給付遙控器密碼
板橋簡易庭(民事),板簡字,91年度,1061號
PCEV,91,板簡,1061,20020531,1

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宣 示 判 決 筆 錄            九十一年度板簡字第一О六一號
  原   告 甲○○○有限公司
  法定代理人 黃櫻曆
  訴訟代理人 陳淑貞律師
  被   告 乙○○○公寓大廈管理委員會
  法定代理人 陶大壎
  訴訟代理人 鄭崇文律師
右當事人間九十一年度板簡字第一○六一號給付遙控器密碼事件於中華民國九十一年
五月三十一日下午五時,在本院板橋簡易庭公開宣示判決出席職員如左:
    法   官  張紫能
    法院書記官  吳進安
朗讀案由到場當事人:均未到
法官宣示判決,判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如左: 主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、本件原告主張其於乙○○○公寓大廈社區擁有地下一層編號十七、七七、九八、 一○○、一○一、一一一、一二七、一二八號等停車位(地下層包括停車位之門 牌業經台北縣鶯歌鎮戶政事務所於八十五年單獨統一編訂為「育德街二十五號地 下一層」)。惟被告自八十九年三月起,未經住戶大樓之同意,竟不當調升管理 費用,且將地下儲藏室比照一樓之收費標準,原告礙難照繳,詎被告竟擅自變更 停車位遙控器密碼,不法提供他人竊佔使用,致原告無法使用地下停車位,導致 所有權遭受行使上之損害。原告已將原應繳納之管理費用以台灣板橋地方法院九 十年度存字第三一三四、三一三五、四五四八號提存書提存在案,絕無積欠管理 費之情事,至於被告不當調升管理費之爭議,業經以本院九十年度簡上字第二四 六號事件審理中,無容被告藉由擅自變更停車位之遙控器密碼,妨礙原告所有權 之行使,揆之公寓大廈管理條例及本社區管理費催繳辦法、停車場管理規則等相 關規定,均未授權被告得以原告不配合調升管理費為由,拒絕原告使用停車位, 故被告拒絕交付新遙控器並無任何法令依據,對於被告之抗辯陳述如下: ㈠公寓大廈管理條例第三條第八款規定:「管理委員會:指住戶為執行區分所有權 人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作,互選管理委員若干人設立之組織。」 民法第五百二十八條規定:「稱委任者,謂當事人約定一方委託他方處理事務, 他方允為處理之契約。」,由上開規定即可明瞭,管理委員會與住戶間係屬委任 之法律關係,由住戶選出之管理委員組織管理委員會,處理公寓大廈之相關事宜 ,本件即基於委任之法律關係,請求被告履行委任事務之實施,將變更新密碼之 遙控器交付予原告。
㈡本件管理費之爭議應由訴訟釐清,殆無任由被告藉故變更停車位之遙控器密碼。 詎被告勾串社區顧問鄭崇文律師率爾變更密碼,與高福裕、陳天賜等人共同竊佔 原告之停車位,且因原告之第十七號停車位位置較大,被告竟擅自加劃一格出租



予第三人,詐欺圖謀不法利益,妨礙原告所有權之行使甚鉅。按原告所有第十七 號停車位之承租戶為陳美華,其停車位之每月管理費欲向被告繳納時,竟遭拒收 ,被告藉口應由原告繳清欠繳之管理費,否則全部原告所有之三戶房屋,七個停 車位均列為欠繳戶,嗣後被告主任委員陶大壎及社區法律顧問鄭崇文律師竟為約 談陳美華之夫彭嚳慶,恐嚇陳美華夫妻勿再續租停車位,否則將以調暗車位照明 、鐵鍊禁止停放及變更出入遙控器密碼、禁止進出等手段,逼迫原告繳納無理超 收之管理費。如陳美華所述,彭嚳慶先生於九十一年二月一日將其停放在第十七 號停車位之車號T二∣八七三五休旅車開出停車場時,發覺前後車輪均遭人釘入 長釘,緊急送修,經豐正輪胎行老板檢查認為,如此車輪遭人釘入長釘,無法修 補需更新,且依專業判斷,倘高速行駛,必導致輪胎爆裂翻車,車毀人亡,幸而 渠及早發覺送修,否則其一家生命、財產之損害,後果不堪設想,陳美華夫妻於 是心生畏懼要求退租,致使原告蒙受鉅額之損害。 ㈢原告七個停車位管理費均以繳納或提存方式給付完畢,管理費並未積欠分文,被 告應交付正確密碼之遙控器七個予原告,無容被告以原告未給付管理費為由,拒 絕交付新密碼之遙控器,顯見被告之主張甚不合理,且管理費之給付與交付新遙 控器兩者間並無關聯性,況原告已依法提存管理費在案,被告再不交付新遙控器 ,實無理由,爰依委任之法律關係訴請被告應給付原告台北縣鶯歌鎮○○街二十 五號「乙○○○大廈」地下一層停車位正確密碼之遙控器七個。二、被告則以地下室停車場出入口之自動鐵捲門,原先是由原告興建乙○○○社區大 樓時所安裝,於八十六年八月間交給被告管理使用,至八十八年間該自動鐵捲門 因經常損壞,保養費用不貲,且開啟與放下速度緩慢,並嘰嘰作響,到晚上聲音 特別響亮,吵到樓上住戶及鄰居之睡眠,因此為改善上述情況,第四屆管理委員 會於八十九年二月二十六日第二次臨時會時,經比價後決定由助好股份有限公司 以六萬元另行新增一自動快速鐵捲門,材質採用澳洲製格來得產品較為輕巧,因 此速度快又無產生噪音,另開啟快速鐵捲門係係使用防拷貝遙控系統,有二家廠 商參與投標,經議價結果,由冠嘉科技實業有限公司承包,於八十九年三月三日 與快速鐵捲同時裝設完竣。
㈠八十九年三月十日第四屆管理委員會第三次例行性會議主題即是四月一日後警衛 室撤哨後停車場如何管理,會中作成決議:車道增設之自動鐵捲門、遙控器,自 公告日起即行發放,每一車位限一只、遙控器發放後於三月二十五日至三十一日 為試用期,自四月一日起正式啟用、凡管理費至八十九年二月底前,未繳者暫不 發給、爾後管理費逾三期未繳或有重大違規情事者,由管委會消除密碼。依上開 決議第一點,管理委員會隨即於八十九年三月十一日張貼公告於各棟大樓電梯內 及前、後佈告欄上,使全體住戶知悉,依上開公告第五點再次說明「爾後如有未 繳管理費逾三期或重大違規情事者,由管委會消除該密碼,如欲恢復密碼,則應 支付手續費二百元。」管委會又於八十九年三月十三日另行公告:「為節省開支 ,自八十九年四月一日起,本社區後哨警衛人員將撤離,地下室停車場出入口已 安裝自動快速鐵門,爾後車輛進出請以防拷貝遙控器為之。」即乙○○○社區於 八十九年四月一日起,地下室停車場車輛進出以防拷貝遙控器為之,而積欠管理 費三期以上者,管理委員會將暫時消除停車場遙控器密碼。以上管理委員會之決



議及公告,依乙○○○住戶規約第八條規定。「公告內容修定與增列之內容,由 管理委員會通過後公告一星期,如住戶有異議,需五分之一以上連署交予委員會 再加開住戶大會,否則視為無異議通過,等下次住戶大會受追認。」,因此於八 十九年十二月十七日乙○○○社區召開第五屆區分所有權人暨住戶大會時,會議 主題之一:住戶規約增列條文追認,該大會追認六項,其中第五項已將積欠管理 費三期以上者,將暫時消除遙控器密碼之決議予以追認通過,形成乙○○○住戶 規約之一部分,準此,在法律程序上上開決議及公告已有效成立,對全體住戶, 一體適用,原告亦不能例外。
㈡原告自八十九年三月起,即無故不繳管理費,被告依管理費催繳辦法進行催繳, 並將欠繳管理費住戶之名單之姓名、門牌於佈告欄中公告,原告仍置之不理,因 此被告於八十九年十月以原告積欠管理費達六個月以上為由向法院訴請給付,第 一審及第二審均判決原告敗訴,原告不服提起上訴,原二審法院以上訴所得利益 不逾新台幣一百萬元為由,裁定駁回上訴,因不得抗告而判決確定,是原告起訴 狀陳稱:「惟因被告個八十九年三月起,未經住戶大會之同意,竟不當調升管理 費::」云云,因與事實不符,而不為法院採信。按兩造就管理費之爭點,主要 在於地下儲藏室之管理費,原告主張依兩個平面停車位計收四百元,而被告主張 應依所有權狀之坪數面積,每坪計收六十元之管理費,若為空屋可享八折優惠。 以上兩造之爭執,經一審、二審訴訟結果,原告之主張不為法院所採,而判決原 告敗訴確定。是原告陳稱被告不當調升管理費,以作為渠拒繳管理費及訴請本件 給付遙控器密碼之理由,應屬無據。
