臺灣高等法院高雄分院民事判決 99年度重上字第75號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 蔡祥銘律師
蔡晉祐律師
被上訴人 甲○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求確認土地優先購買權不存在事件，上訴人對於
民國99年6 月7 日臺灣高雄地方法院99年度重訴字第51號第一審
判決提起上訴，本院於99年11月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、被上訴人起訴主張：伊於台灣高雄地方法院（下稱高雄地院 ）民國96年度執字第112580號強制執行事件（下稱系爭執行 事件）98年6 月19日第4 次拍賣程序中，拍定買受訴外人即 執行債務人黃英聰所有坐落高雄市○○區○○段四小段241 、241-1 、246 、247 地號（以下分別簡稱系爭241 、241- 1 、246 、247 號），應有部分依序為4 分之1 、4 分之1 、4 分之1 、48分之9 之土地（下合稱系爭執行標的）。而 上訴人前雖向執行債務人黃英聰已死亡之父黃明寮承租系爭 241-1 、246 號土地作為汽車駕駛訓練班使用（下稱系爭租 約），惟該2 筆土地之地目為旱，係屬農業用地，依農業發 展條例（下稱農發條例）之強制規定，應供農用，故系爭租 約違反強制規定，應屬無效；且上訴人並非以「建屋」為目 的，係供作汽車駕駛訓練班之經濟行為使用，而其所謂房屋 ，大部分亦係車棚，是上訴人並無優先承買權，然上訴人竟 向執行法院主張其有優先承買權，致影響伊之權益。爰依民 事訴訟法第247 條規定，聲明求為確認上訴人就系爭執行標 的之優先承買權不存在。
二、上訴人則以：伊係經高雄市都市計畫委員會第173 次、第17 4 次會議決議，准予將伊承租之系爭214-1 、246 地號土地 作為簡易汽車駕駛訓練班之臨時使用，並依相關建築法規取 得建照後，建築地上1 層、3 棟、1 戶，總樓板面積334.7 平方公尺之建物使用中，依土地法第104 條之規定，伊就系 爭執行標的自有優先承買權等語，資為抗辯。
三、原審經審理後，為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上 訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之 訴駁回；㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人
則於本院聲明：㈠上訴駁回；㈡第二審訴訟費用由上訴人負 擔。
四、兩造不爭執事項：
㈠被上訴人於高雄地院96年度執字第112580號強制執行事件（ 即系爭執行事件）98年6 月19日第4 次拍賣程序中，拍定買 受執行債務人黃英聰所有坐落高雄市○○區○○段四小段24 1 、241-1 、246 、247 地號，應有部分依序為為4 分之1 、4 分之1 、4 分之1 、48分之9 之土地（即系爭執行標的 ）。
㈡上訴人前於82年10月15日與執行債務人黃英聰已死亡之父黃 明寮訂立租約（即系爭租約），由上訴人向黃明寮承租系爭 241-1 、246 號土地作為汽車駕駛訓練班使用，租期自82年 10月15日起至98年10月14日止。
㈢上訴人在系爭241-1 、246 號土地上建築房屋及車棚等使用 ，坐落位置及面積詳如附圖所示。
五、兩造爭點：
上訴人就系爭執行標的有無土地法第104 條規定之優先承買 權存在？
㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先 購買之權，此為土地法第104 條第1 項前段所明定。而該條 項之規定旨在使基地與基地上房屋合歸一人所有，以盡經濟 上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋 之建築者，當無該條規定之適用（最高法院65年台上字第53 0 號判例參照）。申言之，倘基地承租人於基地上已為房屋 之建築，即得享有土地法第104 條第1 項前段所定之優先購 買權。再者，出租之共有基地共有人之一出售其應有部分時 ，基地承租人有依同樣條件優先購買之權（最高法院68年度 第5 次民事庭庭推總會決議㈢參照）。
㈡經查，系爭執行標的係系爭241 、241-1 、246 、247 號等 4 筆土地之應有部分，依前揭說明，系爭執行標的出售時， 系爭241 、241-1 、246 、247 號土地之承租人，如在該等 基地上建有房屋，即有依同樣條件優先購買之權。又上訴人 前於82年10月15日向訴外人即執行債務人黃英聰已死亡之父 黃明寮承租系爭241-1 、246 號土地，租期自82年10月15日 起至98年10月14日止，為兩造所不爭；依民法第1048條規定 ，黃英聰自黃明寮死亡時起，應承受其就上開租約之出租人 權利暨義務。再者，被上訴人在系爭241-1 、246 號土地上 建有房屋及車棚等使用，坐落位置及面積詳如附圖所示各節 ，亦為兩造所不爭。復以，數宗不動產得合併拍賣，此觀辦
