臺灣士林地方法院民事判決 98年度重訴字第202號
原 告 丁○○
戊○○
共 同
訴訟代理人 楊政雄律師
己○○
被 告 東雲股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 羅惠民律師
被 告 保魁企業有限公司
法定代理人 甲○○○
訴訟代理人 張和怡律師
羅惠民律師
參 加 人 辛○○
庚○○
乙○
共 同
訴訟代理人 呂康德律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國99年8 月30日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告保魁企業有限公司應分別給付原告各新臺幣壹佰叁拾玖萬貳仟柒佰元，及其中新臺幣肆萬壹仟壹佰壹拾元自民國九十八年四月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。另自民國九十九年九月一日起至九十九年十二月三十一日止，按月於每月五日前，分別給付原告各新臺幣柒萬叁仟叁佰元。被告東雲股份有限公司應分別給付原告各新臺幣貳萬壹仟貳佰捌拾壹元，及自民國九十八年四月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告保魁企業有限公司負擔五分之二，餘由原告負擔，參加費用由參加人負擔。
本判決第一項前段，於原告分別以新臺幣肆拾柒萬元為被告保魁企業有限公司供擔保後，得假執行；但被告保魁企業有限公司如分別以新臺幣壹佰叁拾玖萬貳仟柒佰元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第一項後段，於原告按月分別以新臺幣貳萬伍仟元為被告保魁企業有限公司供擔保後，就該月得請求之金額得假執行；但被告保魁企業有限公司如按月分別以新臺幣柒萬叁仟叁佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項，於原告分別以新臺幣壹萬元為被告東雲股份有限
公司供擔保後，得假執行；但被告東雲股份有限公司如分別以新臺幣貳萬壹仟貳佰捌拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起 見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1 項 定有明文。又上開條文所謂有法律上利害關係之第三人，係 指第三人在私法或公法上之法律關係或權利義務，將因其所 輔助之當事人受敗訴判決有致其直接或間接影響之不利益， 倘該當事人獲勝訴判決，即可免受不利益之情形而言，且不 問其敗訴判決之內容為主文之諭示或理由之判斷，祇須其有 致該第三人受不利益之影響者，均應認其有輔助參加訴訟之 利益而涵攝在內，以避免裁判歧異及紛爭擴大或顯在化。經 查：系爭臺北縣汐止市○○段下寮小段998-1 、998-3 、99 9 、1000-2、1000-3、1177地號土地原由被告東雲股份有限 公司（下稱東雲公司）出租予被告保魁企業有限公司（下稱 保魁公司），嗣因上開土地經本院強制執行程序查封拍賣， 其中998-1 、999 、1000-3地號土地（下稱系爭3 筆土地） 由原告等人拍得，另1177地號土地則輾轉由辛○○、庚○○ 、乙○等人取得，且前述租賃契約復未載明各筆土地之租金 金額，致生原告等就系爭租賃契約究得享有租金債權若干之 爭議，而辛○○、庚○○、乙○等人既同屬系爭租賃契約之 出租人，則本院就原告等租金債權金額之認定，自將影響辛 ○○、庚○○、乙○等人之租金債權數額，而堪認其等就本 件訴訟有法律上之利害關係存在，揆諸前揭說明，辛○○、 庚○○、乙○等人聲請為輔助被告保魁公司而參加本件訴訟 ，即無不合，應可准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。查本件原告等起訴時，係請求被告保魁公司 或被告東雲公司給付原告等各新臺幣（下同）243,219 元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利 息，並應自民國98年3 月1 日起至99年12月31 日 止，按月 於每月5 日分別給付原告等如附表所示之金額，且如任一被 告為給付，他被告於給付金額範圍內，免給付義務；嗣變更 為先位聲明請求被告保魁公司給付原告等同上之金額，備位 聲明請求被告東雲公司給付原告等相同之金額（本院卷一第 94頁），經核該變更之訴與原訴之主要爭點均相同，相關訴 訟及證據資料亦可繼續援用，應認請求之基礎事實為同一，
