臺灣臺南地方法院民事判決 99年度簡上字第83號
上訴人 即 被告 甲○○
訴 訟 代 理 人 蔡文斌律師
王盛鐸律師
王建強律師
被上訴人即原告 乙○○
訴 訟 代 理 人 蘇正信律師
蔡進欽律師
蔡弘琳律師
上列當事人間請求遷讓汽車停車位事件，上訴人對於民國99年3
月3日本院台南簡易庭99年度南簡字第36號第一審簡易判決提起
上訴，經本院於民國99年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用新台幣捌仟壹佰元由上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人方面：
（一）被上訴人即原告起訴主張略以：被上訴人與訴外人曾怡敏 於民國98年8月11日 經由本院拍賣程序取得坐落臺南縣永 康市○○段167地號、權利範圍10000分之37之土地，及其 上臺南縣永康市○○段1163建號建物即門牌號碼臺南縣永 康市○○路22號14樓之5、權利範圍全部之房屋 【以下簡 稱系爭房地，包括共同使用坐落臺南縣永康市○○段1199 建號（以下簡稱系爭1199建號）即門牌號碼臺南縣永康市 ○○路22號地下2層停車場、權利範圍10000分之42】，並 已取得權利移轉證書，被上訴人買受之不動產（即系爭房 地）包含如附圖所示編號48號停車位（以下簡稱系爭停車 位），且京城天下（以下簡稱京城大樓，即系爭停車位所 屬建物名稱）管理委員會已確認被上訴人拍定之標的物含 系爭停車位之使用權，況原債務人王明亮向臺灣銀行安平 分行設定抵押時所附之不動產買賣契約書，其上亦載明系 爭停車位為共同設定抵押，惟上訴人即被告所有車牌號碼 DP－6240號車輛竟停放使用系爭停車位，自屬無權占有， 爰基於民法第821條之規定， 訴請上訴人騰空返還系爭停 車位予被上訴人及其共有人曾怡敏。
（二）被上訴人事實之陳述及所用證據，除與原判決記載相同者 予以引用外，補稱：
⒈按依公寓大廈管理條例第3條第4款、第5款規定， 所謂共 用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有 之附屬建築物，而供共同使用者；所謂約定專用部分，指
公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。從 而建築物區分所有權之共用部分，尚非不得約定為專用部 分，該共用部分經全體區分所有權人約定，由特定人使用 即可。而區分所有建物地下層「停車空間」，其產權登記 有二種方式：⑴以專有部分方式登記：如該地下層「停車 空間： 具有構造上及使用上之獨立性，得依90年9月14日 修正之土地登記規則第82條第1項規定 申請單獨編列建號 ；即區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如非屬共同 部分，並已由戶政機關編列門牌（或核發其所在地址證明 ）時，得視同一般區分所有建物，申請單獨建號，辦理地 下層停車位空間之一建物所有權第一次登記，則購得該停 車空間停車位之人，單獨取得該停車空間之建物應有部分 所有權狀。⑵以共用部分方式登記：即同一建物所屬各種 共同使用部分，應視各區分所有人實際使用情形，分別合 併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，但若 有部分區分所有權人不需用該共同部分者，得予除外；又 區分所有建物共同使用部分之所有權，應於各相關區分所 有建物所有權移轉時隨同移轉於同一人， 此84年7月12日 修正前之第2頁，共6頁土地登記規則第72條第1款、第2款 分別定有明文（84年7月12日修正後為第75條第1款、第80 條）·故以共用部分方式登記之大樓地下層停車空間，係 與大樓其他共同部分（如：水箱、變電室、樓梯、消防設 備、防空避難室等）合併另編建號，或由全體區分所有人 所共有，或合意將不需使用該停車空間共用部分之區分所 權人予以除外。此種登記方式，原則上各區分所有權人若 其向建商買得之專有部分面積相同，則對此共用部分之應 有部分比例亦均相同，故有購買停車位之區分所有權人， 對此共有部分應有部分通常較未向建商購買停車位者為多 ；且此種方式之登記，登記簿僅建立標示部，並加附區分 所有建物共用部分附表，不另發給所有權狀，僅就其建號 、總面積及權利範圍，於各區分所有建物之所有權狀中記 明。是以同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所 有人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各 相關區分所有人共有，但若有部分區分所有人不需用該共 同使用部分者，得予除外；而該共同使用部分之所有權應 於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人 ，不得單獨移轉於非區分所有人，因此各區分所有人就各 種共同使用部分之應有部分，並非當然按其區分所有建物 即專有部分之面積與共同使用部分之面積比例計算。此於 公寓大廈之地下室停車位，尤為明顯，蓋各區分所有人有
