臺灣板橋地方法院民事裁定 99年度訴字第1629號
原 告 任晚質
訴訟代理人 陳守文律師
複 代 理人 郭佳瑋
被 告 陳忠文
訴訟代理人 林秋萍 律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院裁定如下：
主 文
本件應再開言詞辯論，並指定民國九十九年十二月三十日上午十點十五分，在本院民事大樓第一法庭為言詞辯論期日，兩造應分應補正如附件所示之事項，並均提出綜合言辯書狀（附磁片）。中 華 民 國 99 年 11 月 26 日
民事第二庭 法 官 吳振富
以上正本證明與原本無異
書記官 江文彬
中 華 民 國 99 年 11 月 26 日
附件：
壹、原告應補正之事項：
一、本院99年9月2日言詞辯論筆錄業將被告調取錄音光碟後，業 已更正筆錄，請原告到庭閱卷表示意見。
二、被告抗辯已逾民法第365條時效規定，原告主張被告「故意 」不告知，此有利於己之事實，應由原告負舉證責任，若本 件無法舉證者，恐受敗訴判決。
三、「凶宅」於日本之判例學說上稱之為「心理的瑕疵」，關於 心理的瑕疵是否存在，日本學者提出判斷標準如下，請依序 論析之：
(1)時間上因素
時間固然會影響到心理的瑕疵之存在，但時間因素尚非關鍵 性要素，須與其他因素作綜合考量。例如是否因該非自然身 故事件之嚴重性，而於鄰近居民間留下嚴重恐懼感之深刻記 憶，或發生非自然身故事件之標的物以拆除，心理的瑕疵存 在於不特定之空間等等。
(2)場所上因素
亦即發生非自然身故事件之場所是否會影響平穩、安寧之舒 適生活空間，因此如果在陽台上吊，或跳樓自殺者掉落於陽 台時，有學者主張該屋並不因此成為凶宅。如於空地發生非 自然身故事件，即便其後於該地上興建建築物，亦非所謂「 凶宅」，蓋土地並無此種心理的瑕疵存在於特定空間之問題 ，本非成為「凶宅」之對象。
(3)標的物之現狀
心理的瑕疵影響平穩、安寧之舒適生活，因此標的物之現狀 ，換言之買受人就標的物之利用情況，為判斷此心理的瑕疵 存在與否之要素。因此，如果發生上吊事故的部分房屋已被 拆除或改建，則心理的瑕疵已不存在於特定空間，無法再肯 定此心理的瑕疵之存在。
(4)附近地理環境、居民之因素
標的物所在地之地區環境及附近居民亦為判斷標準之一，亦 即都會區之高樓大廈，與偏僻鄉村孤立之住宅其判斷應有不 同。再者，事件對鄰近居民所留下之強烈陰影，仍為鄰居傳 聞之對象者，無法否認其確有無法提供平靜、安寧之舒適生 活空間之情形。
貳、被告應補正之事項：
一、何謂「凶宅」？依據內政部之意見內政部（90）台內中地字 第9082363 號訂頒之「成屋買賣契約書範本」「建物現況確 認書」第6 項係勾選「本建物（專有部分）於賣方產權持有 期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」。民間業者，依此 解釋為過去曾發生自殺或兇殺等非自然身故情事之建物。二、然依內政部訂頒之「建物現況確認書」第6 項係勾選「本建 物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺 致死之情事」，似乎僅限該心理的瑕疵發生於賣方持有期間 。惟第354 條端以標的物交付時為判斷瑕疵存在與否之時間 點，至於該瑕疵出現於何時並非所問。前揭建物現況確認書 ，應係在課出賣人之說明調查義務，如有違反應負債務不履 行責任。而瑕疵擔保責任屬法定擔保責任，並不以出賣人之 故意過失為要件，即如本件之情形，心理的瑕疵原本係出現 於出賣人之前手持有期間，出賣人是否並未被告知該屋為「 凶宅」，而不知該屋過去曾發生過非自然身故事件，仍應對 買受人負第354 條責任？（相同情形另有台灣高等法院96年 上字第40號）可參