給付修繕費
臺灣新竹地方法院(民事),竹小字,99年度,179號
SCDV,99,竹小,179,20101025,2

臺灣新竹地方法院民事小額判決　　　　 99年度竹小字第179號
原　　　告　乙○○
被　　　告　德馨大廈管理委員會
法定代理人　甲○○
上列當事人間給付修繕費事件，本院於民國99年10月11日辯論終
結，判決如下：
主 文
被告應將原告所有新竹市○○路九十八號德馨大廈四樓之六房屋面向東南八角窗下方外牆裂縫修復至不漏水之狀態。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
(一)請求修復漏水、粉刷並除去壁癌部分：
1.原告所有新竹市○○路98號德馨大廈4樓之6房屋（下稱系爭 房屋）面東南外牆因龜裂導致雨天漏水，該外牆為屬公共而 非住戶專用範圍，應由管理委員會（下稱管委會）負責維修 ，經向被告提報，請其維修，被告拒絕負責維修，經原告再 以書面向住戶大會陳會長反應並給主委副本，主委以公寓大 廈管理條例（下稱管理條例）第56條規定為由，再度拒修。 被告一再以非理性之理由拒絕維修，明顯違法失職，不得已 訴請司法判決。
2.依管理條例第4條規定「區分所有權人除法律另有限制外， 對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉 」，外牆既不能自由使用，當然就不是專有部分，而屬共用 部分。既是共用部分，依該條例第10條第2項規定「修繕、 管理、維護，由管理負責人或管委會為之。其費用由公共基 金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」 ，被告抗辯「住戶專有部分與依法限制使用二者可以並存， 非只能二選一」而拒絕維修，乃亂用法規。
3.該外牆屬公共而非住戶專用範圍，本為被告應負修復職責， 卻拒絕修復，導致雨天漏水，以致內牆有壁癌，造成原告為 侵權行為之受害者，爰依管理條例第10條規定，請求被告將 該外牆修復至不漏水之狀態，並依民法第184條第1項前段、 第184條第2項、第191條第1項、第213條規定，請求被告負 責除去內牆壁癌並粉刷回復原狀。
(二)請求拆除大廈違規物部分：
1.德馨大廈規約之章程已在新竹市政府備案，第9條明定「本 大廈外牆、平樓頂平台、地下室及週圍上下，非依法令規定



並經住戶大會之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的， 設置廣告物或其他類似之行為。有關陽台、窗戶之外加物的 型式，必須遵循管委會制定之規範」明示外牆屬公共部份， 非住戶專有部分，不得擅自使用，該規範具法律效力自明。 其維護由管委會負責，有關陽台、窗戶之外加物的型式，以 不能凸出牆面為規範，其違規者必須拆除。建物之價值因外 觀良否而定，如果外加物雜亂，顯示該大廈住戶素質低劣、 不守規定、管理不良，故價格通常便宜。德馨大廈本來具良 好的規定，由於多數住戶不守規定、在藝術曲形陽台上附加 方形結構且凸出物、冷氣機等都會破壞大樓美觀，以致影響 價值，造成房價劣化結果，各住戶皆成受害者。附近鴻儒天 下大樓比本大廈更早興建，月前曾出賣標價為新臺幣（下同 ）998萬元情形，可是本大廈價值卻只於700萬元左右，原因 是外觀破壞，原告以受害者身分提起告訴，訴請恢復原狀。 2.在民國89年原告擔任管委會主任委員時，依德馨大廈規約， 經歷2次通告須拆除違規附加物之住戶如下：
⑴B棟：同大廈8樓之4，所有權人錢碧蕉(現蘇淑英) ，客廳陽 台附加物；同大廈4樓之4，所有權人崔德政，主臥室陽台冷 氣。
⑵C棟：同大廈14樓之2，所有權人林金蒼，公共空間架設物； 同大廈12樓之2，所有權人巫木誠，客廳陽台冷氣；同大廈4 樓之2，所有權人陳英亮(現陳瑛慧)，主臥室陽台冷氣。 ⑶D棟：同大廈4樓之1，所有權人洪麗嫣(現蔡惟馨) ，主臥室 陽台冷氣；同大廈3樓之1，所有權人雷世民(現李傳賢)，客 廳陽台附加物。
