臺灣高等法院民事判決 99年度上易字第592號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 羅啟恆律師
被 上訴 人 丁○○
丙○○
共 同
訴訟代理人 吳純怡律師
上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國99年5月
25日臺灣桃園地方法院99年度訴字第452號第一審判決提起上訴
，本院於99年9月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
被上訴人起訴主張：坐落桃園縣觀音鄉○○區○○段第27之6 地號土地（下稱系爭土地）為上訴人所有，經伊等於民國97年 4月15日居間媒合其與訴外人凱倫金屬有限公司（下稱凱倫公 司）就系爭土地將來分割出面積為2659.06坪之部分土地暨其 地上物簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），價金為每坪新臺 幣（下同）41,000元，總價款為109,021,460元，且約定：「本 買賣係因介紹人丙○○等二人之報告或媒介而成立，甲乙雙方 同意按買賣總價款給予報酬，由甲方（凱倫公司）負擔百分之 1.5，乙方（上訴人）負擔百分之1.5……其解除、撤銷契約者 亦應給付」等語，伊等自得依約請求上訴人給付報酬合計1,63 5,321元，其除給付50萬元外，餘款1,135,321元迄未給付，經 伊於99年1月8日以存證信函催告於函到7日內給付，其於99年1 月11日收受該函後仍置之不理。爰依上開約定，求為命上訴人 給付1,135,321元，及自99年1月18日起加計法定遲延利息之判 決。
上訴人則以：上開仲介費之約定，係買賣雙方接受被上訴人之 仲介服務，與其各自為報酬之約定。又伊與凱倫公司於97年4 月15日擬簽訂之系爭買賣契約，係經被上訴人丁○○之父盧森 郎在代書事務所當場提出之定型化契約，第10條第1款早已印 妥包含「解除、撤銷契約者亦應給付」云云，是該條款屬定型 化契約條款，且未予伊審閱期間，顯見丁○○、盧森郎經常性 在他人不動產買賣過程，擔任仲介人與承辦代書之角色，屬消 費者保護法（下稱消保法）第2條第2款所謂之「企業經營者」 ，則依同法第11條之1第1項及第2項前段之規定，上開約定不 構成契約之內容。又伊與凱倫公司前因故於97年12月31日合意 解除系爭買賣契約及其他相關約定，伊已如數返還價金予凱倫
公司，復遭凱倫公司提起訴訟。苟伊於未違約或受不利益之時 ，仍應給付予違約之一方或未解除、撤銷契約時相同之報酬， 有違誠信原則，顯失公平，依消保護法第12條第1項之規定， 系爭買賣契約第10條第1項亦應無效。況被上訴人取得經紀人 資格而執行仲介業務，違反不動產經紀業管理條例第32條之禁 止規定，本件仲介契約亦應屬無效。縱認其得請求報酬，惟其 專業能力不足、未充分說明，伊亦受有損害，且被上訴人依上 開約定得請求之報酬1,635,321元，較諸被上訴人付出勞務之 價值，顯屬過鉅，伊得請求酌減本件報酬為50萬元，伊已如數 付訖，無庸再為給付云云，資為抗辯。
原審命上訴人給付1,135,321元及自99年1月18日起加計法定遲 延利息，上訴人提起上訴，聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 被上訴人則聲明：上訴駁回。
被上訴人主張前揭事實，提出系爭買賣契約、存證信函及回執 、土地及建物登記謄本等件為證（原審卷第4-9、17-20頁）。 兩造不爭執事項：
㈠系爭土地原為上訴人所有，經被上訴人於97年4月15日居間 媒合上訴人與凱倫公司就系爭土地將來分割出面積2659.06 坪部分之土地暨其地上物簽立系爭買賣契約，每坪41,000元 ，總價金109,021,460元。
㈡系爭買賣契約第10條第1項約定：「本買賣係因介紹人丙○ ○等2人之報告或媒介而成立，甲乙雙方同意按買賣總價款 給予報酬，由甲方（凱倫公司）負擔百分之1.5，乙方（上 訴人）負擔百分之1.5…其解除、撤銷契約者亦應給付」。 ㈢上訴人已給付被上訴人50萬元。
㈣餘款經被上訴人委託律師寄發99年1月8日清華大學郵局第 000003號存證信函催告上訴人於函到7日內給付，上訴人於 99年1月11日收受，惟迄未給付。
被上訴人請求上訴人給付1,135,321元，為上訴人所否認，並 以前詞置辯。
㈠查系爭買賣契約之訂約當事人為買主凱倫公司（甲方）、賣 主上訴人（乙方），契約當事人欄除為買賣雙方之記載外， 並載「登記代理人：盧森郎。見證人兼介紹人：丙○○、仝 右：丁○○」（原審卷第5頁背面）。並約定：「十、特別 約定：㈠本買賣系（係）因介紹人丙○○等二人之報告或煤 （媒）介而成立，甲乙雙方同意按買賣總價款給予報酬，由 甲方負擔百分之1.5，乙方負擔百分之1.5，並應於本約第四 條所定之第 次付款日給付，其解除、撤銷契約者亦應為給
