臺灣宜蘭地方法院民事判決 99年度訴字第52號
原 告 癸○○
訴訟代理人 簡坤山律師
複 代理人 黃啟煌
被 告 壬○○
乙○○
戊○○
己○○
丁○○
丙○○
兼 上四人
法定代理人 辛○○
共 同
訴訟代理人 林國漳律師
被 告 庚○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國99年9月8日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因情事 變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法 第252 條第1項第4款定有明文。查原告原起訴請求：（一） 被告壬○○應將宜蘭縣羅東鎮○○段454-1地號土地上之206 9 建號（即門牌編號宜蘭縣羅東鎮○○路56號）之房屋騰空 遷讓交還原告，並自民國98年10月1 日起至遷讓返還上述房 屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）25,000元。（二） 被告劉乙諴應將宜蘭縣羅東鎮○○段454-2地號土地上之207 0 建號（即門牌編號宜蘭縣羅東鎮○○路58號）之房屋騰空 遷讓交還原告，並自98年10月1 日起至遷讓返還上述房屋之 日止，按月給付原告25,000元。（三）被告辛○○應將宜蘭 縣羅東鎮○○段454-4地號土地上之2072 建號（即門牌編號 宜蘭縣羅東鎮○○路62號）之房屋騰空遷讓交還原告，並自 98年10月1 日起至遷讓返還上述房屋之日止，按月給付原告 25,000元。（四）被告乙○○應將宜蘭縣羅東鎮○○段454- 6地號土地上之2068 建號（即門牌編號：宜蘭縣羅東鎮○○ 路68號）之房屋騰空遷讓交還原告，並自98年10月1 日起至 遷讓返還上述房屋之日上，按月給付原告25,000元。（五）
願供擔保，請准宣告假執行。嗣於99年6月2日具狀表示：因 上述建物業經本院98年度司執字第15916號執行事件於99 年 6月9日拍定，訴請被告遷讓返還建物已無實益等語，變更其 聲明為：（一）被告壬○○應自98年10月1日起至鈞院98 年 度司執字第15916 號強制執行事件核發宜蘭縣羅東鎮○○段 454-1地號土地上2069 建號（門牌號碼宜蘭縣羅東鎮○○路 56號）房屋之權利移轉證書予拍定人之日止，按月給付原告 25,000元。（二）被告劉乙諴應自98年10月1 日起至鈞院98 年度司執字第15916 號強制執行事件核發宜蘭縣羅東鎮○○ 段454-2地號土地上2070 建號（門牌號碼宜蘭縣羅東鎮○○ 路58號）房屋之權利移轉證書予拍定人之日止，按月給付原 告25,000元。（三）被告辛○○應自98年10月1 日起至鈞院 98年度司執字第15916 號強制執行事件核發宜蘭縣羅東鎮○ ○段454-4地號土地上2072 建號（門牌號碼宜蘭縣羅東鎮○ ○路62號）房屋之權利移轉證書予拍定人之日止，按月給付 原告25,000元。（四）被告乙○○應自98年10月1 日起至鈞 院98年度司執字第15916 號強制執行事件核發宜蘭縣羅東鎮 ○○段454-6地號土地上2068 建號（門牌號碼宜蘭縣羅東鎮 ○○路68號）房屋之權利移轉證書予拍定人之日止，按月給 付原告25,000元。（五）原告願供擔保，請准宣告假執行。 原告所述上開建物業遭拍定乙情，經調閱本院98年度司執字 第15916 號民事執行卷宗，核實無誤，原告就其聲明之變更 ，核與上述規定相符，應予准允。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者或該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追 加其原非當事人之人為當事人者，不在此限；原告於判決確 定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論 者，應得其同意，民事訴訟法第252條第1項第2款、第5款、 第262條第1項亦有明文。查原告為上開聲明之變更後，於99 年8月2日具狀表示：宜蘭縣羅東鎮○○路58號房屋之承租人 應為庚○○，而非劉乙諴，宜蘭縣羅東鎮○○路62號房屋之 承租人應為李茂龍，而非辛○○，惟李茂龍業於97年3 月16 日死亡，其對原告之債務應由辛○○、戊○○、己○○、丁 ○○、丙○○繼承等語，聲請追加庚○○、戊○○、己○○ 、丁○○、丙○○為被告，撤回對劉乙諴之起訴，並變更其 聲明為：（一）被告壬○○應自98年10月1日起至99年6月24 日，按月給付原告25,000元。（二）被告庚○○應自98年10 月1日起至99年6月24日，按月給付原告25,000元。（三）被 告辛○○、戊○○、己○○、丁○○、丙○○應自98年10月 1日起至99年6月24日，按月連帶給付原告25,000元。（四）
