最高法院民事判決 九十九年度台上字第一七二三號
上 訴 人 乙○○
丙○○
丁○○
共 同
訴訟代理人 江肇欽律師.
上 訴 人 金億育樂事業有限公司
法定代理人 戊○○
訴訟代理人 吳振東律師.
被 上訴人 甲○○
訴訟代理人 秦玉坤律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，兩造上訴人對於中華民國九
十九年三月三十日台灣高等法院第二審判決（九十八年度重上字
第三五三號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人乙○○、丙○○、丁○○之訴、及駁回上訴人金億育樂事業有限公司之上訴與反訴備位之訴，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人金億育樂事業有限公司負擔。
理 由
本件上訴人乙○○以次三人（下稱乙○○等三人）主張：坐落宜蘭縣頭城鎮○○段七五之一一、七五之一二、七五之一三、七五之三五、七五之三七地號等五筆農牧用地（下合稱系爭土地）原為訴外人黃秀雄所有，經台灣宜蘭地方法院拍賣，伊於民國九十五年五月十七日拍定，九十六年六月七日領得權利移轉證書，並於同年月十五日完成所有權登記。而系爭土地上建有位置、面積如原判決附表與附圖（下分稱附表、附圖）所示編號A1至A81之地上物（下合稱系爭地上物），分別為黃秀雄及對造上訴人金億育樂事業有限公司（下稱金億公司）所搭建；但被上訴人為系爭地上物之所有權或事實上處分權人，且與金億公司共同無權占有系爭土地。依所有物返還請求權法律關係、及不當得利與侵權行為法則，被上訴人應拆除系爭地上物，並與金億公司共同返還土地、及按申報地價年息百分之三計付不當得利或損害賠償。爰求為判命被上訴人將系爭地上物拆除，並被上訴人與金億公司共同將系爭土地返還予伊；及自九十六年六月七日起，至返還系爭土地之日止，按月共同給付伊新台幣（下同）四千五百三十五元（其中被上訴人應自九十六年六月七日起至同年七月三十日止按月給付部分，已經原審判決確定；其餘未繫屬本院部分，不予贅述
）。並就金億公司之反訴抗辯稱：系爭土地屬耕地，依法不得為地上權設定登記，自無依民法第八百七十六條規定取得法定地上權可言，亦與民法第四百二十五條之一規定情形不合，金億公司對於系爭土地並無地上權或租賃權，其反訴顯然無據等語。上訴人金億公司以：系爭地上物之一部分係由黃秀雄興建，嗣讓與金億公司，其餘部分則由伊興建，伊為系爭地上物之所有權人及事實上處分權人。黃秀雄興建部分系爭地上物後，以系爭土地設定抵押權予訴外人台灣銀行，嗣將其興建地上物所有權、事實上處分權讓與伊，並系爭土地遭拍賣，依民法第八百七十六條第一項規定，伊已取得法定地上權；縱不然，系爭地上物占用系爭土地，亦有民法第四百二十五條之一法定租賃權之適用，伊自屬有權占有。乙○○等三人之請求為無理等語置辯。並提起反訴，求為判決：先位聲明確認金億公司就系爭土地，如系爭地上物占用部分之法定地上權存在；備位聲明確認金億公司就系爭土地，如系爭地上物占用部分之法定租賃權存在。
被上訴人則辯稱：伊為訴外人弘輝開發建設股份有限公司（下稱弘輝公司）原法定代理人，弘輝公司雖曾於九十五年二月十四日向金億公司購買系爭地上物，並指定將該地上物移轉予伊。然嗣因伊主張優先承買系爭土地訴訟敗訴確定，弘輝公司即解除該買賣契約，並伊於弘輝公司請求金億公司返還價金等支付命令確定當日即九十六年七月三十日，即將系爭地上物返還金億公司。伊並非系爭地上物之所有權人或事實上處分權人，亦未占有建物，自無拆屋還地等責任云云。
原審以：系爭土地為農牧用地，原為訴外人黃秀雄所有，遭黃秀雄債權人聲請強制執行拍賣，由乙○○等三人於九十五年五月十七日拍定，九十六年六月七日領得權利移轉證書，並於同年月十五日完成所有權登記。被上訴人於乙○○等三人拍定系爭土地後，即提起確認優先承買權訴訟【台灣宜蘭地方法院（下稱宜蘭地院）九十五年度重訴字第三二號】，於九十六年四月二十日獲敗訴判決，並於同年五月二十四日確定。系爭土地上有占用位置、面積如附圖、附表所示之系爭地上物等情，為兩造不爭之事實。按「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。」、「自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。」，民事訴訟法第二百七十九條第一、三項定有明文。被上訴人於第一審九十八年三月十一日言詞辯論期日時，固曾自認其為系爭地上物之所有權或事實上處分權人，並與金億公司共同占有系爭地上物之情，然弘輝公司與金億公司訂立買賣契約，而自金億公司受讓系爭建物事實上處分權與占有，嗣系爭土地經拍賣，被上訴人提起優先承買訴訟敗訴確定，弘輝公司即解除契
