臺灣板橋地方法院民事判決 99年度訴字第591號
原 告 甲○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 裕明房屋仲介有限公司
法定代理人 丁○○
被 告 丙○○
上列2被告共同
訴訟代理人 蕭琪男律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國99年8月31日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣叁拾貳萬陸仟柒佰伍拾玖元，及自民國99年4月13日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被告裕明房屋仲介有限公司應給付原告新臺幣拾萬元，及自民國99年4月13日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。原告其餘之訴及該部分假執行之聲請駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔1/2，餘由原告負擔。本判決第一項及第二項，得假執行。但被告如以新臺幣叁拾貳萬陸仟柒佰伍拾玖元為原告預供擔保，得免為本判決第一項之假執行；被告裕明房屋仲介有限公司如以新臺幣拾萬元為原告預供擔保，得免為本判決第二項之假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原告起訴原請求被告①應連帶給付原告新台幣（下同）33萬 元，②另被告裕明房屋仲介有限公司（下稱裕明公司）應給 付原告66萬元。嗣不變更訴訟標的，擴張其聲明為①被告應 連帶給付原告47萬9747元，②另被告裕明公司應給付原告95 萬9494元（見本院卷第86頁變更聲明狀）；旋於本院民國99 年6月1日言詞辯論期日減縮上開②對被告裕明公司請求給付 之金額為47萬9747元（見本院卷第109頁背面辯論筆錄）。 核原告所為上開聲明金額之變更，屬民事訴訟法第255條第1 項第3款所定擴張、減縮應受判決事項之聲明，於法無違， 應無不許。
二、又原告於99年7月21日以準備書狀㈡追加依據民法第195條規 定，另請求被告應連帶給付原告10萬元及遲延利息。此追加 之訴，於本院99年7月27日辯論期日原告當庭撤回追加部分 ，並經被告表示同意，有辯論筆錄之記載可稽（見本院卷第 167頁背面），符合民事訴訟法第262條第1項之規定，訴經 撤回之部分，本院自無庸審判，先此敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）98年間原告向被告裕明公司（即中信房屋土城捷運加盟店 ）業務員丙○○表示欲購買土城捷運站附近之房屋，被告 丙○○於98年7月18日通知原告有一房屋坐落門牌台北縣 土城市○○路83-1號6樓，非常適合原告購買。同日下午 被告丙○○帶領原告前往該房屋參觀，原告向丙○○詢問 房子室內面積多少，丙○○答以室內25.87坪含陽台等語 ，並表示該房屋公設只有1.69坪，另有一車位。原告係第 一次購屋，並無經驗，在相信專業前提下，便與被告裕明 公司簽訂「附停止條件定金委託書」，約定原告委託被告 裕明公司以650萬元向該房屋所有權人林貴珍洽購，原告 支付成交總價2%（即13萬元）之服務報酬予被告裕明限公 司。同日（98年7月18日）晚間，丙○○陪同原告及配偶 乙○○參觀上開房屋，乙○○再次問及房屋內部面積多少 坪，丙○○再度答以包含陽台25.87坪，嗣折回裕明公司 辦公室，丙○○表示「不動產說明書」尚未製作完成，惟 其提出公司內部「案件文件」（見原證2），並以該「案 件文件」介紹房屋，說明該房屋的總權狀登記面積為32. 26坪，室內面積（含陽台）為「主建物」加上「附屬建物 」，即23.30坪＋2.57坪＝25.87坪，公共設施1.69坪，另 有一車位面積佔4.69坪，合計32.26坪。翌日（7月19日） 晚間於裕明公司居間下，原告與該房屋原所有權人林貴珍 之代理人林育賢進行議價，買賣雙方合意以650萬元成交 ，原告在簽約前檢視「不動產買賣契約書」（見原證3） 記載「主建物建號2739，登記面積：85.54m2 （不含共同 使用部分）」之情，經換算85.54m2確實為25.87坪，便簽 訂不動產買賣契約書，並以商業本票支付仲介服務報酬13 萬元予被告裕明公司。