揆諸前揭法條規定，原告等上開訴之變更，自可准許。又原 告等所為訴之變更，雖使本件成為主觀預備訴之合併型態， 然因該先、備位之被告均為原訴之被告，且其等在原告等為 訴之變更前，均已為相當之攻防答辯，而相關攻防方法復得 於訴之變更後繼續援用，則原告等將原訴變更為主觀預備訴 之合併，當不至使被告保魁公司或東雲公司受有何程序上之 不利益，且亦符合民事訴訟辯論主義之立法精神，並可兼收 訴訟經濟之效，自為法之所許，併此敘明。
貳、實體方面
一、原告等起訴主張：坐落臺北縣汐止市○○段下寮小段998-1 、998-3 、999 、1000-2、1000-3、1177地號之土地，原均 由被告東雲公司出租予被告保魁公司，約定租賃期間自94年 6 月1 日起至99年12月31日止，租金於94年6 月1 日至94年 9 月30日為146 萬元，94年10月1 日至95年5 月31日為150 萬元，95年6 月1 日起，每年調漲3%，上開租賃契約並經民 間公證人公證在案。嗣因前揭998-1 、999 、1000-3地號土 地經鈞院以97年度執字第28251 號強制執行事件查封拍賣， 由原告等人拍得，應有部分各1/2 ，並於98年1 月23日取得 權利移轉證書，因而繼受上開租賃契約之權利義務，又原告 等取得之系爭3 筆土地應占系爭租賃契約總土地面積之23% ，惟經向被告保魁公司請求給付租金後，該公司竟以其業將 租金給付予東雲公司為由，拒付付款，為此，爰依租賃關係 ，請求被告保魁公司給付自98年1 月23日起之租金。又鈞院 如認原告等先位之訴無理由，則東雲公司自98年1 月23日起 既已非出租人，其受領被告保魁公司給付之租金，顯屬無法 律上原因而受有利益，並致原告等受有損害，爰依不當得利 之法律關係，以備位之訴，請求被告東雲公司返還98年1 月 23日起之租金金額等語。並聲明：㈠先位聲明：⑴被告保魁 公司應分別給付原告丁○○、戊○○各243, 219元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並 應自98年3 月1 日起至99年12月31日止，按月於每月5 日分 別給付原告丁○○及戊○○如附表所示之金額。⑵願供擔保 ，請准宣告假執行。㈡備位聲明：⑴被告東雲公司應分別給 付原告丁○○、戊○○各243,219 元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並應自98年3 月 1 日起至99年12月31日止，按月於每月5 日分別給付原告丁 ○○及戊○○如附表所示之金額。
⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告東雲公司及保魁公司則以：㈠原告等係於98年2 月5 日 始完成系爭3 筆土地之所有權登記，在此之前，並未將租賃
契約變更出租人之事通知被告保魁公司，則被告保魁公司於 98年2 月5 日前對被告東雲公司所為之給付，自得對抗原告 等，原告等應不得請求被告保魁公司再支付此部分租金。㈡ 依土地法第110 條第1 項之規定，地租應不得超過地價之8% ，是依系爭3 筆土地之地價計算，年租金應不得超過 591,368 元，原告等就超過此金額之租金無請求權。㈢原告 主張系爭3 筆土地占系爭租約土地總面積之23% ，並依該比 例計算租金，顯乏依據，應以鈞院囑託地政機關測量之結果 計算，方屬正確。㈣被告保魁公司於系爭租約中已約明承租 系爭土地之目的係作為停車場使用，則原告等自應負責保持 系爭土地合於約定使用收益之狀態，然被告保魁公司竟陸續 接獲臺北縣汐止市○○段1083、1084、1085地號土地所有權 人即訴外人陳瓊讚及日昇圓實業股份有限公司（下稱日昇圓 公司）寄發之存證信函，內容表示禁止被告保魁公司通行上 開土地並請求給付損害賠償或不當得利，致使被告保魁得否 利用前開土地通行至新台五路處於不確定之狀態，顯見原告 等並未善盡出租人之義務，爰主張同時履行抗辯，在原告等 取得前開土地通行之同意前，拒絕給付租金。