臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度店簡字第八六號
原 告 甲○○
訴訟代理人 林修銓
被 告 水鋼琴公寓大廈管理委員會
法定代理人 李生智
右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、原告訴之聲明：
被告應給付原告新台幣二十萬一千元及自更正後之起訴狀繕本送翌日即九十一年 五月二日起至清償之日止，按年利率百分之五計算之利息。乙、事實摘要：
一、本件原告起訴主張其為水鋼琴大廈之區分所有權人，使用位於該大廈地下室編號 四十九號汽車車位，詎被告水鋼琴管理委員會於民國九十年十一月中旬某日起， 任意銷毀原告進出前開地下室停車場所使用之遙控器，為此請求被告賠償新臺幣 （下同）二十萬一千元等語。
二、被告水鋼琴管理委員會則以下列理由請求駁回原告之訴：（一）本件係因原告違反社區停車場管理辦法及未繳付管理費之情事，而依管委會之決議暫停其使用公共設施之權利（即將其遙控器密碼自門上遙控總機中消磁） 。
（二）前開決議之依據如下：
１、於九十年四月八日所召集之本社區第二屆區分所有權人大會，會中曾討論議題第 二項管理辦法追認案，決議通過將現有之停車場管理辦法與規約分開，並授權管 委會依社區實際需要增修管理辦法。依水鋼琴公寓大廈停車場管理辦法第三條車 位管理：「本停車場之車輛須憑管委會之通行證始准進入，一般停車位一車位發 給一張通行證。前項車輛應依通行證所載車位定位停車，如有未依位停車或無證 擅自闖入停放者，管理機構得依法處理或依車位所有權人之要求，報警拖吊之。 」及第七條罰則第一項規定：「車位使用人如有違反本辦法規定者，管委會得以 書面限期改善，仍未改善者，管委會得代為改善並停止其使用權利，使用人或連 帶責任人並應負擔損害賠償責任。」被告所管理之水鋼琴社區於九十年十月十三 日召開第二屆第七次管委會，再度討論停車場管理後續問題檢討，會中決議：「 一、從加強車輛管制進場著手，車主如將機車使用之租用遙控器，讓無停車證之 車輛進入，將以不當使用遙控器處理，並取消該戶之遙控器，本項措施並於管理辦法中明訂並公告之，基此於同年月二十三日公告明訂上該規定自該年十一月十 二日起實施。」
２、本社區管委會於九十年五月三日召開該屆第二十三次會議時，會中曾就經以存證 信函限期催繳管理費仍不繳納管理費之兩戶住戶究應如何處理乙事進行討論，會 中多數委員表示為踐履現代社會所服膺「使用者付費」之原則，決議：一、爾後
住戶如積欠管理費逾兩期以上，管委會將暫停其使用公設權利及逕行取消遙控器 密碼。
（三）茲臚述原告違規情形及管委會本件處理經過如后：１、經查原告自八十九年三月份起即以其借用之機車遙控器，讓其所有之車輛車號７ Ｆ─６７１９或９Ｆ─７５８８進入地下停車場，未依所登載之車位依位停車， 私自佔用１０６號停車位。此係因原告基於水鋼琴大廈之建商所聘僱之齊家物業 管理維護公司派駐現場管理員之通融，故將其所有車牌號碼為７Ｆ─６７１９或 ９Ｆ─７５５８汽車，長期輪流停放占有建商當時尚未售出之該大廈地下室編號 １０６號車位，迄前開車位售出之後原告仍為停放，致嚴重侵害該車位所有權人 張雪鶯之權益，經張雪鶯多次促請被告出面處理。為此被告在多次請其勿為停放 未果後，不得不依停車場管理辦法及管理委員會決議停止其一支遙控器密碼（即 將其遙控器密碼自門上遙控總機消磁）。
２、另原告每月應繳管理費四千二百七十一元，自九十年五月份起至該年十二月份均 未繳管理費。原告以遙控器開啟鐵門之行為，即應分擔該公共設施使用所需負擔 之電費及保養維護費用，然其既拒繳管理費逾兩期以上，佐以其又無權停放編號 １０６車位損及其他住戶之權益，被告實責無旁貸，不得不依社區停車場管理辦 法第七條第一項規定及第一屆第二十三次管委會決議，取消其遙控器密碼並停止 其使用公共設施之權利。
（四）於前開被告將原告汽車遙控器密碼自門上遙控總機消磁期間，原告尚有一只遙 控器使用中，且其利用地下室停車場進出第二輛汽車時，警衛均主動為其開啟 電動門，而住戶亦可利用門旁聯絡鈴通知警衛為其開門，因此該戶使用停車位 及進出社區，並未受到限制或有不方便之處（均有社區地下停車場監視系統錄 影存證），故該戶之停車權利並無損害。
丙、法院之判斷：
一、本件原告起訴主張其為水鋼琴大廈之區分所有權人，使用位於該大廈地下室編號 四十九號汽車車位，被告水鋼琴管理委員會於九十年十一月中旬某日起，即將其 進出前開地下室停車場所使用之遙控器密碼自門上遙控總機消磁等情，為被告所 不爭執，此部分之事實應可確認。被告另主張原告欠繳管理費逾兩期以上，又無 權停放編號１０６車位損及其他住戶之權益，故依社區停車場管理辦法第七條第 一項規定及第一屆第二十三次管委會決議，取消其遙控器密碼並停止其使用公共 設施之權利。則本件應審究者，厥為被告就原告欠繳管理費及占用他人停車位之 行為，是否有權得將原告進出前開地下室停車場所使用之遙控器密碼自門上遙控 總機消磁，茲分述如后：