被告乙○○應自98年10月1日起至99年6月24日，按月給付原 告25,000元。（五）願供擔保，請准宣告假執行。原告所述 訴外人李茂龍業於97年3月16 日死亡，其法定繼承人有被告 辛○○、戊○○、己○○、丁○○、丙○○乙情，有戶籍謄 本在卷可參，堪認屬實，是其追加戊○○、己○○、丁○○ 、丙○○為被告，與民事訴訟法第252條第1項第5 款規定相 合。至原告就庚○○部分之追加，係本於宜蘭縣羅東鎮○○ 段454-2地號土地上2070 建號（門牌號碼宜蘭縣羅東鎮○○ 路58號）房屋遭佔用所生之不當得利為請求，請求之基礎事 實同一，是此部分追加尚屬合法。另撤回對劉乙諴起訴部分 ，業經劉乙諴同意，此部分亦與民事訴訟法第262條第1項規 定相符。綜上，原告就當事人及聲明之變更與上述法文相符 ，均應予准允。
貳、實體事項
一、原告主張：
（一）訴外人子○○負債，致名下不動產遭合作金庫銀行聲請假 扣押，因急於解決問題，遂與訴外人張智維於97年2 月26 日簽署買賣契約書，將羅東鎮○○段454、454-1至 454-9 地號與同段661-1、947、1071地號土地共13筆，及坐落於 454-1至454-6地號土地上之6 棟建物（門牌號碼為維揚路 56、58、60 、62、66、68 號）出售予張智維，並移轉登 記予張智維指定之第三人張藝瀚，原告於98年9 月自張藝 瀚買受上述不動產，並於98年9月30 日完成所有權移轉登 記。惟子○○與張智維簽訂上開買賣契約後，違約將門牌 號碼維揚路56號（承租人壬○○）、58號（承租人庚○○ ）、62號（承租人辛○○、戊○○、己○○、丁○○、丙 ○○）、68號（承租人乙○○）之房屋出租予被告，收取 租金，而被告明知上述買賣事實，仍於每年租約到期後繼 續與子○○續約，侵害原告之財產權，致房屋所有權雖已 移轉，卻無法辦理點交。張智維因而分別於98年8月14 日 及98年8月21 日寄發存證信函要求被告點交上開房屋及土 地，惟被告均未置理，致原告損失甚鉅。
（二）原告為房屋之所有權人，縱被告所持之租賃契約屬真正， 亦不得對抗原告，蓋被告簽訂之租賃契約均在89年5月5日 民法第425條修正施行後，租期均超過5年，且未經公證， 無買賣不破租賃原則之適用。又原告與子○○等人間並無 契約關係，被告以張智維與子○○間之契約關係是否履行 作為抗辯，實屬無據。且該等房屋於被告承租時，已遭法 院查封，故出租人黃文山、黃俊益、郭惠美等人縱為所有 權人，其處分行為亦屬無效，不得持以對抗原告。況出租
人黃文山、黃俊益、郭惠美於簽訂租賃契約時，均非所有 權人，所有權人應為子○○，則其等之出租行為不得對抗 原告。另前述房屋每幢價值均千萬元以上，且為羅東市區 店面，供作營業使用，被告提出之租賃契約，每月租金僅 為13,000元，尤其被告乙○○部分，竟然每月僅5,000 元 租金，其租金額顯有虛偽填載之情，且一次出租8 年，亦 與經驗法則不符，應屬不實，應送鑑價以為判斷。又該等 建物坐落於市區，餐廳、小吃、診所、超市等商家林立， 且建物外觀新穎，該等建物作為營業使用，應無土地法第 97條之適用。
（三）被告主張租金均交付給子○○，惟租約之出租人非子○○ ，各該租賃關係僅分別存在於被告壬○○與黃文山、被告 庚○○與黃文山、被告辛○○、戊○○、己○○、丁○○ 、丙○○與黃俊益及被告乙○○與郭惠美之間。又債之關 係僅有相對之效力，即債之關係僅債權人及債務人始受拘 束，縱第三人知悉債權人及債務人有債之關係，該第三人 亦不受該債之關係之拘束。被告主張張智維於買受該等房 屋時已知悉租約存在，縱然屬實，亦無法以張智維知悉租 約為由而令張智維，甚至原告應受該等租約之拘束。被告 援引最高法院84年度台上字第163 號判例，主張本案租約 係得當時之所有權人子○○之同意，而得類推適用「買賣 不破租賃」之規定。縱然如此，亦應得類推適用民法第42 5條第2項之規定，即未經公證之不動產租賃契約，其期限 逾5 年者，不類推適用民法第425條第1項之規定。是以， 系爭租約除被告戊○○、己○○、丁○○、丙○○與黃俊 益之租約外，均為未經公證且期限逾5 年，不得類推適用 民法第425條第1項之規定，爰依不當得利法律關係訴請被 告給付使用房屋之租金等語。