（二）嗣後，原告為裝潢房屋之目的量測該房屋內客廳、房間、 廚房及走道的長寬尺寸，發現該房屋內部面積與被告丙○ ○告知的資訊不一致。同年8月16日乙○○會同丙○○一 起前往該房屋丈量實際含陽台的室內面積，現場證實該房 屋包含陽台之內部面積僅約22.8坪，非25.87坪，相差約3 坪，被告丙○○無法解釋原因。98年8月18日代書查證後 通知原告，該房屋興建之初，全體起造人共同協議將2至 12層樓的電、樓梯間、走道等測繪於各區分所有建物內（ 見原證4），並辦理第一次登記。所以該房屋登記主建物 面積包含約3坪電、樓梯間等部分，房屋的內部面積短少 約3坪，係分攤該樓層的電、樓梯間及走道部分。至此， 原告才知丙○○以及裕明公司隱瞞主建物包含約3坪的電
樓梯間部分，嗣被告指摘原告已多次看屋，對於標的物之 實際可利用空間早應了然於胸，推諉其未盡詳實明確報告 之責任，賣方林貴珍亦表示不願解除契約或減少價金，並 要求原告履約。原告無奈遂於98年9月1日將尾款520萬元 匯入「中信房屋房屋交易安全專戶」，原告已支付全數價 金650萬元。
（三）按不動產經紀業管理條例第24條第2項規定「不動產說明 書應記載及不得記載事項由中央主管機關定之」，主管機 關內政部於91年3月19日頒佈「不動產說明書應記載及不 得記載事項」（見原證8），其中明訂「公寓大廈應記載 住戶規約內容，無法記載者，應說明原因」，且明訂住戶 規約中的「專有部分之範圍」、「共用部分之範圍」、「 有無約定專用、共用部分」為應記載事項。據此，仲介業 者有向委託人詳實明確報告「專有部分」及「共用部分」 ，以及依法製作完整不動產說明書之給付義務，以向消費 者揭露足以影響購買意願之重要訊息。然而，本件被告丙 ○○及被告裕明公司隱瞞該房屋所登記的主建物面積中包 含有約3坪的電、樓梯間、及走道部分，被告提供予原告 審閱之不動產說明書，刻意不記載「專有部分」及「共用 部分」，致原告無法由不動產說明書中得知該房屋的「專 有部分」範圍為何。再者，不動產說明書中並無任何文字 明確記載該房屋主建物登記面積包含有電、樓梯間、走道 等部分，導致原告不能由不動產說明書中察覺該房屋登記 的「共同使用部分」僅包含1樓、地下1樓及地下2樓等共 用部分，而不包括各樓層的電、樓梯間及走道等共用部分 。從積極面而言，丙○○係提供房屋的不實資訊予原告； 從消極面而言，被告丙○○未向原告明確詳實報告該房屋 房屋的主建物登記面積中包含有電、樓梯間、走道等共用 部分。再依內政部民國92年6月26日公告之「不動產委託 銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，其中明定「不 動產說明書之內容不得低於內政部公告之不動產說明書應 記載事項」。被告未明確詳實向原告報告該房屋的主建物 登記面積中包含有電、樓梯間、走道等共用部分，均已構 成債務不履行及不完全給付，其得依民法不完全給付、債 務不履行法則，請求損害賠償。
（四）再按「受任人處理委任事物應依委任人之指示並與處理自 己事物為同一之注意。其受有報酬者，應以善良管理人之 注意為之」、「受任人因處理委任事物有過失或因委任之 行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責」、「以居間 為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約
