臺灣臺南地方法院民事判決 99年度訴字第861號
原 告 甲○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 丁○○
辛○○○
丙○○
戊○○
兼上列一人
訴訟代理人 庚○○
被 告 己○○○
上列當事人間請求拆除地上物等事件，經本院於民國99年10月13
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。本件 原告起訴時原以甲○○、乙○○為原告，請求被告庚○○、 楊全成、丁○○、辛○○○、楊德福、丙○○、戊○○、己 ○○○應將坐落於台南縣關廟鄉○○段163地號、面積168平 方公尺之土地（下稱系爭土地）上已廢棄建物即門牌號碼關 廟鄉○○路○段89巷49號房屋（下稱系爭房屋）拆除，並將 系爭房屋所坐落之土地交還予原告，有起訴狀可稽。嗣因原 告乙○○就系爭土地並無所有權，於起訴狀送達後之民國99 年9月6日具狀撤回起訴。另被告楊全成、楊福德於起訴前已 死亡，原告乃於訴訟中具狀撤回對楊全成、楊福德之起訴， 並追加戊○○、己○○○為被告，經核原告前揭訴之變更、 追加，係原告基於被告無權占用前揭土地之同一基礎事實而 為請求，且其訴之變更、追加，並無礙被告之防禦及訴訟終 結之情形，參諸首揭規定，均無不合，應予准許。二、本件被告辛○○○、丙○○、己○○○經合法通知，未於言 詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形， 爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）系爭土地於民國62年6月15日登記為訴外人楊來法所有， 訴外人楊來法因積欠原告甲○○債務，於87年11月10日設
定抵押權予原告甲○○，因楊來法未依約清償債務，經原 告聲請拍賣系爭土地後，由原告拍定並於93年10 月1日辦 理所有權移轉登記完畢取得系爭土地所有權。而系爭土地 上有被告所有之門牌號碼台南縣關廟鄉○○路○段89 巷 49號房屋所佔用，原告拍定取得系爭土地所有權後，曾數 次協調請求還地，惟被告等置之不理，為此依民法第767 條、第821條及第185條之規定，請求被告拆除上揭地上物 後還返土地及依民法第765條之規定請求附帶賠償原告所 受之損害等語。並聲明：1、被告應將坐落台南縣關廟鄉 ○○段163地號、面積為168平方公尺之土地上已廢棄建物 即門牌號碼關廟鄉○○路○段89巷49號之地上物，拆除後 將土地交還予原告；2、請求被告賠償原告新臺幣（下同 ）10萬元；3、原告願供擔保請准宣告假執行。（二）對被告抗辯之陳述：
1、按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全 部為公同共有，民法第1151條定有明文。又土地法第34條 之1規定：共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定 地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其 應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三 分之二者，其人數不予計算。則顯見楊來發向原告設定抵 押權時即有廢棄系爭房屋，並徵得其他共有人同意簽署拆 除系爭房屋切結書。
2、抵押權之效力及於抵押物之從物及從權利，被告庚○○等 於法院拍賣抵押物公告期間並無主張任何權利，而被告丁 ○○前既已親筆簽署楊來發拆除房屋同意切結書，而再予 以答辯，應屬不適格。又被告丙○○、辛○○○雖為文盲 ，惟該拆除同意切結書係由代書代筆，而指印由其等本人 確認。至於同意拆屋切結書預留日期未填，係因抵押放款 日事先聲明，尚未知於何日欲拆除系爭房屋，故預留日期 未填。
3、據被告庚○○所提出之房屋稅籍資料記載，94年系爭房屋 價值僅為2,800元，顯見系爭房屋已無利用價值。 又系爭房屋無人居住、廢棄而破損不堪，現折舊額已無價 值。且地政於會勘現場測量時，系爭房屋西側業已牴觸巷 道，影響行人通行。
4、按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利， 民法第759條之1定有明文。此亦為土地法第43條規定，依 本法所為之登記，有絕對效力。
5、若被告居住於系爭房屋，被告應向原告租地。若未居住於 系爭房屋，系爭房屋即應拆除。
