臺灣桃園地方法院民事判決 96年度重訴字第59號
原 告 吳明達
訴訟代理人 簡長輝律師
被 告 華國平
曾安仔
于喜清
孫開銀
盧穎蓁原名盧淑菊.
宓正須
陳阿鳳
范新璞
陳羅玉蘭
劉德山
陳永年
謝春發
上12人共同
訴訟代理人 葉智幄律師
複代理人 劉佳強律師
嚴怡華律師
被 告 方映秋（李本義之配偶即繼承人）
被 告 夏抱娣
上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國99年09月01日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
1. 被告華國平應將附表一編號一所示之地上物拆除，並將土地 騰空後返還原告。
1-1.被告華國平應自民國九十六年三月十八日起至返還前項土地 之日止，按月給付原告新台幣壹仟參佰伍拾陸元。2. 被告曾安仔應將附表一編號二所示之地上物拆除，並將土地 騰空後返還原告。
2-1.被告曾安仔應自民國九十六年三月六日起至返還前項土地之 日止，按月給付原告新台幣壹仟伍佰肆拾捌元。3. 被告于喜清應將附表一編號三所示之地上物拆除，並將土地 騰空後返還原告。
3-1.被告于喜清自民國九十六年三月六日起至返還前項土地之日 止，按月給付原告新台幣參佰肆拾貳元。
4. 被告孫開銀應將附表一編號四所示之地上物拆除，並將土地 騰空後返還原告。
4-1.被告孫開銀應自民國九十六年三月六日起至返還前項土地之 日止，按月給付原告新台幣壹佰玖拾捌元。
5. 被告盧穎蓁應將附表一編號五所示之地上物拆除，並將土地 騰空後返還原告。
5-1.被告盧穎蓁應自民國九十六年三月十八日起至返還前項土地 之日止，按月給付原告新台幣貳佰肆拾元。
6. 被告宓正須應將附表一編號六所示之地上物拆除，並將土地 騰空後返還原告。
6-1.被告宓正須應自民國九十六年三月七日起至返還前項土地之 日止，按月給付原告新台幣壹仟零佰玖拾貳元。7. 被告陳阿鳳應將附表一編號七所示之地上物拆除，並將土地 騰空後返還原告。
7-1.被告陳阿鳳應自民國九十六年三月六日起至返還前項土地之 日止，按月給付原告新台幣貳佰壹拾元。
8. 被告范新璞應將附表一編號八所示之地上物拆除，並將土地 騰空後返還原告。
8-1.被告范新璞應自民國九十六年三月六日起至返還前項土地之 日止，按月給付原告新台幣壹仟零捌拾陸元。
9. 被告陳羅玉蘭應將附表一編號九所示之地上物拆除，並將土 地騰空後返還原告。
9-1.被告陳羅玉蘭應自民國九十六年三月六日起至返還前項土地 之日止，按月給付原告新台幣玖佰柒拾捌元。
10. 被告劉德山應將附表一編號十所示之地上物拆除，並將土地 騰空後返還原告。
10-1.被告劉德山應自民國九十六年三月六日起至返還前項土地 之日止，按月給付原告新台幣壹仟貳佰柒拾捌元。11. 被告方映秋應將附表一編號十一所示之地上物拆除，並將 土地騰空後返還原告。
11-1.被告方映秋應自民國九十六年三月十八日起至返還前項土 地之日止，按月給付原告新台幣參佰貳拾肆元。12. 被告夏抱娣應將附表一編號十二所示之地上物拆除，並將 土地騰空後返還原告。
12-1.被告夏抱娣應自民國九十六年三月十八日起至返還前項土 地之日止，按月給付原告新台幣貳佰柒拾陸元。13. 被告陳永年應將附表一編號十三所示之地上物拆除，並將 土地騰空後返還原告。
13-1.被告陳永年應自民國九十六年三月六日起至返還前項土地 之日止，按月給付原告新台幣陸佰伍拾肆元。
14. 被告謝春發應將附表一編號十四所示之地上物拆除，並將 土地騰空後返還原告。
14-1.被告謝春發應自民國九十六年九月三十日起至返還前項土 地之日止，按月給付原告新台幣捌佰伍拾捌元。
15.訴訟費用由被告分別依附表二所示之比例負擔。16.本判決，於原告分別以附表三所示之金額為各該被告供擔保 後，各得假執行。但若被告華國平、曾安仔、于喜清、孫開 銀、盧穎蓁、宓正須、陳阿鳳、范新璞、陳羅玉蘭、劉德山 、陳永年、謝春發分別以附表三所示之反擔保金額為原告供 擔保後，各得免假執行。
