臺灣桃園地方法院民事判決 99年度訴字第324號
原 告 企業家辦公大樓管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 魏雯祈律師
陳郁仁律師
被 告 丙○○○○○○○
訴訟代理人 丁俊和律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國99年8 月18日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但 書第2 款定有明文。次按，所謂請求之基礎事實同一，係指 變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益 之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟 及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性 或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求 在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛 爭者，即屬之。此有最高法院95年度台上字第1573號判決意 旨可供參照。本件原告於民國99年12月8 日起訴時，原僅聲 明請求被告應遷離門牌號碼桃園縣桃園市○○○路○ 段61號 1 樓之建物（下稱系爭建物）等語，嗣於起訴狀繕本送達被 告後之99年4 月12日言詞辯論期日，當庭以書狀追加請求被 告應給付原告新台幣（下同）89,000元，及自該書狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息之聲明（見本院 卷第151 頁）。被告雖不同意原告上開所為訴之追加，惟原 告所追加請求被告給付之89,000元，原告主張係依兩造間之 協議及伊大廈管理規約第2 條第2 項所定回饋金之規定而為 請求，而原告起訴請求被告遷離系爭建物之理由之一，即為 被告欠繳上述之回饋金，有關欠繳回饋金之遷離系爭建物理 由，嗣雖因未經聲請強制執行，而經原告撤回不再主張（見 本院卷第149 頁），然依上情，可認原告所追加之訴與原訴 於社會生活上可認為同一或關連，且原訴之證據資料得於追 加之訴審理時予以利用，揆諸前開說明，應認原訴與追加之 訴之請求基礎事實係屬同一，是原告所為訴之追加，合於上 開規定，應予准許。
㈡次按，民事訴訟法關於法定代理之規定，於法人之代表人、 同法第40條第3 項之代表人或管理人、同法第4 項機關之代 表人及依法令得為訴訟上行為之代理人準用之，民事訴訟法 第52條定有明文。亦即，非法人團體之代表人或管理人代表 非法人團體為訴訟行為或受訴訟行為時，自有法定代理規定 之準用，以遂行訴訟行為。又按，管理委員會有當事人能力 。公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主 任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委 員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行 方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有 規定者，從其規定。公寓大廈管理條例公寓大廈管理條例第 38條第1 項、第29條第2 項亦有明文。是公寓大廈之管理委 員會既有當事人能力，又主任委員對外代表管理委員會，則 管理委員會為訴訟當事人時，自應由主任委員擔任其法定代 理人。關於被告辯稱：訴外人即原告之法定代理人乙○○主 任委員之選任，實未經企業家辦公大樓全體區分所有權人會 議合法決議通過。且原告以臨時動議之方式選任乙○○為主 任委員，除原告未於開會前2 日通知區分所有權人而明顯違 法外，亦有違管理委員之選任事項不得以臨時動議提出之規 定。依此，原告法定代理人乙○○為原告主任委員之選任， 未經企業家辦公大樓全體區分所有權人會議合法決議通過， 原告明顯當事人不適格云云。然查：
