臺灣桃園地方法院民事判決 99年度訴字第226號
原 告 陳天英
被 告 台灣房屋仲介股份有限公司龍潭分公司
法定代理人 葉日舜
訴訟代理人 李德瑋
被 告 鍾鳳蘭
訴訟代理人 劉邦彩
被 告 李傳偉
訴訟代理人 范素蓮
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國99年10月26日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被告鍾鳳蘭經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論 期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原 告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告於起訴時原聲明：「被 告應連帶給付原告新台幣（下同）14萬1,250 元及自本起訴 狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」，嗣於 民國99年1 月21日具狀擴張為「被告應連帶給付原告56萬 3,850 元及自本訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算 之利息。」，此核屬擴張訴之聲明，揆諸前開規定，應予准 許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告於97年2 月26日經被告台灣房屋仲介股份有限公司龍潭 分公司（下稱台灣房屋仲介公司）所屬之不動產經紀人即被 告鍾鳳蘭仲介下向被告李傳偉購買門牌號碼為桃園縣龍潭鄉 ○○路211 巷70弄5 號5 樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落 之土地。詎被告李傳偉明知系爭房屋存有屋頂漏水之瑕疵， 竟仍在「標的現況說明書」第10項有關系爭房屋是否有滲漏 情形部分僅記載「房間內有濕氣壁癌」，且兩造於97年1 月 20日第一次簽約時，被告李傳偉特別口頭聲明僅有房間牆壁 有濕氣壁癌，屋頂作過2 次防水工程，絕無漏水，原告始願 意購買系爭房屋。然直至系爭房屋完成交屋後原告始知系爭
房屋存有屋頂漏水之瑕疵，經要求被告負擔賠償責任，被告 均置之不理。
㈡被告李傳偉依民法第354 條規定，須交付無屋頂漏水瑕疵之 房屋予原告，然其所交付之系爭房屋未具備雙方所約定之品 質，原告自得依民法第360 條規定請求被告李傳偉賠償修復 屋頂漏水瑕疵之費用。而原告因系爭房屋之漏水支出費用如 下：⒈97年6 月搭建鐵皮屋頂30萬150 元，及系爭房屋內牆 面因漏水造成損害，重新粉刷之費用4 萬2,500 元；⒉97年 8 月搭設鐵皮牆面6 萬3,000 元及屋頂地板重作防水15萬8, 200 元，合計為56萬3,850 元。又被告鍾鳳蘭受僱於被告台 灣房屋仲介公司擔任不動產經紀人，依民法第567 條第2 項 規定，被告鍾鳳蘭對系爭房屋之實際狀況應詳為調查，然被 告鍾鳳蘭怠於履行此項調查義務，致未能告知原告系爭房屋 存有屋頂漏水之瑕疵，進而造成原告之損害，依不動產經紀 業管理條例第26條第2 項及民法第188 條規定，應由被告台 灣房屋仲介公司及鍾鳳蘭對原告負連帶賠償責任。 ㈢對被告抗辯所為之陳述：系爭房屋之前半部雖有拆除裝潢及 前陽台落地窗，並向右鋸開1 公尺寬之磚牆。然系爭房屋之 後半部並未拆除，但後半部屋頂仍有3 處漏水。且據防水工 程人員稱係因被告李傳偉在屋頂4 個排水孔附近都打溝渠1 至2 條排水用，長度1 至3 公尺、深度2 至4 公分，此係破 壞原建築物之防水層的作法，始會到處漏水。
㈣並聲明：
⒈被告應連帶給付原告56萬3,850 元及自99年1 月21日追加 狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告之答辯略以：
