宣 示 判 決 筆 錄 九十年度北簡字第二一О七七號
原 告 甲○○○美樂家有限公司台灣分公司
法定代理人 柯邁凱
訴訟代理人 吳國輝律師
複 代理 人 朱韻如
被 告 戊○○
丁○○
乙○○
丙○○
己○○
共 同
訴訟代理人 劉昱劭律師
黃文玲律師
右 一 人
複 代理 人 施穎弘
右當事人間九十年度北簡字第二一О七七號返還保證金等事件於中華民國九十一年五
月十三日下午四時在本院台北簡易庭第四法庭公開宣示判決出席職員如左：
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於後：
主 文：
被告應給付原告新台幣陸拾陸萬壹仟肆佰肆拾肆元，及自民國九十年十一月二十五日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣貳拾貳萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣陸拾陸萬壹仟肆佰肆拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
訴訟標的及理由要領：
一、原告主張：其於民國八十八年八月十九日與被告訂立房屋租賃契約，承租被告共 有坐落於台北市○○路○段七六０號九樓房屋供為辦公室使用，租期自八十八年 十月二十二日起至九十年十月二十一日止，租金每月新台幣（下同）八十二萬零 一百七十八元，於每月二十一日繳納租金，原告並交付保證金二百四十萬元予被 告，依前揭契約第七條第八項、第三條第二項約定，租期屆滿後，原告有優先承 租權，但須於三個月前書面通知，第三年被告得調漲百分之三房租，如不續租， 應於交還房屋後二日內無息退還保證金，詎前揭租約將屆滿前，被告單方表示調 漲租金百分之七，原告不同意，詎被告竟於租期屆滿前三天違約表示不再續租， 並要求原告於三日內遷讓、返還上開房屋，原告僅得於九十年十一月二十二日搬 遷，被告本持有原告交付之二百四十萬元保證金，扣除原告加租之一個月租金八
十二萬零一百七十八元，被告應返還原告一百五十七萬九千八百二十二元，惟經 原告催討，被告仍拒不返還，為此依前揭租賃契約提起本訴，請求被告返還一百 五十七萬九千八百二十二元及自九十年十一月二十五日起至清償日止，按年息百 分之五計算之遲延利息，另原告因被告拒不返還保證金，聘請律師提起本訴，支 出六萬六千六百六十七元報酬，依前揭租約第七條第五項約定，亦併請求被告給 付六萬六千六百六十七元律師費及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 百分之五計算之遲延利息。被告則以：前揭契約第七條第八項約定第三年房租得 調漲百分之三並非最高額之約定，原告自九十年三月五日起即與被告商談續約事 宜，因原告一再拖延，被告遂於九十年九月十日函告原告限期於九十年九月十四 日前回覆是否續租，因原告並未回覆，被告即於九十年十月十八日前揭租約滿前 三日發存證信函通知原告依約遷讓返還上開房屋，詎原告一方面於九十年十月十 九日向訴外人許明忠、徐進忠承租同棟三樓之一、之二號房屋，又遲至九十年十 一月二十二日始遷出上開房屋，依前揭契約第六條第二項約定，原告應按日支付 以日租五倍計算之違約金四百十萬零八百九十元（８２０１７８Ｘ５＝0000 000），另依前揭契約第七條第五項約定，被告因原告違約涉訟給付律師費六 萬五千元，再原告遷出上開房屋時未回復原狀，被告僱人修復，支出三萬三千二 百元修繕費用，均應由原告負擔，被告因此另於九十年十一月五日以六十五萬元 之低價將上開房屋出租訴外人富群超商股份有限公司，損失頗巨，被告業無返還 保證金之義務等語資為抗辯。