⑷E棟：同大廈12樓之6，所有權人李治國，主臥室陽台附加物 ；同大廈10樓之6，所有權人甲○○，客廳、主臥室陽台附 加物；同大廈9樓之6，所有權人吳永照，主臥室陽台附加物 ；同大廈8樓之6，所有權人譚建民，主臥室陽台附加物；同 大廈2樓之4，所有權人黃祟(現周政達)主臥室及客廳陽台附 加物、主臥冷氣架。
⑸F棟：同大廈11樓之3，所有權人陳惠香，小臥室陽台冷氣； 同大廈8樓之3，所有權人戴久永，客廳陽台附加物；同大廈 4 樓之3，所有權人林登松，客廳及主臥室陽台附加物(凸出 部份須剪短) ；同大廈3樓之3，所有權人林富松，客廳及主 臥室陽台附加物、冷氣；同大廈2樓之2，所有權人金周新， 客廳及主臥室陽台附加物。
3.上開違規物應拆除迄未拆除，被告主委甲○○也是其中之一 ，目前其只要求以外牆之顏色及磁磚為大廈之規範，而忽視 陽台附加物等其他規定；同時也以個人專用部分和公同部分



可同時並存，以掩飾其本身違規而不執行之實情，用曲解法 規之手段阻止原告之外牆修繕就是其主要的目的。違規陽台 附加物即使法院判決應由管委會負拆除，但被告絕對不會執 行，為求切實執行，由原告僱人拆除，費用由被告負擔。違 規拆除已通知2次，且行文市政府工務局拆除，市政府工務 局來文稱由管委會自行執行，當時因連日下雨泥地鬆濕以及 改選委員而未執行，之後之管委會皆惰於執行，既已依法完 成法定程序，現再請求法院判決之。請求權基礎即德馨大廈 規約第9條、第18條第4款與民法第184條第1項前段、第184 條第2項、第191條第1項、第213條規定。大廈規約於82年10 月21日大會通過，其效力並非始於89年之備案日期。(三)基於前述，並聲明：
⑴被告應將原告所有新竹市○○路98號德馨大廈4樓之6房屋面 東南八角窗下方外牆裂縫修復至不漏水之狀態，並粉刷、除 去內牆壁癌。
⑵被告應將下列違規物拆除：新竹市○○路98號德馨大廈10樓 之6所有人甲○○之客廳、主臥室陽台附加物；同大廈2樓之 4所有權人黃崇(現周政達) 之客廳、主臥室陽台附加物；同 大廈9樓之6所有權人吳永照之主臥室陽台附加物；同大廈8 樓之6所有權人譚建民之主臥室陽台附加物；同大廈12樓之6 所有權人李治國之主臥室陽台附加物；同大廈2樓之2所有權 人周金新之客廳、主臥室陽台附加物；同大廈3樓之3所有權 人林富松之客廳、主臥室陽台附加物、冷氣；同大廈4樓之3 所有權人林登松之客廳、主臥室陽台附加物凸出部分；同大 廈8樓之3所有權人戴久永之客廳、主臥室陽台附加物；同大 廈11樓之3所有權人陳惠香之臥室冷氣；同大廈8樓之4所有 權人錢碧蕉(現蘇淑英)之客廳陽台附加物；同大廈4樓之4所 有權人崔德政之主臥室陽台冷氣；同大廈14樓之1所有權人 林金蒼之公共空間架設物；同大廈12樓之2所有權人巫木誠 之客廳陽台冷氣；同大廈4樓之2所有權人陳英亮(現陳瑛慧) 之主臥室陽台冷氣；同大廈3樓之1所有權人雷世民(現李傳 賢)之客廳陽台附加物；同大廈4樓之1所有權人洪麗嫣(現蔡 惟馨)之客廳陽台冷氣。
二、被告則以：
(一)原告房間牆面滲水，要求使用大廈管理基金修繕費一事，根 據管理條例第56條規定，外牆面應屬住戶專有部分，惟依法 可限制部分使用，另管理條例第10條規定，專有部份之修繕 費用由所有權人負擔。原告引用本大廈規約第9條，認為外 牆面為公共部分，惟該第9條僅說明外牆面限制使用的項目 ，並未改變外牆面之專有屬性，原告顯然擴張解釋第9條。



此案已經本大廈管委會二次開會討論，並根據相關章程及考 慮權利與義務對等原則，做出決議。
(二)外牆面漏水修繕責任歸屬部分：
1.根據臺灣臺中地方法院98年度中小字第3523號裁判書，外牆 面應屬於住戶專有部分，其維修費用應由住戶負擔。至於本 案原告訴求所依據的管理條例第8條(亦即本大廈規約第9條) ，裁判書中並有特別說明，法官認為「第8條固有特別之規 定，惟此並非謂外牆壁全部非屬原告之專用部份」，因此外 牆面不能因第8條規定而視為共有部分。
