臺灣高等法院高雄分院民事判決 99年度上易字第223號
上 訴 人 詹振倫
被上訴人 陳伯嘉
上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，上訴人對於民國99年
7 月5 日臺灣高雄地方法院99年度訴字第449 號第一審判決提起
上訴，本院於99年11月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人主張：伊於民國97年1 月27日透過仲介業者信義房屋 股份有限公司（下稱信義房屋）之仲介向被上訴人購買其所 有之高雄市小港區○○○路42巷21弄6 號之4 層樓建物（下 稱系爭建物），兩造於買賣契約特別加註「賣方承諾，自交 屋日起半年內，若房屋有滲漏水問題時，願負責修繕並負擔 費用」（下稱系爭買賣契約），惟自交屋日即同年3 月30日 起未滿6 個月之保固期間內，每逢大雨或颱風，系爭建物各 樓層多處出現漏水等瑕疵，可見被上訴人顯然有故意隱瞞系 爭房屋漏水之事實，造成伊居住品質及身心健康之重大影響 ，伊除向信義房屋公司請求履行保固責任外，並以存證信函 通知被上訴人履行擔保系爭建物漏水瑕疵之修繕義務，然被 上訴人置之不理，爰依民法第359 條、第360 條、第227 條 、第227 條之1 、第179 條等規定及系爭買賣契約約定之法 律關係，請求被上訴人減少價金新台幣（下同）26萬元、賠 償修繕費用84,690元、精神上損害16萬元、利息12,617元、 訴訟規費5,620 元、鑑定申請費1 萬元，共計532,927 元等 情。原審為被上訴人應給付上訴人1 萬元本息，並駁回上訴 人其餘部分之訴之判決。其上訴聲明：（一）原判決不利於 上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人應給付上 訴人26萬元，及自98年10月7 日起至清償日止，按年息5 ﹪ 計算之利息。（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。二、被上訴人則以：系爭建物係伊向友友建設股份有限公司（下 稱友友房屋）購買，購買之初雖有漏水情事，但經友友建設 公司保固修繕後，已經2 、3 年均未再有漏水之情形，其已 於買賣契約之標的物現況說明書載明系爭建物4 樓浴室漏水 ，但已經建設公司修復之情形，若其有意刻意隱瞞，即不會 在契約內加註若半年內漏水願負修繕責任，其並無故意隱瞞 系爭房屋漏水之事實，另否認系爭建物於上訴人購買後半年 內漏水3 次、共計26處漏水，亦否認系爭建物未來仍會漏水 ，又買賣協商過程所增加之價金不能作為本件減少價金之依
據，又系爭房屋漏水修繕之費用均是由信義房屋公司所支付 ，上訴人並未支出任何修繕費用，並無任何損失，自不得向 伊求償，另上訴人請求精神上損害亦屬無據等語，資為抗辯 。其答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）上訴人於97年1 月27日向被上訴人購買系爭建物，並於同 年3 月30日交屋。有兩造簽訂之買賣合約書在卷可稽（見 原審卷第5~8 頁）。
（二）兩造於買賣契約之附件一第6 點加註：「賣方（即被上訴 人）承諾，自本案交屋日起半年內，若房屋有滲漏水問題 時，願負責修繕並負擔費用」等語（見原審卷第7 頁）。（三）系爭買賣之過程中，被上訴人曾告知上訴人系爭建物4 樓 浴室漏水，但建設公司已修復，而於系爭買賣之標的物現 況說明書第7 點記載「系爭建物4 樓浴室漏水，建設公司 已修復」等語（見原審卷第8 頁）。
四、兩造所爭執之事項為：（一）系爭建物於交屋時是否存在漏 水瑕疵？是否業經信義房屋公司僱工修繕完畢？（即被上訴 人是否有故意不告知其漏水瑕疵之情形而應負物之瑕疵擔保 責任、被上訴人是否應負不完全給付之賠償責任？）（二） 上訴人請求被上訴人減少價金，賠償修繕費用、精神上損害 、利息、訴訟規費、鑑定申請費，有無理由？若有，金額應 以若干為適當？經查：
（一）系爭建物於交屋時是否存在漏水瑕疵？是否業經信義房屋 公司僱工修繕完畢？（即被上訴人是否有故意不告知其漏 水瑕疵之情形而應負物之瑕疵擔保責任、被上訴人是否應 負不完全給付之賠償責任？）
