、原告依上開提案所計算認定被告自97年1 月至97年10月尚欠 繳管理費402,171 元，而於97年10月27日以世管字第970702 0 號函向被告海華公司函催，被告海華公司並未依原告函催 為繳納。
四、爭執事項：
㈠、原告是否得依97年3 月29日召開第七屆區分所有權人會議決 議，向被告海華公司按每個停車位307元收取管理費？㈡、倘原告得依上開決議向被告海華公司如數收取管理費，則被 告海華公得扣除之金額為何？是否尚有應繳納之金額？其金 額為何？
五、原告是否得依97年3 月29日召開第七屆區分所有權人會議決
議，向被告海華公司收取管理費部分：
㈠、依公寓大廈管理條例第26條第2 款規定，非封閉式之公寓大 廈集居社之公寓大廈集居社區其他地面層為各自獨立之數幢 建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商 場部分得就該幢之辦公、商場部分就共用部分、約定共用部 分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式，經 其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議 決議或明定於規約內。因類似住商混合之複合式集居式大樓 ，商場經營係以招攬大量客戶、永續經營為目的，與其餘住 戶原本共同平和永續居住之目的不同，且對於共用部分之使 用、維護要求亦有不同，難免因互相衝突而有違反同條例第 5 條所定區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築 物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為之規定， 因置該規定，使該等複合式集居式大樓得先透過內部「團體 自治」方式，從大樓內部自行訂定合理之管理維護方式或費 用，因此在此等大樓未經確認無法透過決議自行為約定前， 尚難直接以訴訟方式由法院自行衡酌管理費之收費標準是否 合理。況參照我國民法第765 條規定：「所有人，於法令限 制範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人 之干涉，第822 條第1 項規定：「共有物之管理費及其他負 擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之 」，另修正後之第799 條之1 亦規定：「區分所有權建築物 共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分 擔之。但規約另有約定者，不在此限」等修法意旨參照。基 於我國民法物權編之立法尚以「所有」為中心，對於一物之 管理使用收益權能應各部均屬相同並無差別，不因一物內之 部位不同而有不同之權利義務內容，故除另有約定外，也不 因共有（區分所有權）人不同而享有不同之權利義務，因此 縱區分所有建物可能因上下樓層居住之樓層不同，對於共用 部分之使用程度有所差異，亦須內部先行以會議決議或訂定 規約方式決定費用基準而未達其目的，且內部之約定顯失公 平時，始有依法定程序撤銷或由法院直接介入之必要。申言 之，按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管 理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區 分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，其費用若區分 所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理 條例第10條第2 項有明文規定，此亦與民法第822 條第1 項 共有物費用負擔之規定有相同之規定旨趣。足見公共基金之 來源，基於私法自治，得由區分所有權人會議或規約規定， 倘未規定，則按共有人之應有部分比例分擔之，即應有部分
