臺灣新竹地方法院民事判決 99年度訴字第273號
原 告 劉治安
被 告 楊輝
訴訟代理人 楊鄭貴鳳
上列當事人間請求交付房屋事件，本院於民國99年11月3日辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新竹縣新豐鄉○○段一０五、一五二之四、一五二之七地號土地上門牌號碼新竹縣新豐鄉○○街四十一巷三十四號房屋交付原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣捌萬壹仟陸佰元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、原告起訴原以民法第767條之法律關係，請求被告返還房屋 ；嗣於訴狀送達後，以民國99年5月31日民事辯論意旨狀及 99年6月28日民事擴張聲明狀，追加請求被告應給付相當於 租金之不當得利；又於本院99年10月15日言詞辯論時，將其 請求權基礎由民法第767條變更為民法第348條第1項，並變 更聲明為請求被告交付買賣標的物即拍定之房屋，暨當庭撤 回不當得利部分之請求。原告所為訴之變更、追加，其請求 之基礎事實同一，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事 訴訟法第255條第1項第2款、第7款之規定，應予准許。再按 原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；以言詞所為訴 之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達，同 法第262條第1項前段、第3項亦有明文。原告所為不當得利 部分訴之撤回，業經本院將99年10月15日之言詞辯論筆錄寄 送被告，亦已生撤回效力，合先敘明。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)其於98年10月20日經本院民事執行處97年度執字第29098號 清償債務強制執行事件，拍賣購得坐落新竹縣新豐鄉○○段 105、152-4、152-7地號土地上門牌號碼新竹縣新豐鄉○○ 街41巷34號之房屋（下稱系爭房屋），經原告繳足全部價金 後，本院民事執行處於98年11月24日核發不動產權利移轉證 明書予原告，依法原告已取得系爭房屋所有權，惟被告拒不
交付買賣標的物即系爭房屋予原告，爰依民法第348條第1項 規定，請求被告將系爭房屋交付原告。
(二)不動產之出賣人負有交付出賣之不動產予買受人之義務，本 件拍賣雖於拍賣公告上列有「不點交」之記載，然強制執行 程序之進行，執行法院僅為形式上審查，並無認定實體權利 存否之權限，故執行法院於拍賣公告上載明不點交，並不生 實體權利認定之效果，自無法拘束民事法院；又本件拍賣「 不點交」之緣由係系爭房屋之一樓於查封時與善意之第三人 存有租賃關係，而二、三樓則係出賣人即被告自住，經查， 該承租人已於98年8月間搬遷並終止租賃關係，而原告係於 98年11月24日取得系爭房屋之不動產權利移轉證書，故於取 得產權時，上開「不點交」之因素已不復存在。按強制執行 法第99條規定，出賣人即被告自應交出系爭房屋，執行法院 亦應解除出賣人即被告之占有而點交予買受人即原告。(三)並聲明：如主文第一項所示；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯則以：被告不同意、亦不願交付系爭房屋予原告， 被告不要原告的錢，只要原告將房子返還被告。除非原告給 付被告新臺幣（下同）5億元，否則被告不會搬遷。並聲明 ：原告之訴駁回。
三、下列事項為兩造所不爭執（見99年10月15日筆錄，被告之訴 訟代理人經本院合法通知，未於該言詞辯論期日到庭，且經 本院將當日筆錄爭點整理之結果寄送被告之訴訟代理人，並 附註「如對爭點整理有不同意見，應於10日內具狀表示，逾 期未表示意見將視為不爭執」，亦未見被告表達不同意見） 且經本院依職權調取97年度執字第29098號清償債務強制執 行事件卷宗核閱無誤，自堪信為真實：
(一)本件坐落新竹縣新豐鄉○○段105、152-4、152-7地號土地 上門牌號碼新竹縣新豐鄉○○街41巷34號未辦保存登記之房 屋，原為被告所有，經本院以97年度執字第29098號清償債 務強制執行事件執行拍賣，於98年10月20日由原告拍定，原 告於98年11月27日領得權利移轉證書而取得系爭房屋所有權 。兩造之間就系爭房屋成立買賣關係。