１、按「買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕 疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知 有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時 ，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限」； 「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情 形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」； 「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解 除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣 人故意不告知物之瑕疵者亦同」，民法第355 條、第359 條、第360 條分別定有明文。又，當事人主張有利於己之 事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前 段定有明文。再按「民事訴訟如係由原告主張權利者，應 先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主
張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或 其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求」（參照最高 法院著有17年上字第917 號判例意旨）。另「原告於其所 主張之起訴原因，不能為相當之證明，而被告就其抗辯事 實，已有相當之反證者，當然駁回原告之請求」（最高法 院20年上字第2466號判例意旨參照）。
２、依上說明，上訴人主張被上訴人有故意隱瞞系爭房屋漏水 情事，既為被上訴人所否認，則上訴人自應就上開有利於 己之事實負舉證之責任。查：
㈠關於系爭建物4 樓浴室曾有漏水部分：被上訴人已告知上 訴人，為兩造所不爭執，並已載明系爭買賣之標的物現況 說明書第7 點（見原審卷第8 頁），故關於此部分，被上 訴人自無故意隱瞞不告知上訴人之情事。
㈡關於系爭房屋於交屋後，曾發生2 次漏水部分：此部分漏 水之情形，已於97年6 月11日及7 月31日，由信義房屋交 由菉竹企業有限公司（下稱菉竹公司）修繕之事實，業據 上訴人提出菉竹公司之報價單及估價單（見原審卷第26、 27頁）、現場照片（見原審卷第34、35頁）等為證，並經 菉竹公司之法定代理人林定國到庭結證證述屬實（見原審 卷第115~119 頁），堪信為實在。
㈢惟關於上開漏水究意係系爭買賣契約成立前即有之舊有漏 水，或是系爭買賣契約成立後始發生之新漏水乙節，據證 人即仲介系爭買賣之信義房屋店長吳銘彰證稱：「……在 成交前經紀人帶上訴人去看房子時並沒有發現有漏水的現 象」、「交屋前我們去看的現況是看不出有漏過水的樣子 ，但是之後去看，是有新的漏水的痕跡。在我們介紹本件 買賣之前就現況是看不出有漏水的痕跡」等語（見原審卷 第113 頁以下之證人之筆錄）；證人即菉竹公司之法定代 理人林定國則證稱：「（法官問：漏水可否看出是舊的還 是新的痕跡？）我們去看的時候是下雨時，有漏水的痕跡 ，但沒有辦法判斷是新的還是舊的痕跡」（見原審卷第11 6 頁）。又本件經審查庭送高雄市建築師公會鑑定後，雖 因上訴人撤回鑑定之聲請而未鑑定，惟高雄市建築師公會 曾至系爭房屋初勘，其初勘時之情形為：「房屋已經整修 ，無明顯滲漏水痕跡」等情，有高雄市建築師公會99年1 月15日（99）高建師鑑字第018 號函在卷可稽（見原審卷 第65頁）。綜上，依上訴人提出之上報價單、估價單、現 場照片、林定國則證詞、高雄市建築師公會函等，並不足 以證明系爭房屋在系爭買賣契約成立前即有漏水情事。而 依吳銘彰之上開證詞，則堪認上開漏水係在系爭買賣契約
成立後始發生之新漏水情形，而非系爭買賣契約成立前即 有之舊有漏水，自不足以認被上訴人有於買賣契約成立時 即知有上開漏水之瑕疵，但故意不告知瑕疵之情事，故被 上訴人自不負物之瑕疵擔保責任，上訴人之此部分之主張 ，尚非可採。