2.臺灣臺中高等法院93年度上字第204號裁判書，對於第8條有 深入說明，在此案例中，原告為管委會，被告為住戶，原告 要求被告拆除其裝置於外牆面之冷氣機，遭高等法院駁回。 高等法院法官引用營建署，台中市工務局公文說明住戶在外 牆面裝置冷氣機，並未違反第8條，屬於合法範園。由此可 知，外牆面應屬住戶專有部分，否則如何能放置私人物品( 冷氣機) 。反之，若外牆面為共有部分，則管委會有權要求 在共有部分移除私人物品，又豈會遭駁回。
3.根據本大廈規約，原告漏水之牆面(東向牆，見GOOGLE地圖) 是允許使用的，惟突出部分(鐵窗)不得超出外牆面60公分。 實際上，本大樓此面向之住戶60％以上均有使用外牆面。由 於此牆面允許使用，且有使用之實，欲判斷其為專有或共有 並非困難之事。試問如果此牆面為共有，只要在不違反突出 牆面60公分之限制下，甲住戶是否可以將其鐵窗延伸至乙住 戶牆壁？而丙住戶可否可將其冷氣支架置於丁住戶外牆面？ 由此可知，根據本大廈特別之住戶規約，外牆面應具有專屬 特性，顯而易見。
4.關於約定共有部分，營建署Q&A彙編清楚說明「約定共有部 分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力」。在 內湖簡易庭98年度湖小字第238號及桃園簡易庭98年度桃簡 字第834號裁判書，法官作成外牆面屬共用部分之唯一理由 即為在此兩案例中，住戶規約均明白敘述外牆面為共有部分 。由此可知，外牆面若屬於共有部分，須明載於規約，而本 大廈住戶規約並無此項規定。
5.綜上所述，無論從高等法院、地方法院判決、營建署Q&A彙 篇(Q97和Ql12) 以及本大廈規約之規定，原告漏水之牆面均 屬專有部分。
6.目前管委會有去屋內看過，屋內確定有滲水，但是沒有告知 漏水點在哪。從一樓外面往上看，是沒有任何明顯的裂縫或 磁磚掉落。有問過五樓住戶，五樓住戶說沒有漏水問題。如 涉及大廈美觀與整齊就可以由管委會負擔，如跟美觀整齊無



關，維修就不應該由管委會負擔。原告也可以在不妨礙美觀 下自己維修，系爭大廈已經近20年，漏水是常見的問題，沒 有一位住戶向管委會要求修繕，都是自己處理。(三)有關陽台附加物（鋁窗）一事，說明如下： 1.本人陽台附加物係於82裝設，時間為公寓大廈法公告實施及 本大廈向新竹市政府備案（89年）前。根據的83年1月29日 管委會公告，本大廈北、西、南三面外牆需嚴格規範，其他 部分以不突出兩尺為限，本戶陽台鋁窗符合此規範。且此公 告三之二款明確說明「原己施作者，若願意配合此原則改建 ，亦由管委會負責補償其改建費用」，由此可知管委會之立 場為「自願與補償」，原告無權要求本人拆除陽台鋁窗。原 告以89年備案之本大廈規約第9條，要求82年裝設陽台鋁窗 拆除，應無法律效力，再者，第9條規約規定「外加物的形 式，必須遵循管委會制定之規範」，而管委會之規範為以不 突出兩尺為限，原告卻以不能突出牆面為限，顯然叉係曲解 規章。裝置鐵窗其利弊得失(安全與景觀)，見仁見智，然本 社區既已允許裝置鐵窗，且經管委會與住戶大會通過，原告 即應遵守多數住戶決議，不能再堅持個人好惡，一再漠視83 年1月29日管委會決議，10餘年來持續抗爭(向新竹市政府告 發陽台附加物為違章建築，經新竹市工務局派人實地勘察， 駁回其告發) ，並詆毀歷屆管理委員。原告曾於10多年前向 新竹市政府告發本戶陽台附加物為違章建築，經新竹市工務 局派人實地勘察，結論為符合法令，不屬於違章建築，原告 應知此事甚詳。
2.有無違規不應由原告認定，應由管委會認定，原告依據的條 文是規定管委會得向法院提起而非個別住戶有提起的權利。 規章是89年備案，公寓大廈法是84年施行，但這些鋁門窗是 在82年興建。原告說的89年管委會決議，如答辯狀證物三82 年管委會提出的重要通知，北西南三面向。第二款建議EF住 戶陽台部分，管委會決議若住戶願意改建會有補償，但不願 意做也沒關係。新竹市工務局有到我們這來看過，也沒有認 定那些是違章物。
3.管委會並沒有義務要拆，縱然有侵權也是其他住戶侵權，不 是管委會侵權。且那面牆按照規章是合法的，沒有侵權也不 需要拆，因為雖然有超出牆面但沒有超過60公分。(四)基於前述，並聲明：駁回原告之訴。