事實及理由
一、本件被告方映秋、夏抱娣未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯 論而為判決。
二、原告主張略以：
㈠原告於94年12月間向訴外人祭祀公業陳振韶購得附表一所示 之土地（下稱系爭土地），業已辦理所有權移轉登記完畢而 取得所有權，惟系爭土地卻分別遭被告無權占有使用如下： 1.被告華國平占用附表一編號一所示之土地。2.被告曾安仔 占用附表一編號二所示之土地。3.被告于喜清占用附表一編 號三所示之土地。4.被告孫開銀占用附表一編號四所示之土 地。5.被告盧穎蓁占用附表一編號五所示之土地。6.被告宓 正須占用附表一編號六所示之土地。7.被告陳阿鳳占用附表 一編號七所示之土地。8.被告范新璞占用附表一編號八所示 之土地。9.被告陳羅玉蘭占用附表一編號九所示之土地。10 . 被告劉德山占用附表一編號十所示之土地。11. 被告方映 秋繼承其配偶李本義之地上物，而占用附表一編號十一所示 之土地。12. 被告夏抱娣占用附表一編號十二所示之土地。 13.被告陳永年占用附表一編號十三所示之土地。14.被告謝 春發占用附表一編號十四所示之土地【詳參桃園縣八德地政 事務所經本院囑託所繪製之土地複丈成果圖（下稱附圖）及 附表一所示】。原告為系爭土地之所有權人，被告無權占用 系爭土地，並為各該地上物之所有權人或事實上處分權人， 爰依民法第767 條及繼承之相關規定，請求各該被告遷出並 拆除房屋，將土地騰空返還予原告。又無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益，被告既無權占有系爭土地，原 告爰依民法第179 條不當得利之規定，請求被告自起訴狀繕 本送達之翌日起至返還土地日止，以系爭土地93年01月之申 報地價新台幣（下同）720 元總額年息10％計算，按月給付 相當於租金之不當得利，即：1.被告華國平每月1,356 元。 2.被告曾安仔每月1,548 元。3.被告于喜清每月342 元。4. 被告孫開銀每月198 元。5.被告盧穎蓁每月240 元。6.被告 宓正須每月1,092 元。7.被告陳阿鳳每月210 元。8.被告范 新璞每月1,086 元。9.被告陳羅玉蘭每月978 元。10. 被告
劉德山每月1,278 元。11. 被告方映秋每月324 元。12. 被 告夏抱娣每月276 元。13. 被告陳永年每月654 元。14. 被 告謝春發每月858 元【計算式詳如附表四】。茲聲明：如主 文第1 、1-1 、2 、2-1 、3 、3-1 、4 、4-1 、5 、5-1 、6 、6-1 、7 、7-1 、8 、8-1 、9 、9-1 、10、10-1、 11、11-1、12、12-1、13、13-1、14、14-1項所示。及原告 願供擔保，請求准予宣告假執行。
㈡在原告與訴外人祭祀公業陳振韶就系爭土地簽訂買賣契約當 日，原告即給付祭祀公業陳振韶2,300 萬元，此有該2,300 萬元買賣價款給付之回籠支票在卷可稽。又依原告陳報之給 付價款票據（花蓮區中小企銀樹林分行）一覽表及16紙回籠 支票（其中匯入祭祀公業陳振韶設於渣打國際商業銀行中壢 分行帳戶【前身為新竹國際商業銀行中壢分行】兌付者為編 號1 、2 、3 及14、15、16號等6 紙支票），可證其餘買賣 價款8,165 萬元亦已給付完畢。是系爭買賣契約全部價款1 億500 萬元（含代付款35萬元）業已付清，此並經祭祀公業 陳振韶之總幹事陳和旺及辦理辦理本件買賣土地過戶、設定 抵押登記之代書李榮宗於另案到庭證述明確。