損害賠償
臺灣臺北地方法院(民事),重訴字,96年度,1043號
TPDV,96,重訴,1043,20101105,2

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　96年度重訴字第1043號
原　　　告　富而樂運動器材股份有限公司
法定代理人　李明宗
訴訟代理人　陳麗雯律師
複　代理人　傅冠純
被　　　告　中環股份有限公司
法定代理人　翁明顯
被　　　告　蘇大慶
上二人共同
訴訟代理人　陳昆明律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國99年10月5 日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告中環股份有限公司應給付原告新台幣貳仟零參拾伍萬捌仟零壹拾捌元，及其中壹仟貳佰零貳萬玖仟伍佰肆拾陸元部分，自民國九十六年六月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣陸佰柒拾捌萬陸仟零陸元為被告中環股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告中環股份有限公司如以新臺幣貳仟零參拾伍萬捌仟零壹拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告主張：被告中環股份有限公司（下稱中環公司）前向原 告承租門牌號碼桃園縣新屋鄉○○村○○○路○ 段303 號房 地（土地：桃園縣新屋鄉○○段230 、231 、232 地號；建 物：同段14、53、54、55建號之辦公室、廠房、變電室，及 原有守衛室、土地公廟、圍牆範圍內空地及大門外側停車場 ；下稱系爭租賃物），約定租賃期間自民國93年8 月25日起 至98年8 月24日止，第1 年租金為每月新臺幣（下同）1,06 0,900 元，第2 、3 年租金為每月1,082,118 元，第4 、5 年租金為每月1,103,760 元，兩造並於民國93年8 月20日簽 訂不動產租賃契約（下稱系爭租約）。詎於95年3 月2 日凌 晨4 時13分許，在中環公司所設位於系爭租賃物內之乾燥室 前（西）側空調箱（間）西側北端處，因電器因素（短路） 引發火災，且中環公司員工即被告蘇大慶在該處室內堆置有 機溶劑，致延燒毀壞系爭租賃物其他部分（下稱系爭火災） ，使原告受有49,273,614元之損害，被告自應負擔損害賠償



責任。又原告前開出租系爭租賃物，曾併同交付相關設備， 惟該等設備現因不明原因遺失，使原告受有2,212,066元 之 損害，中環公司亦應負擔損害賠償責任。再中環公司自96年 2 月25日起即未給付租金，縱認兩造於96年6 月24日終止系 爭租約，中環公司亦應給付積欠之租金及系爭租約約定5 年 內未到期之租金總計32,982,948元等情。爰基於（一）系爭 租約第5 條第11、14項法律關係，或民法第184 條、第188 條侵權行為損害賠償法律關係。（二）系爭租約第5 條第11 項、民法第432 條法律關係。（三）系爭租約第2 條第2 項 法律關係。聲明：（一）被告應給付原告新臺幣49,273,614 元整，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起算至清償日止，按 年利率百分之5 計算之利息。（二）中環公司應給付原告2, 212,066 元，及自起訴狀繕本送達中環公司之翌日起算至清 償日止，按年利率百分之5 計算之利息。（三）中環公司應 給付原告32,982,948元。（四）願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：（一）系爭火災起火原因不明，且該火災之蔓延 ，均不可歸責於被告。（二）中環公司業已依約於終止契約 前6 個月即95年8 月14日通知原告，是兩造系爭租約於96年 2 月24日合法終止，原告主張系爭租約尚未終止或於96年6 月24日終止，並非可採。（三）中環公司合法終止系爭租約 後，系爭租賃物內相關設備遺失，與中環公司無關，否認原 告此部分請求，況原告主張之部分相關設備，亦不曾交付中 環公司。（四）原告請求系爭租賃物其中CD-R廠（C 棟）之 重置費用，非屬回復原狀，並無理由。（五）縱認被告應負 擔損害賠償責任，被告亦得以前按系爭租約第4 條約定，所 交付原告之5,000,000 元保證金（兩造系爭租約既於96年2 月24日終止，原告即應返還），主張抵銷等語，資為抗辯。 聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔 保請准宣告免為假執行。
