臺灣臺北地方法院民事簡易判決 99年度北簡字第3890號
原 告 宏遠證券股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 謝文欽律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 林思銘律師
複代理人 陳麗玢律師
上列當事人間請求返還押租金事件，於中華民國99年9 月14日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾貳萬叁仟零玖拾貳元，及自民國九十九年七月日起起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬貳仟捌佰捌拾元由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣肆拾貳萬叁仟零玖拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件依兩造間房屋租賃契約書第10條，雙方合意以本院為第 一審管轄法院，依民事訴訟法第24條規定，本院自有管轄權 ，合先敘明。
二、原告主張：原告於民國95年7 月25日向被告承租坐落新竹縣 竹東鎮○○里○○鄰○○路○ 段187 號第1 、2 、3 層之房屋 ，作為營業據點，約定押租金為新臺幣（下同）120 萬元， 租期原訂自95年8 月1 日起至98年7 月31日止，期間雙方簽 訂增補協議書，將租期延長至98年11月30日止。嗣因原告公 司業務調整，搬遷他址，乃依約提前三個月即98年8 月28日 通知被告到期不繼續承租，並於98年11月30日會同被告點交 返還房屋，惟被告在原告交還房屋後，藉詞拒絕返還押租金 。本件訴訟進行中，原告業已清理租賃標的物，並自費恢復 水電，且系爭租賃物原本即為證券公司辦公室使用，原告已 符合租賃契約第6 條「照常時使用現狀交還」之約定；被告 另以原告需負擔部分地價稅為由主張抵銷，然本件租賃物之 所有權人為訴外人黃遠弘，並非出租人，被告既非地價稅納 稅義務人，自無從直接主張抵銷。爰依租賃契約法律關係起 訴請求，並聲明：被告應給付原告120 萬元及自98年11月30 日起至清償日止按年息5 ％計算之利息。
三、被告則以：原告未依房屋租賃合約將系爭房屋回復原狀，而 達到供原告合理居住使用之狀態，是請原告將房屋天花板、 鐵門二個、燈具、牆壁、地板、消防設施修繕完成，並粉刷
平整交還被告，始可稱交付完成。次查，依租賃合約第9 條 約定，每年地價稅超過30萬元部分應由原告負擔。查系爭房 屋坐落新竹縣竹東鎮○○段1672號、1692號土地，二筆土地 合計95年地價稅557,136 元，96年、97年各為530,281 元， 98年為528,225 元，故95年原告應負擔之部分為257,136 元 的5/12為107,140 元，加上96年至98年原告各應負擔 230,281 元、230,281 元及228,225 元，共計795,927 元， 對原告主張抵銷。並聲明：原告之訴駁回。如受不利益判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：
原告於95年7 月25日向被告承租坐落新竹縣竹東鎮○○里○○ 鄰○○路○ 段187 號第1 、2 、3 層之房屋，作為證券營業 使用，並給付押租金120 萬元予被告，租期原訂自95年8 月 1 日起至98年7 月31日止，期間雙方簽訂增補協議書，將租 期延長至98年11月30日止；而系爭房屋坐落新竹縣竹東鎮○ ○段1672號、1692號二筆土地等情，為兩造所不爭執，並有 房屋租賃合約書、增補協議書影本附卷為憑（本院卷第5 至 8 頁），應堪信為真實。
五、原告主張已於98年11月30日租期屆滿後點交返還系爭租賃物 予被告，請求被告返還押租金120 萬元等情，為被告所否認 ，並以前詞置辯。故本件所應審究者為：原告是否已符合契 約之約款返還系爭租賃物？被告以原告應負擔地價稅合計 795,927 元主張抵銷是否有據？經查：