又系爭土地因 本院另案94年度重訴字第346 號履行契約事件（該案原告有 部分為本件之被告，該案被告則為祭祀公業陳振韶），而於 地政機關遭「訴訟繫屬」之註記，致影響原告以系爭土地借 貸資金，故經買賣雙方協議，延展付款期限及付款金額之進 度，而有更換付款票據及變動付款進度之事實，此有協議書 可證，無何悖於常情之處，被告抗辯稱：原告與祭祀公業陳 振韶就系爭土地為通謀虛偽之假買賣等語，並非事實。 ㈢被告又稱：其等係向原告之前手即祭祀公業陳振韶租地建屋 ，就系爭土地有租賃契約關係，基於民法買賣不破租賃之規 定，被告對系爭土地仍有租賃關係存在，並非無權占有，且 依土地法第104 條規定有優先承買權等語。惟祭祀公業之財 產為祭祀公業派下公同共有，而公同共有物之處分及其他權 利之行使，應得公同共有人全體之同意。本件系爭土地於36 年05月21日即登記所有權人為祭祀公業陳振韶，管理者為陳 蘭春。故系爭土地如欲出租，自應由陳蘭春為之或應得系爭 土地公同共有人即祭祀公業全體派下員之同意，始對祭祀公 業陳振韶發生效力。惟本件被告謝春發所提租約所載之出租 人為陳和風，其非當時祭祀公業陳振韶之管理人，其租約對 祭祀公業陳振韶並不生何拘束力。且依訴外人陳和風於本院 另案94年度重訴字第346 號履行契約事件審理時之證詞，可 證：陳和風僅為該祭祀公業數百名派下員中之一員，縱其有 出租系爭土地予上訴人使用之情事，亦僅係其幾位長輩，因
系爭土地遭人占用而要求陳和風出面向占用者主張權利而已 ，縱因此與占用土地者成立租賃契約，亦係祭祀公業派下少 數人員之個人行為，其效力並不及於全體派下員。且陳和風 所收取之租金並未交予祭祀公業或由全體派下員共同受領， 而係由陳和風及少數派下員花費殆盡。至被告所提62年08月 15日「陳振韶祭祀公業結費紀錄表」所載之出席人員，並非 祭祀公業陳振韶派下之六大房代表。陳和風與占用土地者簽 訂之租約並未通知祭祀公業全體派下員，多數派下員並不知 道陳和風有與他人就系爭土地簽訂租約之事，自無表見代理 之適用。
㈣被告華國平、曾安仔、于喜清、盧穎蓁、宓正須雖提出被證 3 之收據，抗辯：其等與原地主祭祀公業陳振韶間有土地買 賣契約關係存在等語，惟查上開收據載明「…雙約定土地分 割完成日起三日內，於…正式簽約」，可見上開被告與祭祀 公業陳振韶尚未簽約，自不存在土地買賣契約。縱認其等雙 方之間有買賣契約存在，然被告至多僅能以買賣契約債之關 係對祭祀公業主張有權占有或損害賠償，但對於已依法辦理 所有權移轉登記而取得所有權之原告，仍不得以上開債之關 係予以對抗。
㈤被告又稱：本件有房長代表該房處分祭產之習慣等語。然查 依土地謄本記載，系爭土地於36年即已登記於祭祀公業陳振 韶名下，並已設有管理人為陳蘭春，顯已排除各房長得代表 各該房處分祭產習慣之可能。況陳和風已於另案證稱：其出 租行為僅係應派下幾位長者要求而為，並非各房長共同委託 而為等語，自不得以陳和風之個人行為而使祭祀公業派下員 全體均受陳和風個人意思表示拘束。原告迄未證明其有與祭 祀公業管理人陳蘭春訂定租賃契約，亦未證明其係經祭祀公 業全體派下員之同意而租用系爭土地，自不得對祭祀公業主 張其就系爭土地有租地建屋之法律關係，其等主張就系爭土 地有租賃關係，自屬無稽。
三、被告抗辯略以：
㈠被告華國平、曾安仔、于喜清、孫開銀、盧穎蓁、宓正須、 陳阿鳳、范新璞、陳羅玉蘭、劉德山、陳永年、謝春發部分 ：
1.原告與訴外人祭祀公業陳振韶間就系爭土地之買賣為通謀虛 偽之假買賣：關於證人陳和旺之證詞與系爭土地買賣契約書 、付款過程，顯有矛盾且不合理。蓋原本總價金為1 億500 萬元，經雙方同意減價35萬元，故買賣價金為1 億465 萬元 。既然雙方同意減價，為何買賣契約仍書立1 億500 萬元而 非減價後金額？又簽約當日原告支付之100 萬元現金及台灣
