臺灣板橋地方法院民事判決 98年度重訴字第377號
原 告 國泰板橋第一新城Ｆ區公寓大廈管理委員會
法定代理人 陳國華
代 理 人 陳舜銘律師
被 告 國泰板橋第一新城Ｃ區公寓大廈管理委員會
法定代理人 呂秋月
被 告 國泰板橋第一新城Ｄ區公寓大廈管理委員會
法定代理人 劉秋雲
被 告 國泰板橋第一新城Ｅ區公寓大廈管理委員會
法定代理人 沈國進
共 同
訴訟代理人 湯明亮律師
複代理人 周明榮律師
上列當事人間請求確認土地使用權事件，經本院於民國99年10月
6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告就坐落臺北縣板橋市○○段八九三之一、八九三之二地號土地上如附圖所示C 、D 區編號（A ）（B ）之停車空間面積共一千零三十二平方公尺、編號（C ）（D ）之管理員室面積共二十八平方公尺、編號（E ）之車道面積六十一平方公尺部分有使用權。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，或擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。查 本件原告原起訴聲明請求：「確認坐落臺北縣板橋市○○路 ○ 段正泰四巷21號、正泰五巷18號、正泰五巷13號地下室產 權（面積約為1695.06 平方公尺）為國泰板橋第一新城C、D 、E 、F 區315 戶全體住戶共有，F 區住戶亦有權使用前開 地下室」嗣於本院囑託臺北縣板橋地政事務所現地測量後， 另依照地政機關測量成果，具狀變更其請求判決事項之聲明 為「請求確認原告就坐落臺北縣板橋市○○段893-1 、893- 2 、893-3 、893-4 、893-5 等地號如民國99年8 月17日臺 北縣板橋地政事務所土地複丈成果圖所載：C 、D 區含停車 空間（A ）（B ）、管理員室（C ）（D ）、車道（E ）共 計1, 121平方公尺及E 區含停車空間（F ）（G ）、管理員 室（H ）、車道（I ）（J ）共計565 平方公尺之土地有使
用權。」（見本院卷㈡第193 頁）核原告上開所為並未變更 訴訟標的，且係本於同一請求基礎事實，而減縮應受判決事 項之聲明，依民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款規定， 尚屬無礙，應予准許。
二、原告國泰板橋第一新城F 區公寓大廈管理委員會（下稱F 區 管委會）於民國97年1 月27日成立，被告國泰板橋第一新城 C 區公寓大廈管理委員會（下稱C 區管委會）於89年4 月11 日成立，被告國泰板橋第一新城Ｄ區公寓大廈管理委員會（ 下稱Ｄ區管委會）於89年5 月6 日成立，被告國泰板橋第一 新城E 區公寓大廈管理委員會（下稱E 區管委會）於96年11 月14日成立，均為依公寓大管理條例成立之管理委員會，並 向臺北縣板橋市公所報備成立核准在案，為兩造所不爭執， 並有臺北縣板橋市公所98年11月26日北縣板工字第09800846 13號函暨區分所有人會議紀錄及公寓大廈住戶規約影本在卷 可稽（見本院卷㈠第44至119 頁）。按原告因法律關係之存 否不明確，致其私法上地位有受侵害之危險，提起確認法律 關係存在之訴者，如以否認其法律關係存在之人為被告，即 不生被訴當事人適格之欠缺問題（最高法院40年台上字第 1827號判例參照）。又積極確認之訴，只須主張權利之存在 者對於否認其主張者提起，當事人即為適格（最高法院60年 台上字第4816號判例參照）。本件原告主張依F 區建物住戶 與國泰建設公司之買賣契約書，F 區住戶對於C 、D 、E 區 地下防空避難室有使用權，因C 、D 、E 區住戶各自成立獨 立之管委會後，即拒絕F 區住戶使用上開地下防空避難室， 則原告F 區住戶對於C 、D 、E 區地下防空避難室之使用權 已因被告之行為而陷於不明確之狀態，自有即受確認判決之 法律上利益。
