臺灣臺北地方法院小額民事判決 九十年度北小字第一九一三號
原 告 甲○○
訴訟代理人 沈吳金珠
被 告 乙○○○百貨股份有限公司
法定代理人 王明德
訴訟代理人 吳舜華
吳世和
右當事人間請求給付租金事件，本院判決如左：
主 文：
被告應給付原告新台幣壹萬肆仟陸佰陸拾柒元，及自民國九十年八月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣伍佰貳拾壹元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣壹萬肆仟陸佰陸拾柒元為原告供擔保後得免為假執行。
爭執事項及理由要領：
一、原告主張兩造於於民國八十七年二月二十二日訂有房屋租賃契約（以下簡稱系爭 租約），由被告向其承租坐落桃園市○○段武陵小段一一四之三七、一一四之三 八地號土地上「巴黎站前」商場二樓編號二十四號攤位乙戶（以下簡稱系爭攤位 ），起租日定為自取得使用執用執照之日起第六十日，租期六年，被告竟於租賃 關係存續期間之九十年三月一日違約片面終止系爭租約，雖不生終止效力，然其 拒絕支付其後之租金，爰依租賃之法律關係，請求被告給付原告九十年三月份之 租金新台幣（下同）一萬四千六百六十七元及自支付命令送達之翌日即九十年八 月二十九日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息等語。被告則以其所承 租之系爭攤位，除攤位本身外，並及於共同使用部分，原告為出租人，負有保持 系爭攤位及其共同使用部分合於百貨商場使用、收益之狀態。然系爭攤位之共同 使用部分即一樓騎樓與公共走道遭其他攤位自營戶及第三人佔據營業，並進行抗 爭行為，原告未能除去或防止此種狀況之發生或繼續，使得承租廠商不願進駐或 解除契約，導致被告無法收取租金。原告未盡出租人保持租賃物合於使用、收益 之義務，被告乃依民法第四百三十六條準用同法第四百三十五條第二項規定終止 租約。且被告係為商場整體經營規劃始與原告簽訂系爭租約，然因受經濟不景氣 之影響，廠商進駐意願低落，招商困難，復有其他攤位自營戶抗爭，使內部整合 困難，已進駐之廠商紛紛解約而無法經營，非被告始料所及，若仍令被告嚴守租 約繼續支付租金，勢必造成被告長期支付租金而無法經營使用之重大不公平結果 ，被告自得援引「情事變更原則」以終止系爭租約。系爭租約既經終止，兩造間 之租賃關係已經消滅，則原告仍訴請給付租金，顯屬無據等語，資為抗辯。二、查原告主張兩造間簽訂有系爭租賃契約，被告於租賃期限內片面終止租約之事實 ，業據其提出房屋租賃契約影本為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。而系爭 租約除出租人姓名、租賃標的之編號、面積、每月租金額及訂約日期部分空白外 ，其餘內容包括承租人姓名、代表人及地址等，均事先以打字方式列入契約，成 為制式內容之一部分，足見系爭租約係被告用以與不特定第三人簽訂之定型化契
約。依系爭租約第二條約定，本件租賃期間為六年，另第六條違約處理第三點明 揭「系爭攤位為商場之一部分，為應整體性企劃經營，出租人與承租人雙方均不 得於簽訂契約後片面終止租約，否則違約的一方應付他方以該年度三倍租金計算 之違約金，並應賠償他方因違約所致之一切損害」之旨，可知兩造簽訂系爭租約 ，係以由被告負責整體規劃、長期經營「巴黎站前」商場為目的至明。三、依系爭契約第四條特別約定第二點、第四點：系爭攤位於簽約時尚屬興建中之預 售屋，於租賃期間內，系爭攤位所屬之商場營運或管理規章或組成機構所規定之 權利與義務，概由承租人行使及負擔。由此可知，本件原告僅係單純取得系爭攤 位之所有權，整個商場之使用、規劃概由被告負責，而於租賃期間內，所有與商 場營運有關之權利義務，概由被告行使。是被告主張系爭商場有其他自營戶及第 三人佔據營業及抗爭，致被告與承租廠商無法為圓滿之使用、收益之事實，縱令 屬實，惟被告既應負責整體規劃整個商場之經營、使用，且與商場營運有關之一 切權利義務概由被告行使負擔，則被告本有其權責與其他自營戶共同制訂管理規 章，以排除經營障礙，自無從再以原告未盡出租人保持租賃物合於使用、收益之 義務為由，終止系爭租約。
四、末按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當 事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第二百二十七條之二 第一項固定有明文。然此「情事變更原則」與誠實信用原則、權利濫用禁止原則 ，並稱實體法上之三大重要原則，情事變更原則應確立於誠實信用原則基礎之上 ，否則將嚴重影響契約自由原則，破壞私法自治精神。本件被告為百貨業經營者 ，其承租系爭攤位旨在整體規劃長期經營整個商場，對社會經濟脈動及市場景氣 榮枯，應有高於常人掌控能力及敏銳度，依常理，其於訂約前應已做過市場調查 及風險評估。且查系爭租約為定型化契約，在被告之主導下制定內容並完成簽約 程序；而有關本件商場經營管理之一切權利義務，亦均由被告行使及負擔，則被 告於締約之始，本可與原告簽訂短期租約，以規避長期租約之風險，於租賃關係 存續期間，亦得以協議方式終止租約，尚無適用「情事變更原則」之餘地。五、綜上可知，被告主張系爭租約業經終止，兩造間已無租賃關係存在，故原告不得 向其請求給租金云云，所辯不足採信。從而，原告依租賃之法律關係，訴請被告 給付如主文第一項所示租金及利息，即無不合，應予准許。六、本件訴訟標的金額在新台幣十萬元以下，依民事訴訟法第四百三十六條之二十規 定，應職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保聲請免為假執行，爰酌定相當之擔 保金額併宣告之。
七、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。中 華 民 國 九十一 年 五 月 三十一 日 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 徐麗瑩
右正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○路○段一二六巷一號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 九十一 年 五 月 三十一 日
書 記 官 張世輝 計 算 書
項 目 金 額（新台幣：元）
第一審裁判費 一四七 元
第一審送達郵費 三七四 元
合 計 五二一 元
, 台灣公司情報網