所占比例較大者，其可能使用共用部分之修繕、管理、維護 部分，亦可能按同比例增加，是公共基金用途雖僅及於共用 部分之公用利益，專用或專有部分不與焉，惟於計算繳納之 管理費時，則因前述按應有部分比例分擔為一公允與否之參 考原則，而與專有、應有部分自非全然無關，則於決議或以 規約規定管理費之徵收數額時，於不違反前述規定或相關原 則內，均屬私法自治之範圍，法院尚不得代替審查其決定當 否，以避免侵害私法自治，僅有於顯失公平之情形下，法院 始得例外加以介入，核先敘明。
㈡、經查，依世紀宮廷大廈住戶規約第10條規定公共基金、管理 費之繳納：「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區 分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定，向管理委 員會繳交下列款項：⑴公共基金⑵管理費。二、管理費由各 區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。但第一 次區分所有權人會議召開前，或區分所有權人會議未決議時 ，買賣契約或分管契約有規定者，從其規定，未規定者，各 區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之…」、第11 條規定：「…二、管理費用途如下：⑴委任或聘僱管理服務 人之報酬⑵共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使 用償金⑶有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財 產保險費⑷管理組織之辦公費、電話費及其他事務費⑸稅捐 及其他徵收之稅賦⑹因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧 問之諮詢費用⑺其他基地及共用部分等之經常管理費用。三 、公共基金用途如下：⑴每經一定之年度，所進行之計劃性 修繕者⑵因意外事故或其他臨時急需之特別事由，必須修繕 者⑶共用部分及其相關設施之拆除重大修繕或改良⑷供墊付 前款之費用，但應由收繳之管理費歸墊…」、第12條規定： 「共用部分之修繕，由管理委員會為之，其費用由公共基金 支付，公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部 分比例分擔之。但修繕費因可歸責於區分所有權人之事由所 致者，由該區分所有權人負擔」等語，足見本件世紀宮廷大 廈住戶規約第10條規定公共基金、管理費之繳納，包括前述 各種例舉式、概括式之一般性及經常性之公共事務在內，其 數額並非固定，且無法依使用者付費區分支出費用之人，即 依實際支出之數額核實算定各區分所有權人具體應繳納之管 理費，確有困難，再參酌第八屆區分所有權人會議提案七、 提案十四，期於98年第八屆區分所有權人會議通過後，再由 管理委員會規劃使社區各項基金、管理費、設備攤提費、網 路費、電費以分區使用者付費之原則管理，以使權利義務平 衡等情，可知於第七屆區分所有權人會議召開時所通過被告
海華公司應按每個停車位307 元收取管理費時，尚無法就地 上四、五樓停車場之區分所有權人按車位收取307 元管理費 ，其具體所涵蓋之項目為說明，是被告海華公司要求於原告 依「設備攤提基金」（除此項依同次決議亦確認每停車位為 7 元外）、「大公費用分攤」、「住宅區小公費用分攤」及 「住宅區停車場內部管理費分攤」（例如停管設備保養費、 車場清潔費、車場電費、車場管理費、車場燈具耗材等）等 項目說明前，不得依上開金額收取管理費等語，雖符合使用 者付費及不得差別待遇之原則，理論上雖屬可採，惟無異要 求原告說明本即不當然存在停車位收取管理費之依據之內容 ，要不符合實際，且亦同時質疑地上四、五樓收取管理費之 正當性、合法性，要與前述公共基金、管理費預收一定數額 以利共有事務之進行之性質不符，尚難認屬有據。