損害賠償等
臺灣新北地方法院(民事),重訴字,99年度,157號
PCDV,99,重訴,157,20100924,1

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 99年度重訴字第157號
原　　　告　丙○○
訴訟代理人　曾勤博律師
被　　　告　甌堡國際商業股份有限公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　鍾開榮律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國99年9月1日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、程序方面：
民事訴訟法第182條第1項所稱訴訟全部或一部之裁判，以他 訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法律關係是 否成立，為本件訴訟先決問題者而言，惟若該先決問題之法 律關係是否成立，在本件訴訟本可自為調查裁判，若因裁定 停止訴訟程序，當事人將受延滯訴訟之不利益時，自無庸裁 定停止訴訟程序（最高法院88年台抗字第646號裁判要旨可 資參照）。本件被告抗辯：被告是否違反兩造間不動產買賣 契約第11條第5項所訂之「租約換約完成視同交屋」之義務 ，業已由被告另案提起給付買賣價金之訴，經鈞院以99 年 度重訴字第133號受理審判在案，因本件損害賠償等事件， 係以被告違反上開不動產買賣契約第11條第5項約定之「租 約換約完成視同交屋」之義務為前提，爰請求依民事訴訟法 第182條之規定，於前開民事判決確定前，停止本件訴訟云 云。惟查，被告所述上開訴請給付買賣價金之訴，業經本院 於民國99年7月30日判決駁回之，此有本院99年度重訴字第1 33號判決影本一份在卷可稽（見本院卷第95頁至第99頁）， 被告雖對於該判決提起上訴，惟關於被告是否違反契約約定 之給付義務，本院依法可於本件訴訟中自行認定，且該事件 尚在上訴審審理中，若停止本件訴訟，將使原告受延滯訴訟 之不利益，亦無停止本件訴訟之必要，是被告以上開民事判 決尚未確定為由聲請本院裁定停止訴訟程序，於法自有未合 ，尚難准許，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、原告之主張：
一、原告於98年11月19日以新臺幣（下同） 6,500萬元買受被告 所有門牌號碼臺北縣土城市○○路65之 1號之廠房及基地（ 下稱系爭房地），雙方並簽定不動產買賣契約書約定價金分



四次給付，第一期簽約款為650萬元、第二期備證用印款為 650萬元、第三期完稅款為650萬元，第四期尾款為4,550 萬 元。兩造並於買賣契約第3條約定，原告須於99年1月15日銀 行核撥銀行貸款時給付被告上開尾款，被告則應同時於99年 1月15日完成交屋義務。原告已依約給付前三期買賣價金款 及清償被告貸款3,903萬9,284元，合計已給付5,853萬9,284 元，僅餘尾款646萬716元、發票營業稅11萬8,727元及地價 稅4,977元未支付，而扣除原告代被告墊付之房屋稅1萬8,10 6元等稅捐，原告尚有買賣餘款656萬6,314元並未支付。二、惟被告具有下列三項違約事由，應依約給付原告違約金： ㈠被告未履行買賣契約第11條第5款特別約定之「租約換約完 成，視同交屋」之義務：
⒈被告前於93年12月16日，已將系爭房屋出租訴外人福茂大勤 股份有限公司（下稱福茂大勤公司），租賃契約期限自93年 12月16日起至105年12月15日止長達12年，租金每月為152,0 00元，故系爭兩造間買賣契約存有三項爭議：1.福茂大勤公 司曾就系爭房屋進行修繕，其所支出之有益費用應由原告或 被告負擔？2.福茂大勤公司主張，因系爭房屋之買主即原告 為自然人，故租金應扣除百分之5營業稅。3.系爭房屋之樑 柱毀損，若不維修恐有安全疑慮。