三、原告國泰板橋第一新城F 區公寓大廈管理委員會法定代理人 原為簡玟蒨，於訴訟中變更為陳國華；被告國泰板橋第一新 城C 區公寓大廈管理委員會法定代理人丁正坤，於訴訟中變 更為呂秋月；被告國泰板橋第一新城E 區公寓大廈管理委員 會法定代理人王志楓，於訴訟中變更為沈國進，均經其等聲 請承受訴訟（見本院卷㈠第136 頁、卷㈡第214 頁），核其 聲請合於民事訴訟法第175 條之規定，應予准許。另被告國 泰板橋第一新城D 區公寓大廈管理委員會法定代理人洪舜爵 ，於訴訟中變更為劉秋雲，並經原告聲明承受訴訟，核無不 合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠國泰板橋第一新城社區位於臺北縣板橋市○○路○ 段，係訴
外人國泰建設股份有限公司（下稱國泰建設公司）於73年間 所興建完成，因本件地下防空避難室而發生爭執者，為C 、 D 、E 、F 區之建物，其中C 區建物之門牌號碼包括臺北縣 板橋市正泰4 巷單號、板橋市○○路○ 段202-15、202-16號 ，共65戶；D 區建物之門牌號碼包括同市正泰5 巷雙號、正 泰4 巷雙號、板橋市○○路○ 段202-17、202-18號，共55戶 ；E 區建物之門牌號碼包括同市正泰5 巷單號、正泰6 巷雙 號、板橋市○○路○ 段202-19、202-20、202-21、202-22號 屬之，共85戶；F 區建物之門牌號碼包括正泰6 巷1-9 號、 正泰7 巷全部（1 至10號）、板橋市○○路○ 段202-23、20 2-24、202-25、202-26、202-27、202-28號，共110 戶。C 區與D 區設有如附圖所示編號（A ）、（B ）、（C ）、（ D ）、（E ）相連通之地下防空避難室（下稱C 、D 區地下 防空避難室），E 區設有如附圖所示編號（F ）、（G ）、 （H ）、（H ）、（J ）獨立之地下防空避難室（下稱E 區 地下防空避難室）。
㈡因76年間之建築法規，尚無所謂之「地下停車場」，僅有「 防空避難室」，供社區全體使用，且無產權登記，於86年建 築法修正後始有「地下停車場」之名稱。詎C 、D 、E 區之 住戶各自成立獨立之大廈管理委員會後，竟拒絕F 區住戶使 用上開地下室，妨害F 區住戶權益，因此，於96年間該社區 各大廈住戶始就C 、D 、E 區地下防空避難室使用問題，召 開2 次協調會議，有該協調會議紀錄可參（見本院卷㈠第 142 至144 頁），其中第2 次協調會議，國泰建設公司承辦 業務之襄理何明仁亦到場說明C 、D 、E 區地下防空避難室 並無產權登記，C 、D 、E 區全體住戶（即銷售配置圖上G 、H 棟）對於系爭地下室均無獨立產權及使用權。國泰板橋 第一新城社區於76年間建築完成時，公寓大廈管理條例尚未 公布施行，故無分管契約，僅有買賣契約書，依F 區建物之 買賣契約書及證人何明仁之證詞可以明確知悉，F 區住戶對 於C 、D 、E 區地下室有使用權，為此爰依買賣之法律關係 提起本件訴訟。
㈢聲明：請求確認原告就坐落臺北縣板橋市○○段893-1 、89 3- 2、893-3 、893-4 、893-5 等地號如99年8 月17日臺北 縣板橋地政事務所土地複丈成果圖所載：C 、D 區含停車空 間（A ）（B ）、管理員室（C ）（D ）、車道（E ）共計 1, 121平方公尺及E 區含停車空間（F ）（G ）、管理員室 （H ）、車道（I ）（J ）共計565 平方公尺之土地有使用 權。
二、被告則以：
