臺灣高等法院臺南分院民事判決 99年度上字第188號
上 訴 人 江銘達
被 上 訴人 楊思文
上列當事人間給付報酬事件，上訴人對於中華民國99年7月20日
臺灣臺南地方法院第一審判決（99年訴字第660號）提起上訴，
本院於99年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序部分：
按因契約涉訟者，如經當事人定有債務履行地，得由該履行 地之法院管轄，民事訴訟法第12條定有明文。又「管轄權之 有無，應依原告主張之事實，按諸法律關於管轄之規定而為 認定，與其請求是否成立無涉。本件相對人依其主張，既係 向契約履行地之法院起訴，揆諸民事訴訟法第12條規定，原 第一審法院即非無管轄權。至相對人主張之契約是否真正存 在，則為實體法上之問題，不能據為定管轄之標準」（最高 法院65年台抗字第162號判例參照）。經查：上訴人既主張 兩造約定由上訴人代為銷售被上訴人所有如附表所示坐落台 南縣六甲鄉○○○段土地及其地上建物，而請求被上訴人給 付報酬，故台南縣六甲鄉即為上訴人主張兩造間契約之債務 履行地，上訴人向原審起訴，並無不合。
二、實體部分：
（一）上訴人主張兩造口頭約定，由被上訴人委任上訴人代為銷 售被上訴人所有如附表所示土地及其地上建物，期間至民 國99年4月10日為止。兩造並約定每筆土地及該土地上之 建物含基地及稅款出賣底價為新台幣（下同）80萬元，如 買賣價金超過80萬元，多餘之價金即作為上訴人之報酬。 被上訴人於上訴人收受買方之定金並告知被上訴人後，即 負有與買方簽訂買賣契約及辦理所有權移轉予買方之義務 。為方便上訴人執行委任事務，被上訴人並同意將同地段 322、323建號房屋即門牌號碼台南縣六甲鄉龜子港290、2 90-1號房屋（下稱290、290-1號房屋）無償借貸上訴人使 用。而上訴人於99年3月22日覓得買方即訴外人陳曉霞買 受坐落68-116、68-115、68-114地號土地暨其上同段343 、344、345建號建物即門牌號碼台南縣六甲鄉龜子港288 巷21弄3-13、同巷弄3-15、同巷弄3-17號3戶房屋（下稱 3-13、3-15、3-17號房地），每戶買賣價金120萬元，共 360萬元，陳曉霞並先給付定金3萬元予上訴人。嗣上訴人
又於同年月28日覓得買方即訴外人林宗賢買受同段68-348 地號土地暨其上同段320建號即門牌號碼台南縣六甲鄉龜 子港294號房屋（下稱294號房地），買賣價金150萬元， 林宗賢並先給付定金5千元予上訴人。上訴人收受上開定 金後即通知被上訴人賣出4戶房屋。詎被上訴人於同年月 28日晚間來電稱：系爭房地有另向其他訂戶收取定金，一 屋二賣等情。被上訴人雖於99年3月31日以台中福安郵局 第194號存證信函向上訴人表示同意陳曉霞、林宗賢2人共 計購買4戶房屋，然系爭房地卻有部分整修情形，足見系 爭房地有部分已出售他人。且經上訴人多次以電話與被上 訴人聯繫簽約事宜，被上訴人均藉詞拖延不辦理，嗣後更 以出國為由拒接電話，致買方遲遲無法辦理所有權移轉登 記並給付價金，陳曉霞更因而解除買賣契約，要求返還定 金3萬元。然而3-13、3-15、3-17號房地及294號房地之買 賣居間交易已因買方交付定金由上訴人代理收受而成交， 被上訴人即負有與買方簽訂不動產買賣契約並辦理移轉所 有權予買方之義務。然因被上訴人藉詞拖延，致陳曉霞解 除買賣契約，此係可歸責於被上訴人之事由。被上訴人利 用上訴人為其居間銷售系爭房地，致上訴人受有支出廣告 及交通等費用之損害，卻拒絕支付約定之報酬，更於99年 6月30日原審言詞辯論後，向陳曉霞以底價80萬元推銷3-1 3、3-15、3-17號房地，實目無法紀。上訴人依兩造之約 定，於收受買方之定金並告知被上訴人後，受任事務即完 成，被上訴人即負有支付報酬之義務，惟被上訴人遲不支 付報酬，上訴人自得依委任之法律關係，請求被上訴人給 付陳曉霞買賣上開房地之報酬120萬元及林宗賢買賣294號 房地之報酬70萬元，共計190萬元。原審為上訴人敗訴之 判決尚有違誤，並聲明：（一）原判決廢棄（二）被上訴 人應給付上訴人190萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息（三）願供擔保請 准宣告假執行。