銀行本票2,200 萬元，然由祭祀公業陳振韶帳戶中，均無上 開款項入帳記錄，且證人（陳和旺）稱餘額由原告開立花蓮 區中小企銀支票給付，則何以契約內容係載「中華商業銀行 桃園分行」之支票？是證人證述顯與契約內容不符。至原告 提出之回籠支票，均未具名受款人，且祭祀公業陳振韶亦無 於系爭回籠支票背書，無從證明係用以支付買賣價金之用。 而其中第二期中華商業銀行桃園分行1 千萬元支票(AD00000 00) 本應於95年02月28日兌現、第三期中華商業銀行桃園分 行2 千萬元支票(AD0000000) 本應於95年03月30日兌現、第 四期中華商業銀行桃園分行2,500 萬元支票(AD0000000) 本 應於95年04月30日兌現、第五期中華商業銀行桃園分行1,50 0 萬元支票(AD0000000、AD0000000)本應於95年05月30日兌 現，惟觀祭祀公業陳振韶帳戶均無兌現紀錄。故被告否認上 開證據形式與實質真正。
2.被告與原告之前手即祭祀公業陳振韶間有租賃關係，基於買 賣不破租賃之規定，被告對於系爭土地仍有租賃權，有權占 有使用：
⑴被告與原告前手即祭祀公業陳振韶對於系爭土地定有租約， 有被告謝春發等人與訴外人陳和風簽立之租賃契約書為證， 且依證人陳和風於另案之證詞，亦可知系爭土地上之那一排 的房子，都是其當時出租予被告（或被告前手）等人所興建 ，且其係受該祭祀公業之委託而出租，並有將部分租金繳回 給祭祀公業，此與該祭祀公業之62年08月15日（農曆）結費 紀錄表互核比對之結果，更可證明系爭土地當時乃祭祀公業 委由陳和風管理，且有出租之權利。原告雖指稱：上開租約 係陳和風個人所為，與祭祀公業陳振韶無關，被告與祭祀公 業陳振韶間並無租賃關係等語。惟按公同共有人有時人數眾 多，若關於公同共有物權利之行使，均須經全體之同意，不 僅深為困難，且將有害公同共有人之利益，故實務上多採變 通之辦法，以濟其窮（謝在全於民法物權論上冊第382 頁參 照）。又關於公同共有物之處分，除依其公同關係所由規定 之法律或契約另有規定外，固應得公同共有人全體之同意。 惟該地如有房長得代表該房處分祭產之習慣，可認祭祀公業 共有人有以此為契約內容之意思者，自應認該房長之處分有 效，此有最高法院32年上字第3014號判例可資參照。又按公 同共有物之處分，固應得公同共有人全體之同意，而公同共 有人中之一人，已經其他公同共有人授與處分公同共有物之 代理權者，則由其一人以公同共有人全體之名義所為處分， 不能謂為無效。此項代理權授與之意思表示不以明示為限， 如依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有授權之意
思者，即發生代理權授與之效力，亦有最高法院32年上字第 5188號判例可資參照。查祭祀公業陳振韶於93年間依法申請 設立前，係由派下六大房之代表共同管理、處分該祭祀公業 之土地及財產，各地號土地並設有管理人，且其處分須經各 管理人之議決，此由陳和風於另案提出之祭祀公業陳振韶各 管理人於63年04月06日簽立之「土地讓渡同意書」2 份即可 知，足認祭祀公業陳振韶確有六大房之代表或房長得代表該 房處分祭產之習慣，是自應認該六大房之代表或房長之處分 或出租行為有效。又如前述，依上開祭祀公業陳振韶於62年 08月15日之「陳振韶祭祀公業結算紀錄表」以觀，可知系爭 土地確實係託由陳和風管理，且縱認其六大房之代表或房長 事前未授權陳和風為出租行為，然就其等事後對於陳和風未 將部分租金繳回予該祭祀公業或總管理人陳玉川之行為表示 原諒等語，足證其等已就訴外人陳和風之出租行為為事後之 同意，故訴外人陳和風出租系爭土地予被告等人之行為應為 有效。縱認訴外人陳和風無權出租，但該祭祀公業於50至60 年間即知訴外人陳和風將系爭土地出租予被告等人或其前手 ，且訴外人陳和風亦有將部分收取之租金繳回該祭祀公業， 及幾十年來該祭祀公業均明知被告等人之房屋均坐落在系爭 土地上，及未曾向被告等人主張為無權占用，則該祭祀公業 亦應依民法第169 條之規定，負表見代理之責任。是被告與 訴外人祭祀公業陳振韶間有租賃關係，基於買賣不破租賃之 規定，被告對於系爭土地仍有租賃權，有權繼續占有使用。 ⑶再按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同 樣條件優先購買之權；承租人出賣房屋時，基地所有人有依 同樣條件優先購買之權；出賣人未以書面通知優先承買權人 ，而為所有權之移轉之登記者，不得對抗優先承買權人，為 民法第426 條之2 第1 、3 項之規定。又按基地出賣時，地 上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；房屋 出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權；而出賣 人未通知而與第三人所訂立之買賣契約，不得對抗優先購買 權人，復為土地法第104 條第1 項、第2 項所明定。是被告 既與訴外人祭祀公業陳振韶間有租賃關係存在，則祭祀公業 陳振韶將系爭土地出售時，被告自得依上開規定主張優先承 購權，然因訴外人即祭祀公業陳振韶違反通知義務，則其與 原告間之買賣契約自不得用以對抗被告，而原告與祭祀公業 陳振韶管理人陳和隆間所為買賣債權行為及移轉所有權之物 權行為，即因違反上開優先承買權之規定而歸於無效，原告 之主張顯無理由。
3.再者，祭祀公業陳振韶之管理人陳和隆於94年04月間以公告
方式表示：該祭祀公業出售分割前第128 、129 地號土地， 於同年6 月30日前預購者，以每坪21,000元計算；於94年07 月01日至94年07月15日止預購者，每坪追加工本費2 千元。 被告華國平、曾安仔、于喜清、盧穎蓁、宓正須分別於同年 5 、6 月間交付祭祀公業陳振韶訂金1 萬元，各自購買附表 一所示之系爭土地，購買面積以前開被告各別房屋實際坐落 土地經測量之面積為準，雙方顯已就契約必要之點即買賣標 的與價金達成合意而成立買賣契約。上開買賣契約並無農業 發展條例第16條「禁止細分」規定之適用，故並非無效。且 祭祀公業陳振韶管理人陳和隆依祭祀公業陳振韶組織暨管理 規約書第11條、第15條之規定，對外代表該祭祀公業，並具 有特別授權之效力，故管理人陳和隆有權出賣系爭土地。則 依民法第348 條第1 項之規定，祭祀公業陳振韶於前開被告 付清買賣價金之同時，即應履行交付買賣標的物之義務。詎 該祭祀公業於94年09月04日竟以買賣價格有異動為由，拒絕 出售系爭土地，為此，上開被告曾以存證信函催告該祭祀公 業履約，惟未獲置理，嗣後該祭祀公業更將系爭土地出賣並 於94年12月08日辦理移轉所有權登記予原告。惟被告既已與 祭祀公業陳振韶簽訂買賣契約，祭祀公業陳振韶自不得再將 系爭土地出賣並移轉登記予他人，且祭祀公業陳振韶又未通 知被告優先承買，則該祭祀公業與原告就系爭土地所簽訂之 買賣契約及其所有權移轉登記之物權行為，均不得對抗原告 ，均屬無效。
4.原告不得對被告主張返還不當得利：
⑴按民法第179 條所謂受利益致他人受損害，必須受利益與受 損害之間，有因果關係存在，其間有無因果關係，則應視受 利益之原因事實與受損害之原因事實是否同一事實為斷，如 非同一事實，縱令兩事實之間有所牽連，亦無因果關係，自 與民法第179 條不當得利之要件不合。查原告取得系爭土地 ，係因通謀虛偽之假買賣，且違反優先承買權而無效已如上 述，被告顯無不當得利可言。縱認原告買賣系爭土地為合法 ，然原告係因祭祀公業陳振韶不履行先與被告間所訂立之買 賣契約義務而取得，且原告明知被告之系爭房屋在買賣前既 已存在，及明知系爭土地在桃園縣八德地政事務所土地登記 謄本有「系爭土地訴外人祭祀公業陳振韶與被告正在訴訟中 」之註記，原告仍願意購買，顯非善意之第三人。又被告與 訴外人祭祀公業陳振韶間既有租地建屋之契約存在，則原告 不能使用土地之受益者為訴外人祭祀公業陳振韶，雖被告居 住在系爭土地，但係因租賃契約取得系爭房屋使用權受利益 ，核與原告所受損害之間無直接因果關係，而與上開不當得