㈢、次查，依世紀宮廷大廈住戶規約第5 條關於管理委員會之規 定，說明世紀宮廷大廈所劃分之區域，除分為住家、商場外 ，尚有地下一至三樓停車場為一區，另依前述第七屆、第八 屆區分所有權會議部分修定內容之計載，其中第七屆會議提 案三提及關於基金徵收標準，其中設備折舊攤提費用，以每 戶每坪徵收2 元，車場戶每車位7 元，及第八屆會議提案一 提及調降管理費為住戶每坪43元、商場每坪53元等情，足見 住戶與商場係依其應有部分繳納管理費，符合前述之原則， 是縱被告海華公司認地下三樓為其專有部分，惟其建號所坐 落基地之土地仍屬區分所有權人共有，自仍應按坪繳付管理 費（不限於停車格），並不得因為其登記為專用部分，而免 其繳納管理費之義務，僅因地下三樓實際上係作停車場使用 ，與區分所有權人就其封閉式之應有部分不同，其繳納之數 額比照地下一至二樓停車場按停車位收費之方式，顯然較比 照商場按每坪收費之方式為合理，且被告海華公司並不否認 地下一樓至二樓為共用部分，僅係將畫有停車位部分約定專 用，其仍有分攤設備攤提等情，足見其仍屬區分所有權人， 仍有依法繳納前述管理費之義務，是被告海華公司抗辯原告 收取其專有或專用之地下三樓停車場管理費，有違公寓大廈 管理條例第10條第1 項專有部分自行管理、修繕之規定等語 ，顯然誤解法條之規定，易言之，縱使是屬專用部分及約定 專用部分之所有權人，除了對專用部分自行負擔修繕、管理 、維護外，對於整個大樓共用部分之管理費，若無特別免除 之約定或規定，仍應支付之，是被告海華公司前揭所辯，尚 難採信。
㈣、又被告雖抗辯地下一至三樓停車場均已約定專用，而由伊自 行管理維護負擔費用，與地上四、五樓停車場為原告所管理
維護有差別，依同等收費標準並不合理等語。惟查，地上四 、五樓停車場並未另置管理員專門負責停車場之管理、維護 等情，為被告所不爭執，則被告將地下一至三樓開設私人停 車場對外營業或出租予非系爭社區之第三人使用，而自行有 管理員負責清潔、管理，此情形一如四、五樓停車場之區分 所有權人自行負責該戶專用部分之清潔及管理，而仍須要繳 納共同部分之管理費，是被告自行聘管理員，實係就其專用 部分之管理、維護之支出，與本件共用部分之管理費無涉， 即管理費其性質乃公共基金之一部分，其繳納應按區分所有 權人會議決議繳納，非以建物由何人管理清潔為繳納標準之 區分，是被告此部分之抗辯尚無足採。再者，被告雖抗辯地 下一至三樓約定專用及專有部分，設備之修護亦由伊自行為 之等語，然原告則稱此部分設備耗損，倘若被告與地上四、 五樓為同等請求，伊亦無拒絕之理等語，則被告自不得因其 均自行修護，未曾要求原告修護或負擔費用，即認與地上四 、五樓之住戶權利義務不相同等語。申言之，由世紀宮廷大 廈住戶規定第6 條之規定：「本大廈地上四、五樓及地下層 之部分使用空間，例如：電梯間、冷卻水塔、台電配電室、 電室、網路機房、排煙室、儲藏室、水箱、蓄水池、發電機 房、電信機房、垃圾存放室、機坑、機械室、污水機房、消 防幫浦機房及其他作為共用使用之地區，已登記產權為公共 設施者，係供共同使用。其餘部分規劃為汽車停車空間及進 排風機房停車管理室，另由汽車車位購買人簽立汽車車位預 定買賣契約書共同使用，並取得公共面積持分所有權，其他 人不得主張權力或干涉。另地下三層停車場為增設停車場性 質，權屬專有部分，依法以區分所有建物登記產權，所有人 享有其應有之權利」等語，及被告所提出地下一至三樓建物 測量成果圖，地下一至三樓雖有另以停車場為獨立建物之登 記，惟其與大樓所設置必要之公共設施並無隔離之牆籬，係 散布於整個樓層平面之各空間中，且地下一至三樓除電梯設 定能否通往商場外之地上四樓以上外，其車道出口及樓梯均 共用，非屬可分之空間，即地下一至三樓之清潔、供電充足 、照明設備完善及安全與否等情，均屬一個公共空間中不可 分割之整體，其情形與地上四、五樓相同，原告均負有使其 整體堪用之義務；況且，被告亦稱於社區管理委員會成立之 初，本係決議地下一至三樓停車場費用毋庸繳納管理費，惟 確有使用公共設施部分始同意繳納22,516元等語，足見被告 亦不否認必須使用公共設施，是被告以此作為應與地上四、 五樓為差別之收費，洵無足取。至於被告抗辯原告未能說明 地上四、五樓所收取之307 元有無包括不應由公共基金支出