三、本件原告主張上情，認為被告對該火災之發生存有過失，應 負擔損害賠償責任，及應給付積欠之租金等情，惟為被告所 否認，並以前開情詞置辯。茲本件應予審究者厥為：（一） 原告主張被告就火災之發生存有過失，應給付49,273, 614 元，有無理由？（二）系爭租約何時終止？原告主張中環公 司未妥善保管系爭租賃物內之設備，致原告受有損害，應給 付原告3,560,599 元，有無理由？（三）原告主張中環公司 應給付租金32,982,948元，無理由？（一）原告主張被告就火災之發生存有過失，應給付49,273,614 元，有無理由？
1.按民法第434 條所謂重大過失，係指顯然欠缺普通人應盡



之注意而言，承租人之失火，縱因欠缺善良管理人之注意 所致，而於普通人應盡之注意無欠缺者，不得謂有重大過 失。最高法院著有22年上字第2558號判例要旨可供參照。 次按租賃物因承租人失火而毀損、滅失者，以承租人有重 大過失為限，始對於出租人負損害賠償責任，民法第434 條固定有明文。惟當事人如以特約約定承租人就輕過失之 失火亦應負責，其特約仍屬有效。最高法院亦著有83年台 上字第151 號判決要旨可供參照。本件參照原告與中環公 司所簽系爭租約第5 條第14項後段所載：「火災之發生如 係乙方（指中環公司）之故意或過失所導致，甲方（指原 告）自乙方所受領之保險賠償金額如不足以彌補所受之損 害，其不足額乙方亦應賠償。」等語，互核前開說明，足 見原告與中環公司已特別約定中環公司就輕過失之失火亦 應負責，先予敘明。
2.經查，中環公司前向原告承租系爭租賃物，約定租賃期間 自93年8 月25日起至98年8 月24日止，第1 年租金為每月 1,060,900 元，第2 、3 年租金為每月1,082,118 元，第 4 、5 年租金為每月1,103,760 元，兩造並於93年8 月20 日簽訂系爭租約；及95年3 月2 日凌晨4 時13分許，發生 系爭火災燒毀系爭租賃物等情，為兩造所不爭執，並有不 動產租賃契約書、桃園縣政府消防局火災證明書在卷可按 （見本院卷一第9 頁至第15頁），堪可認定。可徵原告此 部分主張為實在。次查，中環公司固稱：對於火災之發生 原因或蔓延並無過失云云。惟參酌桃園縣政府消防局就系 爭火災所為調查，認為：「…（3） 勘查現場，發現位於 303 號中環（股）公司楊梅一廠乾燥室前（西）側空調箱 （間）下方南側處之配電盤受熱、變色情形嚴重；檢視電 源開閉情形，發現配電盤內部之電源開關（無熔絲開關） 呈現跳脫狀態。顯示火災發生時，電源迴路為通電狀態； 亦顯示火災發生時，電源迴路有大電流通過之情形。（6 ）依據陳文平君之談話筆錄略以：…『調查人員於空調間 （箱）平台上方之線槽處發現之燒熔（斷）之電線經查係 由空調箱處連接至清洗室，於清洗室如何使用我不知道。 』『該線不是空調箱原有之配線。』…『平時檢查沒有檢 查線槽之之項目』…（7） 綜合以上所述，研判起火原因 以電氣因素引火之可能性較大」等語，並制有桃園縣政府 消防局火災原因調查報告書在卷可稽（見本院卷一第148 頁至第149頁），亦堪認定。已徵中環公司就系爭火災雖 無重大過失，但就上開電器疏於檢修保養（如設置熔絲開 關，當可避免系爭火災），肇致系爭火災，自應認中環公



司就系爭火災之發生存有輕過失，應堪認定。復參酌蘇大 慶即中環公司員工於上開起火點附近即系爭租賃物內之乾 燥室，堆置溶劑等易燃物品乙情相互以觀。確足使系爭火 災更易蔓延。從而，參諸前開說明，原告主張中環公司就 系爭火災之發生、蔓延應負擔損害賠償責任，即屬有據， 堪予採認。至原告復基於系爭租約法律關係，訴請蘇大慶 就系爭火災之發生、蔓延負擔損害賠償責任。惟查，系爭 租約為原告、中環公司所簽訂，有系爭租約在卷可參，則 基於債權債務相對性法則，原告自無由以系爭租約拘束蘇 大慶。是原告此部分主張，顯然無據，並非可採，附此敘 明。