理強制執行事件應行注意事項第43條第1 項末段甚明。而系 爭執行事件係將系爭241 、241-1 、246 、247 號土地之應 有部分合併拍賣；且第4 次拍賣公告並載明「倘租地建屋人 欲行使優先承購權，應依拍賣條件，就編號1-4 土地（即系 爭執行標的）一併承買」，此經本院調取系爭執行事件卷核 閱明確。故上開4 筆土地之各該基地承租人於行使優先承買 權時，自應受執行法院所定拍賣條件之拘束。綜上以觀，上 訴人於系爭執行標的98年6 月19日拍定時，係其中系爭241- 1 、246 號土地之承租人，且在該2 筆土地上搭建有房屋及 車棚，依土地法第104 條第1 項規定，其就系爭241-1 、24 6 號土地之應有部分，自得行使優先承買權；而執行法院就 系爭執行標的既定有應合併承買之拍賣條件，則上訴人就系 爭執行標的全部即有優先承購權存在。
㈢被上訴人雖辯稱系爭241-1 、246 號土地係屬農業用地，依 農發條例之強制規定，應供農用，系爭租約約定將上開2 筆 土地供作汽車駕訓班使用，係違反強制規定而無效，上訴人 不具承租人地位等語。查，系爭241-1 、246 號土地之地目 均為「旱」，有土地登記謄本在卷可稽（原審卷第24、27頁 ），固均屬農業用地。惟按農業用地之主管機關在直轄市為 直轄市政府；主管機關得依據農業用地之自然環境、社會經 濟因素、技術條件及農民意願，配合區域計畫法或都市計畫 法土地使用分區之劃定，擬定農地利用綜合規劃計畫，建立 適地適作模式，此為農發條例第2 條、第8 條所明定。質言 之，農發條例上開規定係授與主管機關裁量權限，得依農地 所在區域之環境、社會經濟因素及實際使用狀況作妥適利用 ，並無強制規範農業用地必供農業使用。而上訴人前於83年 8 、9 月間申請就系爭241-1 、246 號土地設立汽車駕訓班 ，經高雄市都市計畫委員會第173 、174 次會議審議，並決 議：上開2 筆土地毗連特種工業區，另與住宅區○○○○○道 路區隔，對住宅區使用干擾不大；而該特種工業區之使用人 中油公司表示其鄰近土地臨時建築作為簡易汽車駕訓班使用 並無環保及安全顧慮，故准予作為簡易汽車駕訓班使用，亦 有該2 次會議紀錄在卷足稽（原審卷第59-63 頁）。由是足 見，系爭241-1 、246 號土地係經農地主管機關高雄市政府 隸設之高雄市都市計畫委員會審核，依毗鄰土地之環境、使 用狀況及土地使用區分，而准許作為簡易汽車駕訓班使用， 係屬合於法令之作為。故此，系爭租約自無違反法律強制規 定而屬無效之情事，上訴人為系爭241-1 、246 號土地之合 法承租人至明。被上訴人本節主張，殊無可取。 ㈣被上訴人又辯稱：上訴人租用系爭241-1 、246 號土地，並
非以「建屋」為目的，且其所謂房屋，大部分亦係車棚云云 。惟土地法第104 條第1 項所定之優先承買權，於基地承租 人在基地上有為房屋之建築者，即足當之，至承租人是否專 以建屋為目的，則非所問。而上訴人於系爭241-1 、246 號 土地上建有房屋、車棚等建物，已如前述，且經原審至現場 勘驗，製有照片21幀在卷可稽（原審卷第113-123 頁），並 非僅有車棚。遑論上訴人就該等房屋、車棚等建物業於84年 8 月30日取得高雄市政府工務局核發之使用執照（見原審卷 第73-77 、83-86 頁），是上訴人確有在其承租之系爭241- 1 、246 號土地上建築房屋，當無疑義。因之，上訴人自得 依土地法第104 條第1 項規定行使優先承買權。被上訴人所 辯本節，亦無可取。
㈤據上，上訴人就系爭執行標的全部有土地法第104 條規定之 優先承買權存在，洵堪認定。
六、從而，被上訴人求為確認上訴人就系爭執行標的之優先承買 權不存在，為無理由，不應准許。原審為被上訴人勝訴之判 決，顯有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判， 為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。七、兩造其餘攻擊防禦方法，無礙本件勝負之判斷，爰不一一論 敘，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第 78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 17 日
民事第三庭
審判長法官 張國彬
法 官 鄭月霞
法 官 甯 馨
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 11 月 17 日
書 記 官 施耀程
附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為
法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。