二、本件原告主張其於八十八年八月十九日與被告訂立房屋租賃契約，承租被告共有 之上開坐落於台北市○○路○段七六０號九樓房屋，租期自八十八年十月二十二 日起至九十年十月二十一日止，租金每月八十二萬零一百七十八元（每坪租金一 千五百八十元），於每月二十一日繳納租金，原告並交付保證金二百四十萬元予 被告，依前揭契約第七條第八項、第三條第二項約定，租期屆滿後，原告有優先 承租權，但須於三個月前書面通知，第三年被告得調漲百分之三房租，如不續租 ，應於交還房屋後二日內無息退還保證金，原告自九十年三月五日起即與被告商 談續約事宜，因無法達成協議，被告於九十年九月十日函告原告限期於九十年九 月十四日前回覆是否續租，因原告並未回覆，被告即於九十年十月十八日前揭租 約滿前三日發存證信函通知原告不再續租，請原告依前揭租賃契約屆滿時遷出返 還上開房屋，原告另於九十年十月十九日向訴外人許明忠、徐進忠承租同棟三樓 之一、之二號房屋，至九十年十一月二十二日始遷出上開房屋，被告另於九十年 十一月五日將上開房屋出租訴外人富群超商股份有限公司，原告因本件涉訟支出 律師費六萬六千六百六十七元，被告則支出律師費六萬五千元，並支出上開房屋 回復原狀之修復費用三萬三千二百元之事實，有前揭房屋租賃契約影本一件、房 屋租賃契約影本二件、原告及被告諮商往來函影本共十四件、存證信函影本一件 、點交修復明細影本一件、估價單影本一件、律師費收據影本一件在卷可證，並 為被告所不爭執，自堪信為真實。
三、按租金為租賃契約之重要條件，出租人固有將此條件通知優先承租權人之義務， 如優先承租權人未表示依此條件承租時，出租人尚不負與優先承租權人訂立租約 之義務，雙方之租賃關係，尤無從認已合法成立，最高法院五十六年度台上字第
六七二號判例可資參照。依前揭兩造所訂之房屋租賃契約第七條第八項約定，租 期屆滿後，原告有優先承租權，但須於三個月前書面通知，第三年被告得調漲百 分之三房租。被告雖抗辯該項約定第三年房租得調漲百分之三並非最高額之約定 云云，然查依該項文字為「．．．甲方（被告）得以調漲百分之三房租。」，衡 諸一般社會大眾就訂立房屋或土地租賃時，契約出租人、承租人就租金調整幅度 之特別約定，係恐調整幅度過大時影響締約當事人權益，始訂定此類約定，以此 探知兩造於締約時之真意，應係出租人於前揭契約屆滿後，與承租人另訂新約時 ，有關新約租金之約定，調漲上限不得超過原契約即前揭契約之百分之三，被告 此部分之抗辯不足採信。所謂原告享有之優先承租權，係指當被告以調漲百分之 三房租之最高額每月每坪一千六百二十八元之價格欲將上開房屋出租他人時，原 告有權優先以同條件向被告承租，如被告未與他人以相同條件締約，即不負與原 告締結新約之義務，本件被告於前揭房屋租賃契約屆滿前並未與他人締約，不負 與原告締結新約之義務。
四、依前揭契約第三條第二項約定，租期屆滿回復原狀無誤交還房屋一切帳目清楚後 ，二天內無息退還保證金。次依前揭契約第六條第二項約定，原告於租賃期滿後 不交還房屋，自租賃期間屆滿後翌日起，應支付日租金五倍計算之懲罰性違約金 。另依第四條第五項約定，原告於交還房屋時，應負責回復原狀。再依第七條第 五項約定，因兩造違約損害對方權益時，如涉訴訟而繳納之訴訟費、律師費應由 違約之一方負擔。查被告雖自九十年三月五日起與被告商談續約事宜時表示欲調 漲租金百分之七為每月每坪一千七百元，較前揭租約每月每坪一千五百八十元， 因原告僅願以調漲百分之四．四之每月每坪一千六百五十元代價承租，兩造無法 達成協議，被告遂於九十年九月十日函告原告限期於九十年九月十四日前回覆是 否續租，因原告並未回覆，被告既不負以原告提出之承租條件與原告締結新約之 義務，即有權於九十年十月十八日前揭租約滿前三日發存證信函通知原告不再續 約，原告應依前揭房屋租賃契約於屆滿時即九十年十月二十一日遷讓返還上開房 屋，而原告遲於屆滿後一個月之九十年十一月二十二日始遷出上開房屋，屬違反 前揭租賃契約第六條第二項之違約行為，依該項約定，原告應支付日租金五倍計 算之懲罰性違約金，惟被告亦應於原告負擔回復原狀費用並交還房屋時，二天內 無息退還保證金二百四十萬元，另依第四條第五項約定，被告抗辯原告於交還房 屋時，未回復原狀，而由被告僱工修繕支出修復費用三萬三千二百元，應由原告 負擔乙節，亦有理由。復依第七條第五項約定，因兩造違約損害對方權益時，如 涉訴訟而繳納之訴訟費、律師費應由違約之一方即原告負擔，被告抗辯其因本件 涉訟支出之律師費用六萬五千元，應由原告負擔乙節，亦屬有據，至於原告於聲 明第二項主張被告應負擔原告所支出之律師費六萬六千六百六十七元云云，因本 件違反前揭契約者為原告，被告並未違約，被告自無庸負擔原告支出之律師費用 。