三、本院之判斷：
(一)本件裂縫所在之外牆屬共用部分，應由被告負責修繕： 1.按「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性 ，且為區分所有之標的者。共用部分：指公寓大廈專有部分



以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者 」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管 理負責人或管委會為之」，管理條例第3條第3、4款、第10 條第2項前段分別定有明文。
2.兩造均不爭執本件裂縫係位於原告所有系爭房屋面東南八角 窗下方之牆面，且有藤源工程設計有限公司出具之房屋外牆 漏水評估說明附卷可稽（見卷第57頁），自堪信為真實，再 觀諸原告提出之該裂縫所在位置照片4張（證物11，見卷第 49-50頁），可知該裂縫係位於德馨大廈之外牆面，恰處於 原告所有系爭房屋之外側。依上開管理條例第3條第3、4 款 規定，就專有部分係採正面限縮之定義方式、就共用部分則 採專有部分以外之概括定義方式，立法者似有意讓公寓大廈 中若干屬性不明確之結構體歸屬於共用部分，使全體區分所 有權人均得以享受其存在之利益，相對地，亦由全體區分所 有權人或公共基金共同負擔該共用部分之修繕費用；本件裂 縫係位於德馨大廈之外牆，客觀上該外牆並非如同每個區分 所有權人所有之獨立房間，具有明顯可分之界線（即房屋之 內牆面），且亦非各區分所有權人所得「專有、排他使用」 之範圍，並不具備上開條文定義要求之「使用上之獨立性」 ，故本院認為該裂縫所在之整面外牆（包含該裂縫所在部分 ）應屬於德馨大廈之共用部分，而非專用部分，僅恰巧該裂 縫位於原告所有系爭房屋之外側而已。
3.被告雖辯稱：營建署公布「公寓大廈管理Q&A彙編」Q97依據 管理條例第56條第3項規定，認定建築物外牆屬於外側住戶 之專有部分，而依管理條例第8條仍限制住戶之使用，不能 因此推認該外牆非屬專有部分，且其他地方法院、高等法院 均有認定外牆屬於住戶專有部分之案例，又依據大廈規約， 住戶得在限制下於外牆設置附加物云云。惟查： ⑴管理條例第56條第3項內容：「公寓大廈之起造人或區分所 有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建 物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆 之外緣為界。二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。 三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。四、有隔牆之共用牆 壁，依第2款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面 圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度」，係規定 起造人或區分所有權人應依該條款內容進行測繪、辦理建物 所有權第一次登記，其立法目的並非在界定區分所有權人專 有部分之範圍，僅屬建築行政之登記事項，尚難作為判定公 寓大廈之專有部分或共用部分之標準，必須回歸管理條例第 3 條第3、4款明定之要件，而內政部營建署公布「公寓大廈



管理Q&A彙編」Q97（見卷第14頁）係行政機關自行解釋法律 意旨，並未詳細斟酌管理條例第3條第3、4款之規範內容， 無從拘束本院解釋、適用法律之職權行使；
