臺灣高等法院臺中分院民事裁定 99年度抗字第409號
抗 告 人 陳慧敏
柯錫鴻
林治
上列抗告人因與相對人台中商業銀行股份有限公司間聲明異議事
件，對於中華民國99年8月30日臺灣臺中地方法院99年度執事聲
字第115號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告人即聲明人（下稱抗告人）陳慧敏、柯錫鴻、林治三人 聲明意旨略以：㈠原裁定以抗告人林治與陳慧敏間就系爭未 辦保存登記建物即門牌台中縣豐原市○○路179、 179之1號 房屋買賣關係，經台灣台中地方法院（下稱台中地院）97年 度訴字第3507號、鈞院98年度上字第 220號、最高法院99年 度台上字第1081號民事判決確認債務人林治與第三人陳慧敏 間就上開未保存登記建物之該買賣關係不存在（下稱系爭不 動產）。既經判決確認買賣關係不存在。債務人林治仍容忍 第三人陳慧敏就系爭不動產繼續為以往之使用、收益，自堪 認林治與陳慧敏就系爭不動產間仍存有使用關係合意存在。 本件執行程序中如未除去系爭使用關係存在，勢將影響應買 意願，如再依次逐次遞減核定最低拍賣價格，堪認對抵柙權 已有影響，就系爭不動產使用關係應予除去。㈡按「出租人 租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人， 其租賃契約。對於受讓人仍繼續存在。」，即所謂租賃權之 物權化原則。故租賃權之存在，並不因承租之標的物所存權 移轉於他人而受影響，因此，強制執行法第98條第 2項「前 項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃權關 係隨同移轉。」，即從法院拍賣取得之不動產，其租賃權關 係原則上對買受人仍繼續存在。是故，本件系爭建物之是否 點交，以查封時承租人是否有權占有為定，若查封前承租人 依租賃契約關係而占有租賃物，拍定人即不得請求法院執行 點交。故有民法第425條第1項規定之買賣不破租賃之適用， 即該程賃關係對於拍定人繼續存在。第三人柯錫鴻與陳慧敏 間之租賃關係，不因買賣關係不存在而破除，是故，貴處就 裁定第三項第三人陳慧敏與柯錫鴻間就系爭建物約定之租賃 關係應除去一事，顯有違誤，爰請求將原裁定廢棄，以維權 益等語。原法院認抗告人聲明異議無理由，因而裁定駁回其 異議，並無不合。
二、原裁定略以：㈠按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動 產上固得設定地上權或其他權利，但其抵押權不因此而受影 響，民法第 866條定有明文。又不動產所有人設定抵押權後 ，如與第三人訂立租賃契約而致抵押物之價金有所影響，該 租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償 ，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予 執行，司法院院字第1446號解釋，亦有明確說明。另辦理強 制執行事件應行注意事項第57項第 4款亦規定：不動產所有 人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或 出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不 能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣 之。㈡經查：⒈本件相對人即債權人台中商業銀行股份有限 公司前聲請除去抗告人即債務人林治、第三人陳慧敏、第三 人柯錫鴻間之使用、租賃關係時，主張債務人林治以如原裁 定附表編號2所示之土地，於民國92年5月15日設定本金最高 限額抵押權新台幣（下同） 1,320萬元予債權人，復於抵押 權設定後，於97年 4月11日將之出借與第三人陳慧敏，而第 三人陳慧敏雖主張債務人林治於97年 4月11日將如原裁定附 表所示之未辦保存登記之建物出售予陳慧敏，第三人陳慧敏 再於97年 5月13日將上開未保存登記建物出租於第三人柯錫 鴻，惟上開相對人與第三人陳慧敏買賣關係，經台中地院97 年度訴字第3507號、台中高分院98年度上字第 220號、最高 法院99年度台上字1081號民事判決，確認債務人與第三人陳 慧敏間就上開未保存登記建物之該買賣關係不存在，而如原 裁定附表所示之不動產經台中地院於97年4月1日以96年度執 字第43035號強制執行事件，以底價1,904萬元進行特別拍賣 後之減價拍賣，仍無人應買，而視為撤回，為此聲請除去上 揭使用關係後拍賣等事實，業據相對人提出抵押權設定契約 書、他項權利證明書、土地登記謄本、建物登記謄本（暫編 ）、本院拍賣公告等件附在原法院卷為證，核屬相符。⒉本 件抗告人林治與第三人陳慧敏間就系爭未保存登記建物之買 賣關係，既經上開民事判決確認買賣關係不存在，則相對人 於判決後卻仍容忍第三人陳慧敏就系爭不動產繼續為以往之 使用、收益，自堪認相對人與第三人陳慧敏間就系爭不動產 間有使用關係合意存在。又買賣標的物上存有使用關係而無 法即時移轉占有者，買方必會慮及複雜之法律關係而卻步， 即使在一般民間之買賣亦不易成交，遑論執行法院之拍賣， 是不動產有使用權存在而經執行法院決定拍定後不點交者， 勢必影響應買人之購買意願，而在無人應買情形下，執行法 院勢需依法逐次遞減核定最低拍賣價額，此對抵押權人之債