㈢乙○○○社區係於八十六年八月份開始收管理費,當時原告仍依住戶規約之約定 「權狀坪數為基準,全區每戶每坪新台幣六十元整」繳納管理費,對於發生爭議 之地下儲藏室之管理費,仍依權狀記載每坪繳納六十元之管理費。然八十六年九 月,原告私自與當時第一屆主任委員鍾裕華先生協議,將地下儲藏室按兩個平面 停車位計收四百元之管理費,而不必繳納依權狀坪數每坪計收六十元之管理費。 然此原告與鍾裕華先生間私自收授之違規行為,嗣後既未經管理委員會同意,亦 經住戶大會決議通過。至八十九年三月起,原告即拒繳管理費,至五月份,原告 已連續三個月未繳,被告依銋戶規約進行催繳作業,將所有欠繳戶名單公告在社 區佈告欄及各棟大樓電梯內,彼時即有住戶反應,何以原告未繳管理費,仍能享 受地下儲藏室免繳管理費之優惠?被告重新核對,果然地下儲藏室未依權狀坪數 收繳管理費,因此重算後,於八十九年七月二十日以永昌(板橋四十支)郵局第 七十一號存證信函通知原告繳納正確的收費金額。若被告已知悉原告有部分管理 費少繳,而不予更正重新催繳,豈不有意圖利原告?是原告陳稱被告「竟不當調 升管理費」云云,實乃回復到原告實際應繳之管理費,並非調升管理費,兩者不 能混淆。
㈣依乙○○○住戶規約第四章管理費催繳管理辦法第三點:「欠繳管理費之住戶經 一、二項催繳十五日仍未繳納者,總幹事以電話催繳並將未繳管理費住戶之姓名 、門牌於公佈欄中公佈通知。同時停止該住戶之一切公共服務事宜及公共設施之 使用。」,是依該管理辦法之規定,在原告欠繳管理費達三個月以上時,自可停 止原告使用公共設施,對於按時繳納管理費之住戶,亦屬公平合理。



㈤管理委員會係由全體區分所有權人會議,互選管理委員若干人所設立之組織,以 執行區分有權人會議事項及公寓大廈管理維護之工作,為公寓大廈管理條例第三 條第八款所明定。因此管理委員會之職務,來自於區分所有權人會議之授權,為 無給職,其與個別住戶並不發生任何法律關係,是原告主張住戶可依委任關係向 管理委員會請求委任事務之實施云云,其法律見解尚有違誤。綜上所述,被告係 依乙○○○住戶規約之規定,對所有欠繳管理費逾三期之住戶,予以消除地下停 車場遙控器密碼,乃在執行區分所有權人會議之決議事項,於法有據,應受法律 保障,且為維護社區停車秩序所必要,若欠繳管理費者,仍可使用公共設施,則 社會之公平正義如何維持?是原告之訴非有理由等語資為抗辯。三、本件原告主張其所有七個停車位之管理費均以繳納或提存方式給付完畢,其未積 欠管理費,且公寓大廈管理條例、乙○○○社區管理費催繳管理辦法、停車場管 理規則均未授權被告得以原告不配合調升管理費為由,拒絕原告使用停車位云云 ,並提出本院九十年度存字第三一三四、三一三五、四五四八號、九十一年度存 字第七九、九七七、一一○五號提存書為據。惟為被告所否認,並以前詞情置辯 ,本院斟酌認定如下:
㈠被告抗辯:八十九年三月十日第四屆乙○○○社區管理委員會第三次例行性會議 中決議,該社區地下停車場於八十九年四月一日起住戶車輛以遙控器開啟自動鐵 捲門進出、凡管理費至八十九年二月底前,未繳者暫不發給遙控器、爾後管理費 逾三期未繳或有重大違規情事者,由管委會消除密碼。被告隨即於八十九年三月 十一日張貼公告於各棟大樓電梯內及前、後佈告欄上,使全體住戶知悉,以上被 告之決議及公告,依乙○○○住戶規約第八條規定。「公告內容修定與增列之內 容,由管理委員會通過後公告一星期,如住戶有異議,需五分之一以上連署交予 委員會再加開住戶大會,否則視為無異議通過,等下次住戶大會受追認。」因此 於八十九年十二月十七日該社區召開第五屆區分所有權人暨住戶大會時,會議主 題之一:住戶規約增列條文追認,該大會追認六項,其中第五項已將積欠管理費 三期以上者,將暫時消除遙控器密碼之決議予以追認通過,形成乙○○○住戶規 約之一部分,準此,在法律程序上上開決議及公告已有效成立,對全體住戶,一 體適用。而原告應給付被告管理費十五萬零六百五十元,業經本院以九十年度簡 上字第二四六號判決確定。且依該住戶規約第四章管理費催繳管理辦法第三點: 「欠繳管理費之住戶經一、二項催繳十五日仍未繳納者,總幹事以電話催繳並將 未繳管理費住戶之姓名、門牌於公佈欄中公佈通知。同時停止該住戶之一切公共 服務事宜及公共設施之使用。」是依該管理辦法之規定,在原告欠繳管理費達三 個月以上時,自可停止原告使用公共設施等情,業據其提出八十九年三月十日乙 ○○○社區管理委員會會議記錄、乙○○○住戶公約、停車場管理辦法、乙○○ ○社區第五屆區分所有權人暨住戶大會公告、本院前開民事判決各乙件為證,被 告所辯各節,堪信為實。