之能力有調查之義務」，民法第535條、第544條及第567 條第2項分別定有明文。另最高法院84年台上字第1064號 判決意旨：「查仲介之業務涉及房地買賣之專業知識，一 般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者對於 其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其 所從事之業務負善盡遇見危險及調查之義務」。本件不動 產買賣契約書第1頁之第1條不動產標示中記載「主建物建 號2739，登記面積：85.54m2（不含共同使用部分）」， 其中明確記載「不含共同使用部分」，但事實上，主建物 建號2739登記面積85.54m2中卻包含有約3.06坪的電、樓 梯間及走道等共用部分，顯然契約記載內容與買賣標的物 現況不符，被告受原告委任居間並受有報酬，自應詳實調 查訂約事項及內容，並明確地向原告報告，其等違反上開 義務，亦應負賠償之責。再者，不動產經紀業管理條例第 26條規定「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意 或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負 連帶賠償責任」。本件被告丙○○無論因故意或過失致原 告受損害，被告裕明公司應負連帶賠償責任。
（五）又「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者 ，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商 品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性 」「企業經營者違反前兩項規定，致生損害於消費者或第 三人時，應負連帶賠償責任」消費者保護法第7條第1項及 第3項分別定有明文。被告裕明公司以全國知名的「中信 房屋」加盟店營業，且不動產買賣契約末頁亦有「(93)北 縣字第1009號經紀人丁○○」字樣的蓋章，另被告丙○○ 名片上印有「營業員證號：(96)登字第097190號」字樣（ 見原證11），應為合格專業之房屋仲介公司。惟本件被告 提供原告之「案件文件」中，公共設施面積獨立記載為「 公共設施：1.69坪」，依一般消費者之認識其應包括全部 公共設施面積，但所記載的1.69坪卻沒有包含該房屋全部 公共設施面積，使原告陷入錯誤判斷。另本件不動產買賣 契約記載「主建物建號2739，登記面積：85.54m2（不含 共同使用部分）」，其中「不含共同使用部分」若不採文 義解釋，實難被一般消費者所理解，一般消費者願支付高 額服務報酬給房屋仲介業，自然合理期待房屋仲介業提供 足以影響購買意願及交易安全之重要事項的資訊、說明或 解釋，以確保交易安全。對於一般消費者所不易理解的重 要事項，房屋仲介業者提供解釋說明之給付應屬可合理期 待之範疇。然被告未為此一給付，亦有違消費者保護法第
7條第1項之規定。
（六）原告所受損害範圍：
原告購買該房屋及車位之總價為650萬元，該房屋權狀總 登記坪數(含車位)為32.26坪，車位所佔面積為4.695坪( 依被告提供之「案件文件」記載)。車位以80萬元計價(依 當地一般行情計算)，扣除車位價值後，該房屋價值為570 萬元(計算式：650萬元－80萬元＝570萬元)；該房屋之權 狀總登記坪數為32.26坪，其扣除車位面積後之房屋面積 為27.565(計算式：32.26坪－4.695坪＝27.565坪)。因此 ，以該房屋權狀登記坪數扣除車位面積後，該房屋每坪單 價為20.678萬元(計算式：570萬元÷27.565坪＝20.678萬 元)。原告所購買之房屋的專有部分面積減少3.06坪，因 此房屋價值減少63萬2747元(計算式：20.678萬×3.06坪 ＝63萬2747元)。上述減少的專有部分面積轉變為共用部 分的面積，共用部分面積增加，將使該房屋價值增加。共 用部分面積以每坪5萬元計價，因此該房屋價值增加15萬 元3000元(計算式：5萬×3.06坪＝15萬3000元)。依上開 計算，專有部分面積減少，致房屋價值減少63萬2747元， 共用部分面積增加，致房屋價值增加15萬元。據此，原告 所受損害為47萬9747元(計算式：63萬2747元－15萬3000 元＝47萬9747元)。爰請求被告2人連帶賠償47萬9747元， 另依據消費者保護法第51條後段規定，請求裕明公司給付 懲罰性賠償金47萬9747元等語。
（七）聲明：