付」等語（原審卷第5頁正面）。顯見系爭買賣契約之買賣 雙方，為使彼此與居間人（介紹人）間之權利義務（給付報 酬數額）明確而為上開約定，依該約定，買賣雙方均負有給 付相同報酬予居間人（介紹人）之義務，且該給付報酬之義 務不影響買賣雙方原各自對他方給付義務之內容，非單純約 定僅他方應對第三人為給付。另介紹人即被上訴人在系爭買 賣契約之立契約書人欄最末處簽名，名稱為「見證人兼介紹 人」，顯然上開約定係買賣雙方與介紹人間獨立於買賣契約 條款外之給付居間報酬之約定。按「以契約訂定向第三人為 給付者，要約人得請求債務人向第三人為給付，其第三人對 於債務人，亦有直接請求給付之權」，民法第269條第1項定 有明文。如上所述，上開約定既屬買賣雙方與介紹人即被上 訴人間關於給付報酬之獨立約定，自與上開民法第269條第1 項之利益第三人契約不同，被上訴人已為上開約定之當事人 ，自得依系爭買賣契約第10條第1項之約定為本件之請求。 ㈡另「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以 內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定 者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構 成契約之內容」，消保法第11條之1第1項、第2項固定有明 文。然「本法所用名詞定義如下……九、定型化契約：指以 企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一 部而訂定之契約」，同法第2條第9款亦有明文。查系爭買賣 契約固為事先印妥之書面契約條款，然就其中付款方法、點 交期限之約定等內容均有增刪，契約末頁尚就建物之點交、 無廢棄物之保證等事項以手寫增加約定內容，有系爭買賣契 約在卷可參（原審卷第4-5頁），顯然系爭買賣契約非不能 或難以磋商變更。另第10條第1項之約定內容簡短明確，重 在報酬金額之約定（買賣雙方各給付買賣總價額百分之1.5 ）及契約縱經解除或撤銷後仍應給付報酬，與一般仲介報酬 契約之約定同，無須買賣雙方費時審閱思考，亦無顯然不公 之情形。況系爭買賣契約之總價高達109,021,460元，衡情 買賣雙方及介紹人間必再三磋商議價，非立時可成，顯然兩 造間就報酬亦必多次磋商，益證前述報酬之約定非屬不能或 難以磋商變更之定型化契約條款。綜上說明，系爭買賣契約 第10條第1項之約定，非屬消保法所稱之定型化契約條款， 自無該法第11條之1第1項、第2項前段規定適用之餘地。又 按「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平 者，無效」，消保法第12條第1項固亦有明文。然系爭買賣 契約第10條第1項之約定既經認定非屬消保法所稱之定型化 契約條款，有如上述，即無同法第12條第1項之適用。
㈢復按「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止 其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新台幣十萬 元以上三十萬元以下罰鍰」、「本條例公布施行前已經營仲 介或代銷業務者，應於本條例施行後，三年內依本條例規定 領得經紀業證照後始得繼續營業。違反前項規定繼續營業者 ，依第三十二條處理」、「本條例公布施行前已從事不動產 經紀業之人員，得自本條例公布施行之日起繼續執業三年； 三年期滿後尚未取得經紀人員資格者，不得繼續執行業務」 ，不動產經紀業管理條例第32條第1項、第36條、第37條第1 項分別定有明文。被上訴人未取得不動產經紀人員之資格一 節，為被上訴人所不爭執，然上開規定均係關於不動產經紀 業者之行政管理、處罰等事項之規範，未及於當事人間所訂 私法上契約是否無效之部分，上訴人辯稱系爭買賣契約第10 條第1項之約定，因被上訴人未取得經紀人員資格而無效云 云，即屬無據。
㈣民法第572條固規定：「約定之報酬，較居間人所任勞務之 價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請 求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還」。查系爭買賣 契約之總價款為109,021,460元，依上開報酬約定，被上訴 人各得向買賣雙方請求該總價款1.5％之報酬，即被上訴人 之總報酬合計為買賣總價款之3％，與不動產經紀業者（房 屋仲介公司）之仲介居間報酬重輒5-6％相較，尚無過高之 情。再參考內政部前依不動產經紀業管理條例第19條第1項 之授權而定之報酬標準，曾以（89）台內中地字第8979087 號公布略以：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者， 其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過 該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金」等語， 該函6％之比例乃最高額之限制，而本件被上訴人得取得之 總報酬合計為買賣總價金之3％，二者相較，尤難認被上訴 人向上訴人請求之報酬有過高之情事，顯見被上訴人為本件 之請求，無「為數過鉅失其公平」之情事，上訴人請求酌減 報酬云云，即屬無據。