需停車位者，有不需停車位者，需停車位者於買受其專有 部分時，得一併買受地下室停車位，即共同使用部分之應 有部分，未買受停車位者，即予除外，而無該共同使用部 分之應有部分；且地政機關於建築改良物登記簿上就共同 使用部分係另編建號，詳列各區分所有人就共同使用部分 之權利範圍（即應有部分），故作為停車位之地下室，並 非當然屬於全體住戶所共有，有最高法院86年台上字第16 55號判決意旨可資參照。
⒉本件系爭停車位位於台南縣永康市○○路12號、22號京城 大樓，該大樓於80年間興建完成， 公共設施部分為地上l 層至18層、陽台、平台、水塔、電梯樓梯間、機械房、花 台、地下1層、地下2層，編為1199建號；該大樓之停車位 在地下層，並未獨立編列建號，停車位所有權與其他共用 部分共編一個建號即1199建號，此有1199建號建物登記簿 謄本1份在卷可稽（請參見原審卷一第79一87頁）， 由此 可知京城大樓地下層停車空間係以上述第⑵種方式辦理登 記，並未獨立編列建號，而與其他共用部分共用5845建號 ，均同屬京城大樓之共用部分·準此以觀，系爭停車位要 屬法定停車位，乃上訴人指系爭停車位係「增設停車位」 ，顯無可採。
⒊按各共有人對於區分所有建物共同使用部分之設施，雖可 依其共有部分之經濟目的加以使用或約定分管，但使用權 為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買 賣標的。又地下室停車位共同使用部分與建物專有部分， 具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不得 將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位 使用權而將建物專有部分出售他人，亦有最高法院81年度 台上2926號判決、85年度台上字第569號判決意旨 可資參 照。故停車位之使用權、移轉、讓與，亦應與專有部分同 時為之，始為適法。承前所述，系爭停車位係屬台南縣永 康市○○段第1163號建號之共有部分即同段第1199號建號 建物，此有建物登記謄本及訴外人黃逸仁與王明亮不動產 買賣契約書、土地建築改良物抵押權設定契約書各乙份在 卷可稽， 雖原所有權人即訴外人王明亮於94年7月22日單 獨將系爭停車位售予訴外人吳嘉禎，嗣吳嘉禎又售予訴外 人李慧慈，李慧慈再售予上訴人，上開買賣行為均違反公 寓大廈管理條例第4條第2項之強制規定，要屬無效。 ⒋至上訴人援用鈞院93年度簡上字第38號、台灣台中地方法 院96年度簡上字第192號民事判決 （均引述最高法院88年 台上字第1541號判決意旨），認區分共有就共有物特定部
分之使用，僅須本於全體共有人間分管協議，其使用面積 占共有物面積之比例，非必與各共有人應有部分比例相等 。然觀諸本件，區分所有人就是否取得停車位，係以權利 範圍應有部分多寡作為依據，即取得停車位之人對第1199 建號應有部分為10000分之42， 未取得停車位之人應有部 分僅為10000分之26，業據原審核對卷附車位配置圖、第1 67地號土地登記謄本、第1084建號、第1163地號、第1199 建號共同共用部分附表無訛，是上開兩則判決事實與本件 並不相符，自不得比附援引。
⒌況依該兩則民事判決意旨，亦咸認區分所有權人就停車位 之使用，縱分管契約並未違反強制或禁止之規定，但亦應 以各立約之區分所有人及知悉該約之受讓人始應受其拘束 。本件被上訴人購買系爭停車位係信賴建物登記應有部分 比例，對於原區分所有權人所為之分管約定毫無所悉，解 釋上自不受拘束。
⒍依鈞院97年度執字第98794號拍賣公告， 其中建物部分「 備考欄」已載明「包括共同使用部分1199建號之執行」， 雖未特別註記「停車位」，然被上訴人既信賴建物登記謄 本應有部分比例，認有使用系爭停車位合法權源，且系爭 停車位使用權與共有權登記相互一致，本於所有權主張排 除上訴人使用停車位權利，自屬有據。至上訴人援用最高 法院97年台上字第1729號民事判決意旨，指摘原判決誤將 共有所有權與使用權二者概念混淆，顯有誤解。 ⒎上訴人又依京城大樓住戶公約施行細則 第3條第16項規定 ：「車位不得轉讓予非本大樓區分所有權以外者使用」。 惟被上訴人係信賴建物登記謄本記載，並已辦理所有權移 轉登記完峻，依「債權契約不得對抗物權」之法理，仍不 得執以對抗被上訴人，附予敘明