⒈乙○○係於98年2 月27日經企業家辦公大樓第12屆區分所有 權人會議經選舉為管理委員，再經推選為主任委員，並已向 桃園縣政府申請報備乙節，有桃園縣政府99年3 月23日府工 使字第0990102976號函覆之企業家辦公大樓98年2 月27日區 分所有權人會議之開會通知、會議紀錄、當選公告、簽到簿 、委託書及選票之報備資料在卷可稽（見本院卷第113-147 頁），是原告主張：乙○○為伊之主任委員等語，核屬有據 ，應認可採，被告空言否認該決議之存在，辯稱：乙○○非 經合法選任為原告之主任委員云云，並未舉證以實其說，不 足信採。
⒉再按，區分所有權人會議，應由召集人於開會前10日以書面 載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開 臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於2 日。管理委 員之選任事項，應於開會通知中載明並公告之，不得以臨時 動議提出。公寓大廈管理條例第30條定有明文。又按，公寓 大廈區分所有權人會議，類似社團法人之總會，為意思機關 。是區分所有權人會議之程序或決議有瑕疵時，自得類推適 用民法第56條之規定。又總會之召集程序或決議方法違反法
令或章程時，社員得於3 個月內請求撤銷其決議，但出席社 員對於召集程序或決議方法未當場表示異議者，不在此限， 總會決議之內容違反法令或章程者無效，民法第56條亦有明 文。而觀諸上開公寓大廈管理條例之規定，乃在規範區分所 有權人會議召集前，應於一定期間以書面載明開會內容，並 規定關於管理委員之選任事項，應於開會通知中載明並公告 之，不得以臨時動議提出，是上開規定，係就區分所有權人 會議之召集程序所為之規定，自屬明確。準此，如有違反公 寓大廈管理條例第30條之情形，各區分所有權人自應依前揭 法律之規定，得於決議後3 個月內請求法院撤銷其決議。該 項決議，在未經法院撤銷之前，自仍屬有效。因此，被告辯 稱：原告以臨時動議之方式選任乙○○為主任委員，除原告 未於開會前2 日通知區分所有權人而明顯違法外，亦有違管 理委員之選任事項不得以臨時動議提出之規定云云，縱然屬 實，亦僅屬該決議之召集程序違反法令，而非決議之內容違 反法令或章程，惟被告並未證明該項決議業經區分所有權人 於決議後3 個月內訴請法院撤銷，則依上說明，該項決議自 非無效。況查，依上述報備資料所示，企業家辦公大樓選舉 第12屆管理委員及主任委員之事由，業已載明於該次開會通 知中，且依該次會議記錄所示，就議程伍、臨時動議項下之 記載係為空白，議程陸、始為選舉第12屆管理委員會委員之 程序（見本院卷第113 、114 頁），應認當次會議並無臨時 動議之提出，足認原告之管理委員、主任委員之選舉並非以 臨時動議之方式為之，被告上開所辯與事實不符，仍無可採 。
⒊綜上，乙○○係經合法程序選任為原告之主任委員，自得為 原告之法定代理人，被告辯稱：原告本件起訴因乙○○非經 合法選任之主任委員，故原告之起訴並非合法云云，洵非可 採。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠伊為企業家辦公大樓之管理委員會，屬該大樓之系爭建物為 訴外人甲○○所有，甲○○於94年間將系爭建物出租予被告 經營安佐餐坊。然被告經營上開餐廳時竟多次嚴重違反公寓 大廈管理條例第6 條第1 項第4 款及同法第16條第2 項前段 之規定，情形如下：
⒈私設廁所而從1 樓鑽洞設置排糞管經地下B1、B2、B3樓層 至化糞池。
⒉於系爭建物門前設置固定障礙物。
⒊從警衛室後1 樓機房，私自鑿洞裝設冷氣水管至地下1 樓
。
⒋於防火巷私自裝置廢水截油槽。
⒌未得管委會允許，私自申請裝設瓦斯管及自來水管。 ⒍私自擴大原來牆面鑽洞之排油機孔。
