宣 示 判 決 筆 錄
99年度北簡字第14272號
原 告 全家便利商店股份有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 丙○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 甲○○
上列當事人間99年度北簡字第14272號返還押金事件，於中華民
國99年10月12日言詞辯論終結，同年10月21日下午4時在臺灣臺
北地方法院臺北簡易庭第4法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 范智達
書記官 簡素惠
通 譯 楊雅瑄
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：
主 文：
被告應給付原告新臺幣柒萬元，及自民國九十八年十月三十一日起至清償日止，按月息百分之十計算之違約金。原告其餘之訴及假執之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一即新臺幣陸佰壹拾元，餘由原告負擔。
本判決得假執行。被告如以新臺幣柒萬元預供擔保後，得免為假執行。
訴訟標的：返還押金請求權。
理由要領：
一、原告訴之聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）十二萬元， 及自民國九十八年十月三十一日起至清償日止，按月百分之 十計算之違約金。併請依職權宣告假執行。
二、原告主張之事實及理由：
（一）原告全家便利商店股份限公司前於九十四年九月十六日及 同年月二十九日與被告甲○○簽訂「房屋租賃契約書」， 承租被告所有坐落臺北市○○區○○街二八四巷二四弄一 之一號一樓之房屋，作為經營便利商使用，租賃期間自九 十四年十月一日起至一百零一年十一月三十日止（含續租 期間自九十九年八月一日起至一百零一年十一月三十日止 ）。原告承租系爭房屋，依租約第三條第2項之約定，須 支付被告十二萬元之押金。該筆押金，原告前已交付訴外 人即系爭房屋原出租人李聲宏，由原出租人李聲宏移轉交 付於被告，此有原、被告及原出租人李聲宏於九十四年九
月二十九日簽立之「協議書」為證。詎料，原告於九十八 年九月間突接獲訴外人阮祥靜委由律師來函警告，略謂系 爭房屋坐落之臺北市○○區○○段二小段七六○地號土地 暨臺北市○○區○○街二八四巷二四弄一號建物，已由阮 祥靜買受，前開建物坐落之土地，遭被告占用，並函附九 十八年五月十四日「臺北市信義區調解委員會調解書」影 本一份，指稱被告已與阮祥靜成立調解，被告同意將占用 之土地於九十八年七月三十一日前騰空返還阮祥靜，而要 求原告將承租系爭房屋占用阮祥靜之土地騰空返還予伊， 否則涉有刑法竊占罪刑責等語。經原告與被告確認，並就 原告便利商店使用範圍比對系爭房屋之建物暨土地登記謄 本、建物測量成果圖及地籍圖，證實系爭房屋部分範圍坐 落之基地確非屬被告所有。
（二）民法第四百二十三條規定「出租人應以合於所約定使用收 益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持 其合於約定使用、收益之狀態」，此為出租人之主給付義 務。又民法第四百三十五條規定「租賃關係存續中，因不 可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人 得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其 存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約」、第四百三 十六條規定前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權 利，致不能為約定之使用、收益者準用之」。另依雙方租 約第七條第六項之約定「甲方（即被告）保證於租賃關係 中第三人不得因該租賃物向乙方（即原告）主張任何權利 。若因而與第三人發生糾紛，致乙方須遷離租賃物，甲方 應負責賠償乙方所受損失」。
（三）因被告出租之系爭房屋明顯占用他人土地，已涉及民、刑 事之法律問題，且因房屋除去該占用他人土地部分，房屋 剩餘部分將因面積過小，使原告便利商店無多餘空間放置 庫存貨品及提供人員辦公場所，而不能達到原告承租房屋 之使用目的。故而，原告於九十八年十月十九日以郵局存 證信函通知被告於九十八年十月三十日提前終止租約，並 於九十八年十月三十一日將系爭房屋交還被告。原告將系 爭房屋交還被告後，依雙方租約第三絛第二項約定，被告 應將押金返還原告，惟屢經催討，被告均置之不理。爰請 求被告返還十二萬元之押金及依租約第三條第二項約定按 月百分之十計算之違約金。
三、被告方面則以下列理由資為置辯，並聲明原告之訴駁回，如 受不利判決，願供相當之擔保，請准免為假執行之宣告：（一）雖然原告於九十八年十月十九日寄臺北雙連郵局第01669