㈠C 區建物為包含65戶之區分所有建物，於72年12月開工，73 年9 月竣工，建造執照字號為72建1611號，使用執照字號為 73使字第1696號；D 區建物為包含55戶之區分所有建物，於 72年12月開工，73年9 月竣工，建造執照字號為72建1610號 ，使用執照字號為73使字第1699號；E 區建物為包含2 棟各 40戶及45戶之區分所有建物，於72年11月開工，73年8 、9 月竣工，建造執照字號為72建1609號、72建1605號，使用執 照字號為73使字第1698號、73使字第1697號。依各該建物之 使用執照存根記載，其地下層均為防空避難室，則其性質屬 共同使用之建物，依69年1 月23日修正施行至84年7 月11日 之土地登記規則第73條之規定，及最高法院82年台上字第26 號判決意旨、80年台上字第1717號判決意旨，並不能單獨辦 理所有權登記，則欠缺定著物之獨立性，不得單獨為所有權 之客體。而C 、D 、E 區地下防空避難室雖未辦理登記為各 該棟區分所有建物之公共設施登記，惟依98年1 月23日修正 前民法第799 條之規定，及最高法院88年台上字第1553號判 決意旨，C 區建物之地下防空避難室屬C 區全體區分所有人 共有，D 區建物之地下防空避難室屬D 區全體區分所有人共 有，E 區45戶建物之地下防空避難室屬E 區45戶全體區分所 有人共有，E 區40戶建物之地下防空避難室屬E 區40戶全體 區分所有人共有。
㈡F 區住戶並非C 區、D 區、E 區4 棟區分所有建物之地下防 空避難室之共有人，F 區住戶無權使用C 區、D 區、E 區4 棟區分所有建物之地下防空避難室：
⒈依國泰板橋第一新城建案之配置圖（見本院卷㈠第219 頁） ，F 區為3 棟區分所有建物，其中1 棟有35戶專有部分門牌 號為三民路2 段202-23號（即配置圖A6）、202-24號（即配 置圖A5）、正泰六巷1 至9 （單）號（即配置圖D 棟）及其 上2 樓至5 樓之區分所有建物，其中1 棟有40戶專有部分門 牌號為三民路2 段202-25號（即配置圖A4）、202-26號（即 配置圖A3）、正泰七巷2 至12（雙）號（即配置圖C 棟）及 其上2 樓至5 樓之區分所有建物，其中1 棟有35戶專有部分 門牌號為三民路2 段202-27號（即配置圖A2）、202-28號（ 即配置圖A1）、正泰七巷1 至9 （單）號（即配置圖B 棟） 及其上2 樓至5 樓之區分所有建物。F 區住戶並非C 區、D 區、E 區建物之地下防空避難室之共有人，因此，F 區住戶 與C 區、D 區、E 區住戶間就C 區、D 區、E 區4 棟地下防 空避難室，並無所謂成立共有分管契約之問題，F 區住戶無 權使用C區 、D 區、E 區地下防空避難室。
⒉C 區、D 區、E 區建物之全體區分所有人中每棟均有部分區
分所有人，並非向訴外人國泰建設公司購買區分所有建物， C 區、D 區、E 區該部分區分所有人與國泰建設公司及F 區 住戶間並無任何權利義務關係，因此，對C 區、D 區、E 區 區分所有人而言，F 區住戶無權使用C 區、D 區、E 區地下 防空避難室。
⒊配置圖B 、C 、D 棟銷售說明書（即第一批銷售說明書）最 後一頁及配置圖A1至A6銷售說明書（即第五批銷售說明書） 最後一頁產權與貸款（3 ）使用範圍雖記載「G 、H 棟地下 室除放置公共設施外，設有機車停車場供本社區住戶停車使 用。」，惟上揭銷售說明書乃訴外人國泰建設公司自行製作 ，並未經C 區、D 區建物之全體區分所有人同意，上揭銷售 說明書內容自不得拘束C 區、D 區建物之全體區分所有人。 另原告所呈F 區住戶陳國華及簡玟蒨之契約書最後一頁產權 與貸款（3 ）使用範圍雖記載「G 、H 棟地下室除放置公共 設施外，設有機車停車場供本社區住戶停車使用。」，惟上 揭契約書乃陳國華及簡玟蒨與訴外人國泰建設公司間契約關 係，而與C 區、D 區建物之全體區分所有人無涉，上揭契約 書內容自不得拘束C 區、D 區建物之全體區分所有人。又C 區、D 區建物之全體區分所有人中雖有部分區分所有人，係 向訴外人國泰建設公司購買區分所有建物，但買賣契約書或 銷售說明書並無載明配置圖G 、H 棟之買受人同意配置圖B 、C 、D 棟及配置圖A1至A6之住戶可以使用配置圖G 、H 棟 地下室，亦無載明配置圖B 、C 、D 棟及配置圖A1至A6之住 戶可以使用配置圖G 、H 棟地下防空避難室，因此，配置圖 B 、C 、D 棟及配置圖A1至A6住戶無權使用C 區、D 區之地 下防空避難室，亦無權使用E 區地下防空避難室，換言之， F 區住戶無權使用C 區、D 區、E 區地下防空避難室。 ⒋證人何明仁證稱：「關於銷售說明書所載G 、H 棟的地下室 是第一批B 、C 、D 棟三棟是使用配置圖上的G 、H 棟畫叉 的部分的地下室，因為B 、C 、D 棟沒有設置地下防空避難 室，所以如果有防空警報的時候就必須使用到G 、H 棟的地 下室。」等語，縱屬實在，配置圖B 、C 、D 棟之住戶亦僅 在有防空警報的時候，方能使用配置圖G 、H 棟地下防空避 難室，而配置圖A1至A6之住戶同樣僅在有防空警報的時候， 方能使用配置圖G 、H 棟地下防空避難室，配置圖B 、C 、 D 棟及配置圖A1至A6之住戶無權使用配置圖G 、H 棟地下防 空避難室，F 區住戶無權使用C 區、D 區之地下防空避難室 ，亦無權使用E 區之地下防空避難室，因此，F 區住戶無權 使用上揭C 區、D 區、F 區之地下防空避難室。 ㈢證人何明仁之證詞有如下不實之處：
⒈起造人國泰建設公司將C 區、D 區、E 區建物之所有權移轉 予他人後，並無法成為上揭C 區、D 區、E 區建物之地下防 空避難室之所有權人，證人何明仁證稱：「當時的法令地下 室可以不需要登記產權，所以也沒有建號，所以目前地下防 空避難室的所有權人仍為起造人國泰建設，此由使用執照可 以看得出來。」等語，顯屬不實在。
⒉證人何明仁證稱：「（法官問：上開庭呈銷售說明書是否會 在出售房屋予買方的時候提出向買方說明？）一定會，契約 內容與銷售說明書一樣。當初是給買方一份契約書及一份銷 售說明書。」等語，並不實在，上開庭呈銷售說明書在出售 房屋予買方的時候並未提出向買方說明，亦未向買方說明配 置圖B 、C 、D 棟及配置圖A1至A6之住戶可以使用配置圖G 、H 棟地下防空避難室。
⒊證人何明仁證稱：「關於銷售說明書所載G 、H 棟的地下室 是第一批B 、C 、D 棟三棟是使用配置圖上的G 、H 棟畫叉 的部分的地下室，因為B 、C 、D 棟沒有設置地下防空避難 室，所以如果有防空警報的時候就必須使用到G 、H 棟的地 下室。」等語，並不實在。
㈣聲明：原告之訴駁回。
三、兩造爭執與不爭執事項：
㈠兩造不爭執之事項
⒈原告F 區管委會於97年1 月27日成立，被告C 區管委會於89 年4 月11日成立，被告Ｄ區管委會於89年5 月6 日成立，被 告E 區管委會於96年11月14日成立，均為依公寓大管理條例 成立之管理委員會，並向臺北縣板橋市公所報備成立核准在 案（見本院卷㈠第44至119 頁臺北縣板橋市公所98年11月26 日北縣板工字第0980084613號函暨區分所有人會議紀錄及公 寓大廈住戶規約影本）。
⒉本件C 區建物之門牌號碼包括臺北縣板橋市正泰4 巷單號、 板橋市○○路○ 段202-15、202-16號，共65戶；D 區建物之 門牌號碼包括同市正泰5 巷雙號、正泰4 巷雙號、板橋市○ ○路○ 段202-17、202-18號，共55戶；E 區建物之門牌號碼 包括同市正泰5 巷單號、正泰6 巷雙號、板橋市○○路○段 202-19、202-20、202-21、202-22號屬之，共85戶；F 區建 物之門牌號碼包括正泰6 巷1-9 號、正泰7 巷全部（1 至10 號）、板橋市○○路○ 段202-23、202-24、202-25、202-26 、202-27、202-28號，共110 戶。 ⒊本件C 區建物於73年9 月興建完成，並取得臺北縣政府建設 局73使字第1696號使用執照；D 區建物於73年9 月興建完成 ，並取得臺北縣政府建設局73使字第1699號使用執照；E 區
建物於73年8 、9 月興建完成，並取得臺北縣政府建設局73 使字第1698號、73使字第1697號使用執照（見本院卷㈠第21 4 至217 頁使用執照存根影本）。
