臺灣新竹地方法院民事判決 98年度訴字第72號
原 告 丙○○
被 告 合十建設有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 乙○○
李明仙律師
王彩又律師
許美麗律師
上 一 人
複 代理人 張淑美律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國99年10月12日辯論
終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣叁拾叁萬捌仟捌佰捌拾捌元及自民國九十七年十二月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。被告如以新臺幣叁拾叁萬捌仟捌佰捌拾捌元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告向本院聲請核發支付命令時 ，原聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）1,622,119元 及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分 之5計算之利息。嗣經被告聲明異議視為起訴後，原告於民 國99年10月12日以言詞擴張其訴之聲明為被告應給付原告 1,634,619元及自支付命令聲請狀繕本送達翌日（即97年12 月27日）起至清償日止按年息百分之5計算之利息，揆諸前 揭規定，原告所為訴之追加尚無不合，應予准許。貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）原告於97年3月30日簽立訂購房屋預約單，向被告買受新 竹縣竹北市○○○街40號房屋（下稱系爭房屋）、土地。 訂購房屋預約單內，兩造業已合意買清價格含契稅、外水 電等一切費用共1,250萬元，惟被告故意不給付相關費用 9,619元（含帳戶管理費5,600元、火險費2,889元、轉帳
費130元、裝設信箱1,000元），故原告乃依據民法第199 條請求被告給付上述費用。至被告一再辯稱從未看過「房 屋預約單」及依兩造買賣契約書第4條第3款規定上述費用 應由甲方即原告負擔云云，查被告既經代銷公司通知，同 意訂購房屋預約單所載之條件，自不得以未見過或未於訂 購房屋預約單上簽名為由，拒不給付上開費用，故原告依 不當得利請求權與債務不履行之損害賠償請求權，請求被 告返還原告所支出之上述費用，自屬有據。
（二）兩造買賣契約書約定交屋日為97年4月17日，被告卻遲至 97年4月25日始為交屋，依據兩造買賣契約書第11條之遲 延交屋賠償金以每日買賣總價之千分之一計算之約定，扣 除被告同意先行給付之2日違約金2萬5,000元，則原告尚 得依據民法第229條請求被告賠償原告違約金7萬5,000元 。至被告辯稱「原告同意被告公司以賠償2日違約金達成 協議」及係因原告拖延始於97年4月25日完成交屋等語， 除應由被告負舉證責任外，另被告於97年4月21日所簽立 之切結書，並無原告同意被告僅賠償2日之相關意思表示 ，故被告上開答辯自非可採。另依證人乙○○之證詞，被 告於97年4 月24日確實因處理防水問題油漆未乾而未能交 屋，則被告遲延交屋乃具有可歸責之事由甚明。（三）又被告於97年4月25日交屋時，因仍有切結書第2點所載之 工程須施作，原告惟恐被告拖延完工時程並損及原告財物 ，乃要求被告提供本票作為擔保，然被告員工乙○○藉故 推拖，聲稱被告公司無此慣例，嗣經代銷公司之業務經手 人劉立閎與被告溝通後，允簽發本票予原告，並於97年4 月25日交屋日同時，提供30萬元面額之本票，作為修復工 程之擔保，被告員工乙○○當時既在場仍不為反對的意思 表示，則原告自得依系爭本票所載之內容及金額，請求被 告給付30萬元。