3.又租賃物因承租人失火而毀損滅失者，以承租人有重大過 失為限，始對出租人負損害賠償責任，民法第434 條已有 特別規定，承租人之失火僅為輕過失時，出租人自不得以 侵權行為為理由，依民法第184 條第1 項之規定，請求損 害賠償。最高法院著有22年上字第1311號判例要旨可資參 照。本件原告固再按侵權行為損害賠償法則，訴請被告就 系爭火災之發生、蔓延負擔損害賠償責任云云。惟查，被 告肇致系爭火災係屬輕過失，且中環公司應按系爭租約法 律關係，就系爭火災之發生、蔓延負擔損害賠償責任，業 已述之如前。則依前開說明，原告自不得再按侵權行為損 害賠償請求被告負擔損害賠償，併予敘明。
4.原告主張中環公司失火燒毀系爭租賃物，應賠償原告49,2 73,614元，是否有理，述之如下：
（1）倉庫修建工程（A棟）：
①原告主張倉庫修建工程（A 棟）之費用為鑑定報告所示之 1,666,000 元，其細項包含捲門修復90,000元、捲門復原 182,000 元、鋁窗復原58,200元、鋁窗修復90,000元、鋁 百葉窗復原23,400元、牆面燻黑復原及油漆130,800 元、 1B磚牆面開孔填補81,600元、牆面水泥漆一底二度356,16 0 元、1:3水泥粉光地坪637,640元、210*90cm透光浪板復 原16,200元（見本院卷三第67頁）。被告固辯稱：捲門修 復、捲門復原、鋁窗復原、鋁窗修復、鋁百葉窗復原部分 於退租時有留下，牆面水泥漆一底二度部分於承租時並無 油漆，1:3 水泥粉光地坪則於退租時未損壞，該鑑定報告 所示1,666,000 元應扣減為228,600 元（扣除1,437,40 0 元）。惟查，縱認被告所稱捲門、鋁窗、百葉窗於退租時 留下乙情屬實，但上開物品既經系爭火災，衡諸常情，縱 未燒毀，亦已遭毀損或燻黑不堪使用而應予修復。是被告 主張刪除捲門修復90,000元、捲門復原182,000 元、鋁窗



復原58,200元、鋁窗修復90,000元、鋁百葉窗復原23,400 元云云，即屬無據，無足採取。次查，被告否認牆面水泥 漆一底二度部分，並稱：於承租時並無油漆、1:3 水泥粉 光地坪則於退租時未損壞部分等語。參酌原告確未就此部 分主張之事實舉證以實其說，則本院自無從遽為有利於原 告之認定。是以，原告主張捲門修復90,000元、捲門復原 182,000 元、鋁窗復原58,200元、鋁窗修復90,000元、鋁 百葉窗復原23,400元、（下開項目被告並不爭執）牆面燻 黑復原及油漆130,800 元、1B磚牆面開孔填補81,600元、 210*90cm透光浪板復原16,200元，總計672,200元部分， 洵屬有據，堪予採憑。逾此部分請求，即無所據。 （2）CD-R廠房修建工程（C棟）：
①CD-R廠房修建工程（C棟）部分鑑定報告所載之金額9,153 ,512 元部分（見本院卷三第66頁、第68頁），為兩造所 不爭執，堪可認定。原告另主張臺北市建築師公會不應扣 減70 %材料折舊金額、85 %水電工程折舊，CD-R廠房修建 工程（C棟）之修復費用應以28,898,250 元計算（假設工 程2,100,000元、基礎工程461,500元、結構工程15,301,6 00元、裝修工程9,541,350元、門窗工程801,200元、雜項 工程692,600 元，詳見本院卷四第111 頁）。惟查，該廠 房係於75年5 月1 日竣工乙情，為兩造所不爭執，並有使 用執照申請書在卷可按，堪可認定。已徵CD-R廠房自75年 5 月1 日竣工至95年3 月2 日發生火災時，屋齡已將近20 年，則計算原告因火災而造成CD-R廠房之損害時，自應將 折舊算入，是原告主張不應計算材料、水電工程折舊云云 ，即屬無據。從而，CD-R廠房修建工程（C 棟）之金額應 以鑑定報告所載之9,153,512 元為準。 （3）機電及給水管道消防設備：
①原告主張機電及給水管道消防設備之修復費用為10,290,0 18元，惟為被告所否認。經查，中環公司分別於88年7 月 20日、88年7 月16日、88年7 月12日、90年6 月4 日、92 年4 月23日、88年8 月11日與訴外人喬輝公司簽約進行無 塵室主要機器、設備及配水、配電、廠區變壓器、冰水機 設備、CD-R動力設備工程、CD-P電力增設工程、DVD-R 一 次側（高壓電）配電工程、消防設備工程並有中環公司提 出之工程合約書在卷可憑（見本院卷三第99頁至第212 頁 ），堪可認定。已徵系爭租賃物中水、電、消防等設備均 由中環公司自行設置，復參酌原告與中環公司簽訂之新屋 廠房點交確認書第1 條記載：「…其變電設備低壓部分欠 缺配線…」等語（見本院卷三第213 頁），亦徵原告交付