⒉因上開三項爭議均涉及福茂大勤公司之利益，且有賴修改原 租賃契約方能解決，是以兩造乃於系爭買賣契約第11條特約 事項及附件之廠地出售確認書記載：「附件視同契約之一部 分，而後賣方協助買方與承租方另訂新約時，依本附件為依 據，不得修改，租約換約完成，視同交屋」；「買方須無條 件承接賣方原有租約，並不得影響原有房客權益」；「並自 簽約日起算後之2個月租金仍為賣方所有，賣方需協助買方 與承租方另訂新約（以舊約為準）」並於系爭買賣契約第3 條約定交屋期限為99年1 月15日。詎被告竟違約未於99年1 月15日履行賣方協助買方與承租人另訂新租約之義務，經原 告多次促請被告履行迄今均未獲解決。
⒊系爭兩造買賣契約第11條第5款特別約定之「租約換約完成 ，視同交屋」之義務，具有雙重法律上之意義：第一係指出 賣人即被告有義務與承租人福茂大勤公司提前尋求終止租約 方案，清理雙方權利義務關係，再以原租約之權利義務內容 與買受人即原告換約。第二係指民法第348條所定物之出賣 人，負交付其物於買受人之「交付買賣標的物」義務之特約 ，乃契約當事人就房屋「交付」方式之另行特約約定，自屬 本件買賣契約由被告應負之主給付義務。故如被告未能履行 「租約換約完成，視同交屋」之承諾，原告即不會同意買受



系爭不動產，茲因原告迄今未能與承租人福茂大勤公司完成 更換新租約，故被告顯已違反系爭買賣契約之主給付義務。 ㈡被告未履行修繕系爭房屋樑柱之口頭承諾：
被告曾透過仲介即鑫辰國際不動產投資顧問有限公司之營業 員甲○○口頭承諾原告，伊將負責修繕已毀損之樑柱，然被 告迄未履行此一義務。
㈢未履行系爭買賣契約第8條約定「保證無優先購買權人存在 」之擔保義務：
系爭買賣契約第8條約定：乙方（即被告）保證本買賣標的 物之土地及建物絕無土地法第104、107條規定之優先購買權 人存在。然系爭買賣契約附件所示之被告與福茂大勤公司間 之不動產租賃契約第6條竟約定：於租約期間，如甲方（即 被告）有意出售承租物，乙方（即福茂大勤公司）有依照當 時市場行情，按乙方加蓋前之房屋價值優先承購。足見系爭 房地有優先購買權人存在，被告未履行其擔保之義務。三、綜上三項被告違約事由，即被告不依約履行系爭買賣契約所 定之：㈠「換約完成視同交屋」。㈡「保證無優先承購權人 」。㈢口頭承諾修繕義務者；故被告已構成違約。其違約責 任依系爭買賣契約第9條第3款規定：如有第1款、第2款之情 事，經他方催告而於催告期限履行者，並應按每日以買賣總 價款千分之一即6萬5,000元支付遲延違約罰金。四、原告請求被告給付違約金之計算方法：
被告因未完成約定之交屋等義務，故應自約定交屋日期99年 1月15日之翌日，即自99年1月16日起核算遲延責任計付違約 金，迄至本件訴訟起訴日99年4月30日為止共計105日，每日 以本件買賣價金之千分之一即6萬5,000元計算違約金，共計 682萬5,000元（105日×6萬5,000元1.4＝682萬5,000元）， 其餘另自99年5月1日起至清償日止，被告另應按日給付原告 6萬5,000元。為此，爰依據系爭不動產買賣契約第9條第2款 之規定訴請被告給付違約金，並聲明：
㈠被告應給付原告682萬5,000元暨自99年5月1日起至清償日止 ，按日給付原告6萬5,000元。
㈡原告願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告之抗辯：
一、原告主張被告違反換約義務，違反誠信原則： ㈠被告已於98年12月23日委請鍾開榮律師分別函知福茂大勤公 司及原告，有關系爭房屋原租約一切權利義務（含收取租金 及租約屆滿後之房屋返還請求權）概括轉讓於原告，及通知 福茂大勤公司換約，原告已於98年12月24日收受之，並曾促 請本件買賣交易之仲介人員丁○○協助原告換約。



㈡被告已依約將承租人福茂大勤公司所給付，自99年1月16 日 起至99年3月15日止之租金，合計33萬6,102元交付與原告， 並已依指示交付之方式，將系爭房地交付與原告占有完成交 屋義務。被告並已將系爭房屋之押租金45萬6,000元及與福 茂大勤公司簽訂之不動產租賃契約書正本交付與原告。福茂 大勤公司並已依被告之要求，將自99年3月16日起至100年3 月15日止之租金即面額分別為之支票12紙交付與原告。 ㈢據上，原告已取得系爭房地之占有，且依舊租約之條件行使 一切出租人之權利，卻又主張被告違約，顯背於與誠信原則 。