（四）至被告辯稱依買賣契約第15條特約事項約定，系爭房屋係 依固定物及現況交屋，且就缺損及瑕疵部分，兩造已合議 減價為1,250萬元，原告不得再有所請求云云。惟查，於 訂約當時，被告已保證本件房屋為無人使用之新成屋（非 樣品屋或二手屋），兩造締約前亦從未就缺損及瑕疵有任 何合議減價之情事，又依買賣契約書第9條約定，被告自 本契約成立日起，應負恢復或保持正常使用、排除或修復 ，俾使原告完整取得系爭房地之責，故被告一再依上述特 約抗辯，排除原告其他權利，顯屬無據。原告仍得以系爭 房屋之瑕疵，請求減少總價一成即125萬元之價金。茲以 瑕疵總表臚列系爭房屋之瑕疵如下：
１、燈具不亮：庭院及頂樓外圍燈4座不亮、一樓室內紅外燈 具1座不亮。
２、漏水：一樓外樓梯間、一樓室內地板及浴廁、二樓浴廁（ 按依鑑定報告應為三樓浴廁）均有漏水情事。
３、地（壁）磚破損：庭院地磚破損1片、一樓浴廁壁磚破損2 片、二樓及樓梯間地磚破損3片、頂樓地磚破損2片。 ４、庭院無大門、一樓車庫車道過窄：車道232.5公分，不符 建築法規車道350公分之規定。
５、庭院外樓梯未清除疑似油漆鞋印。
６、門框破損 ：一樓室內門及二樓浴廁門均有破損。 ７、門縫過大、水花外濺：一樓浴室門距門檻1.2公分、離浴 室地板8公分；二樓浴室門距門檻1公分、離浴室地4公分 。
８、紗窗少一扇。
９、樓中樓室內門門邊未漆。
10、一樓浴廁毛巾架未安裝。
11、室內木地板不平：三樓主臥室地板落差達4.3公分、樓中 樓地板落差達0.9公分、四樓前後二臥室之地板落差達2.6 公分。
（五）除此之外，原告並於鑑定會勘期日增列下列瑕疵項目： １、庭院磁磚裂2片、信箱未裝設。２、一樓木門因漏水 致門框損壞。３、二樓室內天花板裂縫一處。４、二樓廚 房抽油煙管未封口。５、二樓廚房外牆磁磚未填縫。６、 三樓主臥室推拉門門樘瑕疵致撞損電器開關。７、三樓浴 廁門檻無法擋水，致浴室內部水外滲至室內，導致木地板 及牆壁損壞，衣櫥底部損壞。８、頂樓外牆勾縫一處未填 縫。９、與鄰房相接處滲水。10、四樓室內牆面及平頂裝 修裂縫。
（六）臺灣省建築師公會鑑定報告僅估算工（料）金額，未包含 進場維修所需工期、移置所有家俱（電）及住居人搬移以 供修繕等等之損害賠償，另有下列疏失：
１、未估算維修漏水費用。
２、項次4.1估算鑄鐵雙開門作為大門，使原有車道232.5cm再 縮減約30cm達202.5cm，車輛根本無從進出車庫，失其通 常效用，認應拆除庭院前2支邊柱，並裝設電動鐵捲門以 節省空間，估完成後約增加原車道20cm達252.5cm，以維 車庫通常使用，並符合公平原則。
３、增列項次4，排油煙管外觀包覆，與天花板相差約20 cm， 無從以矽利康封口。
（七）綜上所述，被告公司毫無誠信可言，其辯詞前後矛盾，且
與事實不符，顯見被告惡意重大，意圖卸責。爰聲明：被 告應給付原告1,634,619元及自支付命令聲請狀繕本送達 翌日（即97年12月27日）起至清償日止按年息百分之五計 算之利息。
二、被告答辯略以：
（一）原告依民法第199條規定及「不當得利請求權」與「債務 不履行之損害賠償請求權」，請求被告給付「銀行貸款之 規費」、「火險費」及「裝設信箱費用」等費用，顯無理 由：
原告請求被告給付之「銀行貸款規費」、「火險費」及「 裝設信箱費用」係依據原告所提出97年3月30日之訂購房 屋預約單為據云云。惟查該訂購房屋預約單，被告從未看 過，此參其上並無被告之簽署即明，原告謂依據該預約單 即得依民法第199條規定向被告請求給付上開費用，實屬 無據。況原告所請求給付之帳戶管理費5,600元及轉帳費 130元，原告自承係關於伊辦理貸款之費用，則顯然該費 用係原告為履行給付買賣價金義務而支出之費用，既非與 被告之契約義務有關，自無由請求被告負擔。而依兩造簽 立之不動產買賣契約書第四條第（三）款已約定火險費由 甲方即原告自行負擔，原告復請求被告給付火險保險費2, 889元，顯無理由。至於信箱費1,000元，因一般房屋買賣 並未包含信箱，原告要求被告支付裝設信箱之費用亦無理 由。
