宣 示 判 決 筆 錄
99年度店簡字第213號
原 告
即反訴被告 林素臣
訴訟代理人 葉繼升律師
被 告
即反訴原告 郭林月雲
訴訟代理人 陳逸華律師
李明諭律師
上列當事人間99年度店簡字第213號請求調整租金事件於中華民
國99年10月12日言詞辯論終結，同年99年10月26日下午5時在本
院新店簡易庭第一法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 李智民
法院書記官 游士霈
通 譯 張佩玲
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於後︰
主 文
被告承租原告所有坐落台北縣新店市○○段大坪頂小段十四之二五地號如附圖所示（A）部分面積一○○平方公尺土地，自民國九十九年九月一日起租金調整為依上開承租土地當年度申報地價年息百分之五計算。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
訴訟標的及理由要領：
壹、本訴部分
一、原告主張：
㈠被告於民國53年8月11日與原告之父林忠慶簽訂土地租賃契 約書，約定被告向林忠慶承租坐落台北縣新店鎮（新店鎮嗣 後升格改制為「新店市○○○○段大坪頂小段14之25地號土 地（總面積220平方公尺；約合66.55坪）中之45台坪做為建 築房屋使用，約定租賃期間為不定限期，地租約定被告應於 簽約時一次給付3年份租金新台幣（下同）4,050元外，其後 按每年每坪繳付蓬萊白米五台斤（可由出租人林忠慶選擇折 合代金或實物繳納），應於「每年9月1日」給付；嗣經雙方 同意，於前開土地範圍外，再增加租賃土地面積11台坪，該 部分除約定簽約時一次給付三年份租金1,056元、地租給付
時間則為「每年5月10日」外，地租之約定亦與原有租約同 為「每年每坪繳付蓬萊白米五台斤」。被告向林忠慶承租前 開土地後，共於租賃土地上興建門牌台北縣新店市○○路11 巷12弄5號、台北縣新店市○○路9巷12弄7號等兩棟房屋， 因被告於前開新店市○○路9巷12弄7號房屋上另加蓋二樓房 屋之故，經林忠慶與被告商議後，改以「每年12,300元」計 付土地租金。林忠慶於91年4月15日死亡之後，前開土地及 系爭租約均已由原告合法繼承；另被告於租賃土地上所興建 之兩棟房屋中，位於台北縣新店市○○路11巷12弄5號房屋 先由被告轉售他人，嗣因前開房屋所有人積欠債務遭法院查 封、拍賣，原告已於98年5月19日基於土地所有權人之地位 優先承買該屋，目前被告承租使用之範圍僅餘台北縣新店市 ○○路9巷12弄7號房屋所使用之土地範圍（該部分土地前經 鈞院囑託台北縣新店地政事務所測量結果，範圍如附圖（A ）部分所示，面積為100平方公尺）。
㈡系爭土地自簽訂租約迄今，其價值已有大幅提高，原告聲請 鈞院增加其租金，自有理由。查系爭土地位於新店市○○路 11巷內，鄰近太平運動公園（依鈞院履勘結果，系爭土地距 太平運動公園步行約一分鐘）及新店安坑地區○○○道安康 路，且距離捷運新店站甚近，生活機能甚佳，而依照台北縣 地政資訊服務網所查得，系爭土地之歷年公告現值、公告地 價資料，系爭土地於53年簽訂系爭租賃契約之際，其土地公 告現值僅為「每平方公尺6元」，但系爭土地99年度公告現 值業已高達「每平方公尺15,900元」，已達53年系爭土地公 告現值之「2650倍」之鉅、又系爭土地99年度公告地價為「 每平方公尺4,400元」、同年度申報地價則為「每平方公尺 3,520元」，依土地法第105條準用同法第97條第1項之規定 ，租地建屋之每年租金上限為「申報地價年息百分之十」， 以被告使用範圍（100平方公尺）計算，應為「35,200元」 ，故系爭土地按申報地價年息百分之十計算之租金應為「 35,200元」，被告僅給付原告「每年12,300元」之租金，顯 然過低。更何況依照原告前開計算所示，縱使依照土地法規 定之租金最高限額計算，被告承租「100平方公尺」之土地 作為興建房屋之用，每年應付租金以35,200元計算，平均每 月應付租金不過區區「2,933元」而已，衡諸網站查得系爭 土地鄰近地區面積僅僅8坪之套房，其每月租金高達「每月 6, 800元」，而系爭土地之面積高達30.25坪，且被告又在 其上興建二層房屋，可知原告請求將系爭土地每年租金調整 為「按申報地價年息百分之十計算」，並無不當。原告前已 委請律師致函被告，通知被告自99年起調整租金為按「申報
