臺灣板橋地方法院民事判決 99年度簡上字第16號
上 訴 人 瓏山林企業股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 劉宏邈律師
被上 訴 人 乙○○
上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國98年
11月17日本院板橋簡易庭98年度板簡字第1213號第一審判決提起
上訴，經本院於99年8 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新臺幣壹拾玖萬元之本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之三，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、程序方面：
按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255 條 第1 項第2 款至第6 款情形，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項定有明文。查本件被上訴人於原審起訴時，其訴之 聲明本為請求上訴人應給付新臺幣（下同）367,034 元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算 之利息。嗣於民國99年6 月14日本院行準備程序時，因上訴 人業將所預先收取之規費等費用返還被上訴人，故被上訴人 乃當庭變更其訴之聲明為上訴人應返還不當得利310,000 元 （包括土地價款190,000 元、房屋價款120,000 元），及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之 利息（見本院卷第103 頁反面）。核被上訴人前揭所為，乃 係於未變更訴訟標的情形下，而減縮應受判決事項之聲明者 ，且上訴人對於被上訴人上開所為，亦表示沒有意見（見本 院卷第103 頁反面），揆之前揭法條規定，自不在禁止之列 ，而應准許，合先敘明。
二、被上訴人主張：
㈠緣被上訴人於96年3 月11日偕同夫婿趙長生，前往上訴人位 在臺北縣中和市○○路○ 段146 號之「四季紐約」建案（下 稱系爭建案）招待中心參觀，並經上訴人委由信義房屋之銷 售人員即訴外人鄧秀娟進行解說及銷售。惟在推銷過程中， 訴外人鄧秀娟對於該基地地目為「乙種工業用地」，於將來 可能涉及法律上之權利義務關係，均隱暪而未誠實告知，更 將擴建陽台標示為室內空間，訴外人鄧秀娟並再三保證該房
屋為可合法使用為「一般住宅」，更提出系爭建案印刷精美 之廣告資料，而由該資料亦顯示將來成屋時，當與現今具時 尚之大樓一般住宅無異。被上訴人因首次購屋經驗不足，遂 遭此欺瞞而陷於錯誤，旋當場由夫婿趙長生以刷卡方式支付 新臺幣（下同）310,000 元之定金，並簽訂系爭建案A21 棟 3 樓之房地（下稱系爭房地）預定買賣契約書。惟迄至97年 4 月10日，被上訴人始從報載得知系爭建案因涉及不實廣告 ，有誤導消費者之嫌，而遭行政院公平交易委員會（下稱公 平會）認定違規並處以550 萬元之罰鍰，被上訴人方知受騙 。嗣後被上訴人雖多次聯絡上訴人表明欲撤銷購買系爭房地 之意思表示，然上訴人均藉詞推托，明顯漠視消費者之權益 。
㈡又系爭建案之消費者為保全法律上之正當權益而組成「四季 紐約之家」，並向臺北縣政府陳情，嗣經該府覆以：⑴查本 建照工程於88年12月19日核准，建築物規模地上11層地下3 層之建築物，領照日期為89年2 月2 日，開工日期為89年10 月27日，使用分區為乙種工業區，建築物用途為一般商業設 施（一般零售業、一般服務業）；⑵依據都市計畫法臺灣省 施行細則第18條乙種工業區以供公害輕微之工廠與其必要附 屬設施，及工業發展有關設施使用為主，但要公共服務設施 及公用事業設施，一般商業設施不在此限。此法明文規定， 有關本縣乙種工業區登錄為一般商業設施使用之案件，其建 照核准用途大都為「一般事務所、一般零售業、一般服務業 、運動休閒設施... 