號存證信函，藉口因第三人之糾紛，通知於九十八年十月 三十日提前終止退租。但是原告於撤離的同時，卻又派公 司北南營業部承辦員賴英烈來表示撤離是為重新規劃店面 的格局，並表明押金不拿回去，公司要繼續承租，且原來 的租約還要從一百零一年十二月一日起延續四年；並要求 店鋪空置期，即九十八年十一月至九十九年一月間三個月 的租金減半，屆時將租金匯入帳戶，被告都答應了（請參 閱賴英烈對話錄音光碟）。原告的專員賴英烈多次表示， 公司為增加高毛利的產品（例如煮咖啡、便當等食品）， 店鋪現在的格局上有點問題，要規劃桌面、重新裝潢，後 來表示期間遇到過年，規劃與施工將拖延到三月份，要被 告等候。豈料，原告突然於九十九年三月十六日寄雙連郵 局第000214號存證信函，索討押金。被告無奈，即於九十 九年四月，方將店鋪出租給他人開餐廳。
（二）查雙方契約第三絛第二項約定押金十二萬元整，...得逕 行扣抵乙方所欠租金...；原告撤離店鋪之同時派專員賴 英烈表明要繼續承租，要求在店鋪空置期間（九十八年十 一月至九十九年一月）的租金減半，強調屆時會將租金匯 入帳戶（請參閱賴英烈對話錄音），被告都答應了；按契 約九十八年十一月每月租金為五萬元、九十八年十二月一 日起每月租金為五萬一千五百元，九十八年十一月至九十 九年三月的五個月租金全部減半計算，合計金額遠超過押 金十二萬元，這是原告自己提出的要求，至今尚未匯款； 按雙方契約第三條約定押金得逕行扣抵，且早已扣光，還 不夠扣抵。次查雙方契約第六條規定租約終止之約定「租 期內，乙方若擬終止本約應於壹個月前通知甲方，雙方並 同意以當期壹個月租金作為損害賠償額之總額以賠償甲方 ，甲方絕無異議」，上開意思係指乙方擬終止租約，必須 在一個月之前通知，即是甲方收到通知後，尚有一個月的 租期存在外，再加當期一個月租金的賠償；換言之，乙方 於九十八年十月底通知終止租約，仍須負責十一月份的租 金，以及賠償一個月的租金，應負責二個月的租金合計十 萬元。
（三）原告源自九十一年向訴外人簡貴金承租臺北市○○區○○ 街二八四巷二四弄一之一號之店鋪，訴外人簡貴金於九十 四年八月將產權出售給訴外人李聲宏的同時將店鋪的租約 讓渡給訴外人李聲宏；而訴外人李聲宏於九十四年九月將 產權出售給被告的同時也將店鋪的租約讓渡給被告。雖然 系爭店鋪歷經買賣轉手數次，均同時輾轉延續的租約未曾 中斷過，以及承租的位置、面積、範圍、使用狀況等未曾
改變。縱然訴外人李聲宏將部分產權過戶給第三人，尚有 買賣不破租賃之法律保護，並不影響原告的承租；何況訴 外人李聲宏偷渡過戶給第三人這部分的產權屬於隔壁的店 鋪，並不在原告租約的範圍。上開事實，經被告多次到原 告的公司說明、回函說明，以及依照原告意思立切結書給 原告擔保。被告經二十一世紀房屋仲介向前手李聲宏承購 雙店面的房屋與相關權利，訴外人李聲宏保留隔壁店鋪的 部分產權未過戶給被告，嗣後過戶給訴外人阮祥靜，此部 分的位置屬於隔壁店鋪，皆在原告租約範圍之外，跟原告 租約完全無關。至於訴外人阮祥靜侵吞被告的產權（指隔 壁店鋪的部分產權），或誣告被告竊佔等，皆屬於隔壁店 鋪的問題，與原告承租的租約完全無關；況且竊佔案，嗣 經臺灣臺北地方法院檢察署九十九年度偵字第三四四一號 檢察官不起訴處分、及臺灣高等法院檢察署九十九年度上 聲議字第二九二三號處分又確定，且均轉達予原告。綜上 事實，原告清楚租約確實沒有問題。
（四）原告雖然於九十八年十月十九日發函通知於九十八年十月 三十日提前終止租約，但是原告又派公司北南營業部承辦 人賴英烈來告知繼續承租、保留押金、以及要求九十八年 十一月至九十九年一月期間租金減半等，被告都答應了， 此有原告公司專員賴英烈多次對話的錄音。自從原告於九 十八年十月三十日撤離店鋪後，有很多商家不斷請求承租 ，均被被告回絕，因為被告已答應原告要求繼續承租，被 告完全相信原告，保留空店鋪靜候原告。豈料，原告突然 於九十九年三月十六日經雙連郵局寄第000214號存證信函 索討押金，按雙方租約約定被告得逕扣積欠五個月的租金 、或者原告者違約金（一個月緩衝期租金及賠償壹個月的 租金）、以及原告者積欠的水電費等，遠遠超越押金十二 萬元的金額，所以押金根本不夠扣抵，已經沒有剩餘的款 額。
四、法院之判斷：
（一）兩造不爭執之事實：原告前於九十四年九月十六日及同年 月二十九日與被告甲○○簽訂「房屋租賃契約書」，承租 被告所有坐落臺北市○○區○○街二八四巷二四弄一之一 號一樓之房屋，作為經營便利商使用，租賃期間自九十四 年十月一日起至一百零一年十一月三十日止（含續租期間 自九十九年八月一日起至一百零一年十一月三十日止）。 原告承租系爭房屋，依租約第三條第二項之約定，須支付 被告十二萬元之押金。該筆押金，原告前已交付訴外人即 系爭房屋原出租人李聲宏，由原出租人李聲宏移轉交付於
被告，又原告前開承租之一之一號建物現狀有部分占用訴 外人阮祥靜所有臺北市○○區○○段二小段七六○地號土 地，原告則以所承租房屋占用他人土地欲被追究為理由， 於九十八年十月十九日以郵局存證信函通知被告於九十八 年十月三十日提前終止租約，並於九十八年十月三十一日 將系爭承租房屋交還被告等情。
