臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第1520號
原 告 乙○○
被 告 台灣聯通停車場開發股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 徐志明律師
複代理人 陳俊成律師
上列當事人間請求不當得利等事件，本院於中華民國99年10月6
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但請求之基 礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者或不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條 第1項第2款、第3款、第7款定有明文。查原告起訴時訴時， 以被告違反租賃契約請求債務不履行損害賠償及依不當得利 請求，並聲明：「㈠被告應給付原告新臺幣（下同）60萬元 。㈡願供擔保，請准宣告假執行。」，嗣於民國99年10月6 日當庭變更以基於買賣契約請求給付租金，並聲明：「㈠被 告給付原告15萬元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。」。原 告前後主張之請求權（訴訟標的）不同，屬訴之變更（追加 ），雖被告表示不同意原告所為訴之變更追加，惟原告所主 張之基礎事實均為被告將系爭停車塔車位出賣原告，被告再 向原告承租系爭停車塔車位，嗣被告未續租之行為損害原告 之權利，屬同一事實，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結， 揆諸上開說明，無庸得對造之同意，被告辯稱不同意原告為 訴之變更追加云云，自無足採。又原告所為聲明之變更，核 屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，並無不合。另 「原告將原訴變更時，如其訴之變更為合法，而原訴可認為 已因撤回而終結，法院應專就新訴裁判」（最高法院65年度 臺上字第2183號判例參照），是本院僅需就原告之變更之訴 為裁判。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：原告於92年2月25日向被告購買晴光立體停 車塔（下稱系爭停車塔）之車位（建物門牌為臺北市中山區 ○○○路2段183巷5之1號，建號6886號，車位編號為B棟33 號，坐落台市○○區○○段1小段地號544號土地，面積303 平方公尺，下稱系爭停車位），並簽訂買賣契約（下稱系爭
買賣契約）。復於92年6月25日簽訂租賃契約（下稱系爭租 賃契約），約定原告出租予被告，於92年8月1日起至97年7 月31日止每月租金為5,000元，於97年8月1日起每月租金則 為2,500元，無租期之約定。嗣原告於96年11月16日接獲被 告通知，內容為「依臺北市設置臨時立體停車塔暫行措施， 系爭停車塔建築物使用執照許可期限將屆滿無法繼續營運， 被告無法再回租車位」。然原告於99年3月9日路經該停車場 ，卻發現該停車場於違反法規情形下仍繼續營運，經詢問現 場管理人員後，始發現被告轉租予賀斯漢有限公司（下稱賀 斯漢公司），就被告此等行為已違反系爭租賃契約第2條及 第6條第2項之約定，進而影響原告之權益。爰依買賣契約第 14條第1項之約定請求被告應給付之租金如下：⑴於97年6月 起至97年7月止，每月5,000元之租金，共2個月，合計1萬元 （計算式：2個月×5,000元＝10,000元）；⑵97年8月至99 年10月止，每月2,500元之租金，共26個月，合計65,000元 （計算式：26個月×2,500元＝65, 000元）；⑶上述金額2 倍之罰責，共計15萬元（計算式：2倍×75,000元＝150,000 元）。並聲明：㈠被告應給付原告15萬元。㈡願供擔保，請 准宣告假執行。
二、被告則以：被告於96年11月16日發函予所有晴光停車塔車位 所有權人將終止系爭租賃契約，係因臺北市政府依「臺北市 設置臨時性立體停車塔暫行措施」或「臺北市利用空地申請 設置路外停車場要點」所核准申設之臺北市既存臨時性停車 塔，不再受理申請延長使用，僅給予3年過渡期，期限屆滿 未取得使用執照者，將面臨強制拆除，而臺北市府於此期間 前後亦一一發函告知所有停車位所有權人，關於停車場市政 府不再受理停車場業者延長使用年限一事，故晴光停車塔建 物使用執照許可年限原至94年6月9日止，加之3年過渡期至 97 年6月9日止屆滿，屆期該停車塔無法繼續經營，被告亦 無法再回租車位，故系爭租賃契約至97年6月9日即已終止， 被告自無再行給付租金之義務。因臺北市政府不再核發延長 使用年限之系爭停車塔車位之使用執照，因此被告無法再依 約履行對原告之契約義務，故不論依系爭買賣契約或租賃契 約，皆因情事變更、不可歸責於被告之給付不能，因而免除 給付義務。準此，原告依系爭買賣契約第14條之約定請求被 告給付，並無理由。而原告所有之車位於95年7月間業遭本 院執行處查封，被告並未使用、收益原告系爭停車位，且原 告亦於95年7月間收受本院之移轉命令，命原告對於被告之 租金債權應於95年8月1日起每月在5,000元範圍內將該債權 移轉予訴外人合作金庫銀行股份有限公司，被告亦悉命照辦