」等非住宅使用項目，工務局並無於乙 種工業區核發所謂『工業住宅』使用用途之建、使照；⑶由 於近年來北臺灣的房地產價格飆漲，建商們利用工業區土地 低價成本取得優勢，大量推出所謂「工業住宅」案，造成消 費者爭議頻傳，工務局於97年2 月21日研商解決方案，針對 目前大眾所關心，屬工業區已領得建照（做一般商業設施使 用），如購買戶也有共識願循都市計畫變更程序完成住宅使 用分區者，則於工程已完工申請使用執照的案件時：要求申 請人先繳交變更之回饋金後先行核發使用執照，並由申請人 切結遵循都市計畫變更程序辦理工業區變更住宅區後再依規 定繳交所有之代金完成都市計畫變更程序，... 等語，而依 上開回覆，系爭建案將來得否完成都市計畫變更程序？以及 回饋金之繳納等爭議？被上訴人於簽立系爭房地預定買賣契 約時，上訴人均隱瞞該情事而未告知，致被上訴人遭此詐騙 。
㈢按因詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表 示，民法第92條第1 項前段定有明文；又無法律上之原因而
受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原 因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條亦有明文規定 。被上訴人於知悉上情後，屢次向上訴人要求撤銷系爭房地 買賣契約，均未獲置理，更有甚者，上訴人竟以存證信函欲 沒收被上訴人已繳納之費用367,034 元（含定金310,000 元 、規費與稅金計42,600元、天然瓦斯保證金、中央鍋爐裝置 費、水、電基本費及管理費用計14,434元。惟其中有關規費 等費用部分，上訴人業於本件訴訟中已先行返還），被上訴 人迫不得已而於97年12月5 日以存證信函向上訴人為撤銷系 爭房地買賣契約之意思表示，惟上訴人仍置之不理。 ㈣至關於上訴人辯稱業已給予被上訴人契約審閱權，並就買賣 標的所有資訊已充分說明解釋，而被上訴人於此情況下仍願 意購買，表示並無「詐欺」事實云云。惟被上訴人為首次購 屋，就「乙種工業用地」實為首次聽聞，因此於簽約前，訴 外人鄧秀娟為取得被上訴人信任，再三保證『四季紐約』可 做為一般住宅使用，且提供印有與現今具時尚之一般住宅無 異之輔銷DM，及未來交通願景圖予被上訴人，又告知被上訴 人系爭建案之地價稅率、房屋稅，以及水電計費方式與一般 住宅無異等銷售話術說服被上訴人購屋，然而從銷售到交易 完成過程中，訴外人鄧秀娟均未告知倘購買「乙種工業住宅 」將來可能涉及法律上之權利義務關係（如上訴人因涉不實 廣告而遭公平會科處罰鍰、使用用地變更時需支付回饋金等 ），被上訴人實係遭上訴人欺瞞陷於錯誤的情況下，方於96 年3 月11日透過夫婿趙長生以刷卡方式支付定金，並簽立系 爭房地買賣契約書。是依民法第245 條之1 規定「契約未成 立時，當事人為準備或商議訂立契約而有左列情形之一者， 對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事人，負賠 償責任：一、就訂約有重要關係之事項，對他方之詢問，惡 意隱匿或為不實之說明。三、其他顯違反誠實及信用者。」 主張上訴人顯然有詐欺被上訴人，應返還不當得利予被上訴 人。
㈤上訴人復以倘完成用地變更後，其市場價格將漲至同地段住 宅用地之價格，而該漲價利益皆歸由被上訴人所有云云，然 被上訴人本即以高於同時期及同地段之乙種工業住宅之市價 （每坪16-18 萬元），相當於一般住宅的價格（每坪約23萬 元）買受，上訴人不僅未誠實告知日後可能涉及之法律上權 利義務，更以一般住宅之價格銷售予被上訴人，自無上訴人 所稱獲利之情事。上訴人另辯稱係因被上訴人未於期限內進 行對保，始與被上訴人解約乙節，實係因上訴人未依契約而 延遲取得使用執照，致使承購戶延遲交屋，已違反雙方房地
買賣契約（即第12條規定），上訴人未取得使用執照即要求 承購戶對保，不但使被上訴人覺得毫無保障以致不敢前往對 保，且因上訴人違約在先，如何能主張被上訴人經第1 次通 知而未前往對保。況且被上訴人得知上訴人已於97年10月3 日取得使用執照後，即已攜帶第2 次對保通知單進行對保， 並繳交對保所需繳交之費用，亦無上訴人所稱未前往辦理對 保手續，及放棄銀行貸款造成解約之情形。