⒏綜上所述，原判決認事用法均無不合，上訴人仍執前詞， 顯無理由。
（三）聲明：
⒈上訴駁回。
⒉上訴費用由上訴人負擔。
二、上訴人方面：上訴人事實之陳述及所用證據，除與原判決記 載相同者予以引用外，補稱：
（一）原判決未究明系爭停車位係屬「增設停車位」，並區分其 與法定停車位之不同，遽以法定停車位而為論斷，其認事 用法，顯有違誤。
㈠停車位之類型：
⒈法定停車位：
⑴定義：依據建築技術規則建築設計施工編第59條、第 59條之1、第59條之2等規定，建築物新建、改建、變 更用途增建部份，依都市計劃法令規定，按建築物所 區分用途，及總樓地板面積達到一定標準時，最少應 設置的停車位。
⑵依80年9月18日 內政部函令，法定停車位應登記為公 共設施，登記為「大公」時，產權由全體住戶持有； 登記為「小公」時，經合意由部分住戶共同持分，不 想要車位之住戶就不須分攤持分。
⑶由於法定停車位無法取得獨立權狀，故必須隨著主建 物辦理產權移轉，不得與主建物分開買賣，亦即不能 外賣，但可以內賣。
⑷因其同時為區分所有建築物之公共設施（防空避難室 兼停車位）而欠缺使用上獨立性，故非區分所有之「 專有部分」，而為「共有部分」。
⒉增設停車位：
⑴定義：指法定停車位之外，建商或起造人以剩餘的樓 地板面積或法定空地並符合停車空間規定下，自行設 置的停車位，其產權登記得以公共設施或獨立權狀方 式登記，且其使用收益並由該停車位所有人自行為之 。
⑵出售之對象並不限於該區分所有建築物之區分所有權 人，車位可以登記為大公、小公，可不必與主建物同 時移轉；若與法定停車位在構造上及使用上各具獨立 性並取得「防空避難室所在地址證明」，也可登記為 主建物單獨移轉。
⑶在買賣或被法拍時，其他擁有自行增設停車位者，具 有優先購買權。
⑷因係起造人所自行增設，其所在之空間可能與法定停 車位類似而屬區分所有人之「共有部分」，亦可能與 獎勵停車位類似而屬區分所有人之「專有部分」，須 視具體情形決定之。
⒊獎勵停車位：
⑴定義：獎勵建商或起造人於建造時依省市建築物增設 停車空間鼓勵要點的規定，以增加地面層以上樓地板 面積所設置的停車位，且應提供公眾使用，亦即應供 不特定第三人停車使用，並還必須負擔管理費用，於 建築物明顯位置設置停車空間標示牌。
⑵此類停車空間若與法定停車空間在構造上及使用上各 具獨立性並取得防空避難所在地址證明，即可登記為
主建物單獨移轉，若與法定停車空間在同一層，構造 上及使用上無法區隔，就須登記為公共設施。
⑶依規定購買獎勵停車空間之所有權人必須提供給「公 眾」使用，還必須負擔管理費用，產權移轉時也必須 明確告知承接戶， 但根據內政部84.10.3函令，所有 權人也包括在「公眾」範圍內，表示大樓的所有權人 和住戶也都能使用。購買此車位要能有權狀，並採持 分共有登記，同時要能確認使用位置，且共同持分者 享有優先購買權。
⑷因係獎勵增設，故通常為起造人於建築物上多建或多 挖一層或數層而專作停車位之用，此等獎勵停車位空 間，均有構造上獨立性，且因自有進出通道而具有使 用上獨立性，故屬區分所有人之「專有部分」。 ㈡停車位權利歸屬：
⒈法定停車位：因係設置於區分所有建築物之共有部分或 基地之上，則停車位之使用權係區分所有人約定之「共 有專用」，其取得須依區分所有人會議議決之規約為之 。
⒉增設停車位：其使用權係依該增設停車位空間設置之法 律性質與法定停車位或獎勵停車位何者類似，而適用不 同之取得方式。
⒊獎勵停車位：因係以取得區分所有建築物專有部分之應 有部分的方式，成為該專有部分之共有人後，再以訂立 該共有物（即專有部分）分管契約之方式，取得獎勵停 車位之用益權及管理權。
㈢系爭停車位係屬性質類似法定停車位之「增設停車位」。 ⒈按停車位依其設置目的，可分為三類，即法定停車位、 自行增設停車位及獎勵停車位。又所謂法定停車位，乃 指大廈按其總樓地板面積，依建築法第102條之1規定， 建築物應附建防空避難設備或停車空間；依建築技術規 則建築設計施工編第59條規定，建築物新建、改建、變 更用途或增建部分，依都市計畫法令之規定，設置停車 空間。上述法定停車位其產權登記方式，則依內政部於 80年9月18日以80台內營第8071337號函謂：「依建築法 第102條之1規定，建築法依規定應附建防空避難設備及 停車空間，按其性質應依土地登記規則第72條（現行規 則第81條）規定辦理所有權登記，但為考量社會實際發 展需要，依下列規定辦理：1.區分所有建物內之法定防 空避難設備或法定停車空間均不得與主建物分離，應為 該區分所有人所共有或合意由部分所有建築物區分有所
