臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第1120號
原 告 甲○○
訴訟代理人 謝易達律師
複代理人 莊士郎律師
被 告 戊○○
丙○○
共 同 丁○
訴訟代理人
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於中華民國99年
9 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告戊○○、丙○○於民國98年12月9 日共 同將所有坐落臺北市○○區○○段四小段162 及163 地號土 地（以下簡稱系爭土地）應有部分各1/10出售予原告，雙方 並簽定不動產買賣契約。原告於簽約時給付被告簽約款新臺 幣（下同）800,000 元（以下簡稱系爭款項）。依兩造之約 定，被告應保證買賣標的物絕無任何產權不清或其他糾葛情 事或任何他項權利之負擔與設定，否則視同違約，且系爭土 地上如有出租或有第三人佔用或非本約定內之物品，概由被 告負責於點交前排除之。再雙方其中之一方如未按契約條款 規定履行，經他方定期催告通知後仍不履行時，他方得逕行 解除契約，並得要求因解除契約所發生之損害賠償。因系爭 土地上現興建有建物存在，被告遲未依約拆除建物將土地點 交予原告，原告業依上開約定於99年3 月2 以信函通知被告 解除買賣契約，並得請求被告各返還原告已付價金400,000 元，及各一倍之損害賠償400,000 元，惟屢經催索，被告均 置之不理。為此，基於兩造間之契約，聲明請求：㈠被告應 各給付原告800,000 元，及自起訴狀送達被告翌日起至清償 日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保請求宣告假執行。二、被告則以：系爭契約為應有部分的買賣，應有部分原無清空 交付的問題。又系爭土地雖在北投區○○○路○段大路邊、 捷運復興崗站斜對面，但因其上長期遭人建屋占用，加上其 中16 3地號土地部分為道路用地，被告二人為免拆屋還地之 訟累以及各共有人間遲遲無法達成共識整塊出售，遂以每坪 平均約350,000 元，低於行情之超低價售予原告。前提是系 爭土地上之占用房屋被告不予處理，概由原告自行負責，是 兩造間並未約定應由被告排除系爭土地上之占用建物。再被
告於99年1 月4 日辦畢土地所有權繼承登記後，業已以電話 通知原告數次，原告始終藉故拒絕支付其餘款項。被告乃於 99 年2月3 日寄發信函予原告，催告原告於99年2 月12日前 支付餘款，否則解除契約。原告仍不於期限內支付，被告遂 解除契約，並依契約之約定，沒收原告所給付之800,000 元 「簽約款」（即定金）。且被告並無違約事由，自無損害賠 償責任等語資為抗辯，並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之 聲請；㈡如受不利判決請准提供擔保免假執行。三、本院得心證之理由：本件原告主張被告已先行收受原告所給 付之系爭款項，並未依原告催請排除系爭土地上建物的占用 ，原告嗣通知被告解除系爭契約，為原告提出買賣契約書（ 本院卷第9~13頁）、通知信函及回執（本院卷第14~16 、17 ~19 頁），被告對於上情均不爭執，惟仍以前詞為辯。是本 件的爭點厥在於：㈠系爭契約是否因被告有違約之事由而為 原告合法解除？㈡原告是否得向被告請求返還系爭款項及損 害賠償之給付？茲分述如下：
（一）系爭契約之解除
1、本件被告主張其因原告未如期繳付第二期款，故業先於原 告解除系爭契約，為被告提出信函1 件為證（本院卷第36 頁），原告對於信函的真正並不爭執，惟對被告的答辯陳 稱：第二期款並不是在辦理繼承後就要給被告，依契約書 第2 條第2 款要被告提出過戶的一切資料，但因被告未備 齊過戶的資料，所以原告才拒絕給付第二期款等語。經查 ：兩造關於本件買賣價金約定為4,200,000 元，付款方式 則約定：「簽約款（1 ）本契約簽訂時，甲方（按：即原 告）應付乙方（按：即被告）新台幣捌拾萬元正。備證款 （2 ）壹佰貳拾萬元正（繼承登記完後七日內）。完稅款 （3 ）稅捐機關核發稅單參日內給付新台幣：壹佰貳拾萬 元整。尾款（4 ）地政機關產權登記完竣參日內給付新台 幣壹佰萬元正」，於第十條（2 ）約定：「甲方若有遲延 給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等 ，應賠償乙方自應付之日起，按買賣總價每日千分之零點 五計算之違約金至甲方完全給付為止。如甲方毀約不買或 有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給 付之全部款項，…」，有買賣契約書（本院卷第10、12頁 ）在卷可稽，是從系爭契約約定內容，係將給付遲延與其 他違約事由分開而有不同的效果，是原告縱有遲延給付的 事實，依約應僅有違約金之賠償，被告並無解除契約之正 當事由。況同契約書於第二條第（2 ）項載明：「甲乙雙 方應於約定期限內備齊一切過戶證件資料之同時，甲方應