（二）原告第二項聲明請求被告給付遲延交屋賠償金75,000元（ 98年4月17日至98年4月24日共8日，扣除被告已給付2日賠 償金）部分，亦無理由：
查依據兩造於97年4月21日所簽立之切結書，兩造已協議於 97年4月24日交屋，並同意被告公司提供2日賠償，被告已 依上開切結書之協議給付2日之賠償金，原告違反切結書 之約定，請求被告自97年4月17日至97年4月24日計8日之 遲延交屋賠償金，顯無理由。此由被告於97年4月25日完 成交屋後，交付二日賠償金計24,840元予原告時，原告並 未保留意見即具名簽收，亦可知之。另被告已如期於97年 4月24日即已完成切結書第1點所載之工項，並通知原告進 行驗收，只是其中外牆防水部分因處理防水問題後重新油 漆而油漆未乾而已，原告以此為由拒絕配合交屋，顯屬無 理，自應由原告負受領遲延之責任。故原告主張98年4月 25 日交屋，應再加計1日之遲延交屋賠償金12,500元云云 ，亦無理由。
（三）原告依原證3號所示發票日97年4月25日之本票，請求被告
給付30萬元，顯屬無據：
查該本票並非被告所簽發，原告依該紙票據請求被告負發 票人責任，顯屬無據。雖原告聲稱係代銷公司代被告簽發 云云，然若被告同意簽發本票作為擔保，則由被告自行簽 發即可，何須他人代簽？故該本票與被告無關。原告依該 紙本票請求被告公司給付30萬元，實屬無據。（四）原告依民法第360、365、216條等規定，請求被告減少買 賣價金125萬元，應無理由：
１、查本件係成屋買賣，原告看過房屋後與被告談價，約定以 低於原訂價1,380萬元之1,242萬元為系爭房屋之成交價格 ，且雙方以書面約定現況交屋，此有兩造所簽立之不動產 買賣契約第15條在卷可稽。則本件既係成屋買賣、現況交 屋，且原告亦已於簽訂買賣契約前先行看過系爭房屋，則 原告自需概括承受系爭房屋交屋時之一切現狀。如是，被 告焉有民法第360條之「保證品質」或「故意不告知瑕疵 」情事？另民法第365 條係規定解除權或請求權之行使期 間，民法第216 條係規定損害賠償之範圍，皆非得為請求 權基礎之完全性法條。準此，原告既無法依民法第360 條 主張損害賠償，是項聲明即為無理由，合先敘明。 ２、又依民法第373條規定可知，所謂瑕疵須於危險移轉於買 受人時存在，若物之瑕疵於危險移轉後始發生者，出賣人 不負物之瑕疵擔保責任。查兩造交屋前，於97年4月21日 曾簽立切結書，就被告所有應處理之事項已達成協議，故 原告現所主張之瑕疵若存在於簽立切結書前，被告大多已 依約修復（切結書上被告同意處理之事項除一樓浴室二塊 壁磚及該處之毛巾架外，均已處理完畢），而兩造既就系 爭房屋約定現況交屋，則除除切結書上所載被告應負責處 理之事項外，原告無理由嗣後再請求被告負責處理。若原 告主張之瑕疵係交屋後始發生，依前所述，出賣人即被告 自不負瑕疵擔保責任。況原告入住系爭房屋已一段時間， 原告所主張之瑕疵情事，例如地磚破損、門框破損等顯有 可能係事後經重物撞擊所致，原告主張係屬瑕疵，應無理 由。
３、關於台灣省建築師公會99年4月9日台建師鑑98037字第229 9-5號鑑定報告書，被告之意見如下：
（１）原告請求被告給付木質地板拆除重做費用為無理由： 系爭房屋木質地板高度些微落差之問題並不明顯，此觀該 鑑定報告書謂：「部分瑕疵較不明顯，如工程估算表所列 之第11.1，12.1及13.1項，但仍以拆除重作估算費用」自 明。鑑定報告書將該「木質地板拆除重做費用」列於其中