㈠被告台灣房屋仲介公司部分：原告自97年2 月系爭房屋交屋 後，直至同年4 月間始察覺出現滲漏水現象，同年5 月底被 告公司人員李宜玹至系爭房屋頂樓勘查，發現頂樓排水孔未 清理致有積水現象。而系爭房屋委託被告代理銷售，委售期 間自96年7 月至97年2 月間交屋約半年，期間被告公司經紀 人員進出該屋多次，並未發現系爭房屋有何原告所稱之漏水 現象，卻在原告交屋後更改隔間施工始出現滲漏水，故頂樓 排水孔未清理加上施工不當方為導致漏水之原因。況被告公 司經紀人員於系爭房屋委售之初，即審視屋況製作「不動產 說明書」，請出賣人即被告李傳偉在「標的物現況說明書」 上據實勾選書明各項房地現況。被告李傳偉在說明書上明示 該屋「房間內有濕氣壁癌」，賣方不修理以現況交屋，經被 告公司經紀人員確認與實況無誤，嗣以該說明書使原告在看
屋後據以得知系爭房屋瑕疵所在，是被告公司居間媒介本件 買賣已盡善良管理人之注意義務，未因過失疏於注意或故意 隱匿系爭房屋之瑕疵。原告在本件買賣議價之際，即向被告 李傳偉及被告公司經紀人員表示，系爭房屋屋況不好，只有 原告這樣具有營建專業的人承買才有能力將屋況更新，另表 示承買後將在頂樓搭建鐵皮屋，則原告當時既已預定搭建鐵 皮屋，現今主張頂樓漏水豈非自相矛盾？甚且原告當時即以 修建更新及搭建鐵皮屋等估計將花費約數十萬元為由，要求 出賣人降價讓售成交，故即便系爭房屋有瑕疵，出賣人之擔 保責任，亦已在出賣人降價出售之際形同折讓予原告完畢等 語。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告鍾鳳蘭未於最後言詞辯論期日到場，惟其前次到場及提 出之書狀則以：本件於買賣過程中即與原告溝通過系爭房屋 之屋況不好須花時間整理，且出賣人於「標的現況說明書」 第10項亦勾選漏水，註記之處則係明顯看得見的地方。況買 賣當時雙方有講清楚，若房子有何問題買方須自己負責，原 告當時即稱要蓋鐵皮屋頂等語。並聲明：原告之訴駁回。 ㈢被告李傳偉部分：被告自80年7 月至96年7 月均居住於系爭 房屋，期間長達16年，而除房間有濕氣壁癌現象外，並無其 他滲漏情形。被告於96年7 月遷離該屋至97年1 月出售交付 予原告之期間，每逢豪、大雨或颱風前後均回系爭房屋檢視 門窗及清理頂樓排水孔，亦未察覺有何滲漏水跡象。而原告 於締約前議價階段曾表示其係營造建築業者，且攜同其他同 行至系爭房屋察看，事後表明處理上開壁癌及防水工程經估 價須耗費50餘萬元，被告亦因委託仲介代理銷售，即於「標 的物現況說明書」第10項「是否有滲漏水情形」處勾選「是 」，並書明「房間內有濕氣壁癌」之瑕疵現況，且勾選「不 修理以現況交屋」，原委託價398 萬元，則願降價以333 萬 元讓售成交。又原告於第二度催告被告之存證信函中提及4 月間適逢雨季，該屋竟有多處滲漏水，要求被告出面與其協 議解決等語，被告於5 月底要求仲介人員即訴外人李宜玹先 行前往瞭解屋況，其看完後向被告表示屋頂積水未曾清理； 被告嗣於7 月6 日再與其前去勘查，發現原告已動工打掉原 天花板裝潢及客廳與陽台間之隔牆，並在客廳另建置物間， 故而才出現滲漏，是系爭房屋顯係因原告施工破壞建築結構 ，重新裝潢後才發生滲漏。且依中央氣象局龍潭氣象站之降 水量表所示，97年3 月份之降雨量大於4 月份，3 月31日甚 至達96.5㎜，而原告所主張4 月份出現滲漏水又係因屋頂積 水未清理排水孔所致，可見被告97年1 月份交屋予，在原告 未施工重新更改內部結構前，根本未出現原告所指稱之漏水
瑕疵，故其無理由可對被告主張應負擔瑕疵擔保責任，遑論 損害賠償等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事項：
㈠被告李傳偉於97年1 月20日與原告簽訂不動產買賣契約書， 將其所有門牌號碼為桃園縣龍潭鄉○○路211 巷70弄5 之4 號之房地出售予原告，價金為333 萬元，被告鍾鳳蘭為居間 仲介系爭房地買賣之不動產經紀人，並受僱於被告台灣房屋 仲介公司。
㈡被告李傳偉於附於系爭買賣契約後之「標的現況說明書」第 10項關於「是否有滲漏水情形」處，勾選「是」，並註記滲 漏水處為「房間內有濕氣壁癌」，另勾選賣方就上開揭露之 滲漏水處，為「不修理以現況交屋」。
㈢系爭房屋於97年2 月26日原告付清尾款後，由被告李傳偉點 交予原告，嗣原告於97年4 月底發現系爭房屋之屋頂天花板 漏水。
四、兩造爭執之事項：