五、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明 文。查被告雖依約須返還保證金二百四十萬元，惟本件原告遲於前揭租約屆滿後 一個月之九十年十一月二十二日始遷出上開房屋，屬違反前揭租賃契約第六條第 二項之違約行為，依該項約定，原告應支付日租金五倍計算之懲罰性違約金，惟
依一般民間慣例，違約者多以一個月租金做為違約金之計算標準，原告既多使用 上開房屋一個月，另加計一個月租金為被告得請求原告給付之違約金，被告得扣 除原告自九十年十月二十二日起至同年十一月二十一日止使用上開房屋之代價以 前揭租約約定之一個月租金計算為八十二萬零一百七十八元，此部分原告已主張 扣除，故主張被告應就一百五十七萬九千八百二十二元部分負返還責任（000 0000－000000＝0000000），依上所述，被告得扣除相當於一 個月租金之違約金八十二萬零一百七十八元，及被告因原告違約涉訟支出之律師 費六萬五千元，與被告代為支出之回復原狀之修復費用三萬三千二百元，總計須 扣除九十一萬八千三百七十八元（８２０１７８＋６５０００＋３３２００＝９ １８３７８），被告僅須返還原告六十六萬一千四百四十四元（0000000 －000000＝６６１４４４）。
六、從而，被告雖未依前揭契約約定於締結新約時僅調漲百分之三以下之租金，致兩 造未能續約，惟被告未與他人以相同條件締約，不負與原告締結新約之義務，僅 原告無法行使優先承租權而已，被告之行為並未構成違約事由，反係原告違約遲 於租約屆滿後一個月始遷出上開房屋，故被告雖負返還保證金之義務，惟得主張 扣除被告多使用上開房屋一個月之代價，經本院酌減後相當於一個月租金之違約 金八十二萬零一百七十八元，及被告因原告違約涉訟支出之律師費六萬五千元， 與被告代為支出之回復原狀之修復費用三萬三千二百元，經計算後，原告依前揭 契約，請求被告返還原告六十六萬一千四百四十四元保證金及自原告遷出上開房 屋（九十年十一月二十二日）後二日之翌日即九十年十一月二十五日起至清償日 止，按年息百分之五計算之遲延利息部分，洵屬有據，逾此部分之請求，即屬無 據，應予駁回。
七、兩造分別陳明願供擔保宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不 合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因 訴之駁回已失所依據，應併駁回之。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，認均與本件判 決之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 十三 日 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法院書記官 周令力 法 官 黃雅芬
右筆錄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○路○段一二六巷一號）提出上訴狀(須按他造當事人之人數附繕本) 。中 華 民 國 九十一 年 五 月 十四 日 書 記 官 周令力
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