最高法院民事判決 九十一年度台上字第九七九號
上 訴 人 甲○○
國城建設股份有限公司
右 一 人
法定代理人 蔡麗環
共 同
訴訟代理人 鍾武雄律師
孫嘉男律師
被 上訴 人 乙○○
右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國八十九年七月十八日台灣高等法
院高雄分院第二審更審判決（八十八年度上更㈠字第一七號），提起上訴，本院判決
如左：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。 理 由
本件被上訴人主張：伊於民國八十一年四月十六日與上訴人甲○○簽訂預定買賣合約書，向洪女買受其興建坐落於高雄市○○段四四四之六及四四四之一四地號土地上「高雄站前廣場」如上開合約書配置圖所示Ａ棟五樓二三號屬熱食區約七‧三三坪房屋一戶暨其基地，總價金新台幣（下同）二百五十萬元，並由上訴人國城建設股份有限公司（下稱國城公司）為甲○○之連帶保證人。伊已依約支付價金一百三十五萬元，詎甲○○竟於八十三年十二月十五日通知伊，上述預購之房屋由熱食區變更為百貨精品區，並強制伊應將房屋由其「回租」，顯然違反兩造之合約。且伊曾於八十四年十一月二日至上訴人處交付兩張面額共一百十萬元之支票資為價金之給付，亦遭洪女之代理人楊能旺拒絕受領，伊並無給付遲延或違約情事，該甲○○於八十四年十二月二十二日對伊為解除合約之意思表示，自不生解除合約之效力，茲甲○○既將系爭房地出租與訴外人遠東百貨股份有限公司（下稱遠東公司）使用，上訴人自應依合約連帶加倍返還伊價金等情，爰依預定買賣合約書第二十二條之約定，求為命上訴人連帶給付伊二百七十萬元及自訴狀繕本送達翌日即八十六年三月十四日起加計法定遲延利息之判決。
上訴人則以：被上訴人自八十三年十二月間起即未按期給付價金而違約，甲○○並未通知被上訴人系爭房屋用途已變更，被上訴人自應依約繳付價金，其於八十四年十一月二日至國城公司所提出之支票顯未依債務本旨提出給付，甲○○對被上訴人所為解除合約之意思表示已合法生效，該沒收被上訴人所繳價金亦無不合。又系爭房地縱經出租與遠東公司，但系爭房地所有人仍為甲○○，尚無產權糾紛不能履行之情形，被上訴人請求返還上述價金並賠償同額價金本息，即非有據等語，資為抗辯。原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如其所聲明，無非以：被上訴人主張之事實，已據其提出預定買賣合約書、租賃契約書及存證信函等件為證，上訴人對被上訴人簽約買賣系爭房地並已支付一百三十五萬元價金一事復不爭執，自足信為真實。上訴人雖以上開情詞置辯，惟查系爭房地自八十四年十一月起業由上訴人甲○○授權之食衣樂實業股份有限公司（下稱食衣樂公司）多次與遠東公司洽商而於同年十
二月十八日將該房地出租與遠東公司作為百貨精品區使用，此情有被上訴人提出之租賃契約書及八十四年十月二十日郵局存證信函為證，並經證人洪平森、盛敏昌證實，參諸證人吳文獅另證稱八十四年十二月十九日國城公司派人來要被上訴人蓋系爭房地「回租」事宜等語觀之，堪認被上訴人主張甲○○通知其系爭房屋由熱食區改為百貨精品區，強要其將該房屋「回租」一節，委屬可信。是上訴人甲○○就被上訴人於八十四年十一月二日所提出二紙合計一百十萬元之支票以逾營業時間及非即期支票為由予以拒收，並於同年十二月二十二日以郵局存證信函對被上訴人為解除上述合約之意思表示，即屬行使權利未依誠實及信用方法至明。又被上訴人於八十一年四月十六日向上訴人甲○○買受之系爭房地，該建物已由原訂約時之「地下一層、地上七層共十三戶」，至八十四年五月二十二日第三次變更設計時改為「地下四層、地上二十一層共六百九十九戶」，有系爭房屋建造執照暨第三次變更設計樓層附表可稽，而該建物第五層亦由被上訴人購買時指定之「熱食區」變更為「百貨精品區」，顯見原有公共使用區之劃分與訂約時有天壤之別。即使系爭建物於八十四年六月十五日取得使用執照，依當時建築物使用分類之規定，商業區建築物使用執照原用途為店舖、面積未達三百平方公尺者如作為餐飲店使用者，亦得逕行申請事業登記證，毋庸辦理變更使用執照，但前揭變更，仍足以減少契約預定之效用，益見被上訴人認上訴人甲○○收到其於八十四年十月二十日寄發之存證信函後，迄未就系爭建物之公共使用區如何劃分予以答復，其得暫緩給付價金云云，亦非無據。上訴人上開抗辯，自非足取。從而，被上訴人本於上述合約書第二十二條之約定，訴請上訴人連帶給付二百七十萬元本息，即屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。惟依上開高雄市政府工務局建造執照及第三次變更設計變更概要欄所載，系爭房屋於被上訴人購買前之八十一年四月一日即經變更為「地下四層、地上二十一層、共六百九十九戶」之建物（見原審更㈠字卷四八、四九、五一頁），原審逕認該建物於八十四年五月二十二日始經第三次變更設計為上開層數暨戶數，已有認定事實不憑卷內所存資料之違法。且觀之上開建造執照暨第三次變更設計樓層附表，似未見該建物用途由「熱食區」變更為「精品百貨區」之列載，另被上訴人提出之上述八十四年十月二十日郵局存證信函亦僅述及「台端（甲○○）所寄客戶意向問卷悉，台端擬改為百貨精品等其他案種……」云云（見一審卷一○六、一○七頁），則能否因之即謂被上訴人承購之系爭房屋已由「熱食區」變更為「精品百貨區」，並認該房屋已減少其效用，被上訴人得據以暫緩給付價金，亦非無疑。況上訴人曾於原審抗辯稱：系爭建物在八十一年四月一日即經變更為二十一層之綜合大樓，被上訴人於購買時該房屋用途亦為「店舖」，嗣於八十四年六月十五日取得使用執照時，房屋之用途仍載為「店舖」，被上訴人所稱購買時之「熱食區」已變為「百貨精品區」一節，與事實不符等語（見原審更㈠字卷一五一、一五二頁），原審未予斟酌，遽以上開理由而為上訴人不利之論斷，並有判決不備理由之違法。又原審既認定被上訴人於八十四年十一月二日所提出二紙共一百十萬元之支票非即期支票或已逾營業時間而遭上訴人甲○○拒收，且上訴人甲○○於同年十二月十八日始與遠東公司簽訂房屋租賃契約書出租系爭房屋供該公司使用，該出租行為顯在被上訴人不依債務本旨繳付價金之後，則能否謂上訴人拒收該支票並於同年十二月二十二日所為解約之意思表示，不合誠實信用原則，尤非無再進一步推求之必要。本件兩造何者違約在先，事實既尚未臻明瞭，本院自無從為
法律上之判斷。上訴論旨執以指摘原判決不當，求予廢棄，不能認為無理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 二十三 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 朱 錦 娟
法官 顏 南 全
法官 蘇 達 志
法官 許 澍 林
法官 葉 勝 利
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十一 年 六 月 四 日
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