之停車場內部管理費，如消防安檢修繕費、車場滅火器換藥 等費用，惟依前述，原告顯然並無法具體明確區分該費用所 涵項目，倘若確實有不應繳納而繳納，僅依規定之約定應向 可歸責或有確定應負擔之人再行收取之權利，惟被告亦無法 證明原告就地上四、五樓與地下一至三樓有此不平等之收費 方式，尚難執以作為如數繳納之依據。至倘若被告依此管理 費繳納後確有另行重複繳納應納之固定、定額之公共費用， 亦僅係得否扣除及拒絕重複繳納（詳後述），尚不得認與地 上四、五樓停車場收取相同費用，逕認有違反平等原則而需 由法院介入審查之餘地。
㈤、此外，原告於97年3 月29日召開第七屆區分所有權人會議， 通過該決議前，曾於97年3 月12日於管理委員會第十二次委 員會會議中，由委員討論決議後始提交區分所有通人會議表 決，且已經過三次協議會，並有海華公司提出其目前每月分 攤之項目及金額表，其項目除部分係屬定額性質外，其餘如 大公水電分攤、商場電梯破損費用、商場公電分攤、辦公費 用分攤、監控系統主機更換、消防修繕、消防檢測缺失改善 等項目，均屬非固定惟係必要之費用，無法預先算定實際支 出金額，必須以預算方式加以收取，足見於決議前已給予被 告充分表示意見之機會，倘若有確實不公平或違反使用者付 費之方式，誠如前述，原告迄於98年之區分所有權人會議決 議時始確認要由原告規劃後將各項基金、管理費、設備攤提 費、網路費、電費等以分區使用者付費原則管理，尚未有具 體結論，則被告既未能依法先行進行決議更改規約之約定， 且上開決議內容復係比照地上四、五樓同屬約定專用停車場 之收費方式，並無特別加重被告負擔之情形，而被告所稱排 除原告為管理維護之情形及金額，復未能舉證以實其說，是 認目前管理費之基準，尚無明顯比例失衡或顯失公平之處， 是被告拒絕依決議繳納管理費，尚難認為有理由。六、原告得依上開決議向被告海華公司收取管理費，被告海華公 得扣除之金額為何，及尚應繳納之金額為何部分：㈠、原告主張被告海華公司依97年3 月29日召開第七屆區分所有 權人會議決議，按每個車位307 元，而被告海華公司所管理 之車位為262 個，並因決議溯及自97年1 月起徵收，被告並 未爭執所實際管理之車位數及溯及效力，則倘依決議自97年 1 月至97年10月，原告應向被告海華公司收取之管理費原為 804,340元等情，應屬真正。
㈡、原告主張得由被告海華公司扣除之金額為97年1 月至8 月， 每月如附表一所示之金額，97年9 月、10月，則每月扣除電 費10,000元等語，被告則認應扣除之費用應如附表二所示等
語，並提出97年1 月至10月之管理費收據，而原告起訴時尚 未扣除被告97年9 月、10月實際已繳納之管理費用，應認確 有疏漏，應再扣除97年9 月、10月之金額。又被告所列應扣 除之費用，即如附表二所示之金額，既已提出由管理費製作 簽發之收據，且為原告所不否認，而該單據中關於停車場之 收費分為三部分，即停車場電費、停車場管理費及停車場設 備攤提基金，其中停車場設備攤提基金及停車場管理費，每 月均為固定，即分別為1,834 元及22,516元，此2 項目應予 扣除亦為原告所不否認，堪信為真正，則10個月應扣除之金 額計為243,500 元（計算式：《1,834 元＋22,516元》×10 ＝243,500 元）。而依被告所列另一項目即「停車場電費」 則至少包括B1電費、B2電費、商公電費、大公電費，並據其 提出原告收繳時所附之電費明細為憑，堪信為真正。故認前 述原告所收繳之停車場管理費並未包含電費在內，惟被告復 抗辯如附表二編號1 、2 之項目為內部管理費，不應算入大 公費用等語，對照前述電費明細，其中B1、B2停車場電費金 額可另行獨立計算，則應認被告抗辯非屬大公費用，尚非無 據，是原告主張電費之扣除應依原告決議，即比照四、五樓 停車位數之比例計算費用，尚非無據，且較被告海華公司之 主張為可採。至於B1、B2停車場之電費本即應由被告海華公 司自行繳納，卻因繳交原告後由原告代繳而毋庸另行繳納， 自亦不得認此部分為溢繳管理費之部分，而請求扣抵。