約，並於九十六年四月二十六日以金億公司為債務人，請求其支付四千萬元（返還價金一千萬元與賠償違約金三千萬元），經宜蘭地院核發九十六年度促字第四三五四號支付命令，並於九十六年七月三十日確定，弘輝公司旋持該確定支付命令，對金億公司聲請強制執行（參加分配）等情，有支付命令聲請狀、支付命令、聲明參與分配狀、債權憑證等為憑，參以金億公司自承業與弘輝公司解約，系爭地上物與土地回復為金億公司占有，弘輝公司且與金億公司於九十八年九月一日共同申請撤銷買賣契稅申報等語，均與被上訴人陳述相符，被上訴人抗辯前開買賣契約業經弘輝公司解除，其於支付命令確定時（即九十六年七月三十日）已將系爭地上物返還金億公司一節，可信屬實，其撤銷前述自認，即非無據。被上訴人於九十六年七月三十日後就系爭地上物已無事實上處分權或占有，乙○○等三人即無從請求其拆屋還地、給付九十六年七月三十一日起之不當得利或損害賠償。次按「設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定……」，民法第八百七十六條第一項固有明文。然司法院大法官釋字第四○八號解釋已闡明：「民法第八百三十二條規定，稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權。故設定地上權之土地，以適於建築房屋或設置其他工作物或種植竹林者為限。其因時效取得地上權而請求登記者亦同。土地法第八十二條前段規定，凡編為某種使用地之土地，不得供其他用途之使用。占有土地屬農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地者，性質上既不適於設定地上權，……占有人占有上開耕地者，不得申請時效取得地上權登記，與憲法保障人民財產權之意旨，尚無抵觸。」之旨，是土地為耕地者，性質上無適用民法第八百七十六條第一項取得地上權之餘地。查兩造不爭系爭土地使用地類別均為「農牧用地」，屬農業發展條例第三條第十一款所指之耕地；依上開說明，金億公司抗辯適用（或類推適用）民法第八百七十六條第一項規定，其就系爭土地有法定地上權一節，自無足採。又「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制」，民法第四百二十五條之一第一項定有明文。然違章建築之讓與，因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，如受讓人與讓與人間無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。金億公司既自承黃秀雄建造部分系爭地上物時，並未辦保存登記，則黃秀雄將該地上物轉讓金億公司後
，金億公司尚無從取得所有權，僅取得事實上處分權，與民法第四百二十五條之一第一項規定之「所有權」讓與要件不合；金億公司始終未曾取得系爭土地所有權，其自行建造其餘地上物，即無土地房屋同屬其一人情事。是金億公司抗辯其就系爭土地有前開規定之法定租賃權，亦非有理。乙○○等三人主張金億公司占有系爭土地，無正當權源，即非無據。金億公司無法律上之原因占有系爭土地，受有相當於租金之使用利益，致乙○○等三人受有損害，應依不當得利法則，返還其所受利益予乙○○等三人。茲審酌系爭土地坐落位置、交通便捷性、附近繁榮程度等情，以申報地價年息百分之三計算，占用者每月應支付相當於租金之不當得利為四千五百三十五元。綜上，乙○○等三人主張金億公司與被上訴人共同占有系爭土地及系爭地上物，被上訴人占有該土地至九十六年七月三十日，金億公司占有至九十八年十月二十二日（拆除地上物之日），應於占用期間按月支付不當得利四千五百四十三元（按：金億公司及被上訴人各半），應屬有據；至其請求被上訴人拆屋還地，及給付九十六年七月三十一日起之不當得利部分，則非有理。金億公司抗辯其就系爭土地有法定地上權、法定租賃權，既不可採，則其反訴請求先位確認其就系爭土地之法定地上權存在；備位確認其就系爭土地之法定租賃權存在，均屬無據，應予駁回。爰就第一審所為乙○○等三人勝訴之判決，為一部廢棄（即第一審判決命被上訴人拆屋還地，及自九十六年七月三十一日起至返還土地之日止按月給付金錢部分），改為判決駁回乙○○等三人該部分之訴、一部維持（即命金億公司還地及給付金錢部分；命被上訴人給付確定部分則不予贅述），駁回金億公司之上訴；並駁回金億公司之反訴。