中環公司系爭租賃物時，系爭租賃物欠缺相關水、電管路 及消防設備。是原告主張機電及給水管道消防設備部分中 環公司應給付10,290,018元，即屬無據，無足採取。 （4）修建工程建築許可、勞工安全衛生管理、管理費、工程保 險費、營業稅：
①原告主張中環公司應給付修建工程建築許可1,500.000 元 、勞工安全衛生管理1,225,628 元、管理費1,838,442 元 、工程保險費122,563元、營業稅2,042,713元，無非係以 鑑定人97年12月16日所估之重置費用為憑（見本院卷四第 111 頁至第112 頁）。惟查，勞工安全衛生管理、管理費 、工程保險費、營業稅部分原告皆係以建築工程直接費用 之比例計算，然本件原告係請求系爭租賃物遭燒毀之損害 賠償，自應以97年6 月26日就事實上修建之預估為準，而 非採97年12月16日另估之重置費用。又中環公司辯稱修建 工程建築許可、勞工安全衛生管理、管理費、工程保險費 、營業稅應分別減至551,382 元、150,377 元、300,754 元、30,075元、501,256元，然未舉證以實其說，自非有 據，尚無可採。從而，修建工程建築許可、勞工安全衛生 管理、管理費、工程保險費、營業稅部分，仍應依附表所 示臺北市建築師公會鑑定之金額。
（5）房屋價值減損金額：
①原告主張系爭租賃物修復後，其市場交易價值減少15%~20 %，金額為1,690,000元，惟為被告所否認。系爭火災造成 原告受有系爭租賃物毀損之損害，是計算原告之損害金額 應以修復系爭租賃物所需費用為準。況鑑定人臺北市建築 公會並非不動產鑑價單位，系爭租賃物修復後是否會有價 值減損亦非無疑，此外，原告復未能提出其他證據資料證 明修復後尚有價值減損1,690,000 元之損害，是原告主張 價值減損1,690,000 元部份，即屬無據。（二）系爭租約何時終止？原告主張中環公司未妥善保管系爭租 賃物內之設備，致原告受有損害，應給付原告3,560,599 ，有無理由？
1.中環公司固主張於95年8 月9 日由其副總經理具函通知原 告於96年2 月24日終止租約，該通知函由中環公司經理廖 寶蓉於95年8 月14日親自面交原告，惟為原告所否認，是 否屬實，已有可議。此外，被告復未能證明於95年8 月14 日將終止租約之信函送達原告之事實，則依舉證責任分配 之法則，本院自無法認定中環公司確於95年8 月14日將終 止租約之通知送達原告之事實，則中環公司主張於96年2 月24日終止系爭租約，自非可採，並非可信。次查，中環



公司於95年12月12日以臺北民權郵局第2881號存證信函通 知原告終止租約乙情，為兩造所不爭執，並有存證信函在 卷可按（見本院卷一第57頁至第59頁），已堪認定。復參 酌系爭租約第2 條第2 項前段約定：「於本契約存續期間 內，任一方因故擬終止本契約者，應於終止前六個月以書 面通知他方」；原告與中環公司間每月租金之計算係自每 月25日算至次月24日等情相互以觀。足徵系爭租約應係於 96年6 月24日終止。
2.原告主張系爭租賃物因不明原因毀損、遺失，訴請中環公 司應負擔損害賠償責任，惟為被告所否認。述之如下： （1）辦公大樓修建工程（D 棟）：
一樓部分：
原告主張D 棟一樓修復工程之金額為458,400 元，無非係 以臺北市建築師公會鑑定之458,400 元為憑（見本院卷三 第69頁）。然其中廁所馬桶清理通暢8,000 元部份，中環 公司主張租約終止時馬桶通暢，其中明架天花板修補復原 22,400元、電動鋁門修補復原25,000元、鋁窗修補復原26 4,000 元、固定鋁窗修補復原24,000元、鋁窗調整修理復 原500 元部份，中環公司均主張退租租時完好等語，且參 酌原告復未能舉證證明中環公司返還時前述設備確遭毀損 之事實，是原告就廁所馬桶清理通暢、明架天花板修補復 原、電動鋁門修補復原、鋁窗修補復原、固定鋁窗修補復 原、鋁窗調整修理復原等項目之請求，即屬無據，無足採 取。