二、被告得主張同時履行抗辯：
縱被告已違反系爭買賣契約第11條第5款約定之「租約完成 視同交屋」之義務，惟原告拒付買賣價金尾款656萬6,314 元，被告亦得於本件訴訟中主張同時履行抗辯權，則原告於 本件主張被告應付給付遲延之違約責任，亦屬無據。三、被告並無違反修繕樑柱之口頭承諾：
雙方於簽訂契約前，曾會同結構技師勘驗系爭房地，然查並 無任何結構不安全之情形，且就廠房牆壁之些微裂縫，亦經 提出修補之估價費用，故被告並無違反修繕上開牆壁裂縫之 口頭承諾。
四、土地法第104條有關優先承購權之規定係適用於房屋與基地 不屬於同一人所有，而房屋或基地之所有人，出賣其房屋或 基地之情形；土地法第107條規定則係適用於出租人出賣或 出典其「耕地」之情形，本件買賣交易並無上開情形，故原 告主張被告違反系爭買賣契約第8條「保證無優先購買權人 存在」之義務，於法無據。
五、原告主張之違約金數額過高且違背誠信原則。六、綜上，依法答辯，並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執之事實：
一、被告將其所有門牌台北縣土城市○○路65之1號房屋及基地 ，於93年12月16日出租於訴外人福茂大勤公司使用，所簽定 之租賃契約期限自93年12月16日起至105年12月15日止，租 金每月為152,000元，每年3月15日依照政府公佈之台灣地區 消費者物價指數最近三年平均年指數加上中央銀行發布之存 放款加權平均利率表之本國一般銀行放款利率增減差額數（ 本年度平均放款利率減去前一年放款利率），乘以前一年十 二個月之租金總和所得之金額，作為下一年租金調整（正數 為漲、負數為降），但租金調整之波動以百分之五為上限， 超過部分，雙方依照市場合理價格另行議定，福茂大勤公司



增建部分若遭政府課房屋稅，由福茂大勤公司自行負擔，有 被告與福茂大勤公司簽訂之租賃契約第3條及第13條第1項後 段可按。
二、原告於98年11月19日以6,500萬元之價格，買受被告所有之 上開不動產，約定價金分四次付款，第一期簽約款為650萬 元、第二期備證用印款為650萬元、第三期完稅款為650萬元 ，第四期尾款以99年1月15日銀行貸款核撥同時給付尾款455 0萬元，並約定於99年1月15日交屋，並以廠地出售確認書（ 本院卷第23頁）為買賣契約之一部分，約定被告應協助原告 與系爭房屋之承租人福茂大勤公司另訂新的租賃契約時，並 須以原房屋租賃契約為依據而不得修改，租約換約完成視同 交屋，此有兩造簽定之不動產買賣契約第3條、第11條第5項 可按。
三、依兩造不動產買賣契約附件之廠地出售確認書第5條第1款及 第3款後段記載，買方需無條件承接賣方原有租約，並不得 影響原有房客權益，並自簽約日期算後兩個月，租金仍為賣 方所有，賣方需協助買方與承租方另定新約（以舊約為準） 。被告公司與福茂大勤公司原有之房屋租賃契約亦為本件買 賣契約的附件。
四、原告已給付前三期款及清償被告貸款39,039,284元，合計已 給付58,539,284元，尚欠尾款6,460,716元及發票營業稅118 ,727元、地價稅4,977元，扣除原告代墊房屋稅18,106元等 稅捐，原告尚欠6,566,314元未支付。依本件買賣契約，付 款日期第三條約定尾款，原告須於99年1月15日給付被告上 開尾款，同時被告並應於99年1月15日完成交屋之契約上的 義務。
五、被告已於98年12月23日以存證信函將其與福茂大勤公司租賃 契約之權利義務概括轉讓於原告，並同時通知福茂大勤公司 換約，原告於98年12月24日收受，福茂大勤公司於98年12月 24 日 收受。被告已將福茂大勤公司交付99年1 月16日起至 99年3 月15日止之租金支票各為168,051 元，合計為336,10 2 元給付原告。福茂大勤公司並以存證信函通知原告領取99 年3 月16日起至100 年3 月15日止之租金。原告確實已經收 受上開租金支票（福茂大勤開立之租金支票）。六、被告於99年2月10日以存證信函催告原告給付買賣尾款及稅 捐合計為6,566,314元，原告於99年2月23日收受。肆、兩造爭執之要旨：
