臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第205號
原 告 甲○○
訴訟代理人 謝天仁律師
複代理人 吳佩伶律師
複代理人 謝樹藝律師
被 告 戊○○
輔 佐 人 己○○
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，本院於民國98年 9
月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺北市○○區○○段三小段三二二地號土地（地目：雜；面積一千一百八十九平方公尺）所有權應有部分八分之一移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條 各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：伊於民國98年7 月8 日與被告訂立買賣契約 （下稱：系爭買賣契約），約定被告以新臺幣（下同）77萬 2,850 元，購買原告所有坐落臺北市○○區○○段三小段32 2 地號（面積1,189 平方公尺），應有部分8 分之1 之土地 1 筆（下稱：系爭土地），被告並於當日先交付價金20萬元 ，尾款則約定於系爭土地所有權移轉登記予被告起7 日內， 與辦理點交之日同時為給付。俟原告於98年7 月17日移轉系 爭不動產所有權予被告後，其卻以系爭土地有租金及土地增 值稅之問題為由拒絕給付尾款。兩造歷經多次協商，原告亦 於同年9 月6 日、9 月18日寄送存證信函至被告於系爭買賣 契約中所留之通信地址，敦促被告履約，皆遭郵局以查無此 號退回。依照系爭買賣契約第3 條約定，被告本應於98年7 月24日前交付剩餘價金57萬2,850 元，並完成點交，原告已 透過存證信函催告被告，復以起訴狀催告被告應於收受該起 訴狀繕本5 日內給付尾款，如仍未給付，自期限屆滿時起， 被告應負給付遲延之責，且系爭買賣契約亦自動解除。又依 系爭買賣契約第8 條之約定，如被告違約，既付價款全部由 原告無條件沒收，抵作違約金，故被告已付20萬元價金，則 充作違約金予以沒收。爰依民法第259 條規定，提起本訴等 語。並聲明：被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告。三、被告則以：
訂立系爭買賣契約之時，不知悉系爭土地上有租賃契約存在 ，原告僅所有系爭土地應有部分8 分之1 ，卻與訴外人丙○
○一同將系爭土地全部出租予訴外人林逸樵，並訂立每月租 金為1 萬5,000 元之租賃契約（下稱：系爭租賃契約），然 被告每月究得收取多少租金，如收取1 萬5,000 元是否合法 ，其他共有人若不同意，將如何處理，原告應先行解決。又 農業用地依土地法第39條之2 之規定，得免徵土地增值稅， 然系爭土地因搭蓋地上物，已使被告遭臺北市稅捐稽徵處課 徵3 萬3,477 元之土地增值稅，日後系爭土地其他共有人如 因移轉應有部分致生稅賦，將滋生其他糾紛。況系爭租賃契 約已於98年8 月19日到期，原告應將系爭土地上之地上物拆 除後方得合法點交予被告等語，資為抗辯。並聲明：原告之 訴駁回。
四、本院得心證之理由：
本件原告主張伊與被告於98年7 月8 日訂立系爭買賣契約， 由被告已先給付價金20萬元，伊亦將系爭土地所有權應有部 分8 分之1 於98年7 月17日移轉予被告等情，業據伊提出系 爭買賣契約書、土地登記第二類謄本為證（見本院卷第11至 19 頁 ，第29至31頁），且為被告所不爭執，自堪信為真。 至原告主張被告違反系爭買賣契約，有給付價金遲延等情， 則為被告所否認，並以前詞置辯。查：本件爭執事項為被告 是否給付遲延？被告拒絕給付價金是否有理由？原告解除系 爭買賣契約是否合法？
⑴按「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義 務」；「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲 延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時 ，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經 債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為 其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期 限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任」；「契約當事人 之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行， 如於期限內不履行時，得解除其契約」，民法第367 條、第 229 條、第254 條分別定有明文。次按「非對話而為意思表 示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第 95條第1 項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人 之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而 言」，最高法院58年台上字第715 號判例要旨參照。 ⑵被告以事先不知悉有租賃契約，且原告將系爭土地全部出租 予林逸樵，惟其僅取得系爭土地應有部分8 分之1 ，不知收 取租金8 分之5 部分是否適法為由，做為拒絕履約之抗辯， 且否認兩造間存有分管契約云云。惟查：
1.系爭買賣契約第1 條載明：「土地：臺北市○○區○○段三