⒋本件C 、D 、E 區建物地下防空避難室均未辦理建物所有權 第一次登記。經本院於99年7 月19日前往現場履勘並囑託臺 北縣板橋地政事務所測量結果，坐落臺北縣板橋市○○段89 3-1 、893-2 地號土地上，C 區與D 區建物設有相連通之地 下防空避難室，包括如附圖所示C 、D 區編號（A ）（B ） 之停車空間（面積共1032平方公尺）、編號（C ）（D ）之 管理員室（面積共28平方公尺）、編號（E ）之車道（面積 61平方公尺）；坐落臺北縣板橋市○○段893-3 、893-4 、 893-5 地號土地上，E 區建物設有獨立之地下防空避難室， 包括如附圖所示E 區編號（F ）、（G ）之停車空間（面積 共458 平方公尺）、（H ）之管理員室（面積23平方公尺） 、（I ）（J ）之車道（面積共84平方公尺）（見本院卷第 185 至186 勘驗筆錄、第191 至192 頁臺北縣板橋地政事務 所99年8 月18日北縣板地測字第0990 013496 號函暨複丈成 果圖）。
⒌國泰建設公司於72年間出售C 、D 、E 區建物（即總配置圖 H 、G 、F 、E 棟）與買受人所簽訂之「不動產預定買賣契 約書」第15條均約定：「本房屋附建地下防空避難室，除由 公共管理外，空襲或急難時並公共避難『使用』。」等語（ 見本院卷㈠第153 頁、卷㈡第91至164 頁總配置圖及「不動 產預定買賣契約書」等影本）。
⒍國泰建設公司於72年間出售F 區建物（即總配置圖A 、B 、 C、D 棟）時與買受人所簽訂之「不動產預定買賣契約書」 第15條均約定：「本房屋附建地下防空避難室，除由公共管 理外，空襲或急難時並公共避難使用。」，該「不動產預定 買賣契約書」附件「產權與貸款」（3 ）使用範圍記載：「 ...G、H 棟（即本件C 、D 區建物）地下室除放置公共設施 外，設有機車停車場供本社區住戶停車使用。」（見本院卷 ㈠第153 頁總配置圖、第163 至185 頁F 區住戶簡玟蒨、陳 國華之「不動產預定買賣契約書」等影本）。
㈡兩造爭執之事項：
⒈本件C 、D 、E 區建物之地下防空避難室是否分別為C 、D 、E 區全體區分所有人所共有？
⒉F區住戶就C 、D 、E 區地下防空避難室有無使用權？四、本院之判斷：
本件原告主張依買賣之法律關係，請求確認原告對於C 、D 、E 區建物之地下防空避難室有使用權，為被告所否認，並
以前詞置辯。是本件所應審究之爭點如上列兩造爭執事項所 示，茲分別論述如次。
㈠本件C 、D 、E 區建物之地下防空避難室是否分別為C 、D 、E 區全體區分所有人所共有？
⒈查本件C 區建物於73年9 月興建完成，並取得臺北縣政府建 設局73使字第1696號使用執照；D 區建物亦於73年9 月興建 完成，並取得臺北縣政府建設局73使字第1699號使用執照； E 區建物則於73年8 、9 月興建完成，並取得臺北縣政府建 設局73使字第1698號、73使字第1697號使用執照，此為兩造 所不爭執，且有使用執照存根影本4 紙為證（見本院卷㈠第 21 4至217 頁）。而84年6 月28日公布之公寓大廈管理條例 第3 條第4 款就「共用部分」雖設有定義規定，惟本件C 、 D 、E 區建物依使用執照上之記載，既係於73年8 、9 月興 建完成，依法律不溯及既往原則，上開公寓大廈管理條例之 規定即無從適用於本件C 、D 、E 區之地下防空避難室。又 本件C 、D 、E 區建物取得使用執照當時所應適用之69年1 月23日修正、同年3 月1 日施行之土地登記規則第73條雖規 定：「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如依使用執 照記載非屬共同使用性質，並已編列門牌者，得視同一般區 分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登 記。」，惟按公寓大廈管理條例施行前，主管建築機關備查 之圖說未有標示專有或共有部分之規範，需待區分所有權人 按專有部分性質依法約定之，始得據以辦理登記，此觀98年 7 月6 日修正公布之土地登記規則第79條立法理由即明。而 參以本件C 、D 、E 區建物之上開使用執照，並未記載本件 C 、D 、E 區地下防空避難室究屬專有或共有，斯時應適用 之土地登記規則就使用執照未記載地下防空避難室係屬專有 或共有時所有權應如何登記乙節復無明文，是本件C 、D 、 E 區地下防空避難室所有權之歸屬，仍應依不動產之定義及 物權法則決定之。