３、次按，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債 權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因 不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償 ，為民法第227 條第1 項、第2 項所明定。準此，如債務 人未為不完全給付者，自不負不完全給付之賠償責任。經 查，系爭房屋為屋齡約已10年之中古屋，而中古屋本即較 容易隨時會發生漏水或損壞之情形，為吾人日常生活交易 之常識，故於中古屋之買賣，一般人均是以買賣契約當時 之現況做為買賣之標的，而非如新成屋之交易，須以全新 無任何漏水或損害之完整屋況做為買賣之標的，因此如於 買賣契約成立前並無漏水之情形，則出賣人按當時之屋況 出售予買受人，自不負不完全給付之賠償責任，至於房屋 出售後之最初一段期間內如發生漏水之情形，出售人是否 應負責任，則有待買賣雙方於買賣契約為約定，以解決於 一段相當期間內發生漏水之責任問題，此由兩造於系爭買 賣契約之附件一第6 點加註：「賣方（即被上訴人）承諾 ，自本案交屋日起半年內，若房屋有滲漏水問題時，願負 責修繕並負擔費用」等語即明（見原審卷第7 頁）。查， 系爭房屋之上開漏水係在系爭買賣契約成立後始發生之新 漏水情形，而非在系爭買賣契約成立前即有之舊有漏水， 業見上述，依上開法條規定之說明，系爭房屋在系爭買賣 契約成立前既無上開漏水之情形，被上訴人自不負不完全 給付之賠償責任，故上訴人之此部分主張，亦不足採。再 查，兩造之系爭買賣契約仍存在，且被上訴人不負物之瑕 疵擔保責任，亦不負不完全給付之賠償責任，則上訴人主 張被上訴人應成立民法第179 條之不當得利，亦不足採。（二）上訴人請求被上訴人減少價金，賠償修繕費用、精神上損 害、利息、訴訟規費、鑑定申請費，有無理由？若有，金 額應以若干為適當？
１、依前所述，本件被上訴人不負物之瑕疵擔保責任，亦不負 不完全給付之賠償責任，亦不成立不當得利，則上訴人依 民法第359 條、第360 條、第227 條、第227 條之1 規定 、第179 條等規定，請求被上訴人減少價金，賠償精神上 損害、利息、訴訟規費、鑑定申請費等，即屬無據，不應 准許。
２、其次，關於上訴人請求被上訴人賠償修繕費用部分：查， 兩造於系爭買賣契約之附件一第6 點約定「賣方（即被告 ）承諾，自本案交屋日起半年內，若房屋有滲漏水問題時 ，願負責修繕並負擔費用」等語（見原審卷第7 頁），故 上訴人如有因上開漏水致須負擔修繕費用之情形，自得依 系爭買契約之上開約定，請求被上訴人給付修繕費用。次 查，上訴人與仲介公司信義房屋所簽訂之系爭房屋漏水保 固契約第7 條（見原審卷第90頁）約定，漏水修繕之工程 費用如超過5 萬元以者，上訴人須負擔自負額1 萬元，而 證人林定國證稱系爭房屋之漏水係由信義房屋找其去修繕 ，修繕費用雖都是由信義房屋所支付，但是因為信義房屋 之漏水保固契約有約定上訴人須負擔自負額1 萬元，所以 信義房屋還有1 萬元未給付，此1 萬元自負額須由上訴人 自行負擔，其將向上訴人請求等語（見原審卷第115 、 116 頁），是依系爭買賣契約之上開約定，上訴人自得向 被上訴人請求此1 萬元，至於上訴人逾數額以外之其他修 繕費用，因係由信義房屋所支付，而非上訴人所支付，其 此部分之請求，即屬無據，不應准許。
五、綜據上述，上訴人主張本於民法第359 條、第360 條、第22 7 條、第227 條之1 、第179 條規定，及系爭買賣契約之法 律關係，請求被上訴人給付10,000元及自起訴狀繕本送達翌 日即98年10月17日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延 利息，為有理由，應予准許。至其超過此範圍之請求，則屬 無據，不能准許。原審就上開不應准許部分為上訴人敗訴之 判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判 ，為無理由，應予駁回。至兩造其餘攻擊防禦之方法，核與 本判之基礎不生影響，自不一一論述，併此敘明。六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 23 日
民事第四庭
審判長法官 林健彥
法 官 林紀元
法 官 謝靜雯
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 99 年 11 月 23 日
書 記 官 黃富美
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