地價年息百分之十」計算之旨，且該函業經被告收受，而被 告承租系爭土地之租金繳納時間分別為「每年9月1日」（被 告最早承租之45坪土地）與「每年5月11日」（被告事後額 外承租之11坪土地），原告自得依民法第442條規定，請求 將被告現承租使用原告上開面積100平方公尺土地，自99年9 月1日起租金調整為依承租土地當年度申報地價年息百分之 十計算。
㈢提出原告之父林忠慶及原告之戶籍謄本、土地租賃契約書、 台北青田郵局第1776號存證信函、台北縣新店市○○段大坪 頂小段14之25地號土地登記謄本、台北縣新店市○○路11巷 12 弄5號房屋之建物謄本、系爭土地鄰近地區之地圖、台北 縣地政資訊服務網所查得、系爭土地之當年期公告現值、公 告地價資料、原告委請律師所發，台北金南郵局第973號存 證信函、回執、系爭土地歷年公告現值、公告地價一覽表、 99 年糧價年平均表、網站查得新店市○○路11巷內房屋出 租之資料等件為證。並聲明：被告承租原告所有座落台北縣 新店市○○段大坪頂小段14之25地號如附圖所示（A）部分 面積100平方公尺土地之年租金，應自99年9月1日起調整為 依上開承租土地當年度申報地價年息百分之十計算。二、被告則以下列情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。 ㈠按臺灣高等法院臺中分院86年上字第733號判決要旨：「按 ：最高法院75年臺上字第2126號判例意旨：「租賃物為不動 產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第442條規定， 聲請法院增減其租金，惟調整租金之訴，祇能增減租金之數 額，不得將原約定之租金種類變更」。本件系爭租約，既約 定以稻榖計付租金，且未變更，則原告訴請調整租金，自仍 應以稻榖為準，不得變更其給付之種類，詎其竟請求將租金 調整為每年448,800元，顯已將原約之租金種類變更，依上 述判例意旨，其請求顯非有據。」因此系爭土地租賃契約所 定系爭土地全部租金之計算既為「按年每坪繳付蓬萊白米伍 臺斤（折合代金或實物繳納乃由甲方自由選擇）」係已「蓬 萊白米」為之，故原告起訴改以「土地當年度申報地價年息 百分之十」，所訴請調整之租金，則係以現金計算，顯已變 更原約定之租金種類，自有未合。
㈡又按最高法院47年臺上字第1152號判決要旨謂：「租賃物為 不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第442條聲 請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約 定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙 方當事人之效力。」、土地法第103條第4款、第5款本即規 定「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：