小段322 地號面積1189平方公尺，持分8 分之1 （包括分管 契約使用權利2 分之1 ）」以及第10條第3 款約定「本買賣 以現況共有地點交。本買賣標的現由林逸樵承租在卷，租期 至98年8 月19日止，點交時由甲乙雙方會同換約手續。」並 將系爭租賃契約做為系爭買賣契約之附件等情，足徵被告應 於訂立系爭買賣契約當時，即已知悉系爭租賃契約之存在， 被告於訴訟中辯稱原告未告知租賃契約一節乃臨訟杜撰之詞 。
2.按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後， 縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓 人仍繼續存在最高法院48年台上字第1065號判例可資參照。 次按，共有土地之出租，乃典型之利用行為而屬民法第820 條第1 項規定管理權能之範圍，故共有人如就共有土地已訂 有分管契約者，對各分管部分即有單獨使用、收益之權，其 將分管部分出租他人，自無須得其餘共有人之同意，該全體 共有人尤不得指承租人為無權占有而請求返還土地，最高法 院98年台上字第1087號裁判可資參照。原告提出之分管契約 可知（見本院卷第69、70頁），系爭土地及他筆土地間早存 有分管協議，該分管契約係由訴外人許叁記（即被告之曾祖 父）、曹庙（即原告之祖父）與曹琴（即乙○○）三人所訂 立，約定七星郡內湖庄新里族字內溝214 番由許叁記與曹庙 、曹琴各分2 分之1 管理使用，系爭土地於重測前為臺北市 內湖區○里○段○○○段214 之1 地號，而214 之1 地號係 由前述七星郡內湖庄新里族字內溝214 番土地分割轉載，此 有臺北市中山地政事務所99中人工謄謄字第000328號臺北市 內湖區○里○段○○○段214 之1 地號土地登記簿在卷可稽 （見本院卷第85 至89 頁），證人丙○○亦於本院審理時證 稱：許叁記是己○○之祖父，當初許叁記、曹庙與曹琴一起 合買土地，並約定分管，曹庙、曹琴分管大湖段三小段463 、468 、204 與322 地號土地；許叁記分管大湖段三小段45 7 、461 、465 、515 、517 、206 、323 地號土地並分得 建地；此合約每個人都有，己○○來法院才不承認；至於系 爭土地則由曹庙這邊管理，468 地號土地由乙○○後代管理 ，系爭土地之前租金由原告收取，其分得租金2 分之1 ，用 來補貼地價稅；而323 地號是許家管理，地價稅是按應有部 分計算，我們會補貼許家等語（見本院卷第154 至155 頁） 。丁○○到庭證稱，乙○○為伊祖父，有從祖父那繼承土地 ，部分尚未辦理繼承登記，伊是系爭土地共有人之一，確實 有原證九之分管契約沒錯，但是太複雜，伊不太瞭解等語。 是兩造間就系爭土地與上開地號土地應有分管協議存在，被
告使用其他共有土地係本於前揭分管契約，其既曾收受原告 補貼他筆土地之地價稅，實難認對該分管契約毫不知情。職 是，被告知悉系爭土地由原告及丙○○所分管，系爭買賣契 約亦明白揭示以現狀點交，且系爭土地由林逸樵所承租等情 ，被告以收取租金有疑義當作拒絕履約之理由，尚非可採。 3.原告既已將系爭土地所有權移轉與被告，依民法第425 條之 規定，「其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，從而，如 被告認承租人有何違法之處，本得以出租人身分請求改善， 或依據系爭租賃契約第6 條約定，於租約屆滿時，不同意續 租，要求承租人按照原狀遷空返還，無須透過原告方得為之 ，是被告所辯，洵非可採。
4.被告復以原告於系爭土地上興建違章廠房，造成本件需繳交 土地增值稅，日後其他共有人欲移轉應有部分，定會向被告 追討云云。查，土地增值稅、地價稅之納稅義務人依法律規 定而定，如當事人間另有約定，則應於締結買賣時明確約定 ，系爭契約第6 條已約定本件買賣之土地增值稅、地價稅、 相關稅賦以及代辦費用、登記規費、印花費等如何分擔，被 告對於系爭土地地目、現況為何、有無地上物、移轉時應納 稅捐等於締結買賣契約前已確定事項，稅捐等相關問題自應 於訂約前仔細衡量後，決定是否購買或與原告協商購買條件 或協商購買金額，被告於買賣契約已明定土地增值稅由伊負 擔，已就雙方裞賦分擔討論詳細，被告嗣後於訴訟中以地上 物有可能應增加稅賦等理由拒絕給付價金，顯然無理由，抗 辯核屬無據。
⑶本件原告已依系爭買賣契約之約定，將系爭土地所有權移轉 予被告，被告應依系爭買賣契約第3 條第5 款之約定，負有 於「產權登記甲方（即被告）名義日起7 日內即點交同時再 交付57萬2,850 元」予原告之義務。原告於98年9 月6 日、 同年月18日寄送存證信函予被告所留之通信地址催告被告履 約，卻遭郵局以查無此號為由退回，揆諸前揭判例要旨，尚 難認該催告之意思表示已達到被告之支配範圍，且置於其隨 時可了解該內容之客觀狀態，自未生催告之效力。原告復於 起訴狀中載明催告意旨，並要求被告於收受起訴狀5 日內給 付尾款並辦理點交、換約等語，惟迄今被告仍未給付尾款且 未同意點交換約，是被告應自期限屆滿時起負遲延責任，揆 諸上開說明，原告自得依民法第254 條解除系爭買賣契約。 又本件原告因被告遲延給付而催告其履行時，既已同時表明 如於期限內不履行即解除契約，即係於催告之同時，表示附 有停止條件之解除契約之意思，因此被告猶未依限履行，則 因停止條件成就，解除契約之意思表示發生效力，故系爭買
賣契約已為原告所合法解除，被告自應負回復原狀義務。五、從而，原告依民法第259 條第1 款解除契約回復原狀之法律 關係，請求被告將系爭土地移轉登記返還予原告，為有理由 ，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊、防禦方法， 經本院審酌後，核與判決不生影響，爰不一一論列，併此敘 明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第79條，判決 如主文。
中 華 民 國 99 年 9 月 30 日
民事第二庭 法 官 絲鈺雲
以上正本證明與照原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 99 年 9 月 30 日
書記官 林玫熹