⑵另管理條例第8條第1項規定：「公寓大廈外牆面之變更構造 、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法 令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會 議已有決議，經向主管機關完成報備有案者，應受該規約或 區分所有權人會議決議之限制」，確實對於外牆面之使用有 所限制，然而，該條文之立法目的亦非在界定公寓大廈專有 部分或共用部分之分野，不得作為反推該條文所列舉結構體 屬性之依據，蓋內政部營建署所謂「外牆面使用不得任意為 之，仍應受限制」等語，係已經認定外牆屬專有部分後而對 第8條所為之推論，但相對地，倘認定外牆屬共用部分，亦 可以採行「外牆因屬共用部分，區分所有權人本不得任意使 用，該第8條規定係立法從法律效果上更加確認外牆屬性之 規範」之解釋方法，何況該第8條第1項將「公寓大廈周圍上 下」、「外牆面」、「樓頂平臺」3者與「不屬於專有部分 之防空避難設備」併列，前3者與後者之屬性應係相同，立 法始採行相同處理，則前3者之屬性應同是「不屬於專有部 分」，而為共用部分亦明。
⑶至於其他地方法院、高等法院所為判決，因各判決所指「外 牆」之具體位置、結構、用途、與各區分所有之專有部分關 係如何，均與本件事實未必相同，本件尚難遽為相同認定， 蓋實務上亦不難查見有若干認定外牆屬於共用部分之判決（ 如臺灣高等法院86年度上字第141號、臺灣南投地方法院94 年度投簡字第329號、臺灣臺北地方法院96年度簡上字第308 號判決等），實無從一概而論。
⑷本件裂縫所在外牆並無客觀上可明顯區隔之界限，無從區分 各樓層區分所有權人之使用範圍，且各區分所有權人對於外 牆之使用實際上亦受管理條例第8條及規約第9條之限制，無 從認定具備「使用上之獨立性」，縱然規約或管委會曾決議 允許住戶於若干限制下得使用外牆面，亦不足以改變該外牆 並不具備「使用上之獨立性」之事實，是仍難認定該外牆為 區分所有權人之專有部分，而應認屬大廈之共用部分。 4.本件裂縫所在外牆既屬德馨大廈之共用部分，依管理條例第 10條第2項前段規定，其修繕即應由被告以公共基金為之， 是原告請求被告將該外牆裂縫修繕至不漏水之狀態，為有理 由，應予准許。
(二)被告就系爭房屋內牆產生壁癌，無須負責粉刷或除去： 1.原告主張被告應粉刷並除去內牆壁癌之請求權基礎為民法第



184條第1項前段、第2項、第191條第1項、管理條例第10條 第1項（原告意思似應指第2項）、大廈規約第9條云云，惟 上開條文分別係規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權 利者，負損害賠償責任」、「違反保護他人之法律，致生損 害於他人者，負賠償責任」、「土地上之建築物或其他工作 物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任」、 「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負 責人或管委會為之」、「本大廈外牆面，樓頂平臺，地下室 及周圍上下，非依法令規定並經住戶大會之決議，不得有變 更構造、顏色，使用目的，設置廣告物或其他類似之行為。 有關陽台，窗戶之外加物的型式，必須遵循管委會制定之規 範」。原告又稱該「違反保護他人之法律」，即「民法184 條、第191條第1項、管理條例第10條第1項（原告意思似應 指第2項）、大廈規約第9條」。
2.就民法第184條第1項部分，原告主張「外牆是屬被告主管， 發生問題就要處理，沒有處理引起水侵入發生壁癌，就應負 責，沒有負責修繕裂縫就是有過失」云云（見99年10月11日 筆錄，卷第96頁背面），惟所謂過失，係指「行為人對於損 害之發生，應注意、能注意而不注意者」而言，關於本件裂 縫與壁癌之發生時點，原告自承：係在5、6年前搬進去發現 有進水，房子裡面的櫃子已經爛掉，伊當時中風沒有處理， 伊大約在5年前發現牆壁裂縫，壁癌大概是相同時間發現， 今年1月才通知被告外牆有裂縫等語（見99年10月11日筆錄 ，卷第96頁背面、第97頁），且對於被告所稱：被告經原告 於今年1月通知後，於今年2月就請人去系爭房屋察看一節， 未有爭執，可知本件裂縫與壁癌均係發生於5年前，原告於5 年前知悉有該裂縫與壁癌之存在，並未即時通知被告處理， 直至99年1月始通知被告，則被告在原告通知之前，根本無 從知悉、注意有無該裂縫或壁癌，其於原告通知前，未就該 裂縫進行修繕，難謂有何過失；另被告於99年1月通知後， 即於2月請人進入系爭房屋查看漏水情形，並未可何延宕之 處，且該內牆壁癌於5年前即已存在，亦非因被告拒絕修繕 所致，均難認被告有何過失可言。