㈥況被上訴人等之承購戶因不甘上訴人為達售屋獲利目的，將 購買乙種工業住宅後續會致使承購戶蒙受損失等情，予以隱 瞞未誠實告知，乃由四季紐約住戶自救會多次發起協調會， 惟上訴人均置若罔聞，被上訴人及多名住戶為捍衛權益，不 得已向臺北縣政府法制局消保官投訴，而消保官基於消費者 保護法原則，乃於98年3 月17日去函臺灣板橋地方法院檢察 署，以上訴人所建造之系爭建案涉有刑法詐欺罪嫌，請求依 法偵辦。且消保官已於該函文中表示，上訴人於97年10月以 存證信函催告被上訴人需於5 日內繳清尾款及銀行核貸差額 之期限係不合理，故上訴人依此主張與被上訴人解約云云， 亦屬無據。另上訴人以詐欺手段，不當得利違約在先，尚於 97年11月3 日寄發存證信函予被上訴人，而被上訴人為爭取 應有之權利，遂於97年12月5 日寄發存證信函予上訴人，更 於98年2 月23日於臺北地方法院遞送民事起訴狀，亦均詳細 表明被上訴人係因上訴人以欺瞞之手段，致陷於錯誤購買日 後問題叢生之系爭房地之詐欺事實。
㈦再者，上訴人又以被上訴人係因銀行審查其信用後核貸不足 而違約云云。惟被上訴人於對保期間，至上訴人所建議房貸 之台新、渣打等銀行進行貸款詢問，上揭銀行皆以系爭房地 為乙種工業住宅為由，表示僅能依銀行鑑估價的6 至7 成貸 款予被上訴人，與銷售人員所稱可貸得購屋款之8 成5 至9 成相去甚遠，顯然為惡意隱匿或為不實說明，被上訴人不甘 再受騙而造成更大損失，故以存證信函表示解約之意；被上 訴人擁有正常工作，中高收入所得，無任何負債，卻因系爭 房地隸屬乙種工業住宅而無法貸足房款，非如上訴人所言， 係因被上訴人信用不足，而致無法貸得最後餘款而構成違約 。
㈧另上訴人復又辯稱僅就房屋買賣契約書部分與被上訴人間有 債權債務關存在等語，惟一般消費者如何在購屋時只簽定房 屋買賣契約書，而不簽定土地買賣契約書，而能順利完成訂 購交易。況系爭土地預定買賣契約書封面RSL 瓏山林 Logo 亦與房屋買賣契約書一致，倘兩者之賣方不相同，何以上訴 人在收取被上訴人購屋定金310,000 元（含房屋款120,000
元及土地款190,000 元）時，均係以上訴人之名義開立統一 發票。且觀諸上訴人所提上開之統一發票，其上開立發票者 均為上訴人，可證無論係房屋抑或代收土地款，被上訴人均 已交付上訴人收受，交易過程中自始至終均未見有自稱土地 出賣人之林張素娥者出面，實務上亦多見以宗親友人為人頭 致交易對象難查其情，藉以規避民事求償之情，是本件被上 訴人實際交易對象實為上訴人，且上訴人亦未提出確有於代 收後交款於土地出賣人林張素娥之事證，益見上訴人所稱倘 需負返還之義務，其範圍亦僅及於房屋預定買賣契約效力下 所受領之價金（即120,000 元），而不及於土地出賣人所受 領之部分（即190,000 元）云云，尚屬無稽。 ㈨為此，被上訴人爰依民法第92條第1 項前段規定，向上訴人 為撤銷本件房地買賣契約之意思表示，並依據不當得利之法 律關係，提起本件訴訟，請求上訴人返還所已交付之土地暨 房屋價款，合計310,000 元，並加計法定遲延利息（被上訴 人於原審聲明：上訴人應給付被上訴人367,034 元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計 算之利 息。原審如數判決，上訴人則聲明不服，提起上訴。惟被上 訴人於本院準備程序中，變更（即減縮）其訴之聲明為上訴 人應給付被上訴人310,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之5 計算之利息）。併為答辯聲明 ：駁回上訴。
三、上訴人則以下列情詞資為抗辯，併為上訴聲明：原判決廢棄 ；被上訴人在第一審之訴駁回。