被告上開違反公寓大廈管理條例之行為，雖經伊要求改善， 然迄今已逾3 個月仍未見被告改善，並經企業家辦公大樓第 13屆區分所有權人臨時會決議訴請法院強制其遷離。 ㈡又被告於94年9 月間私自從警衛室後面1 樓機房鑿洞裝設冷 氣水管至地下B1樓層，嗣經被告與伊達成協議，被告每年應 支付回饋金65,000元予伊（下稱系爭協議），被告本應於每 年9 月1 日前繳交上開回饋金，且其於98年前均有繳交，詎 料被告自98年9 月份起即拒繳上開回饋金，雖原告寄發存證 信函催繳，被告仍置之不理。再企業家辦公大樓於95年1 月 16日之95年第1 次區分所有權人臨時大會以決議修正該社區 大樓規約，其中第2 條第2 項內容為：「本大樓周圍上下及 外牆面為共有部分由全體區分所有權人維護其外觀使用，廣 告物之懸掛或設置格式授權管理委員會訂定之，並收取回饋 金入公帳。」（下稱系爭規約），足見伊對於回饋金之收取 ，確有經區分所有權人會議決議通過規約，並非無所憑據。 而被告使用企業家大樓外退縮空地上設置廣告看板，兩造約 定被告應每半年支付伊回饋金12,000元，且應於每年1 月1 日及7 月1 日繳交，然被告自98年7 月1 日起亦拒絕支付上 開費用，迄今總共積欠兩期（98年7 月1 日、99年1 月1 日 ），共24,000元，雖伊亦寄發存證信函催促，被告仍不依約 履行。現雖因時間久遠而無法覓得關於回饋金收取所制定之 標準，惟被告對於回饋金之繳交及應繳交之金額，原無異議 。況被告與乙○○曾於96年10月3 日簽訂和解書，其中第3 條乃約定：「甲方（即被告）同意按規約及住戶大會會議相 關決議，向管理委員會繳付相關之費用（先前如有欠付亦應 追繳）並遵照規約及相關法令安全妥適使用承租建物。」（ 下稱系爭和解書），亦足證，被告確有向伊繳納回饋金之義 務。
㈢爰依公寓大廈管理條例第22條第1 項規定，與兩造間關於繳 交回饋金之系爭協議與規約，請求被告遷離系爭建物並支付 回饋金，以維區分所有權人及住戶之權益等語，並聲明：⒈ 被告應遷離系爭建物。⒉被告應給付原告89,000元，及自99 年4 月12日民事追加訴訟標的暨準備書狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。⒊原告願供擔保請准宣告 假執行。
二、被告則以：
㈠現行公寓大廈管理條例第6 條第1 項第4 款規定，乃於92年 12月31日所新增，是原告自無從依上開規定以約束區分所有 權人或住戶於92年12月31日前之維護、修繕專有部分、約定 專用部分或設置管線之行為。原告所舉之私設廁所而從1 樓 鑽洞設置排糞管經地下B1、B2、B3樓層至化糞池、從警衛室 後面1 樓機房，私自鑿洞裝設冷氣水管至地下B1樓層、於防 火間裝置廢水截油槽、私自申請裝設瓦斯管及自來水管、私 自擴大原來牆面鑽洞之排油機孔之行為，本與被告無涉，蓋 上開裝置或鑽洞均係被告之前手承租人（即訴外人季節餐廳 ）或前前承租人（即訴外人英商渣打銀行）於92年12月31日 前所為，依斯時公寓大廈管理條例第6 條規定，住戶之維護 、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線之行為，本無須 管理負責人或管理委員會之同意，是上開裝置或鑽洞並無任 何違反公寓大廈管理條例之處。又現行公寓大廈管理條例第 6 條第1 項第4 款所規範之人係指「設置者」，上開裝置或 鑽洞均係於被告承租系爭建物前即存在，本非被告所為，故 被告應非現行公寓大廈管理條例第6 條第1 項第4 款所規範 之「設置者」，原告請求被告將上開裝置或洞孔予以回復原 狀，亦為無理。
㈡其次，原告主張被告於系爭建物門前設置固定障礙物之違規 情形，實屬子虛烏有。蓋被告雖於系爭建物店門前之退縮空 地上設置ㄇ型鋼管，惟該ㄇ型鋼管實不「妨礙出入」，亦非 固定，應非公寓大廈管理條例第16條之「妨礙出入」之路障 物。又被告設置該活動ㄇ型鋼管之緣由，乃因許多機車騎士 均將機車放置於騎樓上，致騎樓常為機車所占，被告餐廳店 門口亦為機車所堵，被告及其餐廳客人實無法任意出入，被 告遂請求原告援助，然原告置之不理，被告不得已始設置上 開活動鋼管。
㈢再者，原告所提未繳回饋金部分，被告應無給付原告回饋金 之理，乙○○前曾無故於私下向被告收取回饋金，斯時被告 因念及乙○○乃被告先父軍中之舊識，遂對之給付回饋金， 未料乙○○卻未顧及舊情及被告幾次寬恕乙○○因收取回饋 金所為之刑事不法行為之事實，竟幾番以其把持之企業家辦 公大樓管理委員會名義，阻礙被告餐廳營業，現本件亦為如 此。又觀原告所提系爭規約，形式上規約訂定日或修定日期 皆無，以及原告所提之桃園縣政府98年5 月19日府工使字第 0980187471號函所示之報備，乃報備「貴社區改選委員會申 請報備乙案」，而非報備規約訂定或修訂之事實；且桃園縣 政府99年3 月23日府工使字第0990102976號函所附之報備資 料，實無該次區分所有權人會議之會議記錄；又依系爭規約