利之要件不符。
⑵縱認被告應負不當得利之責，則依城市地方土地之租金，以 不超過其申報地價年息10％為限，為土地法第105 條、第97 條第1 項所明定。另土地法施行法第25條規定，土地法第97 條第1 項所謂土地價額依法定地價；再者土地法第148 條規 定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。則土 地法第97條第1 項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價 而言。另系爭土地地處偏僻，地目原屬原，且路口有墳墓區 ，及離市區甚遠等情，其計算應以不超過其申報地價年息3 ％為宜。是原告之不當得利請求金額，亦顯然過高。 5.聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免 為假執行。
㈡被告方映秋、夏抱娣部分：
未為聲明及陳述，亦未提出任何書狀。
四、本院之判斷：
㈠原告主張：其於94年12月間向訴外人祭祀公業陳振韶購得附 表一所示之系爭土地，業已辦理所有權移轉登記完畢。而系 爭土地目前由被告占有使用，情形如下：1.被告華國平占用 附表一編號一所示之土地。2.被告曾安仔占用附表一編號二 所示之土地。3.被告于喜清占用附表一編號三所示之土地。 4.被告孫開銀占用附表一編號四所示之土地。5.被告盧穎蓁 占用附表一編號五所示之土地。6.被告宓正須占用附表一編 號六所示之土地。7.被告陳阿鳳占用附表一編號七所示之土 地。8.被告范新璞占用附表一編號八所示之土地。9.被告陳 羅玉蘭占用附表一編號九所示之土地。10. 被告劉德山占用 附表一編號十所示之土地。11. 被告方映秋繼承其配偶李本 義之地上物，而占用附表一編號十一所示之土地。12. 被告 夏抱娣占用附表一編號十二所示之土地。13. 被告陳永年占 用附表一編號十三所示之土地。14. 被告謝春發占用附表一 編號十四所示之土地等情，業據提出土地買賣契約書（本院 卷㈡第26至31頁）、土地登記謄本（本院卷㈠第6 至17頁） 、地籍圖謄本（本院卷㈠第18頁）等在卷為憑，並經本院會 同兩造至現場勘驗無誤及囑託桃園縣八德地政事務到場測量 並繪測土地複丈成果圖（即附圖）及如附表一所示，故上情 足信屬實。
㈡原告另主張：被告乃無權占用系爭土地，應拆屋還地並返還 相當於租金之不當得利等語，則為被告華國平、曾安仔、于 喜清、孫開銀、盧穎蓁、宓正須、陳阿鳳、范新璞、陳羅玉 蘭、劉德山、陳永年、謝春發等12人所否認，並以前詞置辯 。而依兩造所述，可知本件爭點即為：1.原告與訴外人祭祀
公業陳振韶間就附表一所示土地之買賣契約及所有權移轉登 記行為，是否為通謀虛偽之意思表示而無效？2.被告就所占 用附表一所示土地，與訴外人祭祀公業陳振韶間有無租賃契 約關係存在？被告與訴外人陳和風簽約是否有表見代理的問 題？3.被告華國平、曾安仔、于喜清、盧穎蓁、宓正須與祭 祀公業陳振韶就系爭土地是否已成立買賣契約？其契約效力 如何？4.被告占用附表一所示土地，是否為無權占有？原告 可否請求被告將地上物拆除返還土地，並給付相當於租金之 不當得利？及其數額？茲分論如下：
1.爭點一：原告與訴外人祭祀公業陳振韶間就附表一所示土地 之買賣契約及所有權移轉登記行為，是否為通謀虛偽之意思 表示而無效？