㈤上訴人於本院仍爭執「一、被上訴人是否為系爭買賣契約書 之當事人？二、……系爭買賣契約書第10條第1項之約定是 否顯失公平？三、……然該報酬是否過高？」云云（本院卷 第19-21頁），已經本院認定本件報酬之約定係買賣雙方與 介紹人間獨立於買賣契約條款外之給付居間報酬之約定；且 該約定無顯失公平，亦無過高之情事，各如上述，不再贅述 。至上訴人執信義房屋、永慶房屋、住商房屋、東森房屋、 21世紀房屋之委託銷售契約均載：「倘因不可歸責於受託人
之事由，而有買賣契約無效、被撤銷或被解除時，委託人不 得拒絕給付報酬」或「因可歸責於委託人之事由致契約無法 履行或遭解除者，委託人仍應給付報酬等類此文字，以明確 釐清仲介業者在何種情形可以請求報酬」，而本件僅約定： 「其解除、撤銷契約亦應給付」，與上開類此仲介報酬之約 定相較，顯失公平云云（本院卷第21頁）。然上訴人自認： 「……迭經交涉，直至97年12月31日雙方（指上訴人與凱倫 公司）才訂立協議書合意解除上開買賣契約並約定其他事項 」等語（原審卷第29頁背面），顯見系爭買賣契約嗣經買賣 雙方解除非因被上訴人之仲介居間服務有瑕疵所致，核屬「 因不可歸責於被上訴人之事由，而有買賣契約解除」之情事 ，依上訴人提出之住商房屋一般委託銷售契約書第10條亦有 「有下列情形之一者，視為受託人（於本件言，即為被上訴 人）已完成仲介之義務，委託人（於本件言，即為上訴人與 凱倫公司）應支付銷售總價百分之六計算之服務報酬……㈡ 買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由或買賣雙方合意 ；而解除買賣契約者」之約定（本院卷第34頁），益證依上 訴人提出之證物觀之，系爭買賣契約第10條第1項之約定無 顯失公平之情事。上訴人再抗辯被上訴人為本件居間所花費 之時間相當短暫，且付出之勞力及價值均微不足道，其取得 之報酬顯屬過高云云（本院卷第22-23頁）。然上訴人於原 法院96年度執字第6735號強制執行事件，在97年3月18日拍 定取得系爭土地之所有權，有不動產權利移轉證書在卷可憑 （本院卷第87頁），依不動產標示欄記載，系爭土地之面積 為20,361.39平方公尺，合6,159.32坪，拍定金額167,236,0 00元，則每坪為27,151.698元。上訴人旋於97年4月15日與 凱倫公司訂立系爭買賣契約書，每坪為41,000元（原審卷第 4-6頁），於不到一個月期間，上訴人之獲利為每坪13,848 元，上訴人復未舉證被上訴人就每坪41,000元之單價未盡任 何心力，苟如上訴人所稱被上訴人付出時間短暫、付出之勞 力、價值微不足道云云，上訴人逕自覓買方再與之訂約即可 ，無庸透過被上訴人之仲介、介紹；再以前述上訴人每坪獲 利13,848元計，上訴人之獲利總計高達36,822,662元，與被 上訴人取得之報酬相較，實無過高或顯失公平可言，上訴人 上開抗辯，亦非可取。證人乙○○雖到場證稱：「我個人立 場想我們鄉下人沒有找人家辦成，就不敢講仲介費之事」云 云（本院卷第99頁），然此僅乙○○個人之意見，況系爭買 賣契約既已為「其解除、撤銷契約者亦應為給付」之約定， 亦無「事情沒辦成，就不敢講仲介費」之情事，矧本件非因 可歸責於被上訴人之事由致「事情沒辦成」，而係上訴人與
凱倫公司合意解除契約，已如上述，乙○○之證言自難作為 有利於上訴人認定之依據。
㈥末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債 權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其 他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限 者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任」，民法第229條第2 項、第3項定有明文。被上訴人之債權屬無確定期限者，其 前以清華大學郵局第000003號存證信函催告上訴人於函到7 日內給付，上訴人於99年1月11日收受此存證信函，有存證 信函及回執在卷可參（原審卷第7-9頁），則被上訴人請求 上訴人自99年1月18日起加計法定遲延利息，自屬有據。綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約第10條第1項之約定，請 求上訴人給付被上訴人1,135,321元，及自99年1月18日起至清 償日止，按年息5％計算之利息，於法有據，應予准許。原審 為上訴人敗訴之判決，並依兩造之聲請酌定相當擔保金，分別 為假執行、免為假執行之諭知，核無不合。上訴意旨指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證 ，經審酌後認與判決之結果不生若何影響，無庸再逐一予以論 列，合併敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條判決如主文。
中 華 民 國 99 年 10 月 12 日
民事第十七庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 李慈惠
法 官 丁蓓蓓
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 99 年 10 月 12 日
書記官 殷丹妮
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