第7 條，原告之管理委員任期應為2 年，惟依上開報備資料 中原告97年度及98年度委員改選資料，可知出原告之委員任 期乃1 年而不遵守系爭規約，足認原告所提系爭規約應為原 告自行製作之文書，非企業家辦公大樓區分所有權人決議之 規約，亦非主管機關備查之規約，是原告不得依系爭規約向 被告為任何主張。另系爭建物外牆乃甲○○之專有部分，非 公寓大廈之共用部分，是除排糞管線有穿越地下B2、B3之樓 層地板外，其餘設備或管線均僅通過系爭建物之外牆，而無 利用系爭建物之外牆之情，本無須原告同意。復以，系爭協 議書有期間之約定，非連續性之契約，性質上僅為收據，被 告實無與原告簽訂系爭協議書，雙方實無就回饋金有所約定 ，且系爭和解書之內容亦足以佐證兩造間無回饋金之約定， 否則系爭和解書即不會載明被告同意依規約及區分所有權人 會議決議以繳交回饋金。
㈣退萬步言，縱被告真有原告於本件所舉缺失，若被告遷離系 爭建物，除因拆遷而使被告蒙受因餐廳裝潢損失及嗣後重新 裝潢新餐廳費用等損害外，被告常久累積之客源及口碑亦將 受影響，致使被告遭重大之營業損失；反觀原告權益，被告 使用公寓大廈之專有部分既未危害同棟大樓住戶之生命及財 產，且若被告遷離系爭建物，除留下堆滿機車的騎樓及無人 使用之瓦斯、冷氣、自來水管線或洞孔外，原告實無從中獲 得任何利益。今原告以對伊無利益之權利行使行為而致被告 受有無法彌補之重大損害，乃係以侵害被告為目的之權利濫 用行為等語，資為抗辯，並聲明：如主文所示，並陳明如受 不利判決，願供擔保請求免為假執行。
三、兩造所不爭之事項：
㈠門牌號碼桃園縣桃園市○○○路○ 段61號1 樓之系爭建物為 甲○○所有，又甲○○於94年間將系爭建物出租予被告經營 安佐餐坊，原告則為系爭建物所屬大樓之管理委員會。 ㈡系爭建物存有下列裝置或措施：私設廁所而從1 樓鑽洞設置 排糞管經地下B1、B2、B3樓層至化糞池、從警衛室後面1 樓 機房，私自鑿洞裝設冷氣水管至地下B1樓層、於防火巷私自 裝置廢水截油槽、私自申請裝設瓦斯管及自來水管、私自擴 大原來牆面鑽洞之排油機孔。
四、得心證之理由：
原告主張被告私設廁所從1 樓鑽洞設置排糞管經地下B1、B2 、B3樓層至化糞池、於系爭建物門前設置固定障礙物、從警 衛室後1 樓機房，私自鑿洞裝設冷氣水管至地下1 樓、於防 火巷裝置廢水截油槽、未得管委會允許，私自裝設瓦斯管及 自來水管、及私自擴大原來牆面鑽洞之排油機孔，上開行為
乃違反公寓大廈管理條例、企業家辦公大樓大樓規約，雖經 原告要求改善，然迄今已逾3 個月被告仍置之不理，業經企 業家辦公大樓第13屆區分所有權人臨時會決議訴請法院強制 其遷離，伊自得依公寓大廈管理條例第22條第1 項之規定請 求被告遷離系爭建物；又依兩造間關於繳交回饋金之系爭協 議及規約，被告尚應向伊繳納89,000元等語，然均為被告所 否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠被告有無 上揭違反公寓大廈管理條例之行為？㈡兩造間有無關於繳交 回饋金之協議及規約？茲分述如下:
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文，主張法律關係存在之當 事人，應就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之 責任，至於他造主張有利於己之事實（變更或消滅之特別要 件），則應由他造舉證證明。最高法院48年台上字第887 號 判例意旨可供參照。進論之，除被告自認原告所主張權利發 生原因之事實外，應先由原告就伊主張此項事實，負舉證之 責任，必須證明為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明 之責任，此為舉證責任分擔之原則。本件原告主張被告違反 公寓大廈管理條例第6 條第1 項第4 款及同法第16條第2 項 前段之規定，及雙方間存有繳交回饋金之系爭協議及規約， 自應由原告就上開事實負舉證責任，合先敘明。 ㈡被告有無上揭違反公寓大廈管理條例之行為？ ⒈次按，住戶於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管 線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之 同意後為之。