①被告應連帶給付原告47萬9747元，及自起起訴狀繕本送 達之翌日起算至清償日止，依年息5%計算之利息。 ②被告裕明公司應給付原告47萬9747元，及自起起訴狀繕 本送達之翌日起算至清償日止，依年息5%計算之利息。 ③願供擔保請准宣告假執行。
二、被告共同以：
（一）本件不動產買賣契約第1條約定買賣不動產為建物標示： 台北縣土城市○○路83之1號6樓，主建物建號：2739，登 記面積85.54平方公尺（不含共同使用部分），權利範圍 ：全部、共同使用部分建號：2797號，權利範圍：151/10 000。土地標示為：臺北縣土城市○○段433地號土地（面 積1056.69，權利範圍114/10000）。並另行約定如記載未 有詳盡，或與地政機關登記簿謄本所載不符者，以地政機 關登記簿謄本所載為準。而訴外人林貴珍所移轉予原告者 ，包含：層次面積、附屬面積、共同使用部分，均與系爭 2739、2797建號建物登記謄本所載相同，可知，原告所取
得之系爭建物並無面積短少之瑕疵。
（二）雖原告主張系爭建物之層次面積25.87坪（即85.54平方公 尺），包含同樓層樓、電梯間及走道約3坪，該部分非其 得為專用，其使用面積有短少情事云云。惟查，前開契約 第1條之不動產標示僅約定2739建號建物所有權全部，並 未區分登記面積、使用面積、共同使用面積。至於主建物 建號欄位括號加註之（不含共同使用部份），實指緊接「 主建物建號」欄位下之「共同使用部分建號」欄位（就本 件而言，即為2797建號）。次查，系爭建物登記之層次面 積包括同樓層電梯間之各戶分擔面積，應係系爭建物辦理 第一次所有權登記時由地政關機受理而為，與訴外人林貴 珍（98年6月8日買受系爭房屋）與被告丙○○、裕明公司 無涉，本難遽論系爭建物存有面積不足之瑕疵。系爭買賣 為中古屋買賣，原告於系爭買賣契約簽訂前曾多次由被告 丙○○陪同至系爭房屋查看，從未議定每坪單價，亦未按 室內面積、公共設施面積區分買賣價格，乃係就出賣人林 貴珍之建物及其坐落基地之所有權應有部分，以總價之方 式成立買賣，而訴外人林貴珍既已依系爭建物按現況交付 原告占有使用，自無面積短少之瑕疵可言。再查一般民間 買賣，所謂「使用面積」，除住戶之專用部分外（即購屋 人得自行支配專供其使用之室內面積），尚包括同樓層樓 梯間、電梯間、走道、通道等之分擔面積（即俗稱「小公 」），所謂之「公共面積」則係全棟各層住戶共有之面積 （例如：配電室、台電受電室、機械房、蓄水池、水箱、 空調室、清水池等，即俗稱「大公」部分）（最高法院85 年度台上字第1189號裁判意旨參照）。原告就系爭建物樓 電梯間、走道部分固不得專用，惟依一般民間房屋買賣慣 例，同樓層間、電梯間、走廊、通道等之面積應由同樓層 各戶分擔，並計入使用面積。況原告之室內建物非使用該 樓電梯間，不能達其效用，原告既已取得該部分面積之所 有權，並實際為使用而達其室內建物之效用，即難謂其未 使用該部分面積。
（三）再就一般市場交易行情而言，系爭建物之層次面積為23.3 坪，附屬建物之陽台面積為2.57坪，共同使用部分面積（ 即俗稱「大公」部分）為1.69坪，若系爭建物之公共設施 僅該「大公」部分，系爭建物之公設比豈非僅6.13％「 1.69/（23.3＋2. 57＋1.69）＝6.13％」，非惟較一般12 層房屋公設比為低，甚或低於一般市場交易行情5層樓之 合理公設比10％－12％。反之，如加計「小公」部分，其 公設比為17.01％「（1.69＋3）/ （1.69＋23.3＋2.57）
＝17.01％」，則與市場交易行情較為接近（甚至仍偏低 ）。凡此，益見系爭建物登記之層次面積雖包括同樓層電 梯間、走道之各戶分擔面積，然依通常交易觀念，系爭建 物並未有應具備之價值、效用、或品質瑕疵之欠缺。原告 所取得之系爭不動產並無面積或使用面積減少之瑕疵，亦 即原告並未受有損害。