四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上 時。五、承租人違反租賃契約時。」因此系爭土地租賃契約 所定之租金，既未經合意或聲請調整，自有拘束雙方當事人 之效力。因原告拒絕受領系爭土地之租金，因此被告，乃為 遵兩造間土地租賃契約書以及土地法第103條之規定，於依 法向法院聲請調降系爭土地租金之前，屢經被告通知原告領 取，原告均不為聞問，因此被告爰依民法、土地法第103 條 等相關規定以及土地租賃契約之約定，以向原告所轄之臺灣 板橋地方法院清償提存方式，先後於98年11月16日以及99年 10月5日繳付98、99年度系爭土地之全部租金，即屬有據。 況蓬萊白米每年之價格，依農畜產品價格查詢系統表所示， 本即逐年均屢有調整。
㈢提出土地租賃契約書、台北縣新店市○○路11巷12弄7號房 屋之所有權狀及建物登記簿謄本、台北縣新店安坑段大坪頂 小段14-25地號土地之異動索引、97年度收據、台北縣新店 市○○路11巷12弄5號房屋異動索引、台北縣新店市○○路 11巷12弄5號房屋之最新謄本、98年度收據、台北青田郵局 第1776號存證信函、臺灣板橋地方法院98年度存字第3230號 提存書、照片、地籍圖謄本、鄰地土地租賃之收據、臺北縣 新店市地政事務所建築改良物勘測結果圖、行政院農業委員 會農糧署公告之99年度平均糧價資料、臺灣板橋地方法院99 年度存字第2080號提存書等件為證。
三、兩造不爭執之事實：
㈠被告於53年8月11日向原告之父林忠慶承租「臺北縣新店鎮 」（後改制為新店市○○○段大坪頂小段14-25地號之土地 ，租金之計算為「按年每坪繳付蓬萊白米伍臺斤（折合代金 或實物繳納乃由甲方自由選擇）」，雙方簽有不定期之土地 租賃契約書，用以興建2棟建物，即台北縣新店市○○路11 巷12弄5號（下簡稱「5號建物」）以及台北縣新店市○○路 11 巷12弄7號（下簡稱「7號建物」）之房屋，被告為「7號 建物」之所有權人。
㈡嗣至91年間林忠慶死亡，系爭土地及土地租賃契約，均由原 告繼承，嗣於97年間系爭土地之全部租金為白米332.5臺斤 折合8,300元，頂樓加蓋另收4,000元共為12,300元，亦均由 原告向被告繳付系爭土地之全部租金。
㈢然「5號建物」於98年5月間遭法院拍賣由原告應買，因此所 有權人自曾慶光更易為原告，被告於98年8月31日欲繳付98 年度系爭土地之全部租金即白米332.5臺斤折合8,300元，頂 樓加蓋另收4,000元共為12,300元予原告，原告以被告占有 1/2為由，僅願收受6,000元之租金，惟被告為遵兩造間土地
租賃契約書，仍願繳付系爭土地之全部租金，並於通知原告 未果後，依法將差額6,300元向法院辦理清償提存，有臺灣 板橋地方法院98年度存字第3230號提存書可稽。 ㈣本件經本院於99年7月7日履勘現場勘驗結果為「系爭秀山路 11 巷12弄7號房屋，一樓是加強磚造，二樓是磚造鐵皮屋頂 ，前院搭有鐵架塑膠浪板遮雨棚，被告訴代稱現由被告及女 兒、女婿作為住家使用，前面11巷12弄經地政事務所測量包 含水溝寬2.85公尺，系爭房屋距太平運動公園步行約一分鐘 。」
㈤臺北縣新店市○○段大坪頂小段14-25地號土地之面積為220 平方公尺，依臺北縣新店地政事務所複丈成果圖所載，系爭 房屋（「7號建物」）使用14-25地號之面積為100平方公尺 。
四、經查：
㈠本件原告主張其所有坐落台北縣新店市○○段大坪頂小段14 之25地號如台北縣新店地政事務所土地複丈成果圖所示（A ）部分面積100 平方公尺土地由被告租賃使用，未定期限， 有租賃契約書附卷可參，且為被告所不爭執。又系爭建物現 況如本院99年7月7日履勘現場之勘驗筆錄所載，亦為兩造所 不爭執，自堪信為實在。按租賃物為不動產者，因其價值之 昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442條前段定 有明文。又租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依 法得為增租之請求，是否增租及所增加租額之多寡，應以土 地繁榮之程度、鄰地租金、該租戶於租賃物之需要及其使用 所受之利益，暨該地一般經濟狀況而斷定之（最高法院19年 上字第132號判例意旨參照）。