臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第427號
原 告 張沛栩
訴訟代理人 廖振洲律師
複 代理人 許灼灼
被 告 賴薛秀英
賴虹伶
上2人 共同
訴訟代理人 吳啟玄律師
上列當事人間返還價金等事件，本院於民國99年11月8 日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾捌萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔七分之二，餘由原告負擔。本判決第一項如原告以新臺幣肆拾叁萬元供擔保後，得假執行；如被告以新臺幣壹佰貳拾捌萬元供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明 文。查本件原告起訴時，係先位主張解除或撤銷兩造間之買 賣契約，再以民事債務不履行或不當得利法律關係為請求權 基礎，請求被告回復原狀或返還不當得利，並聲明：「㈠被 告賴薛秀英應給付原告新臺幣（下同）109 萬元，及自民國 98年11月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告 賴虹伶應給付原告109 萬元，及自98年11月27日起至清償日 止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。」 另備位以民事債務不履行法律關係為請求權基礎，請求減少 價金，並聲明：「㈠確認兩造就坐落於臺北縣樹林市○○段 ○ ○段10-1地號土地，及門牌號碼臺北縣樹林市○○路641 號2 樓、643 號2 樓之房屋（下稱系爭房屋，與上開土地合 稱系爭房地）買賣價金，超過690 萬元之部分不存在。㈡願 供擔保請准宣告假執行。」嗣經被告於99年4 月24日解除兩 造間之買賣契約，並請求原告給付違約金，而於99年10月11 日具狀請求酌減違約金，變更先位聲明之請求權基礎為不當 得利法律關係，並撤回備位聲明。復於99年11月8 日本院行 言詞辯論程序時，當庭變更訴之聲明為：「㈠被告應給付原 告178 萬元。㈡願供擔保請准宣告假執行。」經核原告訴之 變更，係基於同一基礎事實，而減縮應受判決事項之聲明，
依上開法條規定，其變更應予准許，先予敘明。二、原告起訴主張：原告於98年11月22日與被告簽訂房地產買賣 契約書（下稱系爭買賣契約），向被告購買系爭房地，買賣 價金為1090萬元，原告並已依約給付被告買賣價金218 萬元 。嗣原告發現系爭房屋因訴外人佳鋐建設股份有限公司（下 稱佳鋐公司）於鄰地施工不當，而存有被告早已知悉，卻於 簽約時刻意隱瞞之土石滑動、地層下陷、瓦斯管斷裂外洩、 房屋龜裂、地基持續傾斜等無法完全修復之瑕疵，致原告有 所顧慮而遲延給付價金，遭被告於99年4 月24日依系爭買賣 契約第10條約定解除系爭買賣契約，並主張沒收原告已付價 款中之109 萬元充作違約金。縱依臺灣省土木技師工會98-1 619 號鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）認定系爭房屋之傾斜 甚微而無瑕疵，惟系爭房屋因鄰地施工而有傾斜情況發生， 係屬事實，則原告因此有所顧慮致遲付價金，實符常情；況 被告於簽約之際，若據實告知系爭房屋有傾斜狀況，原告必 不會購買系爭房地，倘將原告已付價金中之109 萬元充作違 約金，顯屬過高，爰依民法第252 條規定，請求本院酌減違 約金為40萬元，並依民事不當得利法律關係，訴請被告返還 經酌減後之已付價金餘額等語。並聲明：㈠被告應給付原告 178 萬元。㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭房屋經佳鋐公司申請鑑定後，業據臺灣省土 木技師工會以系爭鑑定報告認定在正常使用情況下，應無安 全之虞，故系爭房屋並無原告所稱之瑕疵存在。又依系爭買 賣契約第5 條第1 項約定，原告應於給付第1 次款同時，提 供貸款必備文件，並辦理銀行貸款之相關事項，而原告經被 告於98年12月18日發函催告後，雖已交付相關文件，惟拒絕 辦理對保，顯見系爭買賣契約之貸款無法獲准，係可歸責於 原告之事由所致，是依系爭買賣契約第5 條第4 項約定，原 告應於受地政士通知起10日內，以現金一次付清尾款。爰以 民事答辯狀催告原告於99年4 月24日前辦理對保或付清尾款 ，若逾期仍未履行，則依系爭買賣契約第10條約定，解除系 爭買賣契約，並沒收原告已付價款中之109 萬元充作違約金 等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判 決，願供擔保請准宣告免假執行。
四、兩造不爭執事項：
㈠、原告於98年11月22日向被告購買系爭房地，已繳付第一期款 109 萬，第二期款109 萬，合計218 萬元，嗣被告以原告遲 延給付價款，經催告於99年4 月24日解除系爭買賣契約。㈡、系爭房屋並無原告起訴狀所載沉陷傾斜的瑕疵。㈢、被告依系爭契約第10條第1 項主張沒收已繳付之價金218 萬
元，充作違約罰金。