給付及至97年6月9日系爭租賃契約終止為止，被告從未有原 告起訴狀所指之違約情形。再因被告有系爭停車塔92個停車 位之所有權，故被告與賀斯漢公司簽訂之管理契約，被告尚 給付其管理費，並無轉租等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之 訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠兩造於92年2月25日簽訂晴光車塔停車位買賣契約書，由被 告將坐落於臺北市○○區○○段一小段544地號土地上之建 物即門牌號碼臺北市中山區○○○路○段183巷5之1號、B棟 編號33號之停車位出售予原告，買賣價金為150萬元。（見 本院卷第3至8頁之系爭買賣契約、第13至14頁之土地及建物 所有權狀）
㈡兩造於92年6月25日簽訂晴光車塔停車位租賃契約書，約定 原告將臺北市中山區○○○路○段183巷5之1號B棟編號33號 之停車位出租予被告，於92年8月1日起至97年7月31日止每 月租金為5,000元，於97年8月1日起每月租金則為2,500元， 無租期之約定。（見本院卷第9至12頁之系爭租賃契約） ㈢被告於96年11月16日以聯通（九六）公字第096111601號函 通知原告系爭停車位之使用期限屆滿。（見本院卷第15、43 頁）
㈣兩造同意租賃契約於97年6月9日已終止（見本院卷75頁反面 之言詞辯論筆錄）
四、兩造爭執之事項：
原告得否依買賣契約第14條之約定，請求被告自97年6月起 按月繼續給付租賃契約約定之租金（即97年7月以前每月5, 000元，97年8月以後每月2,500元）？五、得心證之理由
㈠兩系爭買賣契約第14條第1項約定：「乙方（被告）所銷售 之車塔，如甲方（原告）有包租需求，乙方應保證所銷售之 停車位，自甲方購買停車位之日起五年內，得以每月新台幣 五千元整之租金承租該車位，超過五年以後每月租金新台幣 二千五百元整。」，根據本條之約定，雙方確實於訂立買賣 契約後不久，即92年6月25日另簽訂為期5年以上之不定期停 車位租約，被告持續承租該車位，嗣因臺北市政府於93年5 月5日公告對於原本核准使用停車塔之業者（含被告系爭停 車位），於使用期限屆滿後，再予3年之延長過渡期（詳被 證14，本院卷第95頁），致系爭停車塔位至97年6月9日止使 用期限已屆滿，而難再合法營運使用。因此，被告自92年6 月依約承租該車位，至97年6月9日始因法令之變更，致租賃
契約有法律上給付不能之事由，而為終止承租，此為兩造所 不爭執。而雙方原依買賣契約第14條約定所訂定之租賃契約 關係，亦已維持將近5年始終止，堪認被告並非無故不履約 ，上開法令之變更，確係造成系爭停車塔位租賃關係無法繼 續之主要原因。
㈡上開買賣契約第14條固然約定：原告若有包租需求，被告應 保證得以每月若干之租金向原告承租該車位。然查，此種約 款，具有強制締約性質，係屬私法自治原則賦予當事人於不 同時空環境下能享有契約自由（締約或不締約自由）之例外 ，該約款能否持續拘束契約之一方（被告），自應從嚴解釋 ，以免侵害私法自治、契約自由及當事人自主原則。又強制 締類型，除法律有明文規定之直接強制締約類型（如郵政、 電信、自來水、電業等公用事業）外，學說上另承認有居於 事實上獨占地位而供應重要民生必需品者。而上開買賣契約 第14條具強制締約性質之約款，應限於一般通常情形下標的 物得正常使用之狀態，始承認其效力，如履行該約款將導致 一方發生違法之結果，或該約款具有強迫他方違反政府法令 之外部效果，自不應承認該強制締約條款之效力。準此，被 告承租該車位將近5年後，考量法令之變更，將造成其停車 塔位之營運使用不合法，始決定終止租約，自屬正當，被告 以同一理由拒絕再繼續向原告承租該停車位，乃係為了避免 未來自陷於違法狀態，亦屬於法有據。況上開約款非屬重要 民生必需品之供應，自不能強制被告有向原告繼續承租系爭 停車位義務。從而，在法令不容許系爭停車塔位延長使用之 情形下，被告之抗辯應有理由，原告主張被告依該強制約款 仍應再繼續承租系爭停車塔位，自不可採，是原告主張被告 負有繼續給付租金之義務，亦乏所據，應予駁回。六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予 駁回，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 99 年 10 月 15 日
民事第五庭 法 官 羅月君
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 99 年 10 月 15 日
書記官 王文心
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