權能否全額受償自有影響。而本件系爭不動產前經台中地院 於97年4月1日以96年度執字第 43035號強制執行事件，以無 使用關係存在及底價 1,904萬元之拍賣條件進行特別拍賣後 之減價拍賣，仍無人應買，則本件執行程序中，系爭不動產 既經認定有上開使用關係存在，則依前揭說明，如不除去， 勢將影響應買意願，而在無人應買情形下，勢需依法逐次遞 減核定最低拍賣價額，自堪認此對抵押權已有影響。從而， 台中地院司法事務官依債權人聲請除去債務人林治與第三人 陳慧敏間就系爭不動產使用關係後拍賣，核與首揭規定相符 ，尚無違誤。⒊抗告人即第三人柯錫鴻雖係本於其與第三人 陳慧敏間之租賃關係占有系爭不動產，惟債務人林治與第三 人陳慧敏間就系爭不動產使用關係既經除去，則第三人柯錫 鴻與第三人陳慧敏間之租賃關係當亦失所附麗，原即為該處 分效力所及，台中地院司法事務官為杜爭議，一併除去其租 賃關係，核與首揭規定相符，亦無違誤。⒋至於抗告人即債 務人林治、第三人陳慧敏、柯錫鴻雖引強制執行法第98條第 2 項前段：「前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、 典權及租賃權關係隨同移轉。」規定，主張台中地院司法事 務官除去渠等間之使用關係，有所違誤云云。惟查，「但發 生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去 後拍賣者，不在此限。」，前開強制執行法第98條第2項後 段已有明文，本件抗告人即債務人林治、第三人陳慧敏、柯 錫鴻間之使用關係，既係發生在前開抵押權設定之後並影響 該抵押權，且經原法院除去後拍賣，即無強制執行法第98條 第 2項前段之適用，是抗告人等此部分主張，亦無足採，台 中地院司法事務官於99年 7月27日所為除去林治與陳慧敏、 柯錫鴻間之使用、租賃關係之處分，並無不合。原法院因而 於99年 8月30日裁定駁回抗告人林治等三人對上開司法事務 官處分之聲明異議，核無不當。
三、抗告意旨略以：按「出租人租賃物交付後，承租人占有中， 縱將其所有權讓與第三人，其租賃契，對於受讓人仍繼續存 在」，即所謂租賃權之物權化原則。故租賃權之存在，並不 因承租之標的物所有權移轉於他人而受影響，因此，強制執 行法第98年第 2項規定「前項不動產原有之地上權、永佃權 、地役權、典權及租賃權關係隨同移轉」，即從法院拍賣取 得之不動產，其租賃權關係原則上對買受人仍繼續存在。是 本件系爭建物是否點交，以查封時承租人是否有權占有為定 ，若查封前承租人依租賃契約關係而占有租賃物，拍定人即 不得請求法院執行點交，故有民法第425條第1項之買賣不破 租賃之適用，即該租賃關係對於拍定人繼續存在。第三人柯
錫鴻與陳慧敏間之租賃關係，不因買賣關係不存在而破除， 是原法院裁定第二項將陳慧敏與柯錫鴻間就系爭建物約定之 租賃關係除去，亦有違誤，請求廢棄原裁定等語。惟按「前 項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃權關 係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響 ，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。」，強制執行法第 98條第 2項前、後段定有明文。本件抗告人林治與第三人陳 慧敏之使用關係、陳慧敏與第三人柯錫鴻間之租賃關係，既 係發生在前開抵押權設定之後並影響該抵押權，且經台中地 院除去，依前開規定，自無適用同條項前段規定餘地，抗告 人再執前開主張，指摘原裁定駁回抗告人對該院司法事務官 除去使用、租賃關係之處分所為聲明異議不當，自無理由， 應予駁回。
據上論結，本件抗告為無理由。依強制執行法第30條之 1，民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第85條第1項、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 24 日
民事第六庭 審判長法 官 袁再興
法 官 盧江陽
法 官 陳賢慧
以上正本係照原本作成。
再為抗告應以適用法規顯有錯誤為理由。
如提起再抗告者應於裁定送達後10日內向本院提出抗告理由狀（須按照他造人數附具繕本）並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元，同時委任律師或具有律師資格之關係人為代理人。 書記官 吳麗琴
中 華 民 國 99 年 11 月 24 日
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