（二）被上訴人則以：兩造係成立居間契約，被上訴人雖委由上 訴人居間仲介出售房地，期間至99年4月10日止，惟上訴 人僅有報告訂約機會及媒介居間之權利。被上訴人並未授 權上訴人向買方收取定金或與買方簽訂不動產買賣契約或 草約。故上訴人為避免陳曉霞違約而與陳曉霞於99年3月2 2日簽立土地房屋買賣契約之效力僅及於上訴人與陳曉霞 ，被上訴人不受拘束。被上訴人曾以存證信函通知上訴人 於99年4月10日前來簽約，並繳交2成定金，否則視同違約 ，惟上訴人於99年4月1日收受存證信函後，顯有足夠時間
協同買方履行簽約之義務，然上訴人並未告知陳曉霞、林 宗賢應於99年4月10日前備妥定金2成與被上訴人簽約。是 被上訴人與陳曉霞、林宗賢迄未就3-13、3-15、3-17號房 地、294號房地之定金、付款日期、價金金額等重要條件 達成協議。而上訴人於推銷系爭房地時，欺騙買方交付定 金後，剩餘款項可向銀行辦理貸款，然一般買賣程序，買 方未與賣方簽約及辦理所有權移轉登記之前，根本無法辦 理貸款，上訴人欺騙買方之事實甚為明顯。況陳曉霞已因 上訴人無法辦妥貸款，且因上訴人再要求陳曉霞給付27萬 元定金，陳曉霞乃向上訴人解除買賣契約，並要求返還定 金3萬元，故陳曉霞與上訴人間之交易已不存在。林宗賢 亦因其原先預定買受之房地無法辦妥貸款而不願買受，顯 見陳曉霞與林宗賢預定房地之買賣均未因上訴人之媒介而 成立。上訴人雖稱：因被上訴人拒接電話，藉詞拖延不辦 理，被上訴人並已將系爭房地賣予第三人，致系爭房地無 法辦理移轉所有權予買方等語。然被上訴人另於99年4月3 日以手機通知上訴人應於同年月10日前來辦理買賣事宜， 於同年月5日至同年月12日出國期間，則有被上訴人之助 理協助處理。且被上訴人於同年月12日回國後，即於當天 與上訴人通話423秒、同年月13日通話98秒及於同年月14 日通話51秒，顯見被上訴人絕無拖延之意。況系爭房地迄 今仍未出售，更足證上訴人所稱被上訴人將房地轉賣第三 人顯為欺騙買方，意圖取得不法之利益，其說詞不足採信 等語資為抗辯。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。並 聲明：（一）上訴駁回（二）第二審訴訟費用由上訴人負 擔。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造口頭約定，由被上訴人委託原告代為銷售被上訴人所 有如附表所示土地及其上建物，委託期間至99年4月10日 為止。兩造並約定每間建物含基地及稅款，出賣底價為80 萬元，如買賣價金超過80萬元，其多餘之價金即為上訴人 之報酬。
（二）上訴人於99年3月22日將3-13、3-15、3-17號房地，以每 戶120萬元，3戶總價360萬元，出售與陳曉霞，並收取定 金3萬元。另於同年月28日將294號房地以150萬元出售與 林宗賢，並收取定金5千元。
（三）上訴人於99年3月28日要求陳曉霞再交付27萬元定金，但 未將被上訴人於同年月31日以存證信函通知上訴人應於同 年4月10日前協同買方即陳曉霞及林宗賢交付2成定金並 完成簽約手續告知陳曉霞及林宗賢。
（四）陳曉霞已不願買受3-13、3-15、3-17號房地，惟上訴人迄 至99年6月30日止仍未將定金3萬元返還陳曉霞。（五）如果上訴人可以辦理房屋貸款150萬元，林宗賢仍願意以1 50萬元購買294號房地。
（六）被上訴人於99年4月5日至同年月12日出國，期間委由其助 理處理系爭房地買賣事項。
四、本件之爭點在於：①被上訴人委由上訴人銷售房地之契約係 居間或委任？②上訴人與陳曉霞及林宗賢約定買賣房地後， 被上訴人是否有可歸責與己之事由致遲未與買方簽定買賣契 約並辦理所有權移轉之事由？③上訴人是否得向被上訴人請 求給付報酬？經查：