給付備證款」（本院卷第11頁），是被告既以原告關於備 證款之給付遲延為由，請求給付，但依該約定被告亦須負 有備齊一切過戶證件的義務，原告以被告並未備齊一切過 戶證件，故未為給付，被告對此則僅陳稱契約上特別註明 辦理繼承後7 日內即須給付，惟衡情備齊證件與7 日內為 給付應係二事，7 日內為給付之約定並未說明被告即可不 備齊過戶之證件，故兩造特別的約定並未排除上揭第二條 （2 ）項的效力。是原告以被告未備齊證件為由拒絕給付 ，應為同時履行抗辯權的行使，尚屬有據，被告解除契約 並無正當事由，尚不生解除契約之效力。
2、原告主張被告依約負有應拆除系爭土地上占用之建物，並 點交予原告，因被告未依履行，故解除系爭契約。被告以 並無該契約之義務，否認原告之主張為真正，辯稱：原告 當初是在同一時點前後，向所有他認為有土地繼承權之被 告及家族親屬洽談簽約事宜。當時原告是以：「地上有建 物違法占用多年無法解決，你們也無法使用土地或以合理 價格出售，不如低價賣給我……」等，內含賣方不必負拆 除地上建物義務之說詞等語。核與被告所聲請的證人即被 告當日在場見證的親屬乙○○證稱：「（問：本件土地買 賣時，你是否為見證人？）是，契約上是我的簽名」，「 （問：當時買賣時，有無說過土地上的房屋都要拆除後， 才交付給原告？）沒有這樣約定，原告要求將價金壓的很 低，是因為原告要補償地上物的人」，「（問：為何可以 確認價金有被壓低？）因為談的時候，我在場，一塊是道 路用地，一塊不是道路用地，要合併賣。本來被告要賣50 0 多萬，後來就壓到420 萬元，當時本來不想賣，後來就 是因為原告說他要補償地上物還要拆，被告才願意賣」等 語情節一致，原告對於證詞之真正並不爭執，復參酌原告 所提出解除系爭契約之依據為上揭買賣契約書之第6 條第 （1 ）項、第8 條第（3 ）項。惟第6 條第（1 ）依契約 書所載係約定：「乙方保證本買賣標的物絕無任何產權不 清或其他糾葛情事或任何他項權利之負擔與設定，如有上 述任何情事，除本契約內另有訂定外均由乙方負完全釐清 責任，否則視同違約」；第8 條第（3 ）項約定內容為： 「本約房地如有出租或有第三人佔用或非本約定內之物品 ，概由乙方負責於點交前排除之」。前者應為被告關於買 賣標的物之權利瑕疵擔保的規定，後者僅適用於適於住居 的房屋或建物而言，應不適用於應有部分之出賣，是該約 定中也無任何被告應拆除系爭土地地上物的明文約定，是 上開證詞尚與事實相符，堪足可憑。則系爭契約既無被告
負有拆除系爭土地上建物之義務，原告據以為解除契約， 即於法未合，其解除契約之主張自不足採。
（二）價金之返還及損害賠償
本件原告固主張系爭契約業遭解除，故請求被告返還其所 給付予被告的價金，並請求被告給付違約之損害賠償。惟 承前所述，系爭契約並未被解除，且被告並無原告於本件 所指怠於拆除系爭土地上建物的違約事由，從而被告亦無 何損害賠償責任可言，是原告此部分顯屬無據，其主張亦 不足採。
四、綜上所述，系爭契約並未被解除，且被告並無違約之事由可 資向其請求損害賠償，則原告基於兩造間之契約，聲明請求 ：被告應各給付原告800,000 元，及自起訴狀送達被告翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許 。原告之訴既不應准許，則其假執行之聲請，即失所依據， 併予駁回。
五、本件事證業已明確，兩造其餘主張陳述、所提之證據及聲請 調查之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果 ，均毋庸再予論述，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判 決如主文。
中 華 民 國 99 年 10 月 13 日
民事第一庭 法 官 古振暉
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 99 年 10 月 14 日
書記官 姜貴泰