一、原告主張被告就系爭不動產買賣契約有下列三項違約事由， 是否有理由？
㈠被告是否違反系爭買賣契約第11條第5款所約定之「租約



換約完成視同交屋」之義務？（原告主張：本項是違反買賣 契約主給付義務。）
㈡被告是否違反口頭承諾修繕已毀損之系爭房屋樑柱之義務？ （上開約定在本件買賣契約中並未記載，原告主張：本項是 違反買賣契約主給付義務。）
㈢被告是否違反系爭買賣契約第8條所定：「保證無優先購買 權人存在」之義務？（原告主張：本項是違反買賣契約主給 付義務）
二、本件如經法院認定被告構成違約，兩造所定之違約金是否過 高？
伍、法院之判斷：
被告於93年12月16日將其所有系爭不動產出租交付於訴外人 福茂大勤公司使用，租期12年至105年12月15日止，租金每 月為152,000元（另每年按一定方式調整之）。被告嗣於98 年11月19日以6,500萬元之價格將該不動產出售於原告，兩 造約定應由被告於99年1 月15日完成交屋義務，並約定被告 應協助原告與承租人福茂大勤公司另訂新的房屋租賃契約， 並須以原房屋租賃契約為依據而不得修改，租約換約完成視 同交屋，而迄今原告並未能與原承租人福茂大勤公司另定新 的房屋租賃契約，原告亦積欠被告656萬6,314元買賣價金並 未支付，然被告已將福茂大勤公司交付99年1月16日起至99 年3月15日止之租金支票各168, 051元，合計336,102元給付 原告，另99年3月16日起至100年3月15日止一年之租金，亦 由承租人福茂大勤公司開立12張支票交付原告收受，此有不 動產買賣契約在卷可按，並為兩造所不爭執，堪信屬實。茲 兩造爭執之要旨在於，原告以系爭不動產買賣契約第9條第3 款為依據，主張被告有上開三項違反系爭不動產買賣契約之 主給付義務，並訴請被告給付所約定之違約金，是否有理由 ？茲分述如下：
一、關於被告是否違反系爭不動產買賣契約第11條第5款所約定 「租約換約完成視同交屋」約定部分：
依系爭買賣契約第3條所定「交屋日期」約定為99年1月15日 ，同契約第11條特約事項第5款另約定：「附件（指廠地出 售確認書）視同契約之一部分，而後賣方協助買方與承租方 另訂新約時，依本附件為依據，不得修改，租約換約完成， 視同交屋」；茲兩造爭執要旨在於，上開所謂「....租約換 約完成，視同交屋」，是否為出賣人即被告所負履行買賣契 約之主給付義務？如原告未能與承租人福茂大勤公司就系爭 房屋另行簽訂租賃契約，是否即屬被告違約？經查： ㈠被告業已否完成出賣人交付其物並移轉所有權之契約主給付



義務：
⒈系爭契約名為「不動產買賣契約書」，故賣方即被告所負之 主給付義務為交付系爭房地之占有及移轉其所有權予買方即 原告甚明。而出賣人依民法第348條第1項之規定，負有交付 其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。所謂物之交 付即移轉占有，參照民法第761條之規定意旨，除現實交付 及簡易交付外，尚得以占有改定及讓與返還請求權之指示交 付方式代替之（最高法院80年度台上字第1472號判決意旨參 照）。從而，物之交付，並不以現實交付為限，如為指示交 付亦包括在內，此規定於占有之移轉亦準用之（民法第946 條參照）。故買賣標的物房屋，如由承租人占有時，出賣人 得以對於承租人之所有物返還請求權讓與買受人以代現實交 付，亦屬出賣人完成履行其交付買賣標的物之義務。 ⒉依系爭買賣契約第3條所定兩造「交屋日期」約定為99年1月 15日，被告主張系爭不動產已依約移轉登記於原告，又其已 於98年12月23日委請鍾開榮律師分別函知福懋大勤公司及原 告，有關系爭房屋原租約一切權利義務（含收取租金及租約 屆滿後之房屋返還請求權）概括轉讓於原告，並通知福懋大 勤公司換約，原告已於98年12月24日收受之，並曾促請本件 買賣交易之仲介人員丁○○協助原告換約，此為原告所不爭 執，並有被告提出台北古亭郵局000264號存證信函附件說明 欄⒋所載：「......