此外 ，原告亦同意扣除被告海華公司已繳納分攤之大公費用電費 及商場公共電費，其金額商公部分固定為每月4,300 元，而 商場公共電費則依分攤結果，每月2,790 元，與被告所繳付 如附表編號3 、4 所示之項目及金額尚屬相當，故電費之金 額部分，大公電費依被告97年1 月至10月實際繳納之金額為 30,815（即附表二編號4 各月之金額加總），有被告提出之 收據為憑，而商場公共電費則為43,000元（每月固定為4,30 0 元），至於比照四、五樓分攤電費，因原告未提出四、五 樓10個月照明電費之金額，則依其所提出8 個月之電費金額 ，按比例計算之結果，其金額為196,240 元（計算式：80,2 94元÷8 ÷134 ×262 ×10＝196,240 元）。另被告海華公 司主張已於96年度繳納消防申報及維修費共52,893元等語， 其項目亦為大公費用，而與管理費繳納部分有重複計算，惟 其既屬全年度之金額，則97年1 月至10月之金額應按比例10 /12 計算為適當，即44,078元（計算式：52,893元×10/1 2 ＝44,078元，元以下四捨五入）。此外，原告復同意扣除如 附表一編號4 所示比照地上四、五樓所退之清潔費用，其金 額則為37,969元（計算式：108,000 元÷4 人÷480 分《8
小時》×45分×3/2 ×10＝37,969元），雖與上開決議內容 不符，惟對被告海華公司有利，且與地上四、五樓停車位相 同，而為同等對待，自無不許其扣除之理。另原告主張以每 月預扣10,000元之電費先行扣除，應其已實支並計算如上， 而原告於本件起訴時復非將電費以預收定額之方式為本件之 主張，而同意被告海華公司以扣抵方式為之，則毋庸再行扣 除。故以上原告應准許被告海華公司扣除之金額計為595,60 2 元（計算式：243,500 元＋30,815＋43,000元＋196,240 元＋44,078元＋37,969元＝595,602 元）。㈢、是原告主張被告海華公司應繳納97年1 月至10月之管理費原 為804,340 元，扣除已重複繳納之金額595,602 元，則被告 海華公司尚應依決議繳納之管理費應為208,738 元；至被告 海華公司仍抗辯其應分攤或繳納之公共費用均已包括於其已 繳納之費用內，倘有差額，則於原告說明及算定其他必要繳 納之金額前，毋庸繳納等語，除已與管理費前述具有預納、 公共事務推行必要之經費，難以實支實付之性質不符外，均 如前所述，而難採信。而上開被告海華公司所累積欠繳之費 用已逾被告海華公司二期應繳納之數額（每期80,434元）， 而原告於起訴前即於97年10月27日函文定期催告而仍不給付 ，原告自得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。七、從而，原告依公寓大廈管理條例之規定，請求被告海華公司 應給付管理費，於208,738 元及自起訴狀繕本送達翌日，即 98年5 月28日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利 息範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則為無理 由，應予駁回。又此部分原告請求被告海華公司給付管理費 部分，與後述向另一被告請求拆除牆面並無關係，而原告就 此部分繳納之訴訟費用為4,410 元，應由被告海華公司負擔 其敗訴之二分之一即2,205 元。本件原告勝訴部分，所命給 付之金額未逾500,000 元，爰依職權宣告假執行，被告海華 公司復陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌 定相當之擔保金額，予以准許。
參、原告與威尼斯影城股份有限公司（下稱威尼斯公司）間請求 拆除牆面部分：