㈠被上訴人於96年3 月11日簽定系爭土地、房屋預定買賣契約 書時，上訴人依法已給予契約審閱權利，並由被上訴人於「 業經買方本人乙○○（親簽）逐條審閱充分瞭解契約條文， 認無顯失公平之處，同意提早簽約並無疑義。」項勾選，被 上訴人顯已充分認知本契約書之全部內容，並已確知系爭房 地係屬乙種工業區，須依相關法令規定使用。而上訴人除於 系爭房地預定買賣契約書前言部分，以加粗之黑體字記載「 並已確知本契約房地係屬乙種工業區，並應依相關法令規定 使用，審閱人（買方簽章）：」等文字外，另於第2 條關於 「房屋標示」部分，亦明白記載「... 本社區大樓基地坐落 於臺北縣中和都市計劃之工業區，本社區之設計用途部分為 一般服務業、部分為一般零售業（如附件2 ），... 」、附 件2 之「特別聲明書」第1 條並再次特別聲明「本『四季紐 約』社區..，其設計用途一樓房屋供一般零售業使用，二樓 以上供一般服務業使用，... 」等語，在在足見上訴人已盡 告知買賣標的所有資訊之能事，被上訴人於充分了解系爭房
屋之用途後，而仍願意簽約購買，上訴人自無詐欺、被上訴 人亦無因詐欺而陷於錯誤可言。上訴人除就系爭房地係屬乙 種工業區為明確之告知外，另於銷售現場、廣告物皆有標明 系爭建案之基地使用分區為乙種工業區，使用用途為一般服 務業、一般零售業，且接待中心門首亦張貼「安全交易說明 」及行政機關相關函文，顯然已充分揭露被上訴人所購買之 系爭房地為乙種工業區內，被上訴人仍聲稱購買系爭房地時 ，銷售人員並未告知係屬乙種工業住宅及將來所可能涉及之 法律上權利義務關係云云，不但顯與事實不符，更與民法第 92條所規定之意旨不符。
㈡至被上訴人雖主張上訴人於97年4 月間因系爭買賣標的，而 遭公平會以違反公平交易法第21條第1 項之規定為由裁罰， 以佐上訴人確有詐欺情事云云。惟兩造於簽訂系爭買賣契約 時，業已給予被上訴人契約審閱權，並就買賣標的所有資訊 為充分說明、解釋，已詳如上述，故於銷售過程中自無違反 公平交易法而使被上訴人陷於錯誤情事。尤且上訴人於完工 後，業依臺北縣政府工務局之要求繳交都市計畫變更之保證 金，並切結遵循都市計劃變更程序辦理工業區變更住宅區， 而系爭房地倘完成用地變更後，其市場價格即會自每坪20萬 元上、下，漲至同地段住宅用地約25萬元以上之價格，而該 漲價利益皆歸由買方享有，是上訴人果有詐欺被上訴人之意 思，自可先行申請變更土地使用地目後，再興建房屋出售， 獨享漲價利益，豈有可能僅以20萬元上、下之價格出售系爭 房屋？被上訴人主張係受上訴人詐欺云云，實非事實。 ㈢另依兩造所簽定之房屋預定買賣契約書第18條第1 項及土地 預定買賣契約書第5 條第1 項關於「貸款約定」之規定，均 載有：「一、... 倘因買方貸款條件不符合，致不能核貸或 無法如數貸足及買方中途改變主意自願不貸或未能如期協辦 或主動向核貸金融機構拒絕貸款者，視為放棄貸款，則其原 欲貸款部分之價款應於賣方通知後，7 日內以現金一次向賣 方繳清，否則即係違約。買方並於賣方通知辦理貸款日辦理 對保手續。」等語，是買方即被上訴人若因上述等原因而視 同放棄貸款時，即須依房屋預定買賣契約書第7 條第3 項及 土地預定買賣契約書第5 條第3 項關於「付款條件及方式」 之規定，於上訴人以存證信函催告後5 日內繳付，倘逾期未 繳，則視同違約，上訴人自得依據上開規定解除買賣契約及 沒收買賣價金。是被上訴人既自承接獲上訴人多次通知，要 求其於97年8 月22日至24日間辦理銀行貸款對保，惟被上訴 人皆未辦理，則依上開契約規定，自應視為放棄銀行貸款； 另被上訴人亦應於核發使用執照日起第30天，繳納第6 期款
項（即97年10月30日），矧被上訴人仍未依約履行，上訴人 乃於97年11月3 日以興安郵局第51號存證信函催告被上訴人 應於受通知後5 日內，以現金1 次繳清，如逾期仍不為履行 ，即附條件以前開存證信函之送達，併為解除契約之意思表 示，並沒收已繳之全部價款。惟迄至97年11月9 日止，被上 訴人仍未依約繳付，上訴人始再以興安郵局第425 號存證信 函告知上開解除契約、沒收買賣價金之停止條件已成就之事 。揆諸前開說明，系爭買賣契約已因被上訴人違約逾期未繳 款而遭上訴人解除，該契約已不復存在，則被上訴人遲於97 年12月4 日始主張被詐欺而撤銷意思表示，自亦不合法。 ㈣另被上訴人縱有對保之事實，惟經銀行審查被上訴人信用後 之核貸金額尚不足950,000 元，上訴人因此於98年10月30日 以臺北興安郵局第2649號存證信函通知被上訴人於函達5 日 內補足差額部分，詎被上訴人仍置之不理，依上開契約之約 定，被上訴人顯已構成違約之情形。況依兩造所約定之分期 付款明細表所載，第6 期款之繳費期限為核發使用執照日起 第30天，而系爭房地取得使用執照之日期為97年10月3 日， 故第6 期款應於97年11月2 日前繳清。惟被上訴人直至97年 11月3 日仍未依約付款，上訴人雖再次以存證信函催告，被 上訴人仍未依約付款，上訴人始通知被上訴人解除契約及沒 收已繳之款項，實屬於法有據。