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條定有明文。又表意人與相對人通謀 而為虛偽意思表示者，依民法第87條第1 項規定，其意思 表示固屬無效，惟由第三人以之為訴訟原因出而主張者， 依舉證責任分配之原則，自應由該第三人先行立證。而所 謂通謀虛偽，係指表意人與相對人雙方故意為不符真意之 表示，即表意人與相對人相互明知為非真意的表示而言， 故表意人之相對人須知表意人非真意，並須就表意人非真 意之表示相與為非真意之合意（參最高法院98年台上字第 187 號判決意旨）。本件被告既抗辯原告與祭祀公業陳振 韶間就系爭土地之買賣契約、所有權移轉行為係通謀虛偽 意思表示而無效，則依前開說明，應由被告就原告與祭祀 公業陳振韶相互明知對方非真意為土地買賣及所有權之移 轉，而相互為非真意之合意一節，自負舉證責任。 ⑵查原告與訴外人祭祀公業陳振韶就系爭土地簽訂買賣契約 ，並已辦理移轉登記之事實，業據原告提出土地買賣契約 書、付款明細、支票存款存提記錄查詢資料、票據、協議 書為證（契約書已如前述，其餘見本院卷㈡第12至25頁） ，並經證人即祭祀公業陳振韶之總幹事陳和旺、證人即本 件土地買賣之見證人、辦理土地移轉登記、抵押權設定事 宜之代書李榮宗於本院另案審理中到庭證述明確（見另案 本院95年度重訴字第223 號拆屋還地事件之卷㈣第19至26 頁、第72至74頁），核與原告所述之訂約、付款過程尚屬 相符，且祭祀公業陳振韶亦已依買賣契約將系爭土地所有 權移轉登記為原告所有，亦有土地登記謄本在卷足憑。是 原告主張主張其因向訴外人祭祀公業陳振韶買受而取得系 爭土地之所有權，其與祭祀公業陳振韶之買賣契約及物權 契約契約均為真正，應堪採信。
⑶被告雖以：依買賣契約被上訴人應於簽約時給付現金100 萬元、面額共2,200 萬元之本票及面額共1,200 萬元之支 票予祭祀公業陳振韶，原告雖主張以面額各為400 萬元、 900 萬元及1 千萬元之支票三紙支付，但該三紙支票之受 款人為陳○欽、陳和隆，非祭祀公業陳振韶，且原告與該 祭祀公業之帳戶均無該三紙支票的支出及受領紀錄等情， 抗辯原告與祭祀公業陳振韶之買賣契約為虛偽等語。惟查 ，系爭買賣價金為1 億500 萬元，扣除代付款35萬元，其 餘被上訴人已全部付清等情，已據證人即祭祀公業陳振韶 總幹事陳和旺證述在卷（見前開本院95年度重訴字第223 號事件之卷㈣第20頁）。又原告用以支付第一期價款面額 各400 萬元、900 萬元及1 千萬元，合計2,300 萬元之三 紙支票，業經祭祀公業陳振韶管理人陳和隆提示兌現，有 上開支票正反面影本足憑（見本院95年度重訴字第223 號 事件之第二審，即台灣高等法院97年度重上字第526 號事 件之卷㈠第79至81頁），其餘8165萬元原告亦已全數給付 ，有買方給付票據一覽表、16紙付款支票正反面影本、及 被上訴人支票存款存提記錄查詢可稽（見本院95年度重訴 字第223 號事件之卷㈣第80至96頁，及高院97年度重上字 第526 號案卷之第82至107 頁），是被告抗辯原告開立之 價金支票無兌付紀錄，不足憑採。又原告交付之價款支票 ，祭祀公業陳振韶究以祭祀公業本身帳戶或其管理人甚或 第三人之帳戶提示，本非原告所得干預，原告既已兌付全 部價金支票，則被告以祭祀公業陳振韶未於自己之帳戶提 示兌現原告之價金支票抗辯原告與與該祭祀公業間就系爭 土地之買賣為通謀虛偽，應非可取。
⑷被告又以：契約約定除首期價金外，其餘價金分以面額各 1 千萬元、2 千萬元、2,500 萬元及1,500 萬元之中華商 業銀行桃園分行支票支付，與祭祀公業陳振韶買方給付票 據一覽表所示之16紙支票不同，抗辯買賣契約係屬虛偽等 語。查原告支付價金之16紙支票之付款銀行花蓮中小企業 銀行樹林分行，固與契約約定之中華商業銀行桃園分行不 同，惟原告與祭祀公業陳振韶於94年12月20日簽訂特別約 定條款約定「乙方（即祭祀公業陳振韶）所有名下如前 述民國94年12月18日立訂之土地買賣契約第2 條清冊所列 桃園縣大德市○○段128 等38筆土地中，礙於其中一部分 11筆土地…尚在桃園地方法院『訴訟繫屬』地政事務所辦 理『註記』中，甲方（即原告）於民國94年12月19日經桃 園縣八德地政事務所知悉上述事實，為保障甲方善意第三 人『完整所有權』之應有權利，亦為此土地買賣所有權移