（一）按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他 方允為處理之契約。關於勞務給付之契約，不屬於法律所 定其他契約之種類者，適用關於委任之規定，民法第528 條及第529條定有明文。而居間，謂當事人約定，一方為 他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之 契約，為同法第565條所明定。是居間契約為勞務給付契 約之一種，其與委任契約不同者在於：①居間之內容限於 他人間行為之媒介，且以有償為原則。②居間人報酬之請 求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。③居間所支出 之費用非經約定，不得請求他方償還。故居間契約之有關 規定應優先於委任契約之規定而適用（最高法院79年度台 上字第579號判決參照）。經查：上訴人於原審起訴時即 載明：「由被告‧‧委託原告居間仲介出售，期間至99年 4月10日止」、「本件不動產買賣居間交易，已因買方交 付定金由原告代理收受時順利成交‧‧」（補字卷第6、7 頁起訴狀）。於原審言詞辯論時並協商確認：兩造口頭約 定，由被上訴人委託上訴人「居間仲介」出售‧‧約定每 間建物含基地及稅款，出賣底價為80萬元，如買賣價金超 過80萬元部分，即為上訴人之報酬，為兩造不爭執之事項 之一，且同意做為辯論及判決之基礎（訴字卷第75、76頁 筆錄）。上訴人雖主張兩造係成立委任契約，被上訴人曾 授權上訴人與買方代訂買賣契（草）約，且於上訴人收受 買方定金並告知被上訴人後，其受任事務即已完成，被上 訴人即負有支付報酬之義務等語。惟據被上訴人辯稱：當 時係約定要完成交易，包括付定金、簽訂買賣契約一直到 買賣完成，付清價金後被上訴人始有義務給付上訴人超過 買賣價金80萬元以外之報酬，上訴人並無代收定金或代定 買賣契約之權利云云。按當事人主張有利於己之事實者， 就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明
文。上訴人之主張既為被上訴人所否認，上訴人就其得代 收定金及代定買賣契（草）約之事實，復未能舉證以實其 說。況上訴人於準備程序經本院詢以：「當時約定支付報 酬之條件為何？」時，亦稱：「當然需要買賣成交且對方 已將買賣價款繳清之後，我才能取得每間房屋超過80萬元 之報酬」。於言詞辯論時，本院再詢以：「假如被上訴人 沒有拿到買方的價金，如何把超過80萬元的部分給你？」 ，上訴人復陳稱：「這樣沒錯」（本院卷第24頁反面、第 37頁）。核與民法所定居間以契約成立始得請求報酬及一 般房屋買賣居間仲介，賣方於收受買方價金前，通常不付 仲介報酬之社會交易常態相符。且依經驗法則，被上訴人 於取得買賣價金之前，亦無先行給付上訴人報酬之理。是 被上訴人抗辯：兩造係成立居間契約，上訴人僅為被上訴 人報告訂約之機會及為訂約之媒介，應屬可採。上訴人主 張係委任，即非可取。至被上訴人於居間期間是否無償提 供房屋供上訴人使用，核與判斷契約之屬性無關。（二）次查：上訴人固分別於99年3月22日及同年月28日向陳曉 霞、林宗賢收取定金，同意分別各以120萬元出售3-13、3 -15、3-17號房地予陳曉霞，以150萬元出售294號房地， 予林宗賢。並通知被上訴人陳曉霞、林宗賢願意買受前開 4戶房地，惟被上訴人接獲上訴人通知後，已於同年月31 日以台中福安郵局第194號存證信函通知上訴人：「復台 端99年3月29日，有關以購買人陳曉霞訂金3萬元等，本人 同意2人計4戶，按一般買賣程序，希於99年4月10日前來 簽約並繳交訂金二成，否則視同違約，請寬恕，謝謝！本 人當依電話通知辦理之，除了上述以外，並請停止再出售 。」等語，有兩造提出之存證信函各1件在卷可稽。