㈠系爭房屋於交屋時是否已存在漏水之瑕疵？原告主張被告李 傳偉應依民法第360 條規定負損害賠償責任，是否有據？ ㈡被告鍾鳳蘭、台灣房屋仲介公司就系爭買賣是否已盡其善良 管理人之注意義務？對於上開瑕疵有無調查或說明之義務？ 原告得否依民法第188 條、第567 條及不動產經紀業管理條 例第26條第2 項之規定，請求被告鍾鳳蘭、台灣房屋仲介公 司負連帶賠償責任？
五、茲就上開兩造爭執之事項，分論如下：
㈠系爭房屋於交屋時是否已存在漏水之瑕疵？原告主張被告李 傳偉應依民法第360 條規定負損害賠償責任，是否有據？ ⒈本件經本院囑託台灣省土木技師公會進行鑑定，其鑑定結 果略以「鑑定技師於現場將裝修之天花板部分移開，發現 鑑定標的物餐廳頂面已有舊漏水漬跡，並有鋼筋外露現象 。廚房移開部分天花板，會勘其上之平頂，牆面有舊油漆 剝落，磁磚牆面水漬痕跡。臥室牆面、平頂亦有滲漏斑塊 。研判該案漏水現象均屬房屋舊有漏水滲透漬跡，平頂亦 有裂縫，因長久漏水侵蝕成水滴鐘乳狀，均非屬近月新漏 水之新漬跡。另屋頂排水孔未勤清掃，雨天易造成積水外 溢，釀成局部滲水，屋主裝修打除室內與陽台之隔間並於 陽台外施作遮雨棚部分，因屋頂邊緣防水施作未完整，及 陽台遮雨棚間防水矽膠未填縫完全及變質，故水由屋頂邊 緣沿細縫滲入有滲水現象。綜判本案系爭房屋嚴重漏水緣 故，係房屋本身屋況老舊，舊有屋頂防水層破損因水泥砂 漿及混凝土本身為具孔隙性之吸水材料，孔隙或裂縫發生
易造成其水密性的急速降低，雨水由裂縫孔隙滲入造成漏 水，故系爭房屋本身屋況老舊所造成之漏水漬跡現象佔85 % ，另新屋屋主屋頂雖做防水然邊緣未做收邊防水，排水 孔未勤清掃，排水不順暢，傾盆大雨積水易釀成局部滲漏 ，然不嚴重，故其漏水原因約佔15% 等語」，此有鑑定報 告書1 件在卷可佐（見外放證物）。是依上開鑑定報告觀 之，系爭房屋之漏水原因，包括屋況老舊，舊有屋頂防水 層破損及新屋主於屋頂施作之防水工程未做收邊防水，且 排水孔未勤清掃等項。至該屋頂漏水之發生時點，台灣省 土木技師公會固函覆稱「依據鑑定技師於現場會勘經由崁 燈拆下將天花板上方平頂及牆面裂縫、滲漏痕跡拍照記錄 ，研判會勘時之舊有水漬，應於97年2 月交屋前即發生， 若交屋時房屋重新裝修包裝於裝潢內，恐不輕易察覺，若 未裝修露於眼前當可輕易察覺。」等語（見本院卷第65頁 ），亦即認系爭房屋之漏水情形係於交屋前即已發生，且 若未經重新裝修，交屋時該漏水痕跡當明顯可見。然查， 原告於本院審理中陳稱：「那時他賣給我的時候（房子） 是舊舊的，牆壁有壁癌，並沒有重新整理過的痕跡。」（ 見本院卷第52頁背面），足見被告李傳偉於出售系爭房屋 前，並未特別加以翻新，而維持舊有之屋況；又原告於交 屋時並未見漏水痕跡，且原告曾於97年3 月間重新裝潢， 拆除系爭房屋客廳、廚房、餐廳及臥室之天花板，當時亦 未見平頂有漏水情形，此經原告自承在卷（見本院卷第69 頁），則上開台灣省土木技師公會所稱「交屋時漏水情形 應已發生，且可輕易察覺」乙情，核與當時「房屋外觀未 見漏水痕跡」之實際情形有違，況鑑定人馮葆煌亦到庭結 證稱：「我們去鑑定的時候其實已經過了兩年多（97 年2 月間交屋，鑑定技師於99年3 月11日至現場進行會勘鑑定 ），所以我們也不是百分之百確定在97年2 月交屋的時候 （漏水）就已經發生。」等語（見本院卷第77頁），是上 開台灣省土木技師公會函稱系爭房屋之漏水情形係於交屋 前即已發生乙節，自難逕採。再原告雖主張其於97年3 月 間重新裝潢系爭房屋時，裝修工人曾向其表示餐廳上方有 鐘乳石，可見當時漏水情形已嚴重等語，惟查，原告自陳 該工人已不記得此事，無須傳訊該工人，此有本院公務電 話紀錄1 件在卷可參（見本院卷第74頁），且鑑定人馮葆 煌到庭證稱「（法官問：依一般情形，如果房子牆壁的屋 頂已經有鐘乳石，是否可以從房子的外觀一看就可以看出 房子有漏水？）應該是。」等語（見本院卷第76頁背面） ，倘如原告所稱系爭房屋於97年3 月間其餐廳上方平頂已