⒉按建築物之特定部分，須具備實質上獨立性要件及形式上獨 立性要件，始得為專有部分，而成為區分所有權之客體。而 實質上獨立性要件，則包括該特定部分具備：⑴構造上之獨 立性，亦即該特定部分，係以牆壁、樓板等建築構造物，與 建築物之其他部分隔離，達適合為物之支配之程度，客觀上 足以明確劃分其範圍者而言。其判斷應以特定部分是否具有 明確之外部範圍，以及該特定部分是否具有與建物其他部分 或外界隔離之構造物存在而定之。⑵使用上之獨立性，亦即 該特定部分必須可作為一建築物單獨使用，與一般建築物相 同，有獨立之經濟效用始可。而使用上獨立性之首要決定因
素在於該建物之特定部分有無自己之出入門戶，可直接與外 界相通。其次決定要素則為共用部分之不存在，再其次則為 專用設備是否存在。而形式上之獨立要件，則指所有人將該 專有部分作為區分所有權客體已現實化、具體化表現於外部 ，始足當之。而所謂以區分所有權客體之型態表現於外部者 ，指專有部分已為區分所有權之登記、已有獨立之門牌號碼 、各建物之各單位異其起造人，或者所有人已將特定部分分 割，或讓與他人成為區分所有權之客體等情形即是（見謝在 全，民法物權論修訂二版上冊第374 頁至378 頁）。而如建 物之特定部分，已具備獨立建築物使用之外形時，縱其中部 分位置設有可供其他區分所有人共用之設備，如其共用部分 僅占該建築物特定部分之小部分，且其他部分在實質上可供 為排他之使用，而其他區分所有人對於此項共用設備之利用 、管理，對於該建築物特定部分之排他使用又未產生特別之 限制或妨害；反之，該建築物特定部分之使用，亦無影響共 用設備之保存及其他區分所有人利用之情形，則該建築物之 特定部分仍屬建築物之專有部分，得為區分所有權之客體（ 見謝在全前揭書，第390 頁）。次按依建築法第102 條之1 第1 項、及建築技術規則建築設計施工編第59條至第62條、 第140 條至第144 條規定，建築物應附建防空避難設備或停 車空間，細繹此等規範意旨，乃期使興建房屋時能兼顧社會 （停車位不足）及民防（防空避難）需求，但此等規定，僅 要求必須依法設置防空避難設備及法定停車空間，且不能挪 作他用（用途限定），並無強制依法附建之防空避難設備或 停車空間僅能由區分所有權人共有之意。蓋防空避難設備之 設置，旨在因應空襲等災變發生時，附近居民（包含公寓大 廈之區分所有權人、使用人與鄰近獨立住宅之住戶與行人） 能有避難之空間，而停車空間之設置，目的亦在於解決鄰近 街道之停車問題，並未進一步限制該等防空避難設備或停車 空間僅能供作區分所有權人使用，而不能供非區分所有權人 使用。換言之，建築物依法附建之防空避難設備及法定停車 空間，若在構造上得與其他部分區隔分離，在使用上亦具獨 立之出入通道時，即非不得作為單獨之所有權客體，於區分 所有權人間、或房屋出賣人與買受人間對於此一防空避難設 備或法定停車空間有特別約定時，宜基於私法自治之精神， 准許其等將此地下室之法定避難設備或法定停車空間約定為 共同使用部分、專用部分、甚或是專有部分而使用，在約定 為專有部分時，即應認為該部分亦屬區分所有。而本件C、D 、E 區建物係於73年8 、9 月建築完成取得使用執照，依據 當時之建築法，建築物不需附建防空避難設備或停車空間（