本公司除於98年12月23日委請鍾開榮律 師函知福茂及台端有關原租約一切權利（含收取租金及租約 屆滿後之房屋返還請求權）業已轉讓台端，並請福茂公司依 法應依約履行，並將一切租金繳付於台端及已按指示交付之 方式，將系爭廠房交付台端.....」之文字記載相佐（見本 院卷第154頁、第155頁），自堪信被告於契約第3條所定99 年1月15日交屋日期之前，即98年12月24日即已經由指示交 付之方式，提前完成出賣人交付其物之主給付義務。 ㈡被告業已完成出賣人「協助」原告訂立新租約之契約從給付 義務：
⒈按契約之主給付義務，係指債之關係所固有、必備，並用以 決定債之關係類型之基本義務；除主給付義務外，尚有從給 付義務，其僅具補助主給付義務之功能，其存在目的，不在 於決定債之關係之類型，而在於確保債權人之利益能夠獲得 最大的滿足。
⒉次按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而探求當事人 之真意，本應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之 事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經 濟價值等作全盤之觀察（最高法院79年台上字第1778號判決



意旨可資參照）。緣兩造於98年11月19日簽定系爭不動產買 賣契約時，原告即已知悉被告前於93年12月16日，將該房屋 出租於福茂大勤公司使用12年，租期至105年12月15日止， 並以廠地出售確認書為買賣契約之一部分，另於該確認書第 5條特約事項第1項、第3項約定：「買方（即原告）須無條 件承接賣方（即被告）原有租約，並不得影響原有房客（即 承租人福茂大勤公司）權益」；「.....並自簽約日起算後 之2個月租金仍為賣方所有，賣方需協助買方與承租方另訂 新約（以舊約為準）」，此為兩造所不爭，並有契約附件廠 地出售確認書在卷可稽（見本院卷第23頁）。從而，綜觀原 告所欲與福茂大勤公司另訂之新租約，既須以被告與福茂大 勤公司之舊租約為準，原有之租期及相關租金之金額即給付 方式均為原告所明知，且簽約後2個月租金仍屬被告所有等 情，再參酌契約全文及兩造對於契約履行之誠信而探求當事 人立約時之真意，則原告顯已同意在原舊租約相同條件之前 提下，另與福茂大勤公司簽定新的租賃契約甚明。 ⒊再按前開新舊租約之具體內容，對於原告本件買賣契約之主 要目的及經濟價值利益，既均無不同；且被告與福茂大勤公 司之舊租約係經台灣台北地方法院所屬律衡民間公證人事務 所公證人詹晉良作公證書，有該舊租約在卷可憑（見本院卷 第24頁至30頁），又依民法第425條第1項規定：「出租人於 租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人， 其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，故縱原告因故未能 與福茂大勤公司另訂新租約，原告依上開買賣不破租賃原則 ，仍繼受被告舊租約之權利義務關係。準此以言，原告是否 另與福茂大勤公司訂立新租約，對於原告買受系爭不動產之 經濟利益並無差別，故原告主張系爭契約第11條第5款所謂 「租約換約完成，視同交屋」係指被告有義務與承租人福茂 大勤公司提前尋求終止租約方案，清理雙方權利義務關係， 再由原告舊租約之權利義務內容與福茂大勤新租約，否則原 告即不會同意買受該不動產云云，顯與前開約定文義不符， 並不能採信。
⒋又上開特約文義已明示賣方需「協助」買方與原承租人訂立 新租約，故該特約所課以賣方即被告之契約從義務僅在協助 與促成原告與福茂大勤新租約之締結，此綜觀系爭契約內， 並無任何文字表明必須以原告與福茂大勤公司締結新租約後 ，被告始完成交付買賣不動產之義務即明，是以被告抗辯所 謂「租約換約完成，視同交屋」係指被告有協助換約，且新 租約內容應與舊租約相同而不得更改等語，即與前開契約文 字規範之事實相符而足堪採信。而原告主張被告負有由原告