3.就民法第184條第2項部分，被告並未違反民法第184條第1項 前段，已如前述，而本件裂縫、壁癌之產生，亦與原告主張 之民法第191條第1項或大廈規約第9條規定內容無涉，至管 理條例第10條第1項或第2項規定，係規範公寓大廈專有部分 與約定專用部分、共用部分與約定共用部分之修繕義務人， 未見原告說明何以得為民法第184條第2項所謂「保護他人之 法律」，況如上述，被告經原告於99年1月通知後，已於99



年2月請人查看系爭房屋之漏水，並無延宕，且該內牆壁癌 係於5年前即已存在，亦非因被告拒絕修繕所生，難認被告 有何過失，故原告主張被告拒絕修繕構成侵權行為云云，無 足採信。
4.原告另援引民法第213條規定為請求之依據，惟該條規定： 「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外， 應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者 ，自損害發生時起，加給利息。第1項情形，債權人得請求 支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀」，係以行為人 負損害賠償責任為前提，本件被告拒絕修繕外牆，並無過失 可言，未對原告構成侵權行為，即無損害賠償責任存在，亦 不得再援引該條規定請求回復原狀。故原告請求被告粉刷、 除去內牆壁癌，為無理由，應予駁回。
(三)被告就上開附加物，無須負責拆除：
1.按管理條例第8條規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓 頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色 、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定 辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有 決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應 受該規約或區分所有權人會議決議之限制。住戶違反前項規 定，管理負責人或管委會應予制止，經制止而不遵從者，應 報請主管機關依第49條第1項規定處理，該住戶並應於一個 月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管委 會回復原狀，其費用由該住戶負擔」，第49條第1項規定： 「有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺 幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義 務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：二、住戶違反第 8條第1項或第9條第2項關於公寓大廈變更使用限制規定，經 制止而不遵從者」，由此可知，苟住戶違反第8條第1項之規 定，管委會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關 課處罰鍰並得令限期改善，屆期不改善，得連續處罰，該住 戶應於一個月內回復原狀，屆期未回復原狀，則「得」由管 理負責人或管委會以該住戶之費用回復原狀。此條文已明定 管委會「得」回復原狀，而非「應」回復原狀，即立法上授 權管委會有裁量決定是否強制該住戶回復原狀之權限，而非 謂一有住戶違反管理條例第8條規定，經上開程序糾正後， 管委會即有執行回復原狀之義務。本件原告係請求被告拆除 上開所有權人之附加物，且係命被告負擔拆除費用，均與管 理條例第8條、第49條規定意旨不符，而須另有請求依據。 2.原告主張請求被告拆除上開附加物之請求權基礎為大廈規約