轉案件能順遂進行，特立本特約條款。…原契約約定之 第二期款新台幣1 千萬元整、第三期款新台幣2 千萬元整 、第四期款新台幣2,500 萬元整及第五期款新台幣1,500 萬元整各按三分之一比例酌減即第二期款應為新台幣666 萬元、…甲方另開立4 張如主契約所載發票日相同發票金 額如上述酌減後之4 張期票抽換原主契約開立之4張 期票 ，甲方另開立…」等情，有特別約定條款在卷可稽（見高 院97年度重上字第526 號之卷㈠第111 頁），從而，原告 主張：付款支票之付款銀行及金額與契約約定不符，係因 系爭土地涉另件本院94年度重訴字第346 號履行契約訴訟 ，遭地政機關為「訴訟繫屬」註記，經買賣契約協議延展 付款期限及付款金額之進度，而更換付款票據及變動付款 進度一節，應屬可信。是被告以此抗辯買賣契約為虛偽， 仍難採信。
⑸被告另以：原告既係因土地註記訴訟繫屬無法辦理銀行貸 款，而與祭祀公業協議更換支票，卻於94年12月26日為所 有權登記後，將系爭土地設定7 千多萬元之抵押權予訴外 人陳中央、陳黃秀英、陳貴全，抗辯買賣契約係屬虛偽等 語。惟查，系爭土地已於94年12月26日移轉登記為原告所 有，但斯時原告尚未付清價款，且買賣雙方又簽立特別約 定條款延展付款期限付款金額進度，則為保障賣方權利， 而由買方於土地上設定抵押權予賣方之事，所見多有，本 件因土地價金尚要陸續支付，為保障賣方後續價金之權利 ，由祭祀公業辦理反設定，設定給公業指定派下員等情， 業據證人即祭祀公業陳振韶之總幹事陳和旺於另案證稱： 土地上有反設定設定抵押權等語明確（見本院95年度重訴 字第223 號事件卷㈣第25頁），至於賣方要以何人名義為 抵押權人，原非原告所能置喙，被告以抵押權人非祭祀公 業陳振韶本人，抗辯買賣契約為虛偽，不足憑採。又祭祀 公業陳振韶與原告簽立買賣契約後，業已依約將土地移轉 為原告所有，足見祭祀公業陳振韶就系爭土地確與原告有 買賣之合意，被告質疑買賣契約是否為祭祀公業陳振韶管 理人陳和隆本人所親簽，並以之抗辯買賣契約為通謀虛偽 ，亦不足採。
2.爭點二：被告就所占用附表一所示土地，與祭祀公業陳振韶 間有無租賃契約關係存在？被告與陳和風簽約是否有表見代 理的問題？
⑴按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所 有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土 地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有
人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（參最高 法院85年度台上字第1120號判例）。本件被告抗辯其係基 於與祭祀公業陳振韶間之土地租賃關係而占有系爭土地， 非無權占有，業經原告否認，則被告自應就此有利於已之 事實負舉證之責。
⑵被告謝春發雖提出與訴外人陳和風訂立之土地租賃契約書 （本院卷㈠第131 至134 頁），稱：其與祭祀公業陳振韶 間有土地租賃關係存在等語，惟查，祭祀公業陳振韶管理 人原為陳蘭春，陳蘭春於17年08月12日死亡後迄93年陳和 隆被選為管理人前之期間，並無管理人等情，為兩造所不 爭執，則祭祀公業陳振韶既非被告所提租賃契約之出租人 ，被告據上開租賃契約抗辯其與祭祀公業陳振韶間就其房 屋所占用之土地有租賃關係存在一節，已難憑採。 ⑶被告另提出兩份63年04月06日之「土地讓渡同意書」及62 年農歷08月15日「陳振韶祭祀公業結算紀錄表」，抗辯： 祭祀公業陳振韶有由六大房代表處分祭產之習慣，系爭土 地確實係託由陳和風管理等語。經查，觀諸上開63年04月 06日之「土地讓渡同意書」兩份（見本院卷㈠第220 、22 1 頁），並無證據顯示其上所列之立同意書人，為六大房 選出之代表，難認祭祀公業陳振韶是以六大房代表處分祭