㈠原告已依租賃合約第6條「照常時使用現狀交還」： 依租賃合約第6 條第1 項約定：「乙方（即原告）於租賃期 滿後終止租約交還房屋時，甲方（即被告）同意乙方得依業 務需要拆遷自行裝設之設備，其餘照常時使用現狀返還。」 。被告辯稱原告未將房屋回復原狀，而達到一般人可使用之 狀態云云，固據其提出訴外人捷發營造股份有限公司出具之 復原工程報價單影本附卷為憑（本院卷第56頁），惟查，該 報價單之報價時間為98年12月25日，係在本件起訴前，而原 告在本件訴訟繫屬後，經兩造合意停止訴訟程序期間，另已 派員清空承租標的物，並自費恢復水電，此有現場照片附卷 為證。且系爭租賃物在原告承租前即為開設證券營業使用， 為被告所不爭執，故原告縱然未將電視牆、營業櫃台、隔間 牆拆除，應認業已符合上開合約所載之「照常時使用現狀」 返還之約定。至於被告在傳真原告律師之文件中辯稱原告並 未復原1 樓花岡岩、遺失2 扇不銹鋼門等等（本院卷第61頁 ），然被告並未能提出積極證據證明在原告承租前確實有該 等設備存在，故此部分自難為有利於被告之認定。本院斟酌
兩造所提出之證據，認定原告已履行「照常時使用現狀交還 」之義務。因原告提出之現場照片為被告所不爭執，故被告 另聲請本院至現場履勘，則無必要，亦併敘明。 ㈡被告得就地價稅776,908元之範圍主張抵銷： 依租賃合約第9 條第1 項約定：「每年之房屋稅12,000元及 地價稅30萬元由甲方（即被告）負擔，其餘增加部分由乙方 （即原告）負擔。」，故兩造在合約簽訂時已明訂就地價稅 超過30萬元部分，應由原告負擔。原告雖辯稱被告並非所有 權人，自非地價稅納稅義務人，故不得為此約定云云。然查 ，稅法上土地所有權人固為納稅義務人，但實務上並非不許 實際使用人內部就稅率分擔而有所約定，且土地供自用住宅 或是營業使用，在地價稅率計算上會有顯著差異，故出租人 要求承租人支付增加之地價稅，應認屬於契約自由之原則， 至於被告與土地所有權人間是如何約定，則非本件應審酌之 範圍。而依照被告提出之95年至98年地價稅課稅明細表（本 院卷第62至65頁）所載，系爭房屋所坐落新竹縣竹東鎮○○ 段1672號、1692號二筆土地，合計地價稅95年為557,136 元 ，96年、97年各為530,281 元、98年為528,225 元，而95年 原告僅承租使用5 個月，98年原告承租11個月，故本件依比 例，原告應負擔之地價稅計算如下：
95年：（557,136元－30萬元）×5/12＝107,140元 96年、97年各為：530,281元－30萬元＝230,281元 98年：（528,225元－30萬元）×11/12＝209,206元 此部分被告主張整年抵銷，而未以11個月比例計算， 應屬有誤。
4年合計：776,908元。
㈢小結，原告已履行「照常時使用現狀交還」系爭房屋之義務 ，被告自應返還押租金120 萬元。然因原告並未依合約負擔 超過30萬元之地價稅，故被告就原告承租期間合計776,908 元範圍內之地價稅，主張抵銷，自屬有據，則原告請求被告 返還423,092元押租金，應予准許。
六、本件原告係在訴訟繫屬後，始履行「照常時使用現狀交還」 義務，故原告請求自98年11月30日起算遲延利息，並不足取 。而原告係以99年7 月8 日民事聲請續行訴訟狀提出現場照 片為證，故本件應以該繕本送達被告翌日起算法定遲延利息 。從而，原告請求被告給付423,092 元及自民事聲請續行訴 訟繕本送達翌日即99年7 月9 日起至清償日止按年息5 ％計 算之利息範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求， 為無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款 之規定，職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項，為被 告預供擔保，得免為假執行之宣告。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判 決結果無影響，爰不另一一論述。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 99 年 9 月 30 日
臺北簡易庭
法 官 紀文惠
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 99 年 9 月 30 日
書 記 官 陳慧奇
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