臺灣高雄地方法院簡易民事判決 99年度雄簡字第1545號
原 告 乙○○
訴訟代理人 李宏文律師
被 告 品安生命股份有限公司
法定代理人 甲○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國99年9 月21日言
詞辯論終結，判決如下︰
主 文
被告應將門牌號碼為高雄市新興區○○○路二四七號十五樓房屋及該屋附屬編號二０二、二０三、三二０號共三個停車位全部遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾萬陸仟玖佰零陸元，及自民國九十九年九月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國九十九年七月十二日起至遷讓之日止，按月給付原告新臺幣拾貳萬陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣貳拾萬陸仟玖佰零陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴 訟法第386條所列各款情事，爰依原告聲請由其一造辯論而 為判決。
二、原告起訴主張：被告前於民國98年12月25日向原告承租門牌 號碼高雄市新興區○○○路247 號15樓號房屋及該屋附屬編 號202 、203 、320 號共三個停車位（下稱系爭房屋），雙 方約定租期自99年1 月10日起至101 年1 月9 日，每月租金 新臺幣（下同）63,000元，於每月10日前繳納，並約定由被 告繳納系爭房屋之管理費（每月20,296元）及電費。又原告 本有進行出賣系爭房屋行為，然尚未覓得買主，故於出租系 爭房屋之始，雙方即約定「甲、乙雙方擬提前解除本契約時 ，應提前貳個月以書面通知對方」、「乙方（即被告）於租 期屆滿時，...，如不即時遷讓交還房屋時，甲方（即原告 ）每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日 止，... 。」等語，亦即系爭房屋之租約雖為定期租約，但 雙方若於2 個月前預先以書面為終止契約之通知者，即有提 前終止契約之權利。嗣原告於99年5 月間將系爭房屋出賣與 第三人，原告遂依上述約定委請律師發函予被告2 次，通知 提前終止契約事宜，此一提前終止租約之意思表示並於同年
5 月11送達被告之台北營業所，故應已於同年5 月12日發生 通知之效力，故系爭房屋之租約自應於同年7 月11日發生終 止之效力，故被告自此即喪失占用系爭房屋之使用權，惟被 告竟自同年6 月起即未再支付房租，且未繳納同年5 月份至 8 月份之管理費及電費（共計238,175 元）。又因被告未於 期限內遷讓房屋並返還系爭房屋之鑰匙，故依上開約定請求 被告給付自99年7 月12日起至遷讓完畢日止，按月給付31萬 5,000 元（計算式：每月房租63,000元×5） 之違約金等語 ，爰依租賃關係及所有物返還請求權之法律關係提起本件訴 訟，聲明：（一）被告應將系爭房屋全部遷讓返還與原告； （二）被告應給付原告238,175 元及自99年9 月21日起至清 償日止，按年息5 ％計算之利息；（三）被告應自99年7 月 12日起至遷讓完畢日止，按月給付原告315,000 元；（四） 願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀做任何聲明 或陳述。
四、原告主張被告前向原告承租系爭房屋，租期自99年1 月10日 起至101 年1 月9 日，每月租金63,000元，依約被告應於每 月10日前繳付租金，管理費及電費亦應由被告繳納，並特別 約定「甲、乙雙方擬提前解除本契約時，應提前貳個月以書 面通知對方」、「乙方（即被告）於租期屆滿時，... ，如 不即時遷讓交還房屋時，甲方（即原告）每月得向乙方請求 按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，... 。」原告於 99年5 月12日通知被告提前終止租約後，被告自同年6 月起 即未再支付房租，且未繳納同年5 月份至8 月份之管理費及 電費之事實，業據其提出房屋租賃契約書、律師函2 件、管 委會收據4 件、管委會之存證信函1 件、土地及建物登記第 二類謄本各1 件等為證，核與所述相符，自堪信為真實。按 「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前 ，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之 規定，先期通知。」、「前項終止契約，應依習慣先期通知 。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期 限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約 終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」 民法第453 條、第450 條第3 項分別定有明文。是原告於99 年5 月12日通知被告系爭房屋之租約將於同年7 月11日提前 終止，則此一租約自應已於同年7 月11日發生終止之效力， 又被告對於原告主張伊遲至同年8 月初始自行搬遷之事實並 未到庭提出說明，亦未提出書狀表示意見，則原告主張被告 應返還系爭房屋，並給付尚未繳付之6 月份房租6 萬3,000
元暨5 月份至7 月份之管理費及電費14萬3,906 元，共20萬 6,906 元，及自99年9 月21日（即言詞辯論終結之日）起至 清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。 至原告主張被告應負擔8 月份之管理費及電費，則因租約至 7 月份既已終止，而原告亦自承被告於8 月初已搬離系爭房 屋，故原告就此部分之主張，並無理由，應予駁回。五、末按，違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約 不同。關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為 約定，而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法 院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減，最高法 院19年上字第1554號民事判例可佐。兩造雖約定被告若未於 租賃期間屆滿時，每月應給付原告按照租金五倍之違約金至 遷讓完了之日止，惟本院參酌被告遲延搬遷之情形及被告繼 續占有系爭租賃房屋，即屬無權占有，而無權占有他人房屋 ．可能獲得相當於租金之利益，而致原告受有相當於租金之 損害，為社會通常之觀念，故本院依職權將違約金酌減至 12萬6,000 元，則原告請求被告自租約終止後99年7 月12日 起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之 違約金12萬6,000 元，亦屬有據。其餘請求，則不應准許， 應予駁回。
六、綜上，原告依所有物返還請求權及租賃契約之法律關係，請 求被告將系爭房屋全部遷讓返還與原告，並給付20萬6,906 元，及自99年9 月21日起至清償日止，按年息5 ％計算之利 息，暨自99年7 月12日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月 給付原告違約金12萬6,000 元，為有理由，應予准許。原告 之其餘主張，則無理由，應予駁回。
七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告 假執行。並依同法第392條第2項，依職權為被告預供擔保， 得免為假執行之宣告。原告雖表示請准宣告假執行等語，然 此僅係促請本院注意，本院自毋庸另為駁回其假執行之宣示 ，附此敘明。原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，併 予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 99 年 10 月 5 日
高雄簡易庭 法 官 朱世璋
上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審費用。
中 華 民 國 99 年 10 月 5 日
書記官 林芊蕙
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