出現鐘乳石，則依鑑定人馮葆煌之上開證詞，系爭房屋應 可見明顯之漏水現象，惟斯時原告並未見何漏水痕跡或水 漬，此經原告自承在卷，是原告主張系爭房屋於97年3 月 間已因漏水致平頂產生鐘乳石云云，亦難憑採。再系爭房 屋係自96年7 月起即由被告李傳偉委託被告台灣房屋仲介 公司銷售，至97年1 月系爭買賣契約簽訂時止，期間歷經 6 個月，被告台灣房屋仲介公司經紀人員曾多次進出系爭 房屋，均未見漏水現象，此經被告台灣房屋仲介公司陳述 明確，再參諸卷附之交通部中央氣象局桃園縣龍潭鄉測站 逐月逐日氣象資料（見本院98年度壢簡調字第562 號卷宗 第26頁），系爭買賣契約簽訂後，系爭房屋所在之桃園縣 龍潭鄉於97年1 月24日起至同年2 月15日止連日均有降雨 ，20日內之總降雨量達265.5mm （其中97年1 月31日、2 月5 日之單日降雨量高達56mm、43mm），已高於97年1 月 、2 月、3 月、4 月之單月降雨量103mm 、193.5mm 、23 2.5mm 、223.5mm ，足見其雨量頗豐，再參諸系爭房屋為 五層建物之第五層，其上方即為屋頂，且原無任何遮蔽物 ，呈露天之情形（系爭房屋上方現有之鐵皮屋頂及牆面為 原告所增建），以此開放空間，如有豐沛雨水當會直接降 至系爭房屋，如斯時系爭房屋已有防水層破損之瑕疵，衡 情應會發現天花板、平頂有水漬、滲水等漏水痕跡，惟系 爭房屋於97年2 月間交屋時未見有任何漏水跡象，而交屋 後原告於97年3 月間拆除天花板重新裝潢時，亦未見平頂 有何水漬痕跡，是原告主張系爭房屋於交屋時已有漏水之 瑕疵乙節，尚難逕信為真。再系爭房屋係於原告交屋後重 新裝潢（含更換天花板、拆除客廳與陽台間之水泥隔牆、 並在客廳另建置物間）後，於97年4 月下旬始有漏水問題 發生，此為原告所不爭執，衡諸系爭房屋之前均無漏水情 事，則被告辯稱系爭房屋於97年4 月底漏水之原因，係因 原告重新裝修系爭房屋不當致防水層龜裂，加上未勤加清 掃排水孔所致，應非子虛，而堪採信。
⒉按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解 除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣 人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360 條定有明文。 經查，系爭房屋於97年2 月間由被告李傳偉交付予原告時 ，尚未發生原告所主張之漏水瑕疵，而係於房屋點交後， 因原告變更室內設計致裂縫產生，且未勤加清掃排水孔方 造成漏水現象，已如前述，則被告李傳偉自無須負物之瑕 疵擔保責任，是原告依民法第360 條之規定請求被告李傳 偉賠償修繕費用之損害56萬3,850 元，應非有據。
㈡被告鍾鳳蘭、台灣房屋仲介公司就系爭買賣是否已盡其善良 管理人之注意義務？對於上開瑕疵有無調查或說明之義務？ 原告得否依民法第188 條、第567 條及不動產經紀業管理條 例第26條第2 項之規定，請求被告鍾鳳蘭、臺灣房屋仲介公 司負連帶賠償責任？
經查，系爭房屋於被告鍾鳳蘭、台灣房屋仲介公司居間仲介 原告與被告李傳偉成立買賣契約時，並無原告指稱已存有漏 水瑕疵之情事，而係於交屋後，因原告自身行為方導致漏水 現象之產生，業如前述，則被告鍾鳳蘭、台灣房屋仲介公司 於居間仲介系爭買賣契約時，自無何未盡善良管理人注意義 務之可言，是原告請求被告鍾鳳蘭、台灣房屋仲介公司負連 帶賠償責任云云，亦無足採。
六、綜上所述，系爭房屋於被告李傳偉點交予原告時，並無原告 所主張之漏水瑕疵，則原告依民法第360 條、第188 條、第 567 條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定，請求 被告3 人連帶賠償其修復費用之損害56萬3,850 元及遲延利 息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之 聲請即失所依據，應併予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均 毋庸再予審酌，附此敘明。
八、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 99 年 11 月 12 日
民事第二庭 法 官 劉佩宜
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 99 年 11 月 12 日
書記官 賴柏仲
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