二、被告辛○○○、丙○○、己○○○未於言詞辯論期日到場， 亦未提出書狀作何聲明或陳述；被告庚○○、丁○○、戊○ ○則以下列等情資為抗辯：
（一）按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全 部為公同共有；且公同共有人對共有物之處分，除法律或 契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，非任何一 人所得私擅處分。故如非得公同共有人全體之同意，即應 由公同共有人全體起訴或被訴，其訴訟標的，對於共同訴 訟之各人必須合一確定（最高法院92年台上字第1535 號 判決意旨參照）。系爭房屋之權利人於36年台灣光復時登 記為訴外人楊萬枝，楊萬枝過世後，應由其配偶及十名子 女繼承，或由孫子女再轉繼承。因此原告僅對其中數人提 出告訴，當事人不適格，依法應駁回訴訟。
（二）又按「土地與房屋為各別之不動產，各具相當之使用及經 濟價值等各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土 地使用權分離而存在，亦即房屋之存在及使用房屋必須使 用該房屋之地基，而不容輕易變動，此為房屋基地之使用 權恒定原則，為房屋與其基地使用關係之基本法理，而為 近代民法權利社會化、物權相對化、債權物權化發展趨勢 之所在，最高法院48年台上字第1457號判例即已揭『土地 與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋 性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須 使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及 房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有 特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之 使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土 地。』之法旨，嗣民法於88年間修正，復基此而新增第42 5條之1，規定：『土地及土地上之房屋同屬一人所有，而 僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同 時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓 與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用 期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限 制。』，予以明文化，而確定上開債權物權化之大原則。 本件系爭土地與房屋所有權於分別處分之前，原非屬同一 人，固無法直接適用上開規定。惟按法律無規定者，相類 事實得比附援引，類推適用相類之法理，此為民法第1條 之基本精神。揆之上開判例及民法新增第425條之1規定之 法旨，乃基於房屋及基地之使用權關係恆定暨房屋既得使 用權保護原則之考量，而肯認基地使用權不因基地物權之 嗣後變動而受影響之法則，是房屋所有權人對土地所有人
原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣致房地異主時 ，雖與上開判例或民法新增之規定所稱之『土地及房屋同 屬一人』情形未盡相同，惟乃與上揭基本法則相類，自可 類推適用之（最高法院91年台上字第1919號，92年台上字 第1984號判決要旨及58年台灣高等法院法律座談會結論參 照）：
1、本件系爭土地與系爭房屋原係訴外人歐鐵鎚、歐潔二名姐 弟之父親所有，故原屬同一人所有。而後歐潔招贅楊萬枝 為配偶，因而36年時將系爭房屋登記楊萬枝為權利人，而 土地先前則已登記為歐鐵鎚名下，故當時土地建物雖不同 人名義所有，但先前係原屬同一人所有，故有最高法院48 年台上字第1457號判例、91年台上字第1919號判決；臺中 高分院94年重上字第66 號判決、民法第425條之1等見解 之適用。況其等因係姻親關係因而乃有約定使用土地之權 利（至少是無償使用借貸之關係，但仍應優先適用上開法 律見解）。