至原告復主張之廢棄物拆除清理運棄20,000元、泥水 工修復10,000元、地坪清潔48,000元、牆面油漆修補復原 8,000 元、鐵捲門調整補漆鎖更換3,000 元、不銹鋼捲門 調整鎖更換3,000 元、不銹鋼門調整鎖更換1,000 元、鐵 門調整補漆鎖更換1,500 元、電動鋁門修補復原25,000元 、鋁門調整修理鎖更換2,000 元、木門調整修理鎖更換8, 000 元、周邊排水溝清理修補10,000元部份，核與鑑定報 告內容相符，堪予認定。又中環公司主張廢棄物拆除清理 運棄、地坪清潔部分於退租時有清掃。然於修建工程完成 後之廢棄物清運及地坪清潔，與退租時是否有清除或清掃 無涉，被告所辯，即屬無據。
②二樓部分
經查，D 棟2 樓部分泥水工修復6,000 元、牆面油漆修補 復原6,000 元、鐵門調整補漆鎖更換1,500 元、鋁門調整 修理鎖更換2,000 元、木門調整修理鎖更換10,400元部分 ，為兩造所不爭執，堪可認定。另原告主張廢棄物拆除清 理運棄12,000元、地坪清潔28,900元部分，被告固辯稱於



退租時有清除、打掃，然原告係主張2 樓修復後因施工所 需之後續清運、清潔，與被告退租時之狀況無涉，是原告 主張主張廢棄物拆除清理運棄12,000元、地坪清潔28,900 元部分，亦堪認定。至原告主張廁所馬桶清理通暢8,000 元、暗架天花板修補復原12,850元、落地鋁門修補復原30 ,000 元、鋁窗修復原287,000 元、鋁窗調整修理復原50 0 元部份，為被告所否認，且參酌原告復未能證明該部分 設備係於被告返還租賃物時即遭損害，則依舉證責任分配 法則，自無從為有利原告之認定。
③三樓部分
經查，D 棟3 樓部分泥水工修復2,000 元、廁所馬桶清理 通暢7,000 元、木板牆面破損換新2,000 元、牆面油漆修 補復原8,000 元、鐵門調整補漆鎖更換1,500 元、木門調 整修理鎖更換4,000 元部分，為兩造所不爭執，堪可認定 。至原告主張廢棄物拆除清理運棄5,000 元、地坪清潔33 ,600 元部分，被告固辯稱於退租時有清除、打掃，然原 告係主張2 樓修復後因施工所需之後續清運、清潔，與被 告退租時之狀況無涉，是原告主張主張廢棄物拆除清理運 棄5,000 元、地坪清潔33,600元部分，足堪認定。又原告 主張暗架天花板修補復原15,200元、鋁窗修復原7,000 元 、鋁窗調整修理復原10,500元部分，為原告所否認，原告 復未能舉證證明該設備於被告返還租賃物時即有損壞，自 無可採。另3 樓拆除部份，原告未能舉證證明拆除部份係 被告所架設，是相關清運費用自不應由被告負擔。 ④地下室部分：
經查，D 棟3 樓部分泥水工修復5,000 元、牆面油漆修補 復原5,000 元、鐵門調整補漆鎖更換3,000 元、木門調整 修理鎖更換2,400 元部分，為兩造所不爭執，堪可認定。 至原告主張廢棄物拆除清理運棄20,000元、地坪清潔48,0 00元部分，被告固辯稱於退租時有清除、打掃，然原告係 主張2 樓修復後因施工所需之後續清運、清潔，與被告退 租時之狀況無涉，是原告主張主張廢棄物拆除清理運棄20 ,000 元、地坪清潔48,000元部分，足堪認定。又原告主 張天花板修補復原22,400元、鋁窗修復原68,000元部分， 為原告所否認，原告復未能舉證證明該設備於被告返還租 賃物時即有損壞，自無可採。
（2）警衛室修建工程（E棟）：
①經查，E 棟警衛室修建工程部分泥水工修復2,000 元、牆 面油漆修補復原3,000 元、鋁門調整修理鎖更換1,000 元 、木門調整修理鎖更換3,200 元、鋁門窗隔間修理復原4,



000 元、木隔間修理復原2,000 元部分，為兩造所不爭執 ，堪可認定。至原告主張廢棄物拆除清理運棄5,000 元、 地坪清潔7,500 元部分，被告固辯稱於退租時有清除、打 掃，然原告係主張警衛室修復後因施工所需之後續清運、 清潔，與被告退租時之狀況無涉，是原告主張主張廢棄物 拆除清理運棄5,000 元、地坪清潔7,500 元部分，足堪認 定。至原告主張廁所馬桶清理通暢1,000 元、鋁窗調整修 理復原6,500 元部份，為被告所否認，原告復未能證明該 部分設備係於被告返還租賃物時即遭損害，自無可採。 （3）室外廁所修建工程（F-2）：