㈤被告保魁公 司與東雲公司曾於96年5 月7 日簽訂土地租賃補充協議書， 約定96年6 月1 日至97年5 月31日之租金仍維持每月1,545, 000 元，且期滿後因考慮被告保魁公司營運困難，故雙方協 議仍繼續維持上開金額之租金，原告等主張依原契約之約定 計算租金，顯有違誤。㈥被告保魁公司自98年2 月起至99年 8 月底止，均按月分別給付原告等各32,190元，迄今已分別 給付原告等19個月之租金各611, 610元，原告等之請求自應 將上開金額扣除等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告等之訴及 假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣 告免為假執行。
三、參加人等主張略以：系爭租賃契約之租賃標的面積共計23,0 59平方公尺，原告等所有之系爭3 筆土地在租賃範圍內之面 積則合計2,188 平方公尺，佔全部面積之9.5%，是原告等得 請求之租金金額，自應按上開比例計算，方屬合理等語。四、兩造不爭執之事實：
㈠被告東雲公司與被告保魁公司於94年6 月17日簽訂汐止東方 契機停車場委外經營租賃合約書，約定承租範圍包括臺北縣 汐止市○○段下寮小段998-1 、998-3 、999 、1000-2、10 00-3、1177地號土地如附圖所示之上、下平台，並約定租賃 期間自94年6 月1 日起至99年12月31日止，租金於94年6 月 1 日起至94年9 月30日止為146 萬元，94年10月1 日起至95 年5 月31日止為150 萬元，95年6 月1 日起，每年調漲3%，
上開租賃契約並經民間公證人公證在案。
㈡臺北縣汐止市○○段下寮小段998-1 、999 、1000-3地號土 地前經本院以97年度執字第28251 號強制執行事件查封拍賣 ，由原告等拍得，應有部分各1/2 ，並於98年1 月23日取得 權利移轉證書。
㈢被告保魁公司截至99年8 月31日止，業已分別給付原告等各 611,610 元。
五、本件爭執要點：
㈠原告等得否向被告保魁公司請求98年1 月23日至98年1 月31 日止之租金？
㈡系爭租賃契約有關租金之約定，是否應受土地法第110條第1 項之限制？
㈢原告等得請求之租金金額為若干？
㈣被告保魁公司所提同時履行抗辯是否可採？
㈤原告等得否向被告東雲公司請求返還不當得利？六、本院得心證之理由：
㈠原告等得否向被告保魁公司請求98年1 月23日至98年1 月31 日止之租金？
1.按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權 讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規 定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期 限者，不適用之。」，民法第425 條定有明文。查被告東雲 公司與被告保魁公司曾於94年6 月17日簽訂租賃契約，約定 由被告保魁公司承租坐落臺北縣汐止市○○段下寮小段998- 1 、998-3 、999 、1000-2、1000-3、1177地號土地如附圖 所示之上、下平台，租賃期間自94年6 月1 日起至99年12月 31日止，該租賃契約並經臺灣臺北地方法院所屬民間公證人 陳幼麟公證在案，嗣原告等於98年1 月23日因拍賣取得上揭 臺北縣汐止市○○段下寮小段998-1 、999 、1000-3地號土 地等情，均為兩造所不爭執，復有土地登記謄本、臺灣士林 地方法院不動產權利移轉證書、臺灣臺北地方法院所屬民間 公證人陳幼麟謝孟儒聯合事務所99年1 月5 日函及所附公證 資料等影本附卷足參（98年度湖簡調字第104 號卷第21-25 頁、本院卷一第170-185 頁），自堪信為真實，則依前開法 條規定，原告等即自98年1 月23日起繼受系爭租賃契約之出 租人地位，而有向承租人即被告保魁公司請求給付租金之權 利甚明。
2.惟按，「債權之讓與，非經讓與人或受讓人通知債務人，對 於債務人不生效力。但法律另有規定者，不在此限。」、「 債務人於受通知時，所得對抗讓與人之事由，皆得以之對抗