有權人所共有。2.前項區分所有建築物內之法定防空避 難設備或法定停車位所有權登記，參照土地登記規則第 72條規定辦理。3.區分所有建物內之法定防空避難設備 或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物 之區分所有權人。」辦理， 至於80年9月18日以前，則 依內政部台營字第142352號函及68年11月26日台內營字 第50496號函釋， 在使用執照核發後得向戶政機關申請 核發「該號門牌地下室證明」（即防空避難所在地址證 明書），並在使用執照記載「非屬共同使用性質」，或 由使用執照的起造人依照民法規定「合意」協議分配並 「具結」確屬非共同使用性質後，得就該「防空避難室 」或「停車場」或「防空避難室兼停車場」，視同一般 區分所有建物另編建號，准為辦理所有權第一次登記。 準此， 法定停車位空間於80年9月18日以前，得以持具 上開資料登記為一般區分所有建物另編建號，亦即得以 主建物登記方式，非該棟區分所有建築物之所有權人， 亦得登記為所有權人， 而於80年9月18日以後，法定停 車位空間則僅能以公共設施登記為全體住戶所共有（即 大公情形），或另編建號單獨登記為全部或部分住戶所 共有，准其隨同主建物移轉登記於同一人，不可分割或 外賣給非住戶。又所謂自行增設停車位或獎勵停車位， 指除應留設的法定停車位外，以剩餘樓地板面積或法定 空地並符合停車空間規定自行設置之停車位。故增設之 停車位等亦屬合法之停車位，其產權登記，如果可以與 法定避難室兼停車場獨立區隔者，可依土地登記規則第 81條規定辦理所有權第一次登記，取得獨立之產權者， 可以自由買賣給社區內外住戶（即不限賣與社區內住戶 ）；或登記全體或部分社區所有權人共有，所有權須隨 主建物所有權而移轉。（參照臺灣桃園地方法院97年度 訴字第8號民事判決）
⒉經查，京城大樓之停車位在地下層，並未獨立編列建號 ，停車位所有權與其他共用部分共編一個建號即1199建 號等情，此有1199建號建物登記簿謄本1份 在卷可稽（ 見一審卷第79-87頁）， 可知停車位空間屬京城大樓之 共用部分。又起造人京城建設公司銷售京城大樓時，就 地下2層劃分為50個汽車停車位， 有京城大樓地下室二 層平面圖可證（參見上證1），且該圖左上角註記2停車 編號NO1～NO34為法定停車位。足見 系爭編號第48號停 車位並不在停車編號NO1～NO34法定停車位之列， 揆諸 上開臺灣桃園地方法院97年度訴字第8號 民事判決意旨
，系爭編號第48號停車位應屬起造人預於法定停車位外 ，以剩餘樓地板面積或法定空地並符合停車空間規定自 行設置之增設停車位，亦屬合法之停車位無疑。原判決 未究明系爭停車位係屬「增設停車位」及區分其與法定 停車位之不同，遽以法定停車位而為論斷，其認事用法 ，顯有違誤。
（二）原判決以被上訴人就共同使用部分1199號建物之應有部分 所占比例大於上訴人所占比例，即認被上訴人取得系爭停 車位之使用權，顯然混淆區分所有之共用部分其所有權及 使用權之概念，其認事用法，顯有違誤。
㈠按「區分所有，指數人區分一建築物而各有其專有部分， 並就其共用部分按其應有部分有所有權；各區分所有權人 按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地 有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部 分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約 定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例 、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，公寓大廈 管理條例第三條第二款及第九條第一、二、三項分別定有 明文。又共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分 及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，而公寓大廈 共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，則稱「約定 專用部分」，此觀公寓大廈管理條例第三條第四款、第五 款自明。