2、而後系爭土地以買賣方式賣予楊萬枝，而借名登記予楊萬 枝之子楊來發，則系爭土地、房屋權利本應歸楊萬枝所有 ，又縱認係分別為2人所有，但因屬父子至親，關係更為 親密，系爭房屋權利人自有權使用系爭土地，亦即至少有 無償使用借貸系爭土地至系爭房屋不堪使用為止之法律關 係存在。因此楊萬枝之繼承人除能援引上開法律見解外， 至少仍得主張使用借貸之占有權源。
3、況楊來發亦繼承系爭房屋之部分權利，更可認系爭土地及 房屋同屬一人，而有上開法律見解之適用。
4、退步言之，縱認系爭土地被拍賣時與系爭房屋之權利人不 同一人，則系爭房屋權利人仍得類推適用48年台上字第14 57號判例、91年台上字第1919號判決、台中高分院94年重 上字第66號判決及民法第425條之1之規定，而主張有權占 有。
（三）原告係經由法院拍賣取得系爭土地所有權，乃屬繼受取得 ，自應承繼前手之權利義務。而原告既是系爭土地抵押權 人，對於系爭土地及系爭房屋亦知相關權利人均是至親之 關係及系爭房屋必有權使用系爭土地之情形，亦知應有租 賃關係或使用借貸關係，而其仍予投標拍定，可見亦有同 意系爭房屋繼續使用系爭土地之意思表示。又系爭房屋結 構仍屬完整而可居住，縱有部分缺損，仍係因歲月、風災 之故，仍可修理，因此仍有相當價值。而原告亦知上情， 故其起訴請求被告拆除系爭房屋有違反誠信原則，應無理 由。
（四）原告所提房屋拆除同意書謂楊德福、楊話、楊桂花、楊全 成、丁○○等人同意拆除系爭房屋云云，惟上開同意書乃 係影本真正性已有存疑，且楊話、楊桂花等人為文盲，並 不會書寫姓名或其他文字，故相關同意書似為一人之筆跡 所書，故被告等人爭執同意書之真實性，如此應由原告舉 證。又上開同意書縱為真正，然僅部分繼承人所書，自不 能代表所有共同共有人之意見，故亦對其他人不生效力。 何況同意書人係同意「楊來法」拆除，但基於契約相對性 ，並不同意原告可引用同意書拆除系爭房屋。而房屋拆除 同意書未填寫簽訂日期，原告主張係抵押放款時事先聲明 ，此有違常理。
（五）被告等人既有合法佔有權源，自無侵權行為可言，原告請 求賠償要屬無據。
（六）並聲明：請求駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：
（一）台南縣關廟鄉○○段163地號面積168平方公尺之土地，原 於民國62年6月15日登記為訴外人楊來法所有，楊來法因 積欠原告甲○○債務，於87年11月10日設定抵押權予原告 甲○○，因楊來法未依約清償債務，經原告聲請拍賣系爭 土地後，由原告投標買受，於93年10月1日以拍賣為原因 登記為原告所有。
（二）系爭土地上現有門牌號碼台南縣關廟鄉○○路○段89 巷 49號房屋一排房屋，該房屋坐落系爭土地之位置、面積詳 如附件台南縣歸仁地政事務所附複丈成果圖所示，上開房 屋是由楊萬枝所出資興建。
（三）上開房屋為未辦理保存登記之建物，依房屋稅籍資料所示 ，該房屋稅納稅義務人為：楊萬枝。
（四）楊萬枝死亡後，曾由本院於68年8月29日以68年度財遺字 第581號刑事裁定認定受處分人楊歐潔（配偶、78年4 月 16日死亡）、楊錦川、歐德生、楊德福、楊來法、楊分、 楊話、楊桂花為楊萬枝之繼承人裁處罰鍰在案。（五）歐德生已於77年10月10日死亡，有子女歐清吉、歐清助、 歐金魚、歐過、歐秀碧、庚○○、歐清海等多人。楊錦川 於87年9月8日死亡，有子女被告楊全成、丁○○及楊秀鳳 等多人，楊德福89年8月4日死亡，有妻戊○○及子女楊全 勇、楊全惠等人。
四、得心證之理由：
原告主張被告以上述系爭房屋無權占有系爭土地，而請求被 告拆除房屋、返還系爭土地，並賠償原告所受損害10萬元等 語，被告則以前詞置辯。是本件之爭點應為：本件被告對系
爭房屋是否有完全之處分權？經查：
（一）按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全 部為公同共有；公同共有，屬民事訴訟法第56條第1項所 謂訴訟標的對於共同訴訟之各人，必須合一確定者，共有 人之權利義務，應得共有人全體之同意始得行使，如未以 全體共有人之名義起訴，即屬當事人不適格，民法第1151 條定有明文（最高法院39年台上字第318號判例參照）。 是為訴訟標的之法律關係，其處分權或管理權屬於數人共 同行使者，其財產之處分管理行為，依實體法之規定，必 須數人共同為之，始能生效者，關於其財產涉訟，即必須 數人共同為之，始有實施訴訟之權能，此即為固有必要共 同訴訟，即須數人一同起訴或數人一同被訴，始為當事人 適格。