公寓大廈管理條例第6 條第1 項第4 款定有明 文；又按，住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開 放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處 所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告 物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。公寓大廈管理條 例第16條第2 項前段定有明文。再按，所謂的規約，乃公寓 大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經 區分所有權人會議決議之共同遵守事項；有關公寓大廈、基 地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另 有規定外，得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部 分範圍外，各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使 用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定，非經載明於規 約，不生效力。區分所有權人會議之決議，除規約另有規定 外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合 計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所 有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。
區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權 人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人 得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人 數外，應有區分所有權人3 人並五分之一以上及其區分所有 權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分 所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決 議。該決議之會議紀錄依第34條第1 項規定送達各區分所有 權人後，各區分所有權人得於7 日內以書面表示反對意見。 書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例 合計半數時，該決議視為成立；區分所有權人會議應作成會 議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後15 日內送達各區分所有權人並公告之。上開會議紀錄，應與出 席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。公 寓大廈管理條例第3 條第1 項第12款、第23條第1 項及第2 項第2 款、第31條、第32條、第34條分別定有明文。 ⒉關於被告抗辯：系爭建物之外牆為甲○○之專有部分而非共 用部分，是除排糞管線有穿越地下B2、B3之樓層地板外，其 餘設備管線均僅通過系爭建物之外牆，而無利用共用部分， 本無須原告同意等語。查公寓大廈外牆為大廈之承重牆壁， 依公寓大廈管理條例第7 條第1 項第3 款應為共用部分且不 得為約定專用部分；又公寓大廈外牆通常與樑柱相連，分擔 樓地板重量，承受風雨，上下連結形成整體構造，使用上亦 不具獨立性，並非公寓大廈管理條例第3 條第3 款所指之專 用部分；復公寓大廈管理條例第8 條第1 項既將外牆面與樓 頂平台等共用部分並列，益徵外牆面亦屬於共用部分。因此 ，公寓大廈外牆應屬於共用部分，殆無疑義，被告此部分所 辯，尚無足採。