與福懋大勤公司完成換約之買賣契約主給付義務，不僅與前 開契約文義不符，且原告是否能與福懋大勤公司締結新租約 ，此操之在原告與福懋大勤公司而非被告所能置喙，原告將 自己是否能與他人換約簽訂新的租約，委諸被告課以為系爭 買賣契約之主給付義務，亦與系爭買賣契約交易對等公平性 原則不符。又參酌證人即本件買賣交易買方仲介人員甲○○ 證稱：（原告問：證人是否知道兩造買賣契約之尾款4,450 萬元，為何只付3, 000餘萬元，卻剩下600多萬元沒有給付 ？）因為當初雙方要打合約的時候，賣方這邊是有答應買方 ，要協助房客的租約換新合約，後來因為賣方沒有辦法換新 租約，所以還有600多萬元沒有付等語（見本院卷第102頁背 面），從而被告僅負有「協助」換租約之義務，況被告承諾 協助換約之義務，並不會影響買方即原告依約取得系爭房地 之所有權及占有系爭房地之權利，是以足認被告「協助換約 」之義務並非系爭買賣契約固有、必備之給付義務，又參酌 能否順利換約完成尚有賴於房客即福懋大勤公司之配合，故 解釋上應認該約定之主要目的在於確保買方即原告之利益能 獲得最大的滿足，亦即將之解釋為從給付義務，較符事理之 平。
⒌被告主張已於98年12月23日以存證信函將其與福茂大勤公司 租賃契約之權利義務概括轉讓於原告，並同時通知福茂大勤 公司換約，原告於98年12月24日收受，福茂大勤公司於98年 12月24日收受。被告已將福茂大勤公司交付99年1月16日起 至99年3月15日止之租金支票各為168,051元，合計為336,10 2元給付原告。福茂大勤公司並以存證信函通知原告領取99 年3月16日起至100年3月15日止之租金，原告確實已經收受 上開租金支票（福茂大勤開立之租金支票），此為兩造所不 爭（兩造不爭執事項五所示），又按買賣標的物之利益及危 險，自交付時起，由買受人負擔，為民法第373條所明定。 但該條所謂交付，並非以現實交付為限，亦可準照同法第94 6條第2項、第761條第3項規定，讓與返還請求權以代交付（ 最高法院44年台上字第828號判例意旨參照）。從而，被告 既已於98年12月24日完成指示交付之交屋義務，並通知福茂 大勤公司換約及協助原告取得福茂大勤公司自99年1月16 日 起至100年3月15日止之租金及支票，故原告於形式上雖無完 成更換新約，惟實質上已繼受並享有原舊租約之權利，此符 合次兩造特約之約定，自應認被告已完成協助換約之從給付 義務。
㈢所謂「租約換約完成視同交屋」並非被告所負系爭買賣契約 之出賣人義務：




⒈所謂「租約換約完成視同交屋」，觀其文義並無課以被告任 何義務之意涵，且系爭買賣契約第3條已明定「交屋日期」 為99年1月15日，故關於被告交屋義務顯屬定有確定期限之 債務，而兩造又未將必須以原告與福茂大勤公司完成更換新 租約作為被告完成定期交屋主給付義務之停止條件，是原告 主張所謂「租約換約完成視同交屋」，係指被告應負民法第 348條所定出賣人「交付買賣標的物」義務之特約，乃契約 當事人就房屋「交付」方式之特約約定，自屬無據。 ⒉系爭買賣契約第11條第5款特約事項約定：「附件視同契約 之一部分，而後賣方協助買方與承租方另訂新約時，依本附 件為依據，不得修改，租約換約完成視同交屋」，上開「租 約換約完成視同交屋」，顯係補充前段文義課以被告「協助 」買方換約之擬制補充規定，亦即被告如協助買方與承租人 依舊租約完成新租約之簽訂，即應以該新租約簽訂之日，擬 制的視同被告已完成契約本文第3條所定應於99年1月15日交 屋之義務，被告即無需另行為交屋行為。反之，如被告已遵 守契約本文第3條所定99年1月15日定期給付之交屋主給付義 務，且已履行「協助」換約之從給付義務時，則原告縱未能 與承租人福茂大勤公司就系爭房屋另行簽訂租賃契約，亦非 可歸責於被告，自難課以被告違約責任。故所謂「租約換約 完成視同交屋」並非被告所負系爭買賣契約之出賣人義務， 應堪認定。