而依民法819條第2項規定，就普通共有關係共有物 之處分、變更及設定負擔應由共有人共同行之；另依同條 第828條第2項公同共有物之處分及其他權利之行使，除公 同關係所由規定之法律或契約另有規定外，亦須得公同共 有人全體之同意。依此有關共有權之訴訟通常即應由共有 人全體為原告或為被告，其當事人始為適格。再按所有 人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法 第767條第1項固有明文。惟建物之拆除為事實上之處分， 未辦理所有權第一次登記之建物或工作物之拆除，自以享 有處分權之人始得為之。而繼承人有數人時，在分割遺產 前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，已如前述，是倘 未辦保存登記建物係因繼承關係而由全體繼承人公同共有 處分權，部分繼承人即無完全之處分權，而無拆除處分之 權能，即無從命為拆除之處分行為，是請求拆除未保存登 記建物自應以該建物之全體公同共有人為當事人，其當事 人始為適格。
（二）原告主張系爭土地原為訴外人楊來法所有，土地上有系爭 未保存登記房屋，後因訴外人楊來法積欠原告債務經原告 以抵押權人身分聲請本院強制執行，而由原告拍定取得系 爭土地所有權之事實，業據其提出土地登記謄本及系爭房 屋照片等件為佐，且為被告所不爭執，堪信屬實。又原告 起訴請求拆除之系爭房屋係未保存登記建物，係由訴外人 楊萬枝所出資興建原為楊萬枝所有之事實，有被告提出之 房屋稅籍登記資料在卷可憑，且經兩造確認為不爭執之事 實，自亦堪信為真實。而上述房屋既屬楊萬枝所有，則楊 萬枝死亡後，其所遺留之系爭房屋自屬遺產，於遺產分割 前，系爭房屋之處分權即應歸於全體繼承人繼承而公同共 有。又楊萬枝死亡後，其繼承人除被告丙○○外，另有訴
外人楊錦川、歐德生、楊德福、楊來法、楊分、楊桂花等 多人，又繼承人之一歐德生於繼承系爭房屋後之77年10月 10 日死亡，則其所繼承取得之上開權利，應由其歐德生 之繼承人繼承，而其有子女歐清吉、歐清助、歐金魚、歐 過、歐秀碧、庚○○、歐清海等多人，繼承人楊錦川於87 年9 月8日死亡後，亦有子女被告楊全成、丁○○及楊秀 鳳等多人，繼承人楊德福於89年8月4日死亡，亦尚有配偶 戊○○及子女楊全勇、楊全惠等人，此有臺南縣關廟鄉戶 政事務所檢送本院之戶籍謄本資料19份在卷可憑，被告抗 辯上述被繼承人死亡後，渠等之繼承人均未拋棄繼承亦未 為遺產之分割，此為原告所不爭，並有本院查詢表可佐， 則系爭房屋自尚屬楊萬枝之全體繼承人所公同共有，應堪 認定，是系爭房屋之處分權自應屬全體繼承人所共有。原 告雖以訴外人楊來法曾提出楊話、楊來法、楊德福、楊桂 花、丁○○、楊全成所出具之房屋拆除同意書6份主張系 爭房屋業經上開共有人同意拆除，是被告等人對系爭房屋 應有處分權云云，惟被告已否認上開房屋拆除同意書之真 正，原告亦未能舉證證明上開拆除同意書之真正，況縱上 開房屋拆除同意書為真正，至多亦僅能證明上開等人曾有 出具房屋拆除同意書予訴外人楊來法，並不能證明除上開 等人以外之其他繼承人均有同意將系爭房屋之處分權交由 上開等人取得，是原告以上開房屋拆除同意書及土地法第 34 條之1主張系爭房屋處分權已屬被告等6人享有云云， 尚無可採。
（三）綜上所述，被告抗辯系爭房屋之所有權係由楊萬枝之配偶 、子女所繼承及孫子女再轉繼承，亦即為包括被告庚○○ 、丁○○、辛○○○、丙○○、戊○○、楊林秋燕在內及 其他繼承人歐清助、歐清吉、歐清助、歐金魚、歐過、歐 秀碧、歐清海、楊秀鳳、楊全勇、楊全惠等多人所公同共 有，而非被告庚○○等6人所共有，原告請求之訴訟標的 對於上開全體繼承人而言，為必須合一確定者，如有訴訟 必要時，必須一同起訴或一同被訴，原告未向系爭房屋之 全部繼承人請求拆除地上物及賠償損害，僅向部分繼承人 即被告庚○○等6人請求拆除地上物，應屬當事人不適格 ，核屬有據，故本件原告之訴，在法律上為無理由，應予 駁回之。其假執行之聲請亦因訴之駁回，而失所附麗，應 併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審 酌與本院前揭判斷不發生影響，毋庸再一一詳予論述，附此 敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 10 月 27 日
民事第一庭 法 官 童來好
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 99 年 10 月 27 日
書記官 凌昇裕