（四）被告裕明公司及丙○○已善盡居間報告、調查義務： ①按仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代 理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款定有明文。 又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機 會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於 訂約事項，應就其所知，據實報告各當事人。對於顯無 履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其 媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行 能力有調查之義務。民法第565條、第567條分別定有明 文。系爭建物並無使用面積短少之瑕疵，已如前述。又 系爭買賣有關房地產權、品質及買賣雙方之締約能力、 履約能力均無任何問題。顯見，被告裕明公司及被告丙 ○○（被告公司之經紀人員）已善盡居間調查買賣標的 房地產權、品質狀況，及雙方之締約能力、履約能力之 義務。原告所引用之最高法院84年台上字第1064號判決 之要旨「查仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識， 一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業針 對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應 就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。以仲 介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關 文件之真偽，如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失 ，即應負過失侵權行為之責」，其基礎事實乃仲介業就 所有權狀及相關文件之真偽（即關於訂約事項）未盡調 查之責，與本件被告關於訂約事項（即不動產之產權等 ）已善盡調查之責有別，自不宜比附援引，甚或斷章取 義。
②被告丙○○並無刻意隱瞞系爭建物所登記的主建物面積 中包含有3坪的電、樓梯間及走道部分之情事。被告裕 明公司製作之不動產說明書，包括產權結果調查結果表 、建物條件與環境、建物及土地謄本、建物測量成果圖 等資料，業予提供原告詳閱。其中，關於建物測量成果 圖部分，依電傳資訊服務系統顯示，查詢日期為98年3 月23日，而系爭買賣係於98年7月19日簽訂。顯見，原 告經由被告裕明公司居間向訴外人林貴珍傳達購屋要約
前，關於系爭建物樓、電梯間、走道等是否計入層次面 積之事，一經比對測量成果圖即可知悉。被告就系爭建 物物樓、電梯間、走道面積計入層次面積一事，已善盡 調查、報告之義務。
③系爭房屋為中古屋買賣，原告於系爭買賣契約簽訂前， 曾由被告丙○○陪同至系爭房屋查看2至3次，對於系爭 建物室內面積、隔局等知之甚詳，被告丙○○所告知之 建物相關坪數即為原證2之案件（此即為系爭建物登記 權狀及建物登記謄本記載之方式）。被告丙○○並出示 系爭建物測量成果圖以供原告比對（此部分業經原告於 98年10月6日消保官協調時自認，即原證7）。而依系爭 建物測量成果圖所示，該圖左側呈現凸出部分，即為電 、樓梯間及走道等此與現場照片比較，尤為顯然。足徵 ，原告至少於系爭買賣契約成立時，亦已知悉系爭建物 登記謄本所載之層次面積包括電、樓梯間及走道面積之 情事。
④所謂居間人報告、調查之訂約事項，係指買賣雙方之締 約能力、履約能力、物之瑕疵等事項，系爭建物登記之 層次面積包括同樓層電、樓梯間及走道間各戶應分擔之 面積，係依系爭建物第一次測量時（即地政機關）所為 ，不得謂瑕疵，業如前述。況就地政機關之建物登記謄 本及測量成果圖，被告裕明公司或丙○○是否負有報告 、調查義務或能力，本非無疑。且系爭建物之公共設施 如僅該「大公」部分，其公設比顯然過低市場交易行情 ，加計該「小公」部分後，始與市場交易行情相近，亦 如前述，原告顯難諉為不知。