受讓人。」，民法第297 條第1 項、第299 條第1 項亦有明 文。是本件原告等雖因於98年1 月23日取得系爭3 筆土地所 有權，而當然成為系爭租賃契約之出租人，惟有關租金債權 之移轉，仍應通知承租人即被告保魁公司，否則，如被告保 魁公司在受通知前，業已對原出租人即被告東雲公司清償， 該清償仍屬有效。經查，原告等於98年1 月23日取得系爭3 筆土地之所有權後，並無任何證據證明其等在98年1 月31日 前有通知被告保魁公司租賃關係業已移轉之情事，且被告保 魁公司早於98年1 月5 日即已付清被告東雲公司當月租金1, 545,000 元，有支票及往來明細資料表影本各1 件在卷可佐 （本院卷一第122 、126 頁），是被告保魁公司既已於原告 等通知債權移轉前，付清被告東雲公司98年1 月份之租金， 揆諸前揭說明，即生清償之效力，原告等自不得再向被告保 魁公司請求給付98年1 月23日至98年1 月31日之租金。 ㈡系爭租賃契約有關租金之約定，是否應受土地法第110條第1 項之限制？
按「地租不得超過地價8%，約定地租或習慣地租超過地價8% 者，應比照地價8%減定之，不及地價8%者，依其約定或習慣 。前項地價指法定地價，未經依規定地價之地方，指最近3 年之平均地價。」，土地法第110 條固有明文。然上開規定 ，應僅在「耕地租用」之情形，始有其適用，此觀該條規定 係編列於土地法第4 章耕地租用之章節內即明。而所謂「耕 地租用」，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人 之農地者而言，土地法第106 條第1 項亦定有明文，是被告 保魁公司既自承其承租系爭土地之目的係作為經營停車場之 用，自非屬耕地租用之情形，而無從適用土地法第110 條之 規定。從而，被告保魁公司援引土地法第110 條第1 項之規 定，辯稱系爭租賃契約有關租金之約定，應受該條規定之限 制云云，即無可取。
㈢原告等得請求之租金金額為若干？
1.查系爭租賃契約之租賃標的業經約明為「坐落臺北縣汐止市 ○○段下寮小段998-1 、998-3 、999 、1000-2、1000-3、 1177地號上部分範圍土地之上、下平台（如附圖）」，此觀 之系爭租賃契約第1 條之約定甚明（本院卷一第176 頁）， 是其範圍自應以租賃契約附圖所示之區域為準，而該附圖所 示之租賃範圍經本院囑託臺北縣汐止地政事務所測量之結果 ，總面積應為23,059平方公尺（15766 ＋4758＋419 ＋573 ＋1196＋347 ＝23059 ），其中原告等所有之系爭3 筆土地 則占2,188 平方公尺（419 ＋573 ＋1196＝2188），此有土 地複丈成果圖1 紙在卷足考（本院卷二第84頁），則原告等
得請求之租金金額，自應按系爭3 筆土地位於系爭租賃契約 範圍內之面積占全部租賃土地面積之比例計算，始屬合理。 至原告等雖主張於計算面積比例時，應將停車場道路部分之 面積扣除云云，然系爭租賃契約之租賃範圍，依前揭附圖所 示既包含車道在內，且系爭租賃契約第1 條第1 項亦明定： 「租賃標的物除汽機車停車位外尚包括供租賃標的物使用之 公共設施（水、電、通路、道路等）在內」（本院卷一第17 6 頁），自無將租賃土地中道路部分面積刪除計算之理，原 告等前開主張，顯不足採。
2.再查，系爭租賃契約第3 條雖約定租金於94年6 月1 日起至 94年9 月30日止為146 萬元，94年10月1 日起至95年5 月31 日止為150 萬元，95年6 月1 日起，每年調漲3%，然被告東 雲公司與被告保魁公司曾於96年5 月7 日簽訂土地租賃補充 協議書，約定自96年6 月1 日起至97年5 月31日止，租金仍 維持每月1,545,000 元，至97年6 月1 日起之租金，則視營 運狀況重新協議，且嗣後經雙方協議結果，97年6 月1 日以 後之租金仍繼續維持每月1,545,000 元，被告保魁公司並已 簽發至99年12月底止之各期租金支票予被告東雲公司等情， 有土地租賃補充協議書、支票、統一發票、往來明細資料表 等影本在卷可稽（本院卷一第54、103-126 頁），是被告保 魁公司辯稱系爭租賃契約之租金業經事後協議自97年6 月1 日起均固定為每月1,545,000 元等語，應屬可信，原告等主 張應依原始租賃契約所載之方式計算租金，尚無足採。 3.綜前所述，原告等自98年2 月1 日起至99年8 月31日止，得 請求被告保魁公司給付之租金金額應分別為1,392,700 元（ 0000000 ×2188/23059×1/2 ＝73300 ，73300 ×19＝0000 000 ），扣除被告保魁公司業已分別給付原告2 人之611,61 0 元，原告等應尚得請求被告保魁公司各給付781,090 元（ 0000000 0000000＝781090）。 ㈣被告保魁公司所提同時履行抗辯是否可採？