準此，公寓大廈管理條例規定區分所有權人對共 用部分之所有權，為按其應有部分即專有部分之比例分別 共有之；而對於共用部分之使用收益權利，則係按其應有 部分即專有部分比例享有之；另對於共用部分之管理，原 則上採「共同管理」方式，但例外得由全體區分所有權人 以契約（即分管契約）約定，就共用部分之「特定部分」 ，賦予特定之區分所有權人有專責、管理、使用及排他之 權限及範圍。職是，就區分所有之共用部分，其所有權及 使用權概念應加以釐清，易言之，區分所有權人雖對共用 部分共有所有權，並不當然擁有該共用部分之使用權，反 之，擁有共用部分使用權之人，其共用部分共有所有權之 應有部分，亦不必然大於未擁有共用部分使用權之人。」 、「至於上訴人之系爭房屋 對建號13026號建物之應有部 分為10000分之44，而被上訴人之套房對建號13026號建物 之應有部分僅為10000分之5.12乙節。 茲按共有物之分管 ，乃共有人內部之事務，究應由何人管理使用共有物，應 尊重共有人之決定，以符合共有人間最大之經濟利益，且 基於契約自由原則，契約內容在不違反法令或公共利益之
情形下，當事人有完全之決定權。準此，共有人團體內部 ，自行決議令少數共有人就共有物特定部分之使用收益範 圍，多於或少於依其應有部分比例應得之使用收益範圍， 亦即共同為應有部分比例與使用權範圍不相等之決議，當 然亦生拘束之效力。而關於大樓停車位使用權之分管契約 部分，最高法院88年台上字第1541號民事判決謂：「…… 上訴人就前開房屋地下二層雖擁有所有權應有部分四十分 之四，然所謂應有部分，係指各共有人對於共有物之全部 得行使權利之比例，非指共有物之特定部分。而上訴人之 所以得就該地下二層房屋使用特定範圍之停車位，乃係基 於其與其他共有人間所訂立之分管協議書而來，……又各 共有人就共有物特定部分之使用，僅須本於全體共有人間 分管協議書即可，其使用面積占共有物面積之比例，非必 與各共有人應有部分比例相等。……」即已明確指出只要 共有人間之分管契約確有其事實，共有人使用共有物特定 部分之範圍，得不受其應有部分比例之限制。」（參照臺 灣臺南地方法院93年度簡上字第38號、臺灣臺中地方法院 96年度簡上字第192號民事判決）
㈡原判決理由：「訴外人黃逸仁向京城建設公司購得臺南縣 永康市○○段167地號、權利範圍10000分之37之土地，及 其上臺南縣永康市○○段1163建號建物即門牌號碼臺南縣 永康市○○路22號14樓之5、權利範圍全部 之房屋及系爭 停車位後，共同使用部分1199建號 之應有部分為10000分 之42部分，其應有部分之比例，較與其購買相同面積區分 所有建物，但未購買停車位者之其他區分所有權人為多， 例如被告所有1084建號面積與原告所有1163建號面積相同 ，但就共同使用部分1199建號之應有部分， 原告為10000 分之42，被告為10000分之26，原告較多等情， 此有車位 配置圖、167地號土地登記謄本、1084建號登記簿謄本、 1163建號登記簿謄本、1199建號共同用部分附表在卷可憑 （見本院卷第15、28-37、62-78頁），堪信為真實。」【 原判決書第7頁】。
㈢經查，京城大樓地下二層部分，依上揭上證1圖示，該119 9建號建物地下二層部分主要用途為 「防空避難室兼停車 空間」，為大樓區分所有權人共有，被上訴人之應有部分 為10000分之42，上訴人所有之應有部分為10000分之26， 惟依上開鈞院93年度簡上字第38號、臺灣臺中地方法院96 年度簡上字第192號民事判決及最高法院88年台上字第154 1號民事判決之意旨，所謂應有部分， 係指各共有人對於 共有物之全部得行使權利之比例，非指共有物之特定部分
。各共有人就共有物特定部分之使用，僅須本於全體共有 人間分管協議書即可，其使用面積占共有物面積之比例， 非必與各共有人應有部分比例相等。故共有人使用共有物 特定部分之範圍，得不受其應有部分比例之限制。是故， 上訴人既取得系爭停車位之使用權，縱被上訴人之應有部 分所占有比例大於上訴人占有比例，並不當然享有系爭停 車位之使用權，其理自明。原判決以被上訴人就共同使用 部分1199號建物之應有部分所占比例大於上訴人所占比例 ，即認被上訴人取得系爭停車位之使用權，顯然混淆區分 所有之共用部分其所有權及使用權之概念，其認事用法， 顯有違誤。