㈡公寓大廈之區分所有權人會議之決議性質,係多數區分所有權人平行意思表示趨 於一致之合同行為,而發生一定私法上之效力,與民法上社團法人為規範社員相 互間權利義務而召開之總會決議,性質上、利益上之狀態類似。而管理委員會係 指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作,互選管理委



員若干人設立之組織。管理委員會是公寓大廈管理之執行機關,負責執行區分所 有權人會議之決議,管理委員會雖係由住戶所推選出之管理委員所組成,惟管理 委員會與各別住戶間並無委任關係;住戶及區分所有權人會議、管理委員會間之 權利義務,仍應依區分所有權人會議之決議、公寓大廈管理條例相關規定決之, 或得類推適用民法總則有關社團總會決議之規定。原告爰依委任之法律關係提起 本件訴訟,顯屬無據。
㈢原告雖主張其已將積欠被告之管理費以提存方式清償,並提出本院提存書五紙為 證,惟其所為提存是否發生清償效力?本院認定如下: ⒈按「因不能確知孰為債權人而難為給付者,清償人固得將其給付物為債權人提 存之,惟其提存,除有雙務契約債權人未為對待給付或提出相當擔保之情形外 ,不得限制債權人隨時受取提存物,否則即難謂依債務之本旨為之,不生清償 之效力。」最高法院著有四十六年臺上字第九四七號判例可參。 ⒉又依八十九年十二月十七日乙○○○社區第五屆區分所有權人暨住戶大會,將 被告管理委員會有關將積欠管理費三期以上者,將暫時消除遙控器密碼之決議 ,予以追認通過,形成乙○○○社區住戶公約。且依該住戶規約第四章管理費 催繳管理辦法第三點:「欠繳管理費之住戶經一、二項催繳十五日仍未繳納者 ,總幹事以電話催繳並將未繳管理費住戶之姓名、門牌於公佈欄中公佈通知。 同時停止該住戶之一切公共服務事宜及公共設施之使用。」是依該社區區分所 有權暨住戶大會決議及上開管理辦法規定,原告應先清償社區管理費,使得使 用停車位等公共設施,是以,原告所負給付社區管理費之債務與被告給付停車 位遙控器之密碼並非立於對待給付之地位。
⒊惟查原告於提存時皆限定被告受領提存物之條件為「應出具由本公司所開具之 同意書始可具領(恢復車道遙控器密碼)」此有原告提出之提存書五紙附卷可 稽,其限制被告應先給付停車場遙控器密碼,始得領具管理費,且依本院九十 年度簡上字第二四六號確定判決,關於原告給付管理費之判決,亦無併附原告 給付管理費予被告前,被告有先為交付遙控器之義務,揆諸上開判例意旨,難 認原告已依債務本旨為提存,自不生清償之效力。從而,原告主張其已清償管 理費,爰依委任之法律關係訴請被告應給付原告台北縣鶯歌鎮○○街二十五號 「乙○○○大廈」地下一層停車位正確密碼之遙控器七個云云,為無理由,應 予駁回。
中   華   民   國   九十一   年  五  月  三十一  日 臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
法院書記官 吳進安
法 官 張紫能
右為正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後廿日內,向本院提出上訴狀並表明上訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後廿日內補提上訴理由書(須附繕本)。中   華   民   國  九十一  年   五   月  三十一  日 法院書記官 吳進安

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參考資料
冠嘉科技實業有限公司 , 台灣公司情報網
甲○○○有限公司 , 台灣公司情報網