一、原告起訴主張：被告威尼斯公司為世紀宮廷社區之住戶，原 世紀宮廷大廈住戶規約第2 條第9 項雖有規定被告威尼斯公 司有永久無償使用大廈三至五樓牆面，懸掛及設置被告威尼 斯公司之廣告物之權利，惟該規定並未曾經合法區分所有權 人會議之決議，未能產生拘束力，而送桃園縣政府所聲請核 准之建照、執照，並無廣告看板圖說，被告所稱原始設計有 廣告圖說係其片面所製作，不足認有約定專用存在，亦無上
開規約所載「依建照核准圖面設置廣告看板或電子看板」之 基礎事實，並因約定「永久無償使用」，而侵害區分所有權 人權益甚詎。況伊於98年1 月18日第八屆區分所有權人大會 會議決議已通過刪除上開文字，故被告威尼斯公司現占用三 至五樓牆面，所懸掛及設置之招牌、廣告物，為全體社區住 戶所共有，已喪失占有依據，而屬無權占有，應拆除返還予 全體住戶等語，爰依民法第767 條之規定，聲明求為命被告 威尼斯公司應將門牌號碼桃園縣中壢市○○○街36、38、48 、50、56、58、60、62、66、68、70號，地上三層至五層外 牆，即如附圖所示A 、B 、C 之面積、範圍之廣告拆除，並 願供擔保准予宣告假執行。
二、被告威尼斯公司則以：本公寓大廈為住商混合建築，建商海 華公司於興建之初，其建造設計圖即已包含影城區整體設計 及供給影城區之廣告設計部分，該建築式樣並經主管機關核 准後，而依設計圖樣建造完成，故地上三樓至五樓外牆於原 台建築設計圖時，已有此廣告牆面之設計，構造上已具有獨 立性，非被告威尼斯公司事後強行設置。伊係三樓影城區之 區分所有權人，係從事電影播放事業，需刊登最新電影海報 廣告為必要，海華公司於出售世紀宮廷房屋土地之買賣合約 書第8 條第7 項均有約定同意地上三樓至五樓外牆由三樓區 分所有權人享有永久無償管理使用權，並根據契約之圖例已 標明其位置及用塗，為區分所有權人於購買時即已知悉而仍 於同意後購買，且合於原始設計，買賣雙方意思表示均有合 致，而認有分管協議之存在，買受人自應受該約定之拘束。 上開買賣合約之內容，亦於91年3 月31日第一屆區分所有權 人會議決議通過，並記載於社區規約第2 條第9 項，依公寓 大廈管理條例第23條第2 項規定，伊確實取得是項專用使用 權，全體區分所有權人均應受規約之拘束。況且，98年第八 屆區分所有權人會議為前開決議時，並未經使用該約定專用 部分之區分所有權人，即伊之同意，而逕自決議變更，有違 反公寓大廈管理條例第33條第3 款之規定，該決議自屬無效 ，屬權利濫用等語置辯，聲明求為駁回原告之訴，暨如受不 利益之判決，願供擔保免為假執行之宣告。
三、不爭執事項：
㈠、被告威尼斯公司為世紀宮廷大廈三層樓之區分所有權人，於 址從事電影播放商業行為，自建築完成後即占用三樓至五樓 外牆，作為影城刊登廣告之用。
㈡、世紀宮廷大廈為海華公司所建造，於出售區分所有權之房屋 、土地時，買賣合約書上第8 條第7 項有記載：「地上三樓 至五樓外牆依建照核准圖面設置廣告看板或電子看板，全體
全體區分所有權人並同意由三樓區分所有權人享有永久無償 管理使用權」等語。
㈢、原告於98年1 月18日召開第八屆區分所有權人會議前，其住 戶規約第2 條第9 項規定：「本大廈周圍上下及外牆面為共 用部分，由全體區分所有權人維護其外觀使用，除地上三樓 至五樓外牆依建照核准圖面設置廣告看板或電子看板，由三 樓區分所有權人享有永久無償管理使用權，其他外牆面非經 區分所有權人議之決議，不得懸掛或設置廣告物」等語，該 次決議則通過刪除「除地上三樓至五樓外牆依建照核准圖面 設置廣告看板或電子看板，由三樓區分所有權人享有永久無 償管理使用權，其他外牆面」等字句。
四、爭執事項：
㈠、被告威尼斯公司原所依據買賣合約、住戶規約而占用如附圖 所示之範圍，並設置廣告物，是否可對原告主張有權占有？㈡、倘被告威尼斯公司為有權占有，則原告於98年1 月18日以第 八屆區分所有權人會議決議刪除原住戶規約，被告威尼斯公 司是否仍為有權占有？
五、被告威尼斯公司原所依據買賣合約、住戶規約而占用如附圖 所示之範圍，並設置廣告物，是否可對原告主張有權占有部 分：
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