①經查，室外廁所修建工程部分泥水工修復1,000 元部分， 為兩造所不爭執，堪可認定。至原告主張廢棄物拆除清理 運棄1,000 元、地坪清潔3,500 元部分，被告固辯稱於退 租時有清除、打掃，然原告係主張室外廁所修建工程後因 施工所需之後續清運、清潔，與被告退租時之狀況無涉， 是原告主張主張廢棄物拆除清理運棄1,000 元、地坪清潔 3,500 元部分，足堪認定。至原告主張廁所及馬桶清理通 暢8,000 元、鋁窗調整修理復原2,000 元、塑鋼門更換6, 000 元部份，為被告所否認，原告復未能證明該部分設備 係於被告返還租賃物時即遭損害，自無可採。
（4）變電室修建工程（F-3）：
①經查，變電室修建工程部分泥水工修復1,000 元、鐵捲門 調整補漆鎖更換1,000 元部分，為兩造所不爭執，堪可認 定。至原告主張廢棄物拆除清理運棄2,000 元、地坪清潔 3,500 元部分，被告固辯稱於退租時有清除、打掃，然原 告係主張變電室修建工程後因施工所需之後續清運、清潔 ，與被告退租時之狀況無涉，是原告主張主張廢棄物拆除 清理運棄2,000 元、地坪清潔3,500 元部分，足堪認定。 至原告主張牆面油漆修補復原3,000 元、鋁窗調整修理復 原1,000 元部份，為被告所否認，原告復未能證明該部分 設備係於被告返還租賃物時即遭損害，自無可採。 （5）現有自行增建設施拆除工程（F5）：
①經查，中央走道內部鋼架拆除364,000 元、廠房北側鋼架 拆除480,000 元、倉庫南側鋼架拆除1,010,000 元、倉庫 南側地坪拆除600,000 元部分，為兩造所不爭執，堪可認 定。至原告主張中央走道鋼架拆除1,680,000 元部份，被 告主張該中央走道鋼架係原告所建，相關拆除費用應由原 告負擔等語，核屬有據，是原告主張中央走道鋼架拆除1, 680,000 元部份，即無可採。又原告主張97年1 月至99年 1 月間鋼料價格跌幅20.2% ，應扣除金額（即拆除廢鋼料



處理）應按跌幅比例降低云云。惟原告之修建工程尚未實 際進行，至原告實際進行修建工程時，鋼價可能會再上漲 或下跌，是原告主張以97年1 月至99年1 月間之鋼價計算 ，即屬無據，無可採取。
（6）一樓其他室外空間修復：
①經查，一樓其他室外空間之修復費用23,000元，為兩造所 不爭執，堪可認定。
（7）勞工安全衛生管理、管理費、工程保險費、營業稅： ①原告主張中環公司應給付勞工安全衛生管理84,592元、管 理費126,888 元、工程保險費8,459 元、營業稅140,986 元，無非係以鑑定人97年12月16日所估之重置費用為憑（ 見本院卷四第111 頁至第112 頁）。惟查，勞工安全衛生 管理、管理費、工程保險費、營業稅部分原告皆係以建築 工程直接費用之比例計算，然本件原告係請求系爭租賃物 遭燒毀之損害賠償，自應以97年6 月26日就事實上修建之 預估為準，而非採97年12月16日另估之重置費用。從而， 修建工程建築許可、勞工安全衛生管理、管理費、工程保 險費、營業稅部分，應依附表所示臺北市建築師公會鑑定 之金額。
（8）終止時未點交設備清單：
①經查，附件10-1（見本院卷四第159 頁）所示之物，係原 告交付租賃物予中環公司時租賃物內之設備乙情，為兩造 所不爭執，堪可認定。惟中環公司主張於退租時，該設備 都留在租賃物內，且原告未能舉證證明遺失或遭破壞之設 備皆係於96年6 月24日系爭租約終止前毀損、滅失，則依 舉證責任分配法則，本院自無從為有利原告之認定，是原 告主張被告未妥善保管系爭租賃物內之物品，應給付379, 917元云云，即屬無據，並無可採。
（三）原告主張中環公司應給付租金或違約金32,982,948元，有 無理由？
1.按民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得 減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院 即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求 給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之， 亦得由債務人訴請法院核減。最高法院著有79年台上字第 1612號判例要旨可供參照。