，僅係依本院函文指示作為鑑定之標的，非如原告所言「 鑑定機關認同瑕疵重大」。準此，木質地板高度些微落差 ，僅屬於民法第354條第1項但書所稱「無關重要者」，不 得視為瑕疵，原告請求被告給付木質地板拆除重做費用之 主張自非可採。
（２）鑑定報告書附件工程估算表項次10「其他」費用無足參 考：
依據台灣省建築師公會99年9月14日台建師鑑（98037） 字第3166號函附件一「損害之修復費用鑑估標準」，於修 復項目逐項估列後「可」另加其他一項，含括所估列項目 之零星費用及零星整修。然該鑑估標準既稱「可」加，顯 見此並非修復所必須。本案係小型工程，且雙方爭執的工 程項目均已約定臚列完整，倘准原告依該鑑定報告增加請 求「其他」之費用，豈非默許原告對被告請求原未主張之 瑕疵修補費用？是故，鑑定報告書附件工程估算表項次10 「其他」費用實無足參考。
（３）鑑定報告書附件工程估算表項次11「廢料清理及運雜費 」過高：
鑑定報告書項次11係將所有修復費用逐項估列後增列10% 作為「廢料清理及運雜費」。然查如本案之小型工程，縱 有列舉運雜費，頂多以0.2%計算，甚或有些小型工程根本 無另行收取「清運費」之需要，此有被告於99年10月12日 期日庭呈多件工程估價單、工程預算書可供參考。該鑑定 報告書未區分工程案件大小，率以10%計算「廢料清理及 運雜費」，實難令被告甘服。
（４）原告主張應增設大門並無理由：
系爭房屋本無「大門」之設計，而本件又係「現況交屋」 ，並經原告坦承「我於交屋前就知道沒有大門」在案。從 而，原告於買受系爭房屋一年多後起訴主張應增設大門， 實無理由。
（５）原告所主張之瑕疵皆屬細微且過當：
鑑定報告認為修補費用為539,744元，加上98年10月28日 會勘當日增列之43,680元，亦不過583,424元，與原告主 張減少之價金125萬元差距甚大，已足可窺見。鑑定報告 所估算之金額中最大筆之費用是關於地板拆除重做部分， 然鑑定報告亦載該瑕疵並不明顯，該部分既未達減少地板 通常效用之程度，自不能以瑕疵視之。若扣除地板拆除重 做之費用，再扣除估算表所列「其他」、「清理費及運雜 費」、「稅捐及管理費」等費用，僅128,510元（包括98 年10月28日會勘當日增列之項目），然原告竟然請求減少
價金125萬元，原告之請求自非合理。
（五）爰聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決 ，請准供擔保免予假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）原告於97年3月30日填具訂購房屋預約單，表明願以總價 1,250萬元購買被告所有新竹縣竹北市○○○街40號房屋 土地。上載「買清價格（含契稅、外水電等一切費用）本 定金為議價用，若公司願以此價售，則本訂金轉為正式價 金的一部分，若不願售，則無息退還。」
（二）兩造以上開價金達成合意，於97年4月14日訂立買賣契約 ，買賣契約第四條第三款載明「甲方（即原告）銀行貸款 之規費、火險費、代書費等由甲方自行負擔」。買賣契約 第十一條載明「本契約所訂定之交屋日（即甲方付清尾款 同時）乙方（即被告）應確實依約履行，不得藉故拖延或 遲延收受尾款及交屋，如有遲延乙方應賠償自交屋日起以 每一日按買賣總價千分之壹計算付甲方以為賠償金。」（三）原告於97年4月17日付清尾款，嗣兩造於97年4月21日書立 切結書約定「（１）本房屋之漏水、木工問題，合十建設 同意於民國九十七年四月二十四日晚上七時完成並交屋， 合十建設同意提供二日賠償，依合約內容一日為總價之千 分之一。（２）本房屋之閣樓門、主臥廁所門、主臥廁所 線板、外牆防水、一樓廁所磁磚、毛巾架、一樓廁所燈不 亮、閣樓燈不亮、儲藏室燈不亮等問題，合十建設同意於 交屋後一月內完成，不在賠償範圍內」