㈤原審無非係以「依原告所提系爭房屋之銷售廣告，其上載明 『新板特區第一品牌六星級室內溫水SPA 會館』、『一個集 浪漫、藝術、品味、知性、休閒於一身的夢幻國度』等語， 又廣告第6 頁之情境示意圖亦有一母親牽著背書包要上學兒 童之畫面，顯示該房地得作為一般住宅使用。矧被告因於銷 售『四季紐約』建案廣告上，對於使用分區為乙種工業區之 建案使用一般住宅配備為圖示，且將陽台位置標示為室內空 間之一部分，就商品之用途及內容為虛偽不實及引人錯誤之 表示，違反公平交易法第21條第1 項規定，經行政院公平交 易委員會處以550 萬元罰鍰等情，亦有原告所提該會97年4 月11日公處字第097049號處分書影本乙件在卷可稽（原告附 件2 ），是原告主張因被詐欺而與被告簽訂系爭房地預定買 賣契約書，自屬有據。」為由，而為不利於上訴人之判決， 惟原審判決認事用法多有違誤，顯有判決不適用法規或適用 不當者之違背法令，茲析述如下：
⑴按「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意 思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或 可得而知者為限，始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示，其 撤銷不得以之對抗善意第三人。」，又「被詐欺而為意思表
示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思 表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉 證之責任。」，乃民法第92條明文規定，此亦經最高法院44 年台上字第75號民事判例闡釋甚明。
⑵系爭建案使用分區固為乙種工業區，使用用途為一般服務業 、一般零售業，惟上訴人為區別消費族群，復就上揭事實已 於接待中心門首、簽約處以及土地、房屋預定買賣契約書第 1 頁前言等明顯之處，分別明示其意旨，足見親至系爭建案 之消費者，其動機與目的本就為洽購系爭建案之標的而來； 矧臺北縣中和市同為乙種工業區之著名建案「元氣大鎮」， 由建商與購買戶協議各自分擔一定比例之都市計畫土地變更 費用，而為變更使用分區。是以消費者於預期心理及成功案 例之下，為獲取相當之利潤，莫不抱著低價買進、高價賣出 之心態，實為市場自由經濟之常態。上訴人與被上訴人簽訂 系爭買賣契約時，既已給予契約審閱權利，且逐一向被上訴 人說明、解釋重要條款，被上訴人顯已充分認知契約之全部 內容，並已確知系爭房地係屬乙種工業區，依法不得為住宅 使用，須依相關法令規定使用，始簽訂系爭土地、房屋預定 買賣契約書，原審於判斷時竟未將消費者實際為交易行為時 之情狀加入考量，實難信服。
⑶承上，上訴人並未就商品之用途及內容為虛偽不實及引人錯 誤之表示，且公平會科處之罰鍰550 萬元部分，現由最高行 政法院審理中，原審僅憑被上訴人片面之詞，遽論上訴人有 詐欺之行為，嫌屬率斷。況系爭建案至今銷售近空，倘真有 詐欺行為，在報章雜誌之渲染之下，豈可能有如此之銷售成 績，足證被上訴人聲稱遭上訴人詐欺而簽訂買賣契約云云， 要屬無稽。尤有甚者，被上訴人聲稱其為首次購屋云云，亦 僅係藉此免除或降低自己之注意義務。準此，被上訴人究否 為首次購屋及知悉系爭建案為俗稱之「乙種工業住宅」，厥 為本件之關鍵。詎原審非但未予審酌、調查，更未於言詞辯 論程序中命兩造為攻防，即為不利於上訴人之判決，亦顯有 應調查之證據未予調查及違反言詞辯論主義之違誤。 ⑷抑有進者，債權債務關係為特定人間之權利義務關係，僅債 權人得向債務人請求給付，不得以之拘束契約以外之第三人 ，此為債之相對性原則。本件被上訴人與上訴人簽定房屋預 定買賣契約書，並給付買賣價金120,000 元，另與訴外人林 張素娥簽定土地預定買賣契約書，並給付買賣價金190,000 元，被上訴人僅對上訴人起訴主張已給付之價金310,000 元 （即房屋及土地買賣之定金）、規費與稅金計42,600元、天 然瓦斯保證金、中央鍋爐裝置費、水、電基本費及管理費用