廢棄發回部分（即原判決駁回乙○○等三人之訴、駁回金億公司之上訴及其反訴備位聲明部分）：
按「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。」、「自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。」，民事訴訟法第二百七十九條第一、三項定有明文。準此，當事人未經他造當事人同意時，必須證明其自認之內容與事實不符，始得撤銷之；否則，即應受其自認事實之拘束，他造無庸另行舉證證明。查被上訴人於原審抗辯其非系爭地上物之所有權人或事實上處分權人未占有系爭土地，且於九十六年七月三十日已將占有返還金億公司等語，並撤銷其於第一審九十八年三月十一日言詞辯論期日時，所為「其為系爭地上物之所有權或事實上處分權人，並與金億公司共同占有系爭地上物事實」之自認，雖提出弘輝公司對金億公司聲請核發支付命令之支付命令聲請狀、支付命令、聲請強制執行之聲明參與分配狀、債權憑證等為
證，惟觀上開書證所載，乃弘輝公司以金億公司有債務不履行情事，依約解除契約，請求金億公司返還價金及給付違約金，取得執行名義（支付命令）並據以執行，並無述及被上訴人返還土地及地上物予金億公司之情（原審卷六三至八○頁），則徒憑上開舉證，是否足認被上訴人已於「九十六年七月三十日」將原受領之土地及地上物占有返還金億公司，已非無疑。按契約當事人受領之給付，不因契約之解除，即當然回復雙方各自原有之權利狀態，僅雙方各負回復原狀或不當得利返還之義務，於返還前，不生權利變動（返還）之效果。依金億公司所陳於第一審審理時，因弘輝公司未依法回復原狀，迨九十八年九月一日，弘輝公司始與其共同以雙方已合意解除契約為由，向主管機關聲請撤銷契稅申報，被上訴人係九十八年九月一日將地上物返還等語（原審卷一二一頁、二○三頁），似被上訴人於第一審審理中仍占有系爭土地及地上物，並未返還予金億公司。原審未察，徒以被上訴人之上開舉證，即認其已證明其自認非實在，而為乙○○等三人不利之論斷，顯有疏率，難謂無悖於證據法則。其次，民法第四百二十五條之一規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制」，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意。原審未加推闡，徒以法文「所有權讓與」，即將受讓事實上處分權之情形排除適用，率認金億公司不得主張法定租賃權，自有違誤。又黃秀雄建築轉讓金億公司之地上物範圍為何？何者屬民法第四百二十五條之一適用範圍之房屋？黃秀雄於八十五年六月三日出具同意金億公司永久無償使用系爭土地之承諾切結書，有無影響金億公司主張之法定租賃權判斷？在在均非無疑，未經原審調查認定，本院尚無從為法律判斷。原判決駁回乙○○等三人之訴、暨駁回金億公司之上訴及其反訴之備位聲明，均有可議，難昭折服。兩造上訴論旨，分別指摘上開部分原判決，就其不利部分為違法，求予廢棄，均非無理由。
駁回上訴部分（即原判決駁回金億公司反訴先位聲明部分）：原審依其採證、認事之職權行使，認定系爭土地為耕地，依法不得為地上權之登記，金億公司自無從依民法第八百七十六條第一項規定，就系爭土地取得法定地上權，其反訴先位聲明請求確認
其就系爭土地法定地上權存在，即屬無理部分，經核於法洵無違誤。上訴論旨，指摘原判決此部分不當，聲明廢棄，非有理由。據上論結，本件乙○○等三人之上訴為有理由；金億公司之上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十九 年 九 月 十六 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 福 聲
法官 鄭 玉 山
法官 黃 義 豐
法官 劉 靜 嫻
法官 袁 靜 文
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十九 年 九 月 二十八 日
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