（三）原判決認定系爭停車位在被上訴人向執行法院買受之權利 範圍內，顯與卷證不符，而有判決理由矛盾之違誤。 ㈠按「上訴人自法院拍定取得系爭房地時，該房屋對建號13 026號建物之應有部分即已記載為10000分之44，且拍賣公 告並無停車位之註記，上訴人於承租該房屋期間，亦已認 知該房屋並無附屬停車位，故其出價應買時，顯然是以系 爭房地並無停車位之條件而評估其價值。亦即系爭房地就 共同使用建物雖有應有部分10000分之44， 但並無附屬停 車位，此情事已在上訴人出價應買之評估範圍內。準此以 言，若僅以上訴人購買之系爭房地對共同使用建物之應有 部分為10000分之44，即不顧共有人間 已就共同使用建物 訂有分管約定，而認為上訴人當然取得系爭車位之所有權 或使用權，此反而會造成上訴人獲有意料之外之利益，殊 與事理有違。」（參照臺灣臺中地方法院96年度簡上字第 192號民事判決）。
㈡原判決理由：「執行法院拍賣系爭不動產之專有部分，效 力自應及於其共同使用部分之應有部分，而原告及及訴外 人曾怡敏因拍定而取得不動產專有部分之所有權時，亦當 然取得共同使用部分之應有部分。從而，共同使用部分之 系爭停車位應有部分，已歸原告及及訴外人曾怡敏所有， 自不因執行法院之拍賣公告未記載系爭停車位在拍賣範圍 內，遽認系爭停車位之權利範圍不包含在執行法院拍賣之 範圍內。」【原判決書第9頁至第10頁】。
㈢經查，本件被上訴人及訴外人曾怡敏共同標買坐落臺南縣 永康市○○段167地號、權利範圍10000分之37之土地，及 其上臺南縣永康市○○段1163建號建物即門牌號碼臺南縣 永康市○○路22 號14樓之5、權利範圍全部之房屋時，拍 賣公告備考欄及權利移轉證書，均僅註明「包括共同使用 部分1199建號之持分」，並無系爭第48號停車位之註記。
按強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，即以債務人 為出賣人，拍定人為買受人（執行法院即代債務人出賣之 人）；又所謂應有部分，係指各共有人對於共有物之全部 得行使權利之比例，非指共有物之特定部分。被上訴人所 標得者為共有物之應有部分所有權，非共有物特定部分之 使用權，系爭停車位之使用權已先售予上訴人，上訴人基 此系爭停車位之使用權買賣契約，優先於被上訴人繼受京 城大樓之分管契約。雖分管契約係以不動產為標的所訂立 之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並 由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未 經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公 示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀 ，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於 「債權物權化」法理所衍生之結果。（參照最高法院97年 台上字第1729號民事判決）上訴人基於優先繼受京城大樓 之分管契約，故得對抗其後區分所有權人之繼受人即被上 訴人。因此，原判決混淆區分所有之共用部分其所有權及 使用權之概念，而認定系爭停車位在被上訴人向執行法院 買受之權利範圍內，顯與卷證不符，而有判決理由矛盾之 違誤。
（四）上訴人優先於被上訴人繼受京城大樓之分管契約，原判決 認定上訴人未取得系爭停車位之權利範圍，其認事用法， 顯有違誤。
㈠按「專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分 所有建築物之所有人共同使用；共有部分除法律另有規定 外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用 。」、「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利， 不得分離而為移轉或設定負擔。」民法第799條第3項、第 5項雖定有明文， 此專有部分與其所屬之共有部分及其基 地之權?具有處分上之?可分性，即學理上所謂之「處分一 體性原則」，公寓大廈管理條例第4條第2項亦有類似規定 。惟查，依民法物權編施行法 第8條之5第2項規定：「民 法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所 屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已 分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之 民法第七百九十九條第五項規定之限制。」，本件系爭停 車位於民法物權編修正施行前，已分屬不同一人所有，自 應依民法物權編施行法第8條之5第2項之規定排除 民法第 799條第5項、公寓大廈管理條例第4條第2項規定之適用， 至為明確。