故被 上訴人收受上訴人通知後，即表示同意與陳曉霞、林宗賢 訂約，並請求買方陳曉霞、林宗賢依一般買賣程序辦理簽 約及繳交2成定金，則被上訴人尚無上訴人所稱藉詞拖延 不願辦理3-13、3-15、3-17號房地及294號房地買賣之簽 約及所有權移轉事宜之情事。參以證人陳曉霞於原審結證 稱：我還另外與上訴人簽了買賣契約，我現在不要買3-13 、3-15、3-17號房地是因為房子過戶有問題，詳細情形要 問我先生比較清楚等語。證人即陳曉霞之配偶郭憲三證稱 ：我之前拿3萬元給上訴人要買那3間房子，後來上訴人又 跟我說要繳27萬元，我說當時不是講好銀行過戶後才要繳 27萬元，他現在就要跟我要，所以我拒絕，後來我多次電 話與上訴人聯絡要取回那3萬元的定金，上訴人才跟我說 他提起本件訴訟，現在在開庭。上訴人提出的土地買賣契
約書是我與上訴人簽的。我不願意用同樣價錢向上訴人購 買3-13、3-15、3-17號房地，因為我錢不夠，當初是因為 3-13、3-15、3-17號房地沒有過戶給我向銀行辦理貸款， 所以我才不買。上訴人說房子已經被屋主另外賣掉，他跟 屋主另外在訴訟，這是在上訴人向我要求付27萬元的隔天 告訴我。因為沒有辦法過戶，我都是委託上訴人幫我辦理 申請銀行貸款的事情，只要銀行貸款通過，我就願意買。 我有跟上訴人說請他還3萬元，我不要買了，但上訴人一 直說要法律訴訟今天開庭處理完。上訴人沒有跟我說賣主 有存證信函通知我4月10日前要繳納2成的定金及簽約，只 是上訴人在3月底通知我要補足27萬元我覺得很奇怪等語。 證人林宗賢另證稱：294號房地上訴人開180萬元，我說若 是150萬元可以直接辦理銀行貸款，我就買。我付定金後 ，就全部交給上訴人處理，讓上訴人幫我貸款。今天莫名 其妙收到當證人的傳票。我就是交給上訴人處理，如果貸 款可以全額辦得出來，我就願意購買及繳納貸款。上訴人 沒有告訴我前開房屋屋主不賣，我今天來開庭才知道。上 訴人沒有告訴我15間房屋（即系爭房地）已經被屋主賣掉 ，否則他應該將我給付的5千元定金退還給我。是過了1個 禮拜上訴人通知我要將我母親的身分證及印鑑給他要辦理 銀行貸款，是要以我媽媽的名義辦理貸款。上訴人沒有通 知我屋主要求在4月10日之前訂約及交付2成的定金，我支 付定金5千元之後，只有1次接到上訴人要我準備我母親的 身分證等資料，此外就沒有跟上訴人聯絡，所以我昨天收 到開庭通知才覺得很奇怪等語（均見原審99年6月30日言 詞辯論筆錄）。而兩造於原審均陳稱：對於上開證人之證 言並無意見（第76頁）。由上開證人之證言，可知上訴人 係自行向渠等承諾可以買賣之房地辦理銀行貸款，支付價 金，證人陳曉霞、林宗賢始願購買。上訴人雖曾要求郭憲 三、陳曉霞夫妻再繳交27萬元之定金被拒，但其接獲被上 訴人要求買方交付2成定金及前往簽約之存證信函後，並 未轉知郭憲三、陳曉霞及林宗賢等買方之事實，則甚為明 確。按上訴人並無法舉證證明其有代被上訴人收受定金或 代訂買賣契約之權利，而被上訴人以存證信函通知上訴人 ：買方應於99年4月10日前繳交2成定金並前往簽約，上訴 人於同年月1日收受存證信函，自有足夠之時間與買方聯 繫，而上開期間亦屬相當。上訴人既未通知買方關於存證 信函之內容，以致於買方未能與被上訴人簽訂買賣契約， 自不得歸責於被上訴人。按系爭房地並無上訴人所稱之一 屋二賣情形，有謄本可稽。此外，上訴人復未舉證係被上
訴人藉詞拖延不願與買方簽約，致買方（指陳曉霞）解除 契約，其空言主張因被上訴人藉詞拖延、拒接電話等具有 可歸責之事由，不願與買方簽訂契約，致買方遲遲無法辦 理移轉所有權並給付價金，陳曉霞因而解除買賣契約云云 ，尚不足取。