並聲明：（一）被告壬○○ 應自98年10月1日起至99年6月24日，按月給付原告25,000 元。（二）被告庚○○應自98年10月1日起至99年6月24日 ，按月給付原告25,000元。（三）被告辛○○、戊○○、 己○○、丁○○、丙○○應自98年10月1日起至99年6月24 日，按月連帶給付原告25,000元。（四）被告乙○○應自 98年10月1日起至99年6月24日，按月給付原告25,000元。 （五）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）坐落宜蘭縣羅東鎮○○段454 地號等土地及其上房屋，為 子○○等人所共有，於97年2月26 日與張智維（即原告癸 ○○之弟）訂立買賣契約，約定訴外人張智維給付價金及 履行相關契約義務後，子○○等人應負移轉所有權登記等
義務，其中買賣契約第3條第2款、第3 款分別約定：「由 甲方（即張智維）代乙方（即子○○等人）辦理黃新宗之 繼承登記、申報遺產稅並負擔全部遺產稅及買賣標的欠繳 之地價稅、房屋稅、與代辦之代書費、規費等」、「買方 買受第一、二條所載不動產應負擔下列義務作為買賣對價 …（三）由甲方承擔乙方以買賣標的向合作金庫借貸之債 務（指設定最高限額新台幣八千九百萬元之借貸本息）。 」因合作金庫銀行就該等不動產於當時已聲請查封，並已 繳交遺產稅1,800 多萬元，欲進行拍賣，然張智維並未依 約給付合庫銀行上開遺產稅，只以黃新宗之遺產羅東鎮○ ○段1071地號公共設施保留地抵繳不足遺產稅200 多萬元 ，並未清償合庫代繳之1,800 多萬元，且就其他稅款，張 智維繳交600 萬元之支票予宜蘭行政執行處，亦遭退票， 致子○○無法免除相關稅務責任，則子○○於張智維買賣 條件未履行前，自得拒絕點交房屋予張智維或其指定之人 （張藝瀚、即張維智之子）。又原告為張智維之姐，自張 藝瀚移轉取得不動產，其對子○○與張智維間之買賣契約 自當瞭解，自應受買賣契約之拘束。
（二）又原告所述之房屋，原分別登記在子○○之兒子、媳婦、 女婿等名下，事後經法院判決回復登記在子○○名下，於 子○○與張智維買賣房地，簽訂契約前，已有租約存在， 門牌號碼羅東鎮○○路56號1至3樓，原由訴外人黃文山（ 即子○○之女婿）與被告壬○○在95年1月1日訂立租賃契 約，租期至100年12月31日，租金每月13,000 元；維揚路 58號1至3樓，原由黃文山與被告庚○○在94年6月1日訂立 租賃契約，租期至100年5月31日，租金每月13,000元；維 揚路62號1至3樓，原由訴外人黃俊益（即子○○之子）與 被告辛○○、戊○○、己○○、丁○○、丙○○之被繼承 人李茂龍於96年6月1日訂立租賃契約，租期至101年5月31 日，租金每月13,000元；維揚路68號1 樓，原由訴外人郭 惠美（即子○○之媳婦）與被告乙○○於93年10月1 日訂 立租賃契約，租期至101年9月30日，租金每月5,000 元。 準此，被告等人占用房地均係基於合法之租賃關係，有買 賣不破租賃原則之適用，並非無權占有，且被告均依租賃 契約繳納租金予子○○，並無不當得利。又參以上開租金 數額，被告主張以每月25,000元計算不當得利之損害，亦 屬過高。
（三）子○○與張智維於97年3月4日所訂立之買賣契約特約事項 （一）中約定：「乙方（即子○○等人）依現有屋況及土 地現有狀況點交予甲方（即張智維）使用。」表示就該等
房屋係以現況點交，而張智維於該時亦知悉子○○有將房 地出租予被告使用，自應承受此等租賃契約之義務。又查 封後禁止處分、設定負擔等效力僅為相對無效，亦即查封 之目的，原在保全執行標的物，以便換價滿足債權人之債 權，如執行債權人之權益已獲保障，即無否認查封後處分 或設定負擔行為之效力。是被告之租賃契約縱係於查封後 所為，亦僅對執行債權人即合作金庫商業銀行股份有限公 司不生效力，於租賃契約當事人間仍屬有效，原告主張本 件租賃行為無效，不得對抗原告，尚有誤會。再者，被告 之租賃契約形式上係與黃文山、黃俊益、郭惠美等人簽立 ，然該等房屋業經法院判決回復登記在子○○名下，故實 際上出租人為子○○，且子○○亦同意並向被告收取租金 ，揆諸最高法院84年台上字第163號判例：「民法第425條 規定之適用，固以讓與租賃物之所有人為出租人為其要件 ，然第三人如得所有人同意而為出租時，仍得類推適用該 條之規定。」因之租賃契約之出租人不論為子○○或黃文 山等人，均有買賣不破租賃原則之適用，被告使用該等房 屋屬有權占有。被告既係基於合法之租賃關係而占有，且 均交付租金予子○○，應無「無法律上之原因而受利益」 之情，原告本於不當得利為請求顯非適法等語，資為抗辯 。