（五）被告不同意原告就系爭樓梯間、走廊等共用部分，以每坪 5萬元計價，亦不同意原告以系爭房屋每坪20.678萬元計 價。蓋本件買賣既以總價涵蓋，並非就主建物、附屬建物 、共用部分分別計價。且現行交易習慣，亦未有分別計算 之舉，惟原告既主張受有損害，應就有如何之損害負舉證 責任。鈞院囑託謝翰霆建築師事務所/大一不動產估價師 事務所於99年6月22日之鑑定結果（即不動產估價報告書 ），依報告書之「專有及公設面積價格」部分之鑑定意見 以：「整體而言，就理論面或實務面，不論其為專有或共 同使用部分，其單價即應為平均單價，實務上尚未針對專 有或公設部分分別標價銷售之慣例，因此各空間之價格建 物以平均單價乘以各空間之面積計算之」，確屬的論。惟 鑑定之合理交易價格與實際交易價格有別，自屬正常，正 如土地之公告現值與交易買賣價格無涉，前開鑑定結果可
知原告並未受有損害。
（六）綜上，被告裕明公司已善盡居間報告、調查義務，及被告 丙○○執行職務並無過失，則原告依民法第184條、第188 條、第227條第1項、不動產經紀業管理條例第26條、及消 費者保護法第7條第1項、第3項及51條等請求被告賠償即 屬無據等語置辯。並答辯聲明：
①原告之訴及假執行聲請均駁回。
②如受不利判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。三、原告主張其於98年間，與被告裕明公司簽訂「附停止條件定 金委託書」，約定原告委託裕明公司以650萬元洽購上開房 屋，98年7月18日晚間，裕明公司仲介人員丙○○陪同原告 及配偶參觀上開房屋，丙○○表示該屋包含陽台25.87坪， 嗣折回裕明公司辦公室，提出公司內部「案件文件」，並以 該「案件文件」介紹房屋，說明該房屋的總權狀登記面積為 32.26坪，室內面積（含陽台）為「主建物」加上「附屬建 物」，即23.30坪＋2.57坪＝25.87坪，公共設施1.69坪，另 有一車位面積佔4.69坪，合計32.26坪，翌日（7月19日）晚 間於裕明公司居間下，買賣雙方合意以650萬元成交，其並 以商業本票支付仲介服務報酬成交總價2%即13萬元予被告裕 明公司。嗣後原告為裝潢房屋之目的量測該房屋內客廳、房 間、廚房及走道的長寬尺寸，發現該房屋內部面積與被告丙 ○○告知的資訊不一致，前往丈量實際室內面積僅約22.8坪 ，非25.87坪，房屋的內部面積短少約3坪，係分攤該樓層電 、樓梯間及走道部分等情。為被告所不爭執，並有原告提出 之附停止條件定金委託書、案件文件、不動產買賣契約書（ 見本院卷第20至22頁），此部分原告之主張堪信為真實。惟 原告另主張本件被告隱瞞上開房屋登記主建物面積中包含有 約3坪電、樓梯間、及走道部分，致原告無法由不動產說明 書中得知該房屋專有部分範圍為何，被告未履行製作完整不 動產說明書之給付義務，未向消費者揭露足以影響購買意願 之重要訊息，該減少專有部分面積轉變為共用部分之事實， 致原告受有損害，被告應負不動產經紀業管理條例第26條連 帶賠償責任，另裕明公司應依消費者保護法第51條後段規定 ，給付原告懲罰性賠償金等情，則為被告所爭執，並以上開 情詞置辯，是本件兩造爭執要點厥為：
（一）被告關於本件不動產居間經紀訂約事項，是否有未盡調查 報告之不完全給付情事。
（二）原告有無受有損害。
（三）原告請求被告裕明公司給付懲罰性賠償金，有無理由。四、被告關於本件不動產居間經紀訂約事項，是否有未盡調查報
告之不完全給付情事：
（一）按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完 全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；以 居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立 該約之能力，有調查之義務。民法第227條、第567條第2 項分別定有明文。
（二）原告主張被告未履行製作完整不動產說明書之給付義務， 未向消費者揭露足以影響購買意願之重要訊息，有不完全 給付情事；被告則抗辯並無刻意隱瞞系爭建物所登記的主 建物面積中包含有3坪的電、樓梯間及走道部分之情事， 其製作之不動產說明書，包括產權結果調查結果表、建物 條件與環境、建物及土地謄本、建物測量成果圖等資料， 業予提供原告詳閱，被告就系爭建物物樓、電梯間、走道 面積計入層次面積一事，已善盡調查、報告之義務，且原 告於系爭買賣契約簽訂前，曾由被告丙○○陪同至系爭房 屋查看2至3次，對於系爭建物室內面積、隔局等知之甚詳 ，原告至少於系爭買賣契約成立時，亦已知悉系爭建物登 記謄本所載之層次面積包括電、樓梯間及走道面積之情事 等語。