（三）按陳曉霞及林宗賢既僅願意以原擬買受之房地向銀行貸款 作為繳付買賣價金之條件，而上訴人又未告知其2人應於 99年4月10日前與被上訴人簽約及交付2成定金，以致買賣 不成立，有如前述。而依一般社會交易常情，被上訴人又 顯不可能僅因陳曉霞及林宗賢分別交付之3萬元及5千元定 金予上訴人即將房地所有權移轉予陳曉霞及林宗賢去辦理 銀行貸款，是上訴人雖曾告知被上訴人與陳曉霞、林宗賢 訂約之機會及媒介，但買賣契約並未因上訴人之報告訂約 機會及媒介而成立，且並無可歸責於被上訴人之事由。上 訴人主張其收受買方交付之定金並告知被上訴人後，被上 訴人依兩造之約定，即負有與買方簽訂不動產買賣契約並 辦理移轉登記及支付報酬之義務，顯與民法第568條第1項 得請求居間報酬之規定不符，尚不足採。
五、原審為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，並無不合 。上訴人指摘原判決不當，而聲明廢棄，為無理由，應予駁 回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果不生影響，附此敘明。
據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條判決如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 2 日
民事第三庭 審判長法 官 黃崑宗
法 官 蘇重信
法 官 王浦傑
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 11 月 2 日
書記官 李淑華
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請 第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
附表：
台南縣六甲鄉○○○段土地、建物表
┌──┬───────┬───┬────┬────┐
│序號│門 牌 號│地 段│地 號│ 建 號 │
├──┼───────┼───┼────┼────┤
│ 1 │312 │龜子港│ 68-133 │ 310 │
├──┼───────┼───┼────┼────┤
│ 2 │288巷3-11 │龜子港│ 68-117 │ 342 │
├──┼───────┼───┼────┼────┤
│ 3 │288巷3-13 │龜子港│ 68-116 │ 343 │
├──┼───────┼───┼────┼────┤
│ 4 │288巷3-15 │龜子港│ 68-115 │ 344 │
├──┼───────┼───┼────┼────┤
│ 5 │288巷3-17 │龜子港│ 68-114 │ 345 │
├──┼───────┼───┼────┼────┤
│ 6 │288巷3-19 │龜子港│ 68-113 │ 346 │
├──┼───────┼───┼────┼────┤
│ 7 │288巷3-2 │龜子港│ 68-105 │ 336 │
├──┼───────┼───┼────┼────┤
│ 8 │294 │龜子港│ 68-348 │ 320 │
├──┼───────┼───┼────┼────┤
│ 9 │288巷3-8 │龜子港│ 68-107 │ 334 │
├──┼───────┼───┼────┼────┤
│ 10 │288巷3-10 │龜子港│ 68-108 │ 333 │
├──┼───────┼───┼────┼────┤
│ 11 │288巷3-12 │龜子港│ 68-109 │ 332 │
├──┼───────┼───┼────┼────┤
│ 12 │288巷3-16 │龜子港│ 68-110 │ 331 │
├──┼───────┼───┼────┼────┤
│ 13 │288巷3-18 │龜子港│ 68-111 │ 330 │
├──┼───────┼───┼────┼────┤
│ 14 │288巷2-6 │龜子港│ 68-236 │ 385 │
├──┼───────┼───┼────┼────┤
│ 15 │288巷21弄12號 │龜子港│ 68-223 │ 368 │
└──┴───────┴───┴────┴────┘