（四）被告出具之工程保固證明書記載「自交屋日期97年4月25 日起，結構部份（如柱、樓梯…等）負責保固15年。固定 設備部分（如：門窗、粉刷、地磚…等）負責保固一年， 但可歸責於買方者（含買方自行裝修更改部分），不負保 固責任。」
四、本件之爭點：
（一）原告得否依訂購房屋預約單所載「買清價格（含契稅、外 水電等一切費用）」等語，請求被告給付貸款帳戶管理費 5,60O元、火險費2,889元、轉帳費130元、信箱設置費1, 000元？
（二）原告請求遲延交屋之賠償75,000元，有無理由？（三）原告依切結書及訴外人劉立閎所書立之本票，請求被告給 付30萬元，有無理由？
（四）原告主張系爭房屋有瑕疵，請求減少價金125萬元，有無 理由？
五、本院之判斷：
（一）原告依訂購房屋預約單記載請求之貸款帳戶管理費、火險 費、轉帳費、信箱設置費均無理由：
１、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於 契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事 探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。最高法院17年 上字第1118號著有判例可資參照。
２、兩造訂購房屋預約單載明契稅、外水電等一切費用包含於 買賣價格之內，而嗣後正式簽訂之不動產買賣契約書特約 事項所載「甲方（即原告）應於同年4月11日另支付新台 幣捌萬元整作為支付契稅及代書規費、手續費等。」（參 卷宗第33頁），且該8萬元實際上係由被告支付，原告並 未於買賣價金1,250萬元以外另行支付該8萬元。另外瓦斯 、水電外管費部分，原告亦未另行支付，足見兩造訂購房 屋預約單所載「買清價格（含契稅、外水電等一切費用） 」之真意，應係指買賣價金1,250萬元包含上開契稅、代 書規費、手續費、瓦斯、水電外管費等項，而被告確已依 約履行。
３、至原告所指貸款帳戶管理費5,60O元、火險費2,889元、轉 帳費130元等項，其中貸款帳戶管理費5,600元、轉帳費乃 屬原告支付買賣價金時所支出之費用，而火險費則係為使 系爭房屋遇火災時仍有保險理賠所支出之費用。依兩造所 訂不動產買賣契約書第四條第三款「甲方銀行貸款之規費 、火險費...由甲方負擔」約定觀之，上開費用已為兩造 約明應由甲方即原告負擔自明。蓋買賣價金之支付方式， 乃視買受人資力情形而定，並非所有買受人均須向銀行辦 理貸款，原告基於自身財務計劃向銀行申辦貸款，以為買 賣價金之支付，乃屬因其個人事由所生之費用，依約由原 告負擔，自屬合理，原告請求被告支付上開費用，自非可 採。另為確保抵押債權於火災事故發生時得就火險理賠金 受償而支出之火險保險費，亦屬原告為申辦貸款或保存系 爭房屋價值所支出之費用，依約應由原告負擔，亦無從諉 由被告負擔。此外，信箱乃房屋本身以外之附加設備，是 否設置及如何設置，與屋主之喜好、風格有極大關連，依 兩造訂購房屋預約單之記載，實無從推知被告有為原告設 置信箱之義務，或兩造就信箱設置費1,000元曾有由被告 負擔之特約。故原告以訂購房屋預約單之記載請求上開貸 款帳戶管理費5,60O元、火險費2,889元、轉帳費130元、 信箱設置費1,000元，為無理由，自無從准許。又原告引 用民法第199條規定為請求權基礎，惟該條規定僅在規範 債之關係得為請求權基礎，並非該條文本身即得作為請求
權之依據，原告逕依該條為請求，自非可採。