是以，被告若設置管線須使用公寓大廈外牆 或其他共用部分時，依公寓大廈管理條例第6 條第1 項第4 款規定，應經原告同意後始得為之，合先敘明。 ⒊原告固主張：被告私設廁所從1 樓鑽洞設置排糞管經地下B1 、B2、B3樓層至化糞池、從警衛室後面1 樓機房，私自鑿洞 裝設冷氣水管至地下B1樓層、於防火巷裝置廢水截油槽、私 自裝設瓦斯管及自來水管、私自擴大原來牆面鑽洞之排油機 孔，而違反公寓大廈管理條例第6 條第1 項第4 款規定等語 。惟查，觀證人即系爭建物所有權人甲○○於本院具結證稱 ：「（法官問：出租之前是出租給何人？）是租給季節餐廳 。」、「（法官問：你所有的房子，是否有從1 樓作廁所之 排糞管？）以前季節餐廳做的，他做的時候沒有經過我同意 ，我也不知道季節餐廳有做，他都有匯房租給我，所以我也 沒有到現場去看。」、「（法官問：從警衛室的後面有1 個
1 樓的機房，有挖1 個洞，裝冷氣水管到1 樓，你是否知道 ？）是季節餐廳施作的，我有同意他安裝冷氣，水管的部分 我也是有同意他去施作。」、「（法官問：防火巷內的截油 槽，是何人所作？）租給季節餐廳就有了，也是他們做的。 」、「（法官問：排煙油管是何人安裝？）我不知道，我帶 被告去看房子時，只有看內部沒有看外部，但被告來看房子 時，他說什麼設備都有了。被告只有提到冷氣不夠冷，但這 部分只有改造室內的部分，沒有動到室外。」、「（被告訴 訟代理人問：剛才法官所提示的相片中自來水管是否你去聲 請的？）是的。被告向我租房子後表示冷氣不夠冷，為了改 善冷氣，要接自來水，所以我去聲請裝設自來水…」等語（ 見本院卷第194 、195 頁），可知私設廁所從1 樓鑽洞設置 排糞管經地下B1、B2、B3樓層至化糞池、從警衛室後面1 樓 機房，私自鑿洞裝設冷氣水管至地下B1樓層、於防火巷私設 廢水截油槽，及私自擴大原來牆面鑽洞排油機孔之情，均非 被告所為，上開設置或鑽孔行為乃被告承租系爭建物前即已 存在，與被告無涉。原告雖又提出力揚工程有限公司於94年 7 月6 日就被告之冰水主機改善工程及空調改善工程所作之 報價單，及被告於94年11月10日對原告所寄發之存證信函、 於96年5 月28日所發之函，以佐被告「私自鑿洞裝設冷氣水 管至地下B1樓層」之事實。然查，上開報價單並無顯示任何 穿牆鑽孔至外牆之費用，且所載「穿孔」費用是否即為穿牆 鑽孔至外牆之費用亦非明確，有上開報價單在卷可稽（見本 院卷第200 至202 頁），是上開報價單仍不足推認被告有何 利用外牆之鑿洞設管行為；又上開存證信函之內容為：「… 本人，迫不得已，唯有依循合法之途徑在餐廳內自行架設冷 卻水塔，並於主機房之私人冷氣主機與水塔間設一管路接水 …」等語，有上開存證信函在卷可查（見本院卷第203 至 206 頁）。可知，被告僅於系爭建物內架設冷卻水塔與水管 ，亦未有何利用外牆之鑿洞設管行為。依此，上開報價單與 存證信函仍不足佐證被告「私自鑿洞裝設冷氣水管至地下B1 樓層」之行為。復以，被告於96年5 月28日對原告所寄發之 函文乃為表示，於已遭他人裝設鐵門及磚牆圍堵而無法通行 之防火巷私設廢水截油槽並不會阻礙通行，且得防止廢水直 接排入溝以污染環境等語（見本院卷第207 頁），而該廢水 截油槽為被告所使用，對照上述證人甲○○之證詞，被告所 稱「本餐廳在新洋房大樓與企業家大樓間的巷道旁，設置的 " 廢水截油槽" 並未阻礙防火巷通行…」等語，應無該廢水 截油槽即為其所設置之真意，僅在表明其為該廢水截油槽之 所有權人而已。且經營餐飲業本須設置截油槽以過濾所生之
廢水，否則將違反水污染防制措施及檢測申報管理辦法，亦 徵防火巷內的截油槽乃同為經營餐飲業之被告前手承租人季 節餐廳所設。是上開函文亦不足佐證被告「於防火間私設廢 水截油槽」之行為。又參以臺灣自來水股份有限公司第二區 管理處桃園巿服務所98年9 月22日台水二處桃所服字第0980 005661號函所載：「申請人：甲○○於93年10月20日申請裝 設自來水，因外管及錶位屬於私人負責保管」字樣，有該函 在卷可稽（見本院卷第218 頁）。可知，系爭建物之自來水 管及錶位亦為證人甲○○於被告承租系爭建物前所申請裝設 ，實非被告所為。另系爭建物內之瓦斯線係原告之前手季節 餐飲事業有限公司於92年4 月16日向桃欣天然氣公司申請裝 設，有計量表裝設申請書在卷可憑（見本院卷第221 頁）， 應認亦非被告所申請裝設。依此，私設廁所從1 樓鑽洞設置 排糞管經地下B1、B2、B3樓層至化糞池、從警衛室後面1 樓 機房，私自鑿洞裝設冷氣水管至地下B1樓層、於防火巷裝置 廢水截油槽、私自裝設瓦斯管及自來水管、私自擴大原來牆 面鑽洞之排油機孔之情，均於被告承租系爭建物前即存在， 而非被告所為。