計14,434元，合計367,034 元（嗣因上訴人業將所預先收取 之規費等費用返還被上訴人，故被上訴人已減縮訴之聲明僅 請求310,000 元），惟其中土地買賣價金190,000 部分，債 權債務關係係存在於被上訴人與訴外人林張素娥之間，被上 訴人自不得向上訴人請求，原審漏未審酌竟未依法駁回被上 訴人此部分之請求，亦顯屬於法有違。
⑸末按「解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。」 、而「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另 有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受 領之給付物，應返還之。. 」，乃民法第258 條第1 項、第 259 條第1 款所分別定有明文。由被上訴人所提出附證4 之 存證信函可知，其撤銷契約之意思表示僅係向房屋預定買賣 契約之相對人即上訴人為之，倘上訴人需負返還之義務，其 返還範圍亦僅及於房屋預定買賣契約效力下所受領之金額為 限。又依被上訴人所提附證4 之2 張統一發票，名稱分別為 「房屋款」、「代收土地款」，益徵上訴人僅為代為收受土 地價款之代收人，而非土地買賣契約之當事人，被上訴人自 不得逕向上訴人請求此部分款項之返還。
四、本件兩造不爭執之事實
㈠被上訴人於96年3 月11日簽訂系爭房地預定買賣契約書，以 房屋總價122 萬元、土地總價184 萬元，合計306 萬元之價 格，購買系爭房地，並已依約給付部分房屋價款12萬元、部 分土地價款190,000 元以及規費與稅金計42,600元、天然瓦 斯保證金、中央鍋爐裝置費、水、電基本費及管理費用計14 ,434元（惟其中有關規費等費用部分，上訴人業於本件訴訟 中已先行返還，而被上訴人亦已減縮本件請求之金額，僅請 求返還房屋暨土地價款合計310,000 元，其情詳如前述）。 ㈡被上訴人曾於97年12月間，以遭受詐欺陷於錯誤為由，寄發 存證信函（見附件10）予上訴人為撤銷買受系爭房地之意思 表示；上揭存證信函業於97年12月5 日為上訴人所收受。 ㈢上訴人因本件系爭建案，曾經行政院公平交易委員會認定違 反公平交易法第21條第1 項之規定，而處罰鍰550 萬元，目 前仍在上訴最高行政法院審理中。
五、本件爭點及法院判斷
㈠上訴人抗辯本件涉及之買賣契約，早已業經上訴人予以合法 解除等語，是否可採？
⑴按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；又契約當事 人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行 ，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229 條第2
項前段、第254 條分別定有明文可參。再者，復參酌兩造間 所簽訂之房屋預定買賣契約書第7 條、第18條之約定內容（ 見原審卷第17頁、第21頁），其中第7 條係約定：「本契 約付款辦法，買方應依已完成之工程進度所定之房屋價款分 期付款明細表（附件一）之規定，於接獲賣方繳款通知10日 內自行向賣方指定之繳納地點或金融機構專戶以現金或即期 支票如數壹次繳清，不得藉故拖延。本契約附件一之第二 期（簽約金）價款，買方得採聯邦銀行「好事金專案」方式 給付，......。買方若不按時繳付各期房屋價款或票據未 如期兌現時，自收到通知日起第11日按日加計萬分之5 滯納 金，於繳付該期價款時一併向賣方繳清，如經賣方以存證信 函催告5 日內仍未繳付者視同違約，賣方得逕行片面解除契 約，並依第23條違約之處罰規定處理。」