（二）原告請求遲延交屋之賠償75,000元，並無理由： １、兩造不動產買賣契約書第十一條固載明「本契約所訂定之 交屋日（即甲方付清尾款同時）乙方應確實依約履行，不 得藉故拖延或遲延收受尾款及交屋，如有遲延乙方應賠償 自交屋日起以每一日按買賣總價千分之壹計算付甲方以為 賠償金。」，且原告於97年4月17日即已付清尾款等情， 為兩造所不爭執，堪信為真實。惟依兩造及訴外人劉立閎 於97年4月21日所簽立之切結書記載「...本房屋之漏水、 木工問題，合十建設同意於民國九十七年四月二十四日晚 上七時完成並交屋，合十建設同意提供二日賠償，依合約 內容一日為總價之千分之一。...」，則兩造於97年4月21 日簽立切結書當時，就97年4月17日至同年月24日間之遲 延交屋賠償金應已有協議，否則原告豈有於該切結書簽名 ，且於收受被告給付之遲延交屋賠償金24,840元（參卷宗 第63頁，該款係以1,250萬元扣除契稅等費用8萬元後之1, 242萬元，按每日千分之1，計算2日賠償金）時，均未曾 保留其餘給付之理？
２、原告雖稱其於簽切結書並未同意97年4月17日至同年月24 日之遲延違約金以2日計算，惟查，原告除已於切結書上 簽名，且於收受遲延交屋賠償金時未為保留意見外，另證 人即被告員工乙○○亦到庭證稱：「（被告訴訟代理人問 ：證人剛所述只有協商遲延的2天，17號到24號之間除這 兩天都沒有協商所指為何？）當時就是切結上面協議只賠 償兩天，不是先賠償2天。原告有同意只賠償2天，原告也 知道原是17號交屋延到24號交屋。（法官問：17號到24號 確實有協議2天作為遲延交屋的賠償？）是。」等語（參 卷宗第61頁），足見原告應有同意97年4月17日至同年月 24日之賠償金額以24,840元為限，否則當無未為任何保留 即於切結書及24,840元之收據上簽名，並與被告完成交屋 程序之理，故原告於雙方銀貨兩訖之後，始行爭執被告尚 有97年4月17日至同年月24日之5日（扣除已付2日）遲延 賠償金共6,2500元未付，實屬無據。
３、此外，被告於97年4月24日即已依約完成切結書第1點所載 之工項，並通知原告交屋等情，為兩造所不爭執。當日未 能交屋之原因則據證人乙○○到庭證稱：「（法官問：何 以4月25日始交屋？）因為當初那時處理防水問題後重新 油漆，當時約7點交屋，要看現場，但原告看過之後說油 漆未乾，我有解釋等油漆乾了就好，原告不相信，原告說 要等油漆乾了再交屋。」原告對於證人上開證述，亦未表
示不同意見，則被告確於97年4月24日即已依約提出給付 ，堪以認定。按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不 能受領者，自提出時起，負遲延責任，民法第234條規定 甚明。本件被告既已依約提出給付，係原告以油漆未乾之 細微事由拒絕受領，尚難謂被告應就原告之受領遲延負賠 償之責。故原告另行請求97年4月24日迄同年月25日之遲 延交屋賠償金12,500元，自非有據，無從准許。（三）原告依切結書及訴外人劉立閎所書立之本票，請求被告給 付30萬元，並無理由：
按票據為無因證券，悉依票據文義定其法律關係，本件原 告依訴外人劉立閎所書立之本票，請求被告給付票款，與 票據文義所載不符，自無從命被告給付。另前引切結書亦 未載明若被告未於交屋後一個月內完成各項修繕，須給付 30萬元與原告之意旨，原告亦無從援引切結書為依豦，訴 請被告給付30萬元，自明。
（四）原告主張系爭房屋有瑕疵，請求減少價金125萬元，僅於 338,888元之範圍內有理由，其餘均非有據： １、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條 之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵 ，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵， 民法第354條第1項定有明文。又買受人得向出賣人請求不 履行之損害賠償者，以買賣之物缺少出賣人所保證之品質 為限，若出賣人就標的物之品質未有特別之保證時，縱有 瑕疵，買受人亦僅得解除契約或請求減少價金，而不得請 求損害賠償，此觀之民法第359條、第360條之規定自明。 ２、本件原告於97年8月13日即以存證信函通知被告有關系爭 房屋具有地板不平且落差太大、紗窗缺一扇及地磚破損等 瑕疵，此有竹北六家郵局存證號碼00355號存證信函在卷 可佐（參卷宗第74頁）。訴訟繫屬中，原告除提出照片外 ，另以瑕疵總表（參卷宗第102頁至103頁）列舉各項瑕疵 ，並另於鑑定人會勘時列出庭院磁磚裂縫及信箱未裝設等 瑕疵（詳貳、一、原告主張（五）所載）。被告則以系爭 房屋買賣價格經議價後，業已減價售出，且兩造係約定現 況交屋，交屋前系爭房屋業經原告仔細驗屋，並列出多項 缺失要求被告改善，被告除一樓浴廁之磁磚及毛巾架，因 未能尋獲完全一致之磁磚，原告要求整面牆均重貼磁磚， 被告無法接受，而未能裝設完成外，其餘各項均已維修完 成，原告不得另行主張被告應再負瑕疵擔保責任云云為辯 。經查，兩造不動產買賣契約書固約定依現況交付，惟並 未免除被告之瑕疵擔保責任，此由兩造契約並未明白揭示
免除出賣人之瑕疵擔保責任自明，故被告上開所辯因已減 價出售且係現況交屋，無庸再負瑕疵擔保責任云云，自非 可採。惟本件被告固應就物之瑕疵負擔保之責，但被告書 立之工程保固證明書係載明「自交屋日期97年4月25日起 ，結構部份（如柱、樓梯…等）負責保固15年。固定設備 部分（如：門窗、粉刷、地磚…等）負責保固一年，但可 歸責於買方者（含買方自行裝修更改部分），不負保固責 任。」，揆諸前引說明，被告自僅於上開保固事項所載時 間範圍內負保證之責任，若有其餘瑕疵則僅依民法第359 條規定負瑕疵擔保責任。而原告就系爭房屋上開保固事項 之瑕庛係依民法第359條規定請求減少價金，並非依民法 第360條所訂「買受人得不解除契約或請求減少價金，而 請求不履行之損害賠償」之規定，不請求減少價金而請求 因不履行而生之損害賠償。故原告請求被告減少價金，復 論及其因被告相應不理所受勞費損害、精神損失、移置家 具及住居人搬移以供修繕之損害賠償、因瑕疵導致之損害 云云，自無可採。
３、又買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之 物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知 出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不 能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕 疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視 為承認其所受領之物。民法第356條規定甚明。本件原告 於98年10月28日鑑定人前往會勘時始主張如本判決貳、一 、（五）所載之各項瑕疵，除信箱裝置費業經原告另行主 張，且亦自認為非瑕疵外（參卷宗第160頁），其餘各項 列舉，均未曾於被告允諾之一年保固期限內告知被告，依 上開規定，自應認原告已承認該受領之物，自無從再行請 求被告就原告怠於通知部分，負物之瑕疵擔保責任。 ４、至於原告列載於瑕疵總表之各項疵疵是否存在，其應減少 之價金之若干為合理，業經本院送請臺灣省建築師公會為 鑑定，並經該會以99年4月9日台建師鑑（98037）字第229 9-5號函檢送鑑定報告書為憑（參外放鑑定報告書）茲逐 項論述如次：
（１）有關原告主張系爭房屋庭院及頂樓外圍燈4座不亮、一 樓室內紅外燈具1座不亮之瑕疵，鑑定報告書認以單價 800 元計算，複價合計為4,000元（3,200+800=4,000， 參鑑定報告書附件5第1頁，下同），兩造就此部分之疵 瑕存在及修復費用均無意見，該項金額自應准許。 （２）有關原告所指系爭房屋一樓外樓梯間、一樓室內地板及