(二)本院97年度執字第29098號經民事執行處於98年2月9日會測 查封時，債務人即被告在場稱系爭房屋一樓前已出租予第三 人陳光富（僅口頭約定月租6,000元，未定書面租約），二 、三樓由被告與其家人自住，且因通往二、三樓之樓梯位於 一樓室內，共用一樓門戶出入，故拍賣條件指定為拍定後均 不點交。自原告拍定以來，被告未曾將系爭房屋交付原告。(三)第三人陳光富已於98年8月間搬離系爭房屋，目前系爭房屋 一、二、三樓均由被告與其家人占有使用。
四、原告主張其為系爭房屋之拍定人，並經本院民事執行處依法 發給權利移轉證書而取得系爭房屋之所有權，惟被告拒不搬 遷；被告則表明不願將系爭房屋交付予原告。是本件爭執應 在於：原告依據民法第348條第1項規定請求被告交付買賣標 的物即系爭房屋，有無理由？析論如下：
(一)按物之出賣人，負交付其物於買受人之義務，民法第348條 第1項定有明文。又強制執行法之拍賣固係執行法院行使國 家強制執行權，將債務人財產實施換價之處分行為，而用以 清償債權人之債權，然性質上仍屬私法買賣行為，執行法院 僅為執行拍賣之機關，故強制執行法上之拍賣，應解釋為買 賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人或承受人為買受人 ，有最高法院86年台上字第724號判決意旨可資參照，是法 院依強制執行程序所為之拍賣，亦屬民法所定買賣關係，自 有民法第348條第1項規定之適用。系爭房屋原為被告所有， 嗣經本院予以強制拍賣後，由原告拍定買受取得所有權，而 被告為強制執行程序之債務人，即系爭房屋之出賣人。(二)次按債務人應交出之不動產，現為債務人占有者，執行法院 應解除其占有，點交於買受人或承受人，為強制執行法第99 條第1項所明定，拍賣標的物若確由債務人現實占有時，債 務人即負有交付之義務，執行法院即得以點交之方式強制將 拍賣標的物移轉占有予拍定人。又執行法院既為債務人之代 理人，則拍賣公告所載「拍賣後不點交」即為出賣人所提出 之買賣條款，承買人願意接受而拍定，該約款即應拘束拍定 人，拍定人不得請求執行法院點交，惟該約款，就當事人之 真意而言，顯然係指該第三人之占有得以合法解除時，債務 人即應交付標的物予拍定人，此情形即指使用借貸有民法第 470條、第472條之情形時，或租賃有得終止租約或已租約期 滿，已終止租約等情形而言，從而，債務人與第三人之租約 如已終止，債務人即應交付拍賣標的物予拍定人，拍定人依 民法第348條第1項前段之規定，請求債務人交付拍賣標的物 ，即有理由，亦有司法院（81）廳民一字第0527號司法院公 報第34卷7期88頁法律問題研討意見可參。經查，本院民事 執行處就系爭房屋所為第一次至第三次拍賣公告上雖均有不 點交之記載，然其拍賣條件之所以指定為不點交，係因「本 院於98年2月9日前往系爭房屋會測查封時，債務人在場稱本 件房屋一樓出租予第三人，二、三樓自住。另據鑑價報告配 置略圖所示，到達二、三樓之樓梯位於一樓室內，拍定後均 不點交」，業經本院依職權調取上開執行卷宗核閱屬實。惟 被告於本院99年9月1日言詞辯論期日自承：「（問：現在房 子使用情形？）一樓是我和女兒在使用，二、三樓則沒有使
用，目前空著」等語（見本院卷第36頁），且對於原告主張 「一樓承租人業於98年8月間搬離上開房屋」乙節，亦未有 任何爭執，足見原承租人陳光富業與被告結束租賃關係而搬 離系爭房屋，系爭房屋目前確由被告及其家人自行占有中， 依前揭說明，出賣人即被告自不能再以拍賣公告上載明不點 交，即可排除其交付系爭房屋之義務。從而，原告依據民法 第348條第1項規定請求被告履行買賣契約之出賣人義務交付 系爭房屋，為有理由。
五、綜上所述，原告拍定取得系爭房屋，與被告成立買賣契約關 係，則原告依民法第348條第1項規定，請求被告履行交付買 賣標的物之出賣人義務，為有理由，應予准許。另原告陳明 願供擔保，請求准予宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之 擔保金額宣告之。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第385條第1項前段、第390條第2項，判決如主文。中 華 民 國 99 年 11 月 17 日
民事第二庭 審判長法 官 王銘勇
法 官 吳靜怡
法 官 梁智賢
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 99 年 11 月 17 日
書記官 黃詩傑