五、本件經本院依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之 1 第1 項第3 款之規定，整理並協議簡化爭點如下： 被告主張違約金109 萬元是否過高？若過高，則違約金若干 ？原告得請求返還之金額為何？
六、本院得心證之理由：
按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害賠償之 總額，民法第250 條定有明文。又按約定之違約金過高者， 法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於當事 人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實社會經濟狀況 ，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可 享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比 照債權人所受之利益減少其數額，倘違約金係損害賠償總額 預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害，以決 定其約定之違約金是否過高。於契約解除前，苟因給付遲延 已生有損害賠償請求權，既不因契約解除而失其存在，於違 約金核減時，更應併予審酌，最高法院96年度臺上字第107 號判決意旨參照。承上可知，約定之違約金過高者，法院固 得酌減至相當之數額，惟須依一般客觀事實社會經濟狀況， 當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享 受之一切利益為衡量標準。又系爭買賣契約第10條第1 項約 定買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務者，即為買 方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即得予解除契 約並將已收之價款全數沒收，充作違約罰金等語。前開違約 金既未約定為懲罰性違約金，依民法第250 條之規定，即視 為賠償總額預定之違約金。而本件原告已給付218 萬元予被 告，此為兩造所不爭，是依前開約定218 萬元即為兩造之約 定之違約金。原告主張前開218 萬元之違約金過高，應以40 萬元為適當，請求本院核減為40萬元，被告則認違約金以10 9 萬元為當。原告雖舉本件約定買賣價金為1090萬元，扣除 已給付218 萬元，尚餘872 萬元，以買賣契約訂定日98年11 月22日至99年4 月24日解除之日止，以年息百分之3 計算， 其利息未及40萬元，是被告實際之損失未及40萬元，應以40 萬元為當。惟當事人為違約金之約定，係著重於違約金之嚇 阻功能，促使契約當事人能致力於契約之履行，以預防損害 之發生，是酌定違約金之金額，應不少於所受損害( 含積極 損害及消極損害) 和主張權利成本金額總和，如此方能使權 利人願意主張違約金權利，義務人為避免違約金之損失，而 願盡最大努力履行契約義務，進而達到違約金規範之目的，
是前開最高法院認為違約金之酌定，除斟酌債權人受損害情 形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益外， 尚包括客觀事實、社會經濟狀況。故本院審酌系爭買賣契約 如能履行被告所能獲得買賣價差之利益，及原告遲延給付 872 萬元之買賣價金至解除契約日止之所生之損害( 如以買 賣成立之日起計算至解除契約日止，依法定利率百分之5 計 算約10數萬元) ，因原告未履行所受損害，包括因締結買賣 契約所花費之時間、勞力、費用，並參酌被告主張權利之成 本，認應以90萬元為當。準此，兩造買賣契約既經解除，被 告受領超過上開違約金90萬部分，即無法律上之原因，是原 告依不當得利之法律關係，請求被告返還128 萬元（000000 0-000000＝0000000 ）之金額，即為有理由，應予准許。逾 此部分之請求即無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用 之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘 明。
八、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行。經核 原告勝訴部分，於法核無不合，爰依法酌定相當之金額准許 之。原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回 之。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主 文。
中 華 民 國 99 年 11 月 29 日
民事第二庭 法 官 劉逸成
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 99 年 12 月 8 日
書記官 李宜蓁
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