查系爭土地於53年簽訂系爭 租賃契約時公告現值為每平方公尺6元。而至99年1月，上開 土地每平方公尺之公告現值已漲為15,900元，申報地價亦達 3,520元，有土地登記謄本、系爭土地歷年公告現值、公告 地價一覽表、土地登記謄本在卷可憑，足見兩造自53年簽訂 系爭租賃契約以來，上開土地在公告現值或申報地價已有巨 幅增長，原告據而請求本院調整租金，即屬有理。雖被告抗 辯系爭租賃契約所定系爭土地全部租金之計算為「按年每坪 繳付蓬萊白米伍臺斤（折合代金或實物繳納乃由甲方自由選 擇）」係已「蓬萊白米」為之，故原告起訴改以「土地當年 度申報地價年息百分之十」，所訴請調整之租金，則係以現 金計算，顯已變更原約定之租金種類，自有未合云云。惟查 系爭租賃契約雖約定租金給付為『按年每坪繳付蓬萊白米伍 臺斤』，惟亦於其後括弧記載『折合代金或實物繳納乃由甲 方（即原告）自由選擇』，顯見就租金之給付應以實物或金
錢為之，為出租人之選擇權，並非不能互為折算，至被告所 提台灣高等法院台中分院86年上字第733號判決稱原告不得 變更原約定之租金種類，與本件系爭租賃契約明訂出租人得 選擇租金種類不同，被告此部分之抗辯，並無可採。另被告 抗辯蓬萊白米每年之價格，依農畜產品價格查詢系統表所示 ，本即逐年均屢有調整云云，惟米價與地價本即不同種類物 之價格，本件既係承租使用土地所應支付之對價即地租，本 即應以土地價格之增漲作為是否租金有調整之必要，與米價 漲跌較無關連性，被告此部分之抗辯，亦無可採。本院審酌 系爭租賃土地距太平運動公園步行約一分鐘，附近多為住宅 ；步行至最近之捷運新店站約2、30分鐘路程，有本院勘驗 筆錄、照片及地圖為憑，是斟酌上開土地之位置、居住環境 尚佳，惟交通尚非十分便利及附近商業並非繁榮、被告利用 該土地作為住家使用之經濟價值及所受利益等一切情狀，認 原告請求調整年租金應以系爭承租土地申報地價之5％為適 當。再按房屋或土地出租人，依民法442條提起增加租金之 訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增 加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算，最高 法院48年台上字521號判例及73年度9次民事庭會議決議可資 參照。查原告曾於98年11月22日以臺北金南郵局第973號存 證信函通知被告自99年9月1日起，調升系爭土地租金為依承 租地當年度政府所公告之申報地價年息百分之十計算租金， 被告亦於同日收受上開存證信函，有存證信函、送達回執可 稽，且為被告所不爭執，應已生調漲之效力。是原告請求判 命被告自99年9月1日起租金調整為依承租土地當年度申報地 價之5％即屬正當，應予准許，逾此部分之請求，為無理由 ，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。貳、反訴部分
一．反訴原告主張：
㈠依兩造間系爭土地租賃契約書，原係約定反訴原告應繳付系 爭臺北縣新店市○○段大坪頂小段14-25地號土地之全部租 金，惟查臺北縣新店市○○段大坪頂小段14 -25地號土地之 面積為220平方公尺，系爭土地其上所興建2棟建物，即台北 縣新店市○○路11巷12弄5號（簡稱「5號建物」）以及台北 縣新店市○○路11巷12弄7號（簡稱「7號建物」）之房屋， 其中「5號建物」已於98年5月19日由反訴被告取得所有權， 已有情事變更；且依臺北縣新店地政事務所複丈成果圖所載 ，系爭房屋使用14-25地號之面積僅為100平方公尺，如依系
爭土地租賃契約書責令反訴原告繳付系爭台北縣新店市○○ 段大坪頂小段14 -25地號土地之全部租金，顯失公平，因此 反訴原告自有爰依民法第442條第1項前段、第227條之2訴請 調降租金。