㈡鑑於停車空間有限，通常取得停車位使用權之人，必須另 為支付一筆車位買賣價金，建築業者則在預售屋契約書訂 立所謂「分管約定」，令未購買車位之人，預立拋棄停車 空間之使用權，並歸由購買者取得某特定位置之專用使用 權，並將前開所謂之「分管契約」預先於預售階段簽訂完 畢。實務上為遷就此一交易慣例，於判決中雖未直接承認 ，但就預立分管契約之效力，幾乎已呈肯定其效力之趨勢 （最高法院82年度 台上字第2284號、91年度台上字第242 號民事判決參照）。 又於84年6月28日公布之公寓大廈管 理條例第45條第2項規定： 「公寓大廈之起造人或建築業 者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設備 及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特 定人設定專用使用權或為其他損害區分所有權人權益之行 為。」（該規定於92年修正後改列為第58條第2項）。 至 此，公寓大廈之起造人或建築業者，得在建築物完成之前 ，在毫無共有關係基礎之情形下，以預立分管約定方式， 附隨於預售屋買賣契約，依讓售契約設定專用權，將地下 層之停車空間之使用權出賣與特定人，已甚明確，只是設 定對象限於區分所有權人而已。綜上，依據我國現行法令 規定及實務見解，分管契約之當事人以現在之共有人為主 體，固然可行，即使現非共有人之間，預以將來成為共有 關係，事先約定共有物之管理使用方式及範圍，待將來取 得共有物之應有部分，即可發生分管契約之效力。換言之 ，分管契約之當事人不限於現在之共有人，現已將訂立契 約之主體，提前至未來之共有人，由渠等預立分管契約， 如將來成立共有關係，仍發生拘束力。
㈢又按「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或 管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於 繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權 利義務事項。」、「公寓大廈之起造人或建築業者，不得 將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避 難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設 定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。 」公寓大廈管理條例 第24條、第58條第2項定有明文，足 見，即便本件系爭停車位縱屬性質類似法定停車位之「增 設停車位」，依該條例之規定，公寓大廈之起造人或建築 業者僅不得將法定停車位讓售或設定專用權予區分所有權 人以外之第三人，但內部區分所有權人並不在禁止之列， 亦即，尚得以讓售契約設定「專用權」予內部區分所有權 人。且依該條例第24條規定，依公寓大廈管理規約所約定
之停車位專用權，得對抗區分所有權之特定繼受人。另「 區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束； 其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內 容明知或可得而知者，亦同。」 民法第799條之1第4項亦 有明定。
㈣經查，依京城大樓公寓大廈規約及組織章程第2條第4項規 定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或 分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契 約書且為共同持分之停車空間，經區分所有權人會議決議 者，得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分 所有權人使用。…」（參見上證2）， 可知京城大樓之停 車空間有分管契約及約定專用部分供特定區分所有權人使 用。又依京城大樓住戶公約施行細則 第3條第16項規定： 「車位不得單獨轉讓予非本大樓區分所有權以外者使用。 」（參見上證3），依該規定反面解釋， 即車位得單獨轉 讓予本大樓區分所有權人使用。上訴人既為京城大樓區分 所有權人，即得依此單獨受讓系爭第48號車位之使用權， 並繼受京城大樓規約之分管契約。又在卷可按之系爭車位 轉讓配置圖上明確註明：【車位轉讓，以本大廈住戶為限 】，該車位轉讓配置圖之受讓人欄亦有上訴人甲○○之印
, 台灣公司情報網