2.原告與中環公司間之系爭租約於96年6 月24日終止，業如 前述，又被告僅繳納租金至96年2 月24日乙情，為兩造所 不爭執，堪可認定。又查，系爭租約第2 條第2 項約定： 「於本契約存續期間內，任一方因故擬終止本契約者，應



於終止前六個月以書面通知他方，其終止本契約非因他方 有違反本契約之情事者，應以相當於五年內所有未到期各 期租金總額之數額賠償於他方。」。參照系爭租約第3 條 約定94年8 月25日起至96年8 月24日止每月租金為1,082, 118 元，96年8 月25日至98年8 月24日止每月租金為1,10 3,760 元等情，為兩造所不爭執，並有系爭租約在卷可按 ，亦堪認定。另系爭火災之發生，中環公司有過失乙情， ，同已述之如前。已徵中還除須支付原告契約終止前未繳 納之租金外，尚應給付相當於五年內所有未到期各期租金 總額之違約金。是被告尚有96年2 月25日起至96年6 月24 日止共計4 個月租金4,328,472 元（1,082,118元X4=4,32 8,472 元）未給付。違約金部份則應給付相當於96年6 月 25日起至98年8 月24日止相當於租金之金額。然本院參酌 系爭系爭租賃物業於95年3 月2 日因火災而毀損，中環公 司於火災發生後即無法使用系爭租賃物，且原告提前取回 租賃物亦有助於原告進行重建之規劃，認上開違約金之約 定尚屬過高，爰予以核減為4,000,000 元為適當。是原告 主張被告應給付租金及違約金8,328,472 元，為有理由， 應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。四、綜上所述，原告基於系爭租約法律關係，訴請中環公司給付 原告20,358,018元，及其中12,029,546元自起訴狀繕本送達 被告之翌日即96年6 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無 理由，應予駁回。
五、原告及中環公司均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假 執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額， 併准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依據 ，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，經核於判決 結果均不生影響，爰不再一一贅述，附此敘明。七、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第85條第2 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 5 日
民事第二庭 法 官 黃呈熹
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。中 華 民 國 99 年 11 月 5 日
書記官 傅美蓮
附表一




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│編號│ 工程項目 │ 鑑定金額 │原告主張金額 │本院認定金額│ 備 註 │
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│ 1 │倉庫修建工程（A棟） │ 1,666,000元 │ 1,666,000元 │ 672,200元│火災部分求償 │
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│ 2 │CD-R廠房修建工程（C棟） │ 9,153,512元 │28,898,250元 │ 9,153,512元│火災部分求償 │
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│ 3 │機電及給水管道消防設備 │ 1,543,503元 │10,290,905元 │ 0元│火災部分求償 │