（三）經查，原告提出本件居間仲介之初，由被告裕明公司就上 開房屋製作之案件介紹文件（見原證2），依該文件所載 ，該房屋主建物23.30坪，附屬建物2.57坪，公共設施1. 69坪，車位面積4.69坪。此與原告所述其詢問房子室內面 積，被告丙○○答以室內25.87坪含陽台等語之情相符。 再者，被告提出之不動產說明書，其中產權調查結果表（ 見本院卷第69頁）雖亦記載主建物23.30坪，然未註記其 中包含兩造爭執之樓層電、樓梯間及走道分擔部分面積。 此外，參酌原告提出為被告所不爭執之98年8月18日原告 與被告丙○○之對話錄音譯文「我現在也是說以主建物跟 附屬建物正常來講的話是25點多坪，那…那這一部分，說 真的我…我也不曉得說怎麼會有這樣的情形」所示（見本 院卷第92頁），堪信被告未應就其所從事之業務負善盡調 查之義務，以致未向原告報告關於主建物面積內容之確實 資訊。從而，原告主張被告裕明公司有不完全給付情事為 可採信。
（四）再按，不動產經紀業管理條例第4條第7款規定該條例所指 經紀人員為經紀人或經紀營業員，另同條例第23亦規定經 紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人 交易之相對人解說，本件經紀營業員即被告丙○○提出之
不動產說明書關於主建物一向，未區分「專有部分」及「 共用部分」，致原告無法由不動產說明書中得知該房屋的 主建物「專有部分」範圍為何。再者，不動產說明書中並 無任何文字明確記載該房屋主建物登記面積包含有電、樓 梯間、走道等部分，導致原告不能由不動產說明書中察覺 該房屋登記的「共同使用部分」僅包含1樓、地下1樓及地 下2樓等共用部分，而不包括各樓層的電、樓梯間及走道 等共用部分，顯然丙○○之行為亦該當同條例26條「經紀 業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失」要件。 故原告主張被告丙○○執行仲介或代銷業務有過失，裕明 公司有未盡調查報告之不完全給付情事，應屬可採信。五、主建物面積包括電、樓梯間及走道面積之事實，原告是否因 此受有損害：
（一）原告主張購買該房屋及車位之總價為650萬元，以該房屋 權狀登記坪數扣除車位面積後，房屋每坪單價為20.678 萬元（計算式：570萬元÷27.565坪＝20.678萬元）。原 告所購買之房屋專有部分面積減少3.06坪，因此房屋價值 減少63萬2747元，但共用部分面積增加，以每坪5萬元計 價，因此該房屋價值增加15萬元3000元。依此增減計算， 其所受損害為47萬9747元（計算式：63萬2747元－15萬 300 0元＝47萬9747元）。被告則否認原告受有何損害， 辯以現行交易習慣，未有分別計算之舉，原告既主張受有 損害，應就有如何之損害負舉證責任，本院囑託謝翰霆建 築師事務所/大一不動產估價師事務所於99年6月22日之鑑 定結果，依報告書之鑑定意見亦持「整體而言，就理論面 或實務面，不論其為專有或共同使用部分，其單價即應為 平均單價，實務上尚未針對專有或公設部分分別標價銷售 之慣例，因此各空間之價格建物以平均單價乘以各空間之 面積計算之」等語，依該鑑定結果可知原告並未受有損害 。
（二）按室內面積係房屋所有權人可單獨支配使用之空間，對購 屋者而言，其效用應高於公共使用部分，且為決定買賣價 格最重要之因素，上開房屋登記之主建物面積，除室內面 積22.8坪外，尚包含當層樓之電梯間、樓梯間、走道「小 公」3.06坪在內，此為兩造不爭執之事實，故被告居間仲 介時，未盡其調查報告之義務，致原告誤認室內面積（含 陽台）有25.87坪，其預期可單獨支配使用之空間，頓時 減少，自屬減少房屋效用及價值，故原告主張其受有損害 ，應非無據。雖本院囑託謝翰霆建築師事務所/大一不動 產估價師事務所鑑定結果，其書面報告記載專有部分、小