⒋原告又主張：被告於系爭建物門前退縮空地上設置固定障礙 物，違反公寓大廈管理條例第16條第2 項前段等語。然按， 公寓大廈管理條例第16條第2 項立法意旨及規範目的，係為 維護公共安全之目的，明定住戶不得私設通路、防火間隔、 防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空 避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或 違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入，以 免妨礙逃生及避難。本件被告雖不爭執其於系爭建物前之退 縮空地上設置ㄇ型鋼管。惟查，該ㄇ型鋼管之高度約僅與一 般輕型機車之腳踏板同高，不超越一般成年人之膝蓋，且長 僅1 輛機車之車身長度，並未將該騎樓完全阻隔，尚不致妨 礙住戶之出入與消防人員之救火，而影響退縮空地原有逃生 及避難之功能，有現場照片4 張在卷足憑（見本院卷第158 、159 頁），被告設置上述ㄇ型鋼管於系爭建物前之騎樓， 固屬不該，惟此應由原告或其他區分所有權人向主管機關通 報以依法處置，然尚不能認被告已有違反上開規定之行為， 而屬公寓大廈管理條例第22條第1 項第3 款所稱：「其他違 反法令或規約『情節重大』者」之情事，否則即有違比例原 則。依此，原告主張被告於系爭建物門前退縮空地上設置固 定障礙物，違反公寓大廈管理條例第16條第2 項前段之規定 ，伊得依同法第22條第1 項之規定請求被告遷離云云，要難 為採。
⒌準此，私設廁所從1 樓鑽洞設置排糞管經地下B1、B2、B3樓 層至化糞池、從警衛室後面1 樓機房，私自鑿洞裝設冷氣水 管至地下B1樓層、於防火巷裝置廢水截油槽、私自裝設瓦斯 管及自來水管、私自擴大原來牆面鑽洞排之油機孔之情，均 非被告所為，被告實無違反公寓大廈管理條例第6 條第1 項 第4 款規定。又被告於系爭建物門前退縮空地上設置ㄇ型鋼 管，非屬妨礙出入之固定障礙物，亦非違反公寓大廈管理條 例第16條第2 項前段規定而情節重大之行為。綜上，被告既 無原告上開所主張之違反法令或規約情節重大之行為，當無 適用公寓大廈管理條例第22條第1 項之餘地，則原告依此規 定，請求被告遷離系爭建物，自屬無據。
㈢兩造間有無關於繳交回饋金之規約及協議？
⒈原告主張：因被告於94年9 月間私自從警衛室後面1 樓機房 鑿洞裝設冷氣水管至B1樓層，嗣經被告與伊達成系爭協議， 被告每年應支付回饋金65,000元予伊等語，固據提出系爭協 議書乙紙為證，然查，依該協議書之記載，有關安裝冷氣機 管路回饋金協議書之時間為95年9 月9 日至96年9 月8 日止 ，並載明如要續約必須在每年9 月8 日前繳清此回饋金費用 等語明確（見本院卷第154 頁），證人甲○○亦證稱：「（ 問：為何要簽這份協議書？）管委會跟我講說如果我不付這 筆回饋金的話，要給我斷水斷電，我當時簽的時候認為只要 繳1 次而已，所以我才簽」等語（見本院卷第195 頁），可 知該協議書原則上係以1 年為其契約期間，如欲續約，尚須 先行繳清約定之回饋金，始得為之。因此，被告雖不爭執簽 名於其上之事實（見本院卷第244 頁），然系爭協議書之相 關約定既係以先行繳納約定之回饋金為續約前提，則被告未 繳納約定回饋金，系爭協議書即無經兩造續約之前提事實， 其效力即經期間屆滿而終止，原告自無從再依該協議書之約 定，請求被告給付上載回饋金之餘地，是原告主張被告依系 爭協議書之約定，應向伊給付回饋金65,000元云云，核屬無 據，不足為採。
⒉又原告主張：被告使用企業家辦公大樓退縮空地上之廣告看 板，依企業家辦公大樓95年第1 次區分所有權人臨時大會於 95年1 月16日所決議通過之系爭規約，被告應每半年支付伊 回饋金12,000元。況被告與乙○○前於96年10月3 日簽訂系 爭和解書，被告同意按規約及區分所有權人會議相關決議， 向伊繳納相關之費用，亦足證被告確有向伊繳納回饋金之義 務，惟被告已積欠兩期（98年7 月1 日、99年1 月1 日）， 共24,000元之回饋金等語，亦為被告所否認。經查，原告主 張伊向被告收取上述廣告看板回饋金之依據，為企業家辦公