二、關於被告是否違反口頭承諾修繕已毀損之房屋樑柱部分： ㈠按所謂「違約金」，乃契約當事人約定於一方違約時，應支 付他方之金額，無論係懲罰性質抑賠償額預定性質，必當事 人間有所約定，始得請求給付（最高法院89年度台上字第12 69號判決意旨參照）。系爭系爭買賣契約第9條第3款規定： 如有第1款、第2款之情事，經他方催告而於催告期限履行者 ，並應按每日以買賣總價款千分之一即6萬5,000元支付遲延 違約罰金；既約定按日罰以買賣總價款千分之一金額，納金 」，顯係依違約之日數而與日俱增，並非預定一定之賠償總 額，應屬懲罰性違約金性質，自應以違反該契約明定之給付 義務為適用前提，茲原告主張被告另於契約之外，曾以口頭 承諾修繕系爭房屋毀損之樑柱一事，既不在上開契約約定之 範圍內，則原告依據系爭契約第9條第3款規定請求被告給付 違約金，自屬無據。
㈡次按不確定期限之債務，債務人須經債權人催告而未為給付 時，始負遲延責任，觀民法第229條第2項規定自明。經查： 本件原告主張被告曾口頭承諾修繕已毀損之房屋樑柱等情， 雖經證人甲○○即系爭房地買賣交易之買方仲介證述：就是



在一樓到二樓的樑柱的部分有一點毀損，鋼筋有外露，那個 時候被告公司陳小姐有說要修繕等語；證人丁○○即系爭房 地買賣交易之賣方仲介證述：（原告問：98年10月，原告去 系爭房屋看屋時，就鋼筋外露一事，有無請證人轉告被告公 司？被告公司有無表示會負責解決？）我們有轉告被告公司 ，被告公司有同意要負責處理，被告公司的陳小姐有告知我 要與承租方協商談費用，金額就是如估價單的費用，大約就 是兩萬多元等語在卷足憑（見本院卷第103頁、第166頁）； 然兩造間就修繕之具體方法？費用及修繕時間？均未達成協 議或擬定具體之方法（見本院卷第165頁，99年9月1日言詞 辯論筆錄），顯見此為系爭契約之外不確定期限之債務，則 原告既為舉證證明其曾催告被告履行修繕義務，則原告主張 被告違反修繕房屋之給付義務，應依系爭契約第9條第3項約 定賠償伊違約金云云，亦屬無據。
三、有關被告是否違反系爭買賣契約第8條「保證無優先購買權 人存在」之義務之部分？
按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件 優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優 先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人 ，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。 出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其 契約不得對抗優先購買權人。」；「出租人出賣或出典耕地 時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。第104條第2 項之規定，於前項承買承典準用之。」土地法第104條、第 107條定有明文。經查，系爭買賣契約附件所示之房屋租賃 契約書第6條雖約定，於租約期間，如甲方（即被告）有意 出售承租物，乙方（即福懋大勤公司）有依照當時市場行情 按乙方加蓋前之房屋價值優先承購，然此與前開土地法第10 4條、第107條所定之優先承購權尚屬有間，且上開約定僅具 債權效力，對於原告之權益並無影響，故原告據此主張被告 違反系爭買賣契約第8條「保證無優先購買權人存在」之主 給付義務云云，顯屬無據，並無理由。
四、綜上所述，原告主張被告有系爭契約所定三項為約事由，依 該契約第9條第2款、第3款約定請求被告給付違約金，均無 理由，應予駁回。其訴既經駁回，關於假執行之聲請即失所 附麗，應併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及爭點，核與本 件判決結果無涉，爰不一一論述。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。




中 華 民 國 99 年 9 月 24 日
民事第一庭 法 官 黎文德
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 99 年 9 月 24 日
書記官 趙彬