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：訴外人子○○、黃俊逸、黃薛阿娥與張 智維於97年2月26日簽訂包括維揚路56號、58號、62 號及68 號房屋等不動產之買賣契約，並將包括維揚路56號、58號、 62號及68號房屋在內之不動產所有權移轉登記至張智維指定 之訴外人張藝瀚名下，原告於98年9 月自張藝瀚取得維揚路 56號、58號、62號及68號房屋所有權，並於同月30日完成移 轉登記，此有買賣契約書、房地產買賣契約書及宜蘭縣羅東 地政事務所99年5月10日羅地登（17）字第0990004725 號函 檢附之建物登記謄本在卷可參，且為兩造所不爭執，堪認屬 實。
四、得心證之理由：本件爭點在於原告得否向被告請求相當於租 金之不當得利？又其得請求之金額為何？茲說明本院見解如 下：
（一）按土地共有人未經其他共有人同意將整筆土地出租，該租 約對於其他共有人固不生效力，但租賃乃特定當事人間所 締結之契約，出租人不以所有人為限，故共有人超出其應 有部分，將整筆土地出租，該租約於為出租之共有人與承 租人間仍然有效，承租人有依約支付租金之義務，其既未
受有相當於租金之利益，他共有人自不得依不當得利之規 定對該承租人為返還利益之請求，最高法院83年度台上字 第1139號判決可資參照。
（二）查原告雖否認被告與子○○間就宜蘭縣羅東鎮○○路56號 、58號、62號及68號房屋所個別成立之租賃契約，然被告 業已提出租賃契約4 份在卷可參，證人子○○於本院審理 時稱：伊知道維揚路56號、58號、62號及68號房屋出租給 被告的事，因為伊欠合庫錢，房屋起造時以女婿黃文山、 媳婦郭惠美及兒子黃俊益之名義辦理，實際上伊是房屋的 所有權人，是伊租給被告，一開始就是伊出面洽談租約的 事，只是以黃文山、郭惠美、黃俊益名義出租，租金都是 由伊收取，一直到拍賣前也都是伊在收等語；證人甲○○ 亦證稱：伊代表合庫與子○○、張智維簽立包括維揚路56 號、58號、62號及68號房屋等不動產之買賣契約，締約時 這些房屋就已經出租了，因為合庫是抵押權人，是在之前 的其他訴訟中知道上開房屋出租的事，但租給誰不知道， 上開房屋並沒有點交給張智維，因為後來執行拍賣，到場 查封時都是子○○出面，鑰匙也是子○○拿出來的等語， 均可佐證被告提出之租賃契約應屬真正，是被告壬○○就 羅東鎮○○路56號房屋；被告庚○○就羅東鎮○○路58號 房屋；被告辛○○、戊○○、己○○、丁○○、丙○○就 羅東鎮○○路62號房屋；被告乙○○就羅東鎮○○路68號 房屋之佔有使用均係本於與子○○間之租賃關係而來，應 可認定。
（三）原告主張：由於被告與子○○間租賃契約之租期均逾5 年 且未公證，是無民法第425 條買賣不破租賃之適用，其等 與子○○間之租賃契約對原告不生拘束效力，仍為無權佔 有等語，然暫且不論本件有無買賣不破租賃原則之適用， 縱回歸一般債之相對性原則，被告固不得以其與子○○間 之租賃契約對原告主張其有佔用維揚路56號、58號、62號 及68號房屋之正當權源，惟被告既已依租賃契約交付租金 予子○○，即難認其佔用維揚路56號、58號、62號及68號 房屋未支出任何對價，而獲有相當於租金之利益，原告自 不得依不當得利法律關係，請求被告返還利益。就原告而 言，訴外人子○○於維揚路56號、58號、62號及68號房屋 所有權移轉後，已非該不動產之所有權人，應無再利用該 等不動產獲取租金收益之權利，換言之，原告得利用該等 不動產收取租金之利益已不當地移動到訴外人子○○，故 不當得利之法律關係應存在於原告與子○○間，而非兩造 。否則被告受租賃契約拘束，需依約繳付租金予子○○，
又需給付原告相當於租金之不當得利，豈不雙重支出，難 謂事理之平。
五、綜上，原告本於不當得利法律關係，請求被告給付相當於租 金之不當得利，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回， 其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊、防禦方法 ，對判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 10 月 1 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 楊坤樵
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 10 月 1 日
書記官 吳文雄