㈡系爭「臺北縣新店市○○段大坪頂小段14-25地號」土地， 與系爭土地相鄰之臺北縣新店市○○段大坪頂小段9-10地號 土地，承租基地面積為22坪（興建臺北縣新店市○○路11巷 12弄12號建物），於98年度之土地租金為9,000元，換算每 坪每年之租金為409元。故以系爭臺北縣新店市○○路11巷 12弄7號建物所使用之土地面積為100平方公尺（換算為30. 25坪），因此以該鄰地之土地租金換算，系爭土地租賃契約 書所定之租金應以每年為5,429元（計算式：9,000÷22×30 .25= 12,372元），並以行政院農業委員會農糧署所公告之 99年度平均糧價資料，蓬萊白米每公斤為38.4元（亦即每臺 斤為23.04元）為換算，始稱合理。足證被告即反訴原告之 主張，係有理由，反訴原告自有爰依民法第442條第1項前段 、第22 7條之2訴請調降租金之事由。因此系爭土地租賃契 約書所定之租金應調降為「反訴原告向即反訴被告承租坐落 臺北縣新店市○○段大坪頂小段14-25地號，占有面積100平 方公尺之土地租金，自99年9月1日起，調整為每年蓬萊白米 陸拾臺斤，按給付時市價（批發價格）折合新臺幣給付之。 」為宜，並聲明：反訴原告向反訴被告承租坐落臺北縣新店 市○○段大坪頂小段14-25地號，如附圖編號（A）部分，占 有面積100平方公尺之土地租金，自99年9月1日起，調整為 每年蓬萊白米陸拾臺斤，按給付時市價（批發價格）折合新 臺幣給付之。
二、反訴被告則以下列情詞置辯，並聲明：反訴原告之訴駁回。 ㈠反訴原告請求以「每年蓬萊白米60台斤計付系爭租金」，顯 無理由：
⒈依照台北縣地政資訊服務網所查得，系爭土地之歷年公告 現值、公告地價資料（原證九），系爭土地於53年簽訂系 爭租賃契約之際，其土地公告現值僅為「每平方公尺6 元 」，但系爭土地99年度公告現值業已高達「每平方公尺15 , 900元」，已達53年系爭土地公告現值之「2650倍」之 鉅、又系爭土地99年度公告地價為「每平方公尺4,400 元 」、同年度申報地價則為「每平方公尺3,520元」，依照 土地法第105條準用同法第97條第1項之規定，租地建屋之 每年租金上限為「申報地價年息百分之十」，反訴原告給 付之租金，顯然過低。
⒉依照系爭土地周邊地圖以及 鈞院履勘結果，系爭土地除
鄰近太平運動公園、環境幽靜外，亦距離新店地區○○○ 道安康路不遠、鄰近地區有多線公車經過，且距離新店碧 潭以及捷運新店站甚近，自足證明系爭土地絕非如反訴原 告所稱毫無價值可言，反訴原告請求調整租金為「每年按 蓬萊白米60斤」計算，洵無理由。
三、經查，本件調整年租金之數額，應以承租土地當年度申報地 價之5%為適當，業據本院在上述本訴部分敘之甚詳，茲不再 贅述。從而，反訴原告請求反訴原告向反訴被告承租坐落臺 北縣新店市○○段大坪頂小段14-25地號，如附圖編號（A） 部分，占有面積100平方公尺之土地租金，自99年9月1日起 ，調整為每年蓬萊白米60臺斤，按給付時市價（批發價格） 折合新臺幣給付之，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌 與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。中 華 民 國 99 年 10 月 26 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法院書記官 游士霈
法 官 李智民
以上筆錄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（臺北縣新店市○○路○段248號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 99 年 10 月 26 日
法院書記官 游士霈