被告保魁公司對原告等之租金請求主張同時履行抗辯，無非 以其承租系爭土地之目的係作為停車場使用，而該停車場需 經由臺北縣汐止市○○段1083、1084、1085地號土地始能通 往新台五路，然該土地之前後任所有權人即訴外人陳瓊讚及 日昇圓公司竟陸續寄發存證信函表示禁止被告保魁公司通行 上開土地並請求給付損害賠償或不當得利，致使被告保魁公 司得否利用前開土地通行至新台五路處於不確定之狀態，顯 見原告等並未保持系爭土地合於約定使用收益之狀態云云， 為其論據，並提出存證信函影本2 件為證（本院卷一第51-5 3 、卷二第38頁），然查：訴外人陳瓊讚及日昇圓公司雖曾
以存證信函表示欲禁止被告保魁公司通行上開土地並請求給 付損害賠償或不當得利，惟實際上並未為任何妨礙通行之行 為，此為被告保魁公司所自承，且其亦未證明訴外人陳瓊讚 及日昇圓公司有何起訴請求給付損害賠償或不當得利之情事 ，自難認其就系爭租賃標的之使用收益因何窒礙之處，是被 告保魁公司以原告等未保持系爭土地合於約定使用收益之狀 態，主張同時履行抗辯云云，即非可採。
㈤原告等得否向被告東雲公司請求返還不當得利？ 1.按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」， 民法第179條定有明文。
2.經查，原告等自98年1 月23日起，即因取得系爭3 筆土地之 所有權而繼受系爭租賃契約之出租人地位，因而享有對被告 保魁公司之租金債權，至被告東雲公司則於原告等取得系爭 3 筆土地後，喪失該部分之出租人地位，前已詳述，則被告 東雲公司於不具有系爭3 筆土地出租人之地位後，仍領有被 告保魁公司所給付98年1 月23日起至98年1 月31日止之租金 ，自屬無法律上原因而受有利益，且因上開租金係被告保魁 公司在原告等通知租金債權移轉前，已先向被告東雲公司給 付，依法仍生清償之效力，致原告等無法再向被告保魁公司 請求給付租金，前亦有詳述，自堪認原告等因此而受有損害 ，則原告等依前揭不當得利之規定，請求被告東雲公司分別 返還原告2 人上開期間之租金各21,281元（73300 ×9/31＝ 21281 ，元以下四捨五入），自屬有據，堪可准許。七、綜上所述，原告等基於租賃關係，以先位之訴請求被告保魁 公司分別給付原告2 人98年2 月1 日起至99年8 月31日止之 租金各1,392,700 元，及其中41,110元（原告等僅就98年3 月1 日前之租金請求支付遲延利息，被告保魁公司98年2 月 應分別給付之租金額為73,300元，已分別給付32,190元，尚 不足41,110元），自98年4 月22日起至清償日止，按年息5% 計算之利息，另自99年9 月1 日起至99年12月31日止，按月 於每月5 日前，分別給付原告2 人各73,300元，為有理由， 應予准許；至逾此部分之請求，其等基於不當得利之法律關 係，提出備位之訴，於請求被告東雲公司分別給付原告2 人 21,281元，及自98年4 月22日起至清償日止，按年息5%計算 之利息，為有理由，應予准許，至逾此範圍之請求，仍屬無 據，應予駁回。又本件兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執 行或免為假執行，關於原告等勝訴部分，經核尚無不合，爰 分別酌定相當之擔保金額，併准許之；至原告等敗訴部分， 該假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第85條第1 項、第86條第1 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 9 月 17 日
民事第二庭 法 官 馬傲霜
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 99 年 9 月 21 日
書記官 張方俞
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