；第18條係約定： 「第6 條房屋總價（含車位價款）內之部分價款（同附件 一，付款明細表中可委辦貸款抵繳之期款），由賣方洽定之 金融機構之貸款給付，最長期限為20年，以買賣雙方簽立『 代辦申請貸款委託書』（如附件十一）依約定辦妥一切貸款 手續，倘因買方貸款條件不符合，致不能核貸或無法如數貸 足及買方中途改變主意自願不貸或未能如期協辦或主動向核 貸金融機構拒絕貸款者，視為放棄貸款，則其原欲貸款部分 之價款應於賣方通知後，7 日內以現金一次向賣方繳清，否 則即係違約，買方並於賣方通知辦理貸款日辦理對保手續。 買方若自洽金融機構辦理貸款者，....... 。買方若不 辦貸款時，須按附件一『房屋價款分期付款明細表』中可委 辦貸款抵繳之期款應於使用執照核發日起第30天應繳納之期 款於期限內繳納，並依賣方通知指定日期配合辦理產權移轉 相關手續；若逾期依本約第7 條第2 項加計規定遲延利息， 並經賣方以存證信函催告後5 日仍未繳者，依本約第23條之 約定辦理，未付清前賣方得拒絕辦理產權登記予買方。」， 則綜合分析上開法條規定及當事人間之約定可知，就附件一 房屋價款分期付款明細表中「可委辦貸款抵繳之期款（即第 6 期款）」，如買受人係以由賣方洽定之金融機構之貸款為 給付時，倘因契約所載原因致視為放棄貸款時，此時出賣人 仍需先通知買方，買方並應於賣方通知後7 日內以現金1次 繳清，否則即係違約，至違約之效果，由於此時買方係與未 按時繳付各期房屋價款之情形雷同，自應認其違約效果當並 有該契約第18條第3 項、第7 條第3 項約定之適用，始方符 民法前揭規定之意旨。申言之，即此時賣方仍須以存證信函 再次催告買方於5 日內繳納，如未繳納，賣方始得解除契約 。又倘買方係以前開（向賣方指定之金融機構貸款）方式以
外之給付方法為給付時，則此時買方即應於核發使用執照之 日起第30天繳納，如未按時繳納時，賣方亦仍需先行通知買 方，買方並應於賣方通知後10日繳清。否則，自收到通知日 起第11日需加計萬分之5 滯納金，且如再經賣方以存證信函 催告5 日內仍未繳納，則賣方即得解除契約。基此，綜前所 述，誠堪認無論買方係以何方式給付第6 期款，賣方均需於 買方依約應付而未付（即視為放棄貸款或使用執照核發日起 第30日）時，先行通知買方應予繳納，並於買方未於通知後 7 日或10日未繳清時，始得再以存證信函催告買方5 日內繳 清，仍未繳清時，方得解除契約。
⑵本件上訴人僅泛言被上訴人已自承接獲上訴人多次通知，要 求其於97年8 月22日至24日間辦理銀行貸款對保，惟被上訴 人皆未辦理，依契約約定，即應視為放棄銀行貸款；另被上 訴人亦應於核發使用執照日起第30天，繳納第6 期款項（即 97年10月30日），矧被上訴人均未依約履行，上訴人乃於97 年11月3 日以興安郵局第51號存證信函催告被上訴人應於受 通知後5 日內，以現金1 次繳清，如逾期仍不履行，即附條 件以前開存證信函之送達，併為解除契約之意思表示云云， 並舉上揭存證信函（見原審卷第93頁）為據。然承前述，兩 造就第6 期款之交付既係約定上訴人需先行通知（相當於催 告）被上訴人而未為給付，始自通知時經過一定期限起，負 遲延責任，並於遲延給付後，再經上訴人定相當期限（即5 日）催告其履行，如於期限內不履行時，上訴人始得解除契 約，則上訴人於97年11月3 日以興安郵局第51號存證信函限 期（5 日）催告被上訴人履行，縱被上訴人逾期不履行，充 其量亦僅能令其負遲延責任而已，上訴人未再另行定期催告 ，即遽以同一存證信函之送達為解除契約之停止條件，自難 認已生解約之效力。
⑶從而，上訴人抗辯本件涉及之買賣契約，早已業經上訴人予 以合法解除云云，尚屬無據，難以為採。
㈡被上訴人以遭受詐欺陷於錯誤為由，而主張得撤銷就系爭房 地所為之買受意思表示，是否有據？
⑴按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項規定，表意 人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人， 應就此項事實，負舉證之責任，最高法院著有44年台上字第 75號判例意旨可參。而所謂詐欺，係指欲使相對人陷於錯誤 ，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示者而言，此 並有最高法院56年台上字第3380號判例意旨足憑。本件被上 訴人既主張依民法第92條第1 項之規定，撤銷其所為買受之 意思表示，即應就上訴人如何使被上訴人陷於錯誤，故意示