第9條、第18條第4款與民法第184條第1項前段、第184條第2 項、第191條第1項、第213條規定。除大廈規約第9條與民法 規定內容已如前述外，大廈規約第18條第4款係規定：「住 戶或其他使用人如有違反本規約之事實，經管委會以書面通 知兩次仍未改善者，管委會得實施停水、停電、報告主管機 關處理或訴請法院為必要之處理」，該條文用語亦係管委會 「得」訴請法院為必要之處理，而非謂一有住戶違反規約第 9條，管委會即應訴請法院為必要之處理，即管委會於處理 住戶違反規約之事項上，容有自行決定是否發動執行之相當 權限，其他住戶除另有符合民法規定之請求權外，尚難僅憑 該規約第9條、第18條第4款規定，逕訴請法院命管委會執行 拆除。
3.就民法第184條第1項前段、第2項部分，原告主張住戶違反 規約所設立之上開附加物破壞整棟大廈美觀，造成其房價劣 化云云，為被告所否認，原告自應對此負舉證證明之責。原 告僅提出網頁下載資料（見卷第58-63頁）謂「鐵窗是景觀 殺手、房價殺手、文化殺手」、「通常有鐵窗或違章的社區 ，最直接的影響是醜陋及房價較差」云云，惟該等文章是出 自報紙或個人部落格，均非房價鑑定之專業人士所出具之意 見，且原告亦自承該等意見均非針對原告所有系爭房屋所為 （見99年9月10日筆錄，卷第88頁），無從自該等文章得知 系爭房屋於上開附加物增設之前之價值若干、於上開附加物 增設之後之價值有無劣化，更何況，房屋價值涉及該房屋所 在位置、屋齡、交通狀況、有無裝潢、有無停車位、生活便 利程度與當時經濟景氣狀況等等因素，實難僅依原告所提前 揭網路資料，遽認原告所有系爭房屋確因上開附加物之增設 而有下跌之事；再者，縱然系爭房屋確因上開附加物導致價 格不如其他與系爭房屋同等條件之房屋，但上開附加物之增 設者為其他住戶，而非被告，且被告依據規約第18條第4款 、管理條例第8條之規定，均有決定是否執行拆除之裁量權 限，不得僅因被告拒絕執行拆除，逕謂被告對原告構成侵權 行為，是原告主張被告拒絕拆除上開附加物導致系爭房屋價 值劣化而構成侵權行為云云，不足採取。
4.再就民法第191條第1項前段部分，同樣存在前述有關「上開 附加物之存在不必然導致系爭房屋價值下跌」、「上開附加 物之增設者並非被告」等問題，即本件無從認定上開附加物 有導致原告權利之損害，且縱然如此認定，被告亦非該等附 加物之所有人，原告依該條規定請求被告拆除上開附加物， 亦非有據。
四、綜上所述，本件裂縫所在外牆為德馨大廈之共用部分，應由



被告負責修繕，原告依管理條例第10條第2項規定，請求被 告將之修繕至不漏水狀態，為有理由，應予准許；至原告請 求被告粉刷、除去內牆壁癌，並拆除上開附加物，為無理由 ，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其於攻擊或防禦方法，經核與判決 結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、假執行之宣告：本判決主文第1項係為被告敗訴之小額訴訟 判決，爰依職權宣告假執行，並於判決時確定被告應負擔之 訴訟費用如主文第3項所示。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第436條之19第1項、第436條之20，判決 如主文。
中 華 民 國 99 年 10 月 25 日
新竹簡易庭 法 官 梁智賢
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，僅得以判決違背法令為由，並應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 10 月 25 日
書記官 黃詩傑