按建築法第102 條之1 建築物應附建防空避難設備或停車空 間之規定係在73年11月7 日修法新增），更應認此部分應由 建商與房屋承購戶自由約定房屋承購戶是否要購買（最高法 院93年度台上字第228 號判決意旨參照）。 ⒊查本件C 、D 區建物設有相連通之地下防空避難室，E 區建 物則設有獨立之地下防空避難室，上開地下防空避難室周圍 均有牆壁，上有樓板，與其他地上層建物均得為明確區別， 是C 、D 區地下防空避難室及E 區地下防空避難室均具有構 造上之獨立性，應無可疑。又C 、D 區地下防空避難室及E 區地下防空避難室均有獨立之出入樓梯及車道，此經本院勘 驗明確，有勘驗筆錄可稽（見本院卷㈡第185 頁反面）。從 而，C 、D 區地下防空避難室及E 區地下防空避難室既有獨 立出入外界之樓梯及車道，無須借道其他區分所有權人之專 有部分，足以認為具備使用上獨立性之要件。
⒋又C 、D 區地下防空避難室除有如附圖所示C 、D 區編號（ A ）（B ）之停車空間（面積共1032平方公尺）、編號（C ）（D ）之管理員室（面積共28平方公尺）、編號（E ）之 車道（面積61平方公尺）外，固另設有機電室及水箱，此經 本院勘驗及囑託臺北縣板橋地政事務所測量明確，有勘驗筆 錄及複丈成果圖在卷可憑（見本院卷㈡第185 頁反面、第19 2 頁）。而上開機電室及水箱雖均屬C 、D 區建物全體住戶 所共用，惟查，該機電室及水箱之面積僅占全部地下室面積 之極小部分，除去上開機電室及水箱所占之有限面積外，C 、D 區地下防空避難室仍有如附圖所示廣大面積足供設置停 車位、管理員室及車道使用。是可推知即使C 、D 區地下防 空避難室內有上開少數共用設備之存在，並不妨礙該地下室 其餘大部分面積之排他使用。且原告亦僅就上開共有之機電 室及水箱以外之面積主張有使用權，且C 、D 區住戶縱須就 上開機電室及水箱進行維護，亦不妨害該地下室其餘空間之 使用，則依上述說明，就該地下室仍得承認其具備使用上之 獨立性。另E 區地下防空避難室有如附圖所示E 區編號（F ）、（G ）之停車空間（面積共458 平方公尺）、（H ）之 管理員室（面積23平方公尺）、（I ）（J ）之車道（面積 共84平方公尺），為一獨立之地下室。從而，C 、D 區地下 防空避難室及E 區地下防空避難室均具有構造上之獨立性及 使用上之獨立性之要件，則依上述說明，本件C 、D 區地下 防空避難室及E 區地下防空避難室均得承認其得單獨成為區 分所有權之客體。
⒌再者，起造人國泰建設公司於72年間出售C 、D 、E 區建物 （即總配置圖上標示之H 、G 、F 、E 棟）與買受人所簽訂
之「不動產預定買賣契約書」第15條均約定：「本房屋附建 地下防空避難室，除由公共管理外，空襲或急難時並公共避 難『使用』。」等語，為兩造所不爭執，並有總配置圖及「 不動產預定買賣契約書」等影本存卷可稽（見本院卷㈠第 153 頁、卷㈡第91至164 頁）。又證人即國泰公司襄理何明 仁於本院亦具結證稱：當時的法令地下室可以不需要登記產 權，所以也沒有建號，所以目前地下防空避難室的所有權人 仍為起造人國泰建設，此由使用執照可以看得出來。地下防 空避難室的使用權分配，全部依照合約書，當時因為沒有公 共設施的概念，所以只有建商在銷售的時候會跟買方解釋可 以供公共使用的空間，其他都是依照契約的約定等語（見本 院卷㈠第20 6正反面）。是由上開買賣契約之約定及證人何 明仁之證詞可知，國泰建設公司與買受人僅約定買受人得「 使用」其公司提供之防空避難室，並未約定防空避難室之所 有權亦歸屬於買受人，是國泰建設公司提供防空避難室，僅 屬地下室使用權之約定或限制而已，與地下室所有權之歸屬 究屬二事，且由他人提供建物為防空避難室，亦為法所不禁 ，自難僅憑使用執照記載本件C 、D 、E 區地下室為防空避 難室，即認為係屬C 、D 、E 區住戶全體所共有。