以不實之事，令其因錯誤而為意思表示，負舉證之責任。 ⑵依據都市計畫法第85條規定訂定之都市計畫法臺灣省施行細 則第18條規定，乙種工業區以供公害輕微之工廠與其必要附 屬設施，及工業發展有關設施為主，亦得申請公共服務設施 及公用事業設施、一般商業設施使用。另依都市計畫法第79 條及第80條之規定，都市計畫範圍內土地或建築物違法使用 者，地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所 有權人、使用人或管理人6 萬元以上30萬元以下罰鍰，並勒 令拆除、改建、停止使用或恢復原狀，不遵上開處分者，除 應依法予以行政強制執行外，並得處6 個月以下有期徒刑或 拘役。又依建築法第73條第2 項前段規定，建築物應依核定 之使用類組使用，其有變更使用類組應申請變更使用執照。 查系爭建案之使用分區為乙種工業區，建築物用途為一般商 業設施（一般零售業、一般服務業）之事實，有被上訴人所 提出之臺北縣政府工務局97中使字第00610 號使用執照影本 1 份為證（見本院板簡卷第48頁），且為兩造所不爭執，則 依上開法條之規定，系爭建案不得供作一般住宅使用，自不 待言。
⑶惟觀諸被上訴人所提出之系爭建案之銷售廣告，其上載明「 新板特區第一品牌六星級室內溫水SPA 會館」、「一個集浪 漫、藝術、品味、知性、休閒於一身的夢幻國度」等語，又 於第6 頁之情境示意圖亦有一母親牽著背書包要上學兒童之 畫面等，足以導致社會大眾誤認系爭建案之用途係屬一般住 宅，而廣告手法容或可以誇張，但不能悖於事實，否則即屬 不實而有詐騙之情，上訴人既為合法之建商，於明知系爭建 物依法不得供作一般住宅使用之情形下，竟仍製作足使大眾 誤認為相反用途之銷售廣告，誠難謂毫無詐欺之意圖？況系 爭建案嗣並業經主管機關即行政院公平交易委員會認定，依 系爭接待中心現場銷售人員所交付之「H 棟平面配置參考圖 」及「現代風裝潢平面配置圖」廣告顯示為一般含客廳、臥 房、廚房、衛浴之住家格局，實易使消費者誤認系爭建案可 供一般住宅使用，並據此認知而作成交易決定，故堪認系爭 建案廣告所表示之內容實與系爭建案之使用分區為乙種工業 區，建築物用途需為一般商業設施（一般零售業、一般服務 業）等情有悖，並因而致其法定用途情形係與一般消費大眾 之認知結果有相當大之差距，且其差距顯已逾越一般大眾所 能接受之程度，屬就商品之內容為虛偽不實及引人錯誤之表 示，應已違反公平交易法第21條第1 項規定，並依同法第41 條前段規定，命其停止違法行為及科處罰鍰5,500,000 元在 案。雖上訴人先後提起訴願及行政訴訟，惟亦均遭駁回等情
，有被上訴人提出之行政院公平交易委員會97年4 月11日公 處字第097049號處分書影本1 份為憑（見本院板簡卷第38頁 至第43頁），並有本院依職權調取之臺北高等行政法院97年 度訴字第3069號判決1 份在卷可佐（見本院卷第63頁至第69 頁）。至上訴人又另辯稱前開訴訟現正由最高行政法院審理 中云云，惟無論訴訟結果如何，系爭建案顯現之廣告方式連 職掌之主管機關及高等行政法院俱認有虛偽不實及引人錯誤 之表示之情形，更遑論一般社會大眾於看見系爭建案之廣告 後，又如何還能確實得以分辨系爭建案非可供一般住宅使用 之不同？基此，堪認被上訴人主張由於上訴人前揭廣告之不 實，致令其受到欺暪而陷於錯誤等語，尚非無據，自堪採信 。
⑷又，上訴人雖另復辯稱於簽訂系爭房地預定買賣契約書時， 業已給予被上訴人契約審閱權利，且分別於前開契約書之前 言、房屋標示部分及特別聲明書（即附件2 ），均載明系爭 建案之基地為乙種工業區，足見上訴人已盡告知買賣標的所 有資訊之能事，甚且於銷售現場、廣告物皆有標明系爭建案 之基地使用分區為乙種工業區，使用用途為一般服務業、一 般零售業，且接待中心門首亦張貼「安全交易說明」及行政 機關相關函文，顯見並無被上訴人所稱銷售人員並未告知係
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