（一）按住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自 變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請直轄市 、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。區分所有權人或住戶積欠應繳 納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當 期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金 額及遲延利息。又有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相 互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。公寓大廈管理條例第十五條、第
二十一條及第二十三條定有明文。另公寓大廈管理條例施行細則第二條明定： 「條本條例所規定除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項非經載 明於規約者，不生效力：六違反義務之處理方式。」故公寓大廈之區分所有人 如違反專用部分使用之約定或欠繳管理費時，管理負責人或管理委員會除「規 約明定處理方式」外，僅得依前揭條例之規定，就違約使用專用之行為人加以 制止或報請主管機關處理，以及對未繳納管理費者向法院訴請給付。（二）被告主張依水鋼琴大廈之社區規約第十九規定：「共用部分及約定共用部分之 使用管理事項，本規約未規定者，得授權管理委員會另定使用規則。」又水鋼 琴大廈於九十年四月八日所召集之區分所有權人大會，決議將停車場管理辦法 與規約分別制定，並授權管理委員會依社區實際需要增修管理辦法。再依水鋼 琴公寓大廈停車場管理辦法第三條規定：「本停車場之車輛須憑管委會之通行 證始准進入，一般停車位一車位發給一張通行證。前項車輛應依通行證所載車 位定位停車，如有未依位停車或無證擅自闖入停放者，管理機構得依法處理或 依車位所有權人之要求，報警拖吊之。」第七條第一項規定：「車位使用人如 有違反本辦法規定者，管委會得以書面限期改善，仍未改善者，管委會得代為 改善並停止其使用權利，使用人或連帶責任人並應負擔損害賠償責任。」水鋼 管理委員會又決議：「車主如將機車使用之租用遙控器，讓無停車證之車輛進 入，將以不當使用遙控器處理，並取消該戶之遙控器。」此項措施並於管理辦 法中明定，公告於九十年十一月十二日起實施。此有被告提出之水鋼琴社區規 約、報備核准函、第二屆區分所有權人會議會議記錄、停車場管理辦法、第二 屆區分所有權人第一次臨時會會議記錄、第二屆第七次管理委員會會議記錄附 卷可稽，且為原告所不爭執，此部分之事實應堪確認。被告所制訂之停車場管 理辦法既有社區規約及區分所有權人會議授權，自屬符合首揭公寓大廈管理條 例及施行細則之規定（即違反義務之處理方式應經規約明定原則）。（三）另查本件水鋼琴大廈地下室之停車位，在各區分所有人買受房屋時以買賣契約 書明訂保有專用權，即屬約定專用部分，各區分所有人及其繼受人，應視為已 承認各停車位使用人之專用權，與共有物之約定分管相類，各區分所有人應受 其拘束。原告就被告指述其自八十九年三月份起即以其借用之機車遙控器，讓 其所有之車輛車號７Ｆ─６７１９或９Ｆ─７５８８進入地下停車場，未依所 登載之車位依位停車，佔用同大廈另區分所有人張雪鶯之１０６號停車位，既 不爭執而堪認定，則被告基於管理維護專用人權利，依水鋼琴公寓大廈停車場 管理辦法，將原告之遙控器密碼自門上遙控總機消磁，即屬合法之管理行為， 原告不得據此請求被告賠償。
（四）至於被告主張社區管理委員會於九十年五月三日召開該屆第二十三次會議時， 決議：「住戶如積欠管理費逾兩期以上，管委會將暫停其使用公設權利及逕行 取消遙控器密碼。」此決議並無法律依據，亦未見規約中有明文規定，被告基 於此項決議暫停區分所有權人使用公共設施或逕行取消遙控器密碼之行為，即 非合法。惟被告將原告之遙控器密碼消磁之行為，已有前述合法依據，此部分 決議雖非合法，亦不致造成原告之任何損害，原告既未受有實際損害，即無賠 償請求權可言。
二、綜上所述，被告之行為既屬合法或未使原告受有損害，從而原告對被告請求賠償 其所受損害二十萬一千元及自更正後之起訴狀繕本送翌日（九十一年五月二日） 起至清償之日止，按年利率百分之五計算之利息即非有據，應予駁回。三、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七 十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 十 日
台灣台北地方法院新店簡易庭
法 官 張松鈞
右筆錄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本庭（臺北縣新店市○○路○段二四八號）提出上訴狀 (須按他造當事人之人數附繕本)。中 華 民 國 九十一 年 五 月 十四 日
書 記 官 戴伯勳