├──┼────────────┼───────┼────────┼──────┼──────────────┤
│ 4 │修建工程建築許可 │ 792,559元 │ 1,500,000元 │ 792,559元│火災部分求償 │
├──┼────────────┼───────┼────────┼──────┼──────────────┤
│ 5 │房屋價值減損金額 │ 無 │ 1,690,000元 │ 0元│火災部分求償 │
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│ 6 │辦公大樓修建工程（D棟） │ 1,129,150元 │ 1,233,669元 │ 327,800元│不明原因毀損及點交義務求償 │
│ │ │ │ │ │ │
├──┼────────────┼───────┼────────┼──────┼──────────────┤
│ 7 │警衛室修建工程（E棟） │ 35,200元 │ 35,200元 │ 27,700元│不明原因毀損及點交義務求償 │
├──┼────────────┼───────┼────────┼──────┼──────────────┤
│ 8 │室外廁所修建工程（F-2） │ 21,500元 │ 21,500元 │ 5,500元│不明原因毀損及點交義務求償 │
├──┼────────────┼───────┼────────┼──────┼──────────────┤
│ 9 │變電室修建工程（F-3） │ 11,500元 │ 11,500元 │ 7,500元│不明原因毀損及點交義務求償 │
├──┼────────────┼───────┼────────┼──────┼──────────────┤
│ 10 │現有自行增建設備拆除工程│ 826,800元 │1,494,855元 │ 489,524元│不明原因毀損及點交義務求償 │
│ │（F-5） │ │ │ │ │
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│ 11 │一樓其他室外空間 │ 23,000元 │ 23,000元 │ 23,000元│不明原因毀損及點交義務求償 │
├──┼────────────┼───────┼────────┼──────┼──────────────┤
│ 12 │租賃契約終止時未點交設備│ 無 │ 379,917元 │ 0元│不明原因毀損及點交義務求償 │
├──┼────────────┼───────┼────────┼──────┼──────────────┤
│ 13 │勞工安全衛生管理 │ 216,152元 │1,310,220元（1,2│ 216,152元│火災部分求償＋不明原因毀損及│
│ │ │ │25,628+84,592） │ │點交義務求償 │
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│ 14 │管理費 │ 431,385元 │1,965,330元（1,8│ 431,385元│火災部分求償＋不明原因毀損及│
│ │ │ │38,442+126,888）│ │點交義務求償 │
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│ 15 │工程保險費 │ 43,230元 │131,022元（122, │ 43,230元│火災部分求償＋不明原因毀損及│
│ │ │ │563+8,459） │ │點交義務求償 │
├──┼────────────┼───────┼────────┼──────┼──────────────┤
│ 16 │營業稅 │ 720,508元 │2,183,699元（2,0│ 720,508元│火災部分求償＋不明原因毀損及│
│ │ │ │42,713+140986） │ │點交義務求償 │




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│ 總計 │13,291,000元 │52,834,180元 │12,910,570元│ │
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