大樓95年第1 次區分所有權人臨時大會於95年1 月16日決議 所通過之系爭規約，惟徵諸桃園縣政府99年3 月23日府工使 字第0990102976號函所附之關於95年1 月16日之企業家辦公 大樓95年第1 次區分所有權人臨時大會報備資料，僅含有會 議紀錄，而無開會通知、簽到簿、委託書等資料（見本院卷 第25-82 頁）。可知，該次臨時大會之會議紀錄無並與簽名 簿與委託書一併保存，違反公寓大廈管理條例第34條第2 項 之規定。因此，是否存有該次臨時大會之簽名簿及委託書， 非屬無疑。進而，系爭規約是否經該次臨時大會決議通過而 合於公寓大廈管理條例第30條至第32條規定之法定程序，於 無相關證據足資佐證之情形下，實非明確。依此，系爭規約 是否經該次臨時大會決議合法通過之事實，於原告未再提出 證據以實其說之情形下，伊此部分主張，難認信實。況查， 系爭規約縱認係依經合法決議所定，而於其中第2 條第2 項 訂定使用企業家辦公大樓周圍上下及外牆面之共有部分懸掛 廣告應收取回饋金之規定，惟依系爭規約第13條第2 項後段 所定：關於約定專用部分或約定共用部分之使用回饋金之繳 交，訂定回饋金額授權管理委員會定之等語（見本件桃簡調 卷第31、34頁），可知上述回饋金之收取，尚須經由管理委 員會先行訂定收費標準，始得據以向使用人收取，然原告起 訴請求被告依上開規定給付設置廣告看板之回饋金，迄至本 件言詞辯論終結前均未能提出經管理委員會訂定之收費標準 或辦法（見本院卷第189 、248 頁），則原告既未能依系爭 規約之規定製定出回饋金之收費金額，自不得依該規定向被 告請求給付回饋金。縱令被告前曾依原告之請求向被告繳納 ，然被告非無出於誤認原告已定有收費標準而向原告繳納之 可能，況原告既係依上開規定向被告收繳，而非兩造間之契 約關係，且原告就兩造間有此約定，除被告曾經向伊給付之 事實外，並未能另行舉證以實其說，則符合系爭規約之上述 規定，顯為被告應向原告給付之前提，與被告是否曾經給付 無涉，附此敘明。末查，原告雖復主張：被告與乙○○前於 96年10月3 日簽訂系爭和解書，即被告同意按規約及區分所 有權人會議相關決議，向原告繳交相關之費用等語，為被告 所不爭執，是原告此部分之主張，堪信為真。惟按，以契約 訂定向第3 人為給付者，要約人得請求債務人向第3 人為給 付，其第3 人對於債務人，亦有直接請求給付之權，民法第 269 條第1 項定有明文。依該條文觀之，可知第3 人利益契 約之成立要件有三：⑴須約由當事人一方向第3 人為給付。 ⑵須使第3 人對於債務人取得直接請求給付之權利。⑶第3 人取得之權利須限於債權。若僅約定向第3 人給付，而第3
人對於債務人無直接之請求權利者，即非民法第269 條之第 3 人利益契約。本件系爭和解書第3 條僅約定：「甲方（即 被告）同意按規約及住戶大會會議相關決議，向管理委員會 （即原告）繳付相關費用（先前如有欠款亦應追繳），並遵 照規約相關法令安全妥適使用承租建物」等語，有系爭和解 書在卷可查（見本院卷第179 頁），由此可知，系爭和解書 中並無提及原告對於被告有直接請求給付回饋金之權利。揆 諸上開規定及說明，系爭和解書並非屬於民法第269 條之第 3 人利益契約。況且，依該和解內容所示，被告係同意按規 約及住戶大會會議相關決議向原告繳納費用，則繳納費用之 規約及住戶大會會議相關決議之存在，仍屬前提事實，然而 ，原告尚不得依前述規約向被告請求給付設置廣告看板之回 饋金，又有關安裝冷氣機管路回饋金之給付係以系爭協議書 為依據，而非住戶規約，均如前述，是以，原告自不得執系 爭和解書向被告有所請求，併此敘明。
五、從而，原告依公寓大廈管理條例第22條第1 項規定，及兩造 間關於繳交回饋金之系爭協議、規約，請求：⒈被告應遷離 系爭建物；⒉被告應給付原告89,000元，及自99年4 月12日 民事追加訴訟標的暨準備書狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既
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