至被告雖 抗辯：依98年1 月23日修正前民法第799 條之規定及最高法 院88 年 台上字第1553號判決意旨，C 區建物之地下防空避 難室屬C 區全體區分所有人共有，D 區建物之地下防空避難 室屬D區 全體區分所有人共有，E 區45戶建物之地下防空避 難室屬E 區45戶全體區分所有人共有，E 區40戶建物之地下 防空避難室屬E 區40戶全體區分所有人共有云云。惟按最高 法院88 年 台上字第1553號判決所揭示者，係指於構造上及 使用上無獨立性之地下室，故認屬共同使用部分；另98年1 月23日修正前民法第799 條係規定建築物及其附屬物之共同 部分，推定為各所有人之共有，此與本件地下防空避難室具 有構造上之獨立性及使用上之獨立性者不同，則被告以前詞 置辯，尚無可採。
⒍從而，本件C 、D 區地下防空避難室及E 區地下防空避難室 均具有構造上之獨立性及使用上之獨立性，得單獨成為區分 所有權之客體；且依上開買賣契約之約定，國泰建設公司與 買受人僅約定得使用其公司提供之防空避難室，並未約定防 空避難室之所有權亦歸屬於買受人，是C 、D 區地下防空避 難室及E 區地下防空避難室雖未經辦理保存登記，仍應認均 為起造人國泰建設公司所有。
㈡F區住戶就C 、D 、E 區地下防空避難室有無使用權？ ⒈查國泰建設公司於72年間出售F 區建物（即總配置圖A 、B
、C 、D 棟）時與買受人所簽訂之「不動產預定買賣契約書 」第15條均約定：「本房屋附建地下防空避難室，除由公共 管理外，空襲或急難時並公共避難使用。」，且該「不動產 預定買賣契約書」附件「產權與貸款」（3 ）使用範圍記載 ：「...G、H 棟（係指總配置圖上標示之G 、H 棟，即本件 C 、D 區建物）地下室除放置公共設施外，設有機車停車場 供本社區住戶停車使用。」等語，為兩造所不爭執，並有總 配置圖、F 區住戶簡玟蒨、陳國華之「不動產預定買賣契約 書」等影本存卷足佐（見本院卷㈠第153 頁、第163 至185 頁）。而本件C 、D 區地下防空避難室及E 區地下防空避難 室雖未經辦理保存登記，仍應認均屬起造人國泰建設公司所 有，俱如前述。從而，國泰建設公司與F 區建物之買受人約 定F 區住戶有權使用C 、D 區地下防空避難室作為公共避難 及停車之用途，堪認F 區住戶就C 、D 區地下防空避難室確 實有使用權甚明。
⒉至於原告主張依買賣契約之法律關係，F 區住戶就E 區地下 防空避難室亦有使用權云云。惟按當事人主張有利於己之事 實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定 有明文，是原告自應就此項有利於己之事實負舉證責任。惟 查，參以上開F 區住戶與國泰建設公司簽訂之「不動產預定 買賣契約書」，並無關於F 區住戶亦得使用E 區地下防空避 難室之約定，而原告迄未就F 區住戶就E 區地下防空避難室 有使用權之事實，舉證以實其說，則原告請求確認其就E 區 地下防空避難室之使用權存在，即屬無據。
五、綜上所述，原告本於買賣契約之法律關係，請求確認原告就 坐落臺北縣板橋市○○段893 之1 、893 之2 地號土地上如 附圖所示C 、D 區編號（A ）（B ）之停車空間面積共1032 平方公尺、編號（C ）（D ）之管理員室面積共28平方公尺 、編號（E ）之車道面積61平方公尺之部分地下防空避難室 有使用權，為有理由，應予准許。另原告請求確認其就同段 893 之3 、893 之4 、893 之5 地號土地如附圖所示E 區編 號（F ）（G ）停車空間面積共458 平方公尺、編號（H ） 管理員室面積23平方公尺、編號（I ）（J ）車道面積共84 平方公尺有使用權部分，則無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 19 日
民事第二庭 法 官 張筱琪
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 11 月 19 日
書記官 連思斐
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