（二）至於原告主張系爭承租房屋占用他人土地致無法達到原約 定之使用目的，其自得依民法第四百三十六條規定終止系 爭租約等語，則為被告否認，並以前詞置辯。按租賃關係 存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅 失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形 ，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約 。前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不 能為約定之使用、收益者準用之。民法第四百三十五條、 第四百三十六條固定有明文。惟承租人按民法第四百三十 六條規定終止租約，以因第三人就租賃物主張權利，致不 能為約定之使用、收益之情形為限。查系爭承租房屋登記 之總面積為九十點零九平方公尺，該房屋及所坐落之臺北 市○○區○○段二小段二六六三地號土地均為被告所有之 情，有建物暨土地登記謄本附卷可證；再者，系爭承租房 屋現狀有部分約十五坪（即四十九點五八平方公尺）占用 訴外人阮祥靜所有之臺北市○○區○○段二小段七六○地 號土地，業據臺灣臺北地方法院檢察署檢察官九十九年度 偵字第三四四一號不起訴處分書、臺灣高等法院檢察署九 十九年度上聲議字第二九二三號處分書認定屬實，顯見訴 外人阮祥靜應針對系爭承租房屋部分占用臺北市○○區○ ○段二小段七六○地號土地主張權利，並非就本件租賃物 即系爭承租房屋本身主張權利。再者，被告與訴外人阮祥 靜已就系爭承租房屋占用臺北市○○區○○段二小段七六 ○地號土地之爭執成立調解，調解內容主要為被告願將占 用七六○地號土地之建物騰空返還之，有臺北市信義區調 解委員會調解書附卷可稽，即被告將占用臺北市○○區○ ○段二小段七六○地號土地之建物及土地部分返還後，仍 不會影響原告方面對系爭承出房屋之使用收益權利。從而 ，原告主張系爭房屋因第三人就租賃物主張權利，致不能 為約定之使用、收益，而按民法第四百三十六條規定對被 告寄發存證信函終止系爭租約，即屬無據，而不足取。（三）復按兩造簽訂之房屋租賃契約第六條第一款約定「租期內 ，乙方（即原告）若擬終止本約應於壹個月前通知甲方（ 即被告），雙方並同意以當期壹個月租金作為損害賠償額
之總額以賠償甲方，甲方絕無異議」，而原告主張系爭房 屋因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收 益，而按民法第四百三十六條規定對被告寄發存證信函終 止系爭租約，並不可採，已如前述，則原告對被告所寄發 之存證信函，應可視為原告依租約第六條第一款對被告所 為之提前終止租約意思表示，且由原告提出之九十八年十 月三十一日「房屋返還點交確認書」，被告在該點交確認 書上簽具姓名，可認被告已拋棄「原告應於一個月前通知 被告提前終止租賃契約」之期限利益而同意原告於九十八 年十月三十一日終止租賃契約將系爭承租房屋返還，則依 約原告須以當期一個月五萬元租金額賠償被告。又按押租 金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係 消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付 之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額 ，始生返還押租金之問題（最高法院六十五年臺上字第二 七一四號判例、八十七年臺上字第一六三一號判決意旨參 照）。準此，出租人就押租金，負有附停止條件之返還義 務，於出租人之債權受清償前，不負返還之義務，租賃關 係終了，承租人如有欠租及應負擔之債務不履行賠償金， 其所交付之押租金，無須當事人之意思表示，亦不問當事 人之意思如何，即發生當然抵充之效力。故原告方面已給 付之押租金十二萬元，於系爭租賃契約消滅後，可發生當 然抵充原告應給付被告之本件賠償金五萬元，原告仍可請 求被告給付已抵充五萬元之後的押租金七萬元。是原告請 求被告給付押（租）金七萬元，及依租約第三條第二項約 定自九十八年十月三十一日起至清償日止按月（息）百分 之十計算之違約金，為有理由，應予准許。逾此金額之請 求核非有據，不應准許，應予駁回，該假執行之聲請亦失 所附麗，應予一併駁回。
（四）本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦之方法，經核於 判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。五、本件原告勝訴之部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定 ，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職 權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官 簡素惠
法 官 范智達
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 99 年 10 月 21 日
書記官 簡素惠
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