公設之市場合理交易價格均為每坪19萬元（見估價報告書 第6點結論），看似無損於原告所述房屋之價值，惟該謝 翰霆建築師以證人身分到庭證述：「中古屋銷售過程中都 還是用總價、總平均單價來交易。以本件來說，三坪的面 積，我會作折減，大約相差陸拾萬左右。本件一坪約19萬 ，我沒有算出公設若變成室內的時候會是多少」等語（見 本院卷第171頁背面），顯可見該專家證人亦認為3. 06坪 歸屬於小公設或室內面積，其總價會有差異，故被告執鑑 定報告爭執原告未受損害，自無足取。
（三）然原告因此所受損害究為若干？如以原告所舉購買該房屋 及車位之總價為650萬元，先扣除該區域車位行情價80萬 元，再以該房屋權狀登記坪數扣除車位面積後，房屋每坪 單價為20萬6784元（計算式：570萬元÷27.565坪）。本 院認為以上開方式計算每坪合理單價，應屬可採，本件爭 議之3.06坪小公設部分，未能由原告單獨支配使用，但此 小公設亦有助於原告私有專用室內面積之效用，故衡量該 小公設與室內面積對原告之效用差異性，宜認該小公設部 分之市場價值應有每坪10萬元之譜。依上計算，原告此 3.06 坪面積之損害為32萬6759元【（0000000000000） ×3.06 ＝326759】，原告於此範圍內主張受有損害，為 可採信，逾此範圍，則為無理由。
（四）從而原告主張被告丙○○執行職務有過失，依民法侵權行 為、不完全給付法則及不動產經紀業管理條例第26條規定 ，請求被告2人連帶賠償損害32萬6759元，於法有據，應 予准許。
六、原告請求被告裕明公司給付懲罰性賠償金，有無理由：（一）按「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害 ，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過 失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。 」、「二、企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、 經銷商品或提供服務為營業者。...五、消費訴訟：指因 消費關係而向法院提起之訴訟。」消費者保護法第51條、 第2條第2款、第5款分別定有明文。次按當事人提起之訴 訟，倘係消費者與企業經營者間就商品，或服務所生爭議 之法律關係，而依消費者保護法之規定起訴者，無論係由 消費者團體或由消費者個人提起，均有第51條懲罰性賠償 金之適用（參照最高法院97年度台上字第214號裁判意旨 ）。
（二）本件被告裕明公司以不動居間仲介不特定之消費大眾為業 ，其為公平交易法中之提供商品之「事業」及消費者保護
法規定之「企業經營者」，堪予認定。而原告以消費為目 的，因商品交易產生糾紛，提起本件訴訟，核屬消費訴訟 。本件原告交易過程中，因被告裕明公司之經紀人員即另 被告丙○○關於債之履行有過失，致原告受有損害，已如 前述，則原告主張依消費者保護法第51條後段之規定，請 求企業經營者裕明公司給付懲罰性賠償金，應屬正當合法 。本院審酌被告過失情節、原告所受損害輕重等狀況，認 為被告裕明公司應負給付10萬元之懲罰性賠償金義務，原 告於此範圍內之懲罰性賠償金主張，為有理由，應予准許 ；逾此範圍之請求，即無理由，不應准許。
七、綜上所述，原告訴請被告連帶賠償損害32萬6759元，另請求 被告裕明公司給付10萬元之賠償金，及自起訴狀繕本送達翌 日即99年4月13日起至清償日止之法定遲延利息，於法有據 ，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。本件 為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一斟酌兩造所提其餘 攻擊、防禦及立證方法，均與上開論斷結果無礙，爰不再一 一論述，併此敘明。
八、本判決所命給付之金額，未逾50萬元，爰依職權宣告原告勝 訴部分得假執行；惟被告陳明願供擔保，請准免為假執行之 宣告，亦無不合，爰酌定相當擔保金額准許免為假執行。至
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