浴廁、三樓浴廁均有漏水之疵瑕，鑑定報告依內牆、平 頂部分刮除表層，再以水泥漆一底二度之方式修補，一 樓及三樓浴廁地坪則以一式2萬元之方式估價，合計修 補此部分瑕疵之費用為46,480元（4,320+20,000+20, 000+2,160）。就此部分費用被告並未加以爭執，原告 則以鑑定人未將維修漏水部分之費用計算在內，主張修 復費用應更高。惟查，原告如認鑑定人此部分之鑑定不 實，應另行提出相當事證以供本院審酌，惟原告並未提 出其餘事證，證明系爭房屋有無漏水及漏水之原因為何 、漏水修復費用應高至何種程度，則原告此部分主張， 自非可採。另鑑定人就鑑定時所見之水漬及斑花為鑑定 ，至於該等水漬及斑花之形成原因，鑑定人雖未註明於 鑑定報告中，惟鑑定人亦酌以「一式」若干元之方式估 定應減少價金之金額，並於其他項目酌增總費用10%之 方式列計，自應認此部分瑕疵減少價金之金額，依鑑定 報告所載金額46,480元為準。
（３）有關原告稱系爭房屋庭院地磚破損1片、一樓浴廁壁磚 破損2片、二樓及樓梯間地磚破損3片、頂樓地磚破損2 片、庭院外樓梯未清除疑似油漆鞋印，及一樓室內門及 二樓浴廁門之門框均有破損、浴室門縫過大、紗窗少一 扇、樓中樓室內門門邊未漆、一樓浴廁毛巾架未安裝等 瑕疵，鑑定人業依工程估算表（鑑定報告附件5第1頁） 項次3.1、3.2、3.3、3.4、5.1、6.1、6.2、7.1、7.2 、8.1、9.1、10.1估算金額合計23,830元（360+360+94 50+360+300+2500+2500+3000+3000+1500+300+200）。 就此部分疵瑕之存在及鑑定報告書所示瑕疵修復金額， 兩造均無意見，自應以上開金額為準，計算此部分瑕疵 應減少之價金。
（４）有關原告主張庭院無大門、一樓車庫車道過窄之瑕疵部 分，為被告所否認，並以兩造並未約定應由被告施作庭 院大門，及車庫並非一般停車場，自無建設技術規則有 關車道寬度之適用等語為辯。查原告就兩造曾約定由被 告施作庭院出入大門一節，並未能舉證以實其說，自難 認系爭房屋具有此部分瑕疵。另有關車庫進出口寬度部 分，經查系爭房屋車庫出入口僅供原告一家人停放車輛 進出使用，與一般大樓停車場須因應諸多住戶停車進出 、迴旋，所設車道須有一定寬度規範之情形並不相同。 況系爭房屋之車庫出入口寬度為交屋前即已存在，縱車 庫出入口之寬度果有原告所指過窄之瑕疵，原告於看屋 、交屋時，均經詳細查驗，就該明顯存在之車庫寬度從
未主張存有瑕疵，依民法第356條之規定，自應視為承 認所受領之物。另系爭房屋業經被告通過建築主管機關 實施建築、消防之檢查而取得使用執照在案，應認並無 所謂車道過窄之情事存在，否則被告即無從取得使用執 照，進而為第一次所有權登記，再行轉售原告。故原告 復執一般大樓停車場車道寬度之標準指稱被告留設之車 道未達建築技術規則，即屬難以採信。故原告此部分主 張無從准許。
（５）有關系爭房屋室內木地板不平之瑕疵部分，被告雖以瑕 疵未達滅失或減少物之通常效用或契約預定效用之程度 ，若有減少，其減少程度亦無關重要，不得視為瑕疵等 語為辯。惟依原告所提四樓房間之照片（卷宗第44頁下 方）觀之，該房間地板之高低落差於比對門框時，即清 楚可見，於房間門框約僅80至90公分之寬度中，地板即 存有目視可見之高低差距，實難認為此項瑕疵無關重要 或未達減少物之價值或通常效用之程度，故本院認原告 就此項瑕疵存在之舉證，已足使本院信原告此部分主張 為可採。就此項瑕疵之存在，鑑定報告書之工程估算表 項次11.1、12.1、13.1估定每平方公尺為2,500元（每 坪為8,264元，不含廢料清理），總計修復費用為300,
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