臺灣士林地方法院民事判決 98年度訴字第1257號
原 告 李玉嬋
訴訟代理人 郭蕙蘭律師
複 代理人 蕭偉志
林懿葶
被 告 董明秀
訴訟代理人 李富祥律師
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於中華民國99年11月2
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳佰捌拾萬元，及自民國九十九年八月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆萬零肆拾壹元由被告負擔十分之七即新臺幣貳萬捌仟零貳拾玖元，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣玖拾肆萬元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣貳佰捌拾萬元為原告預供擔保得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分
一、按「當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法 律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之。」，民 事訴訟法第24條定有明文。查依兩造簽訂之房屋土地買賣合 約書（下稱系爭契約）第14條約定，雙方合意以買賣標的物 所在地之地方法院為第一審管轄法院，是依上揭法條規定， 本院自有管轄權，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。本件原告起訴時主張其向被告購買坐落「臺 北市○○區○○段二小段第224 地號（權利範圍：371/1000 0 ），門牌號碼：臺北市士林區○○○路69巷7 之1 號7 樓 （含附屬建物：頂樓約20坪）」之房屋（下稱系爭房屋）， 惟原告自遷入系爭房屋後，才發現系爭房屋有氯離子過高及 漏水之瑕疵，且已達減少系爭房屋價值及通常效用或契約預 定效用之程度，遂本於物之瑕疵擔保責任之法律關係，請求 被告賠償新臺幣（下同）388 萬1,076 元或請求減少價金38 8 萬1,076 元，訴之聲明為「被告應給付原告388 萬1,076 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。」，嗣於訴訟進行中，原告於民國99年11月 2 日言詞辯論期日，以言詞當庭追加訴訟標的，主張亦得依
民法第227 條規定，向被告請求損害賠償。核原告前揭所為 ，雖屬訴之追加，然係本於原告向被告所購買之系爭房屋有 上開瑕疵，已造成房屋價值減損之同一基礎事實，揆諸前揭 規定，自應准許。
乙、實體部分
一、原告主張：伊於94年8 月17日與被告簽訂不動產買賣契約書 ，向被告購買坐落臺北市○○區○○段2 小段224 地號土地 、權利範圍萬分之371 暨其上同小段21703 建號即門牌臺北 市士林區○○○路67巷7 之1 號7 樓（含頂樓增建）建物、 權利範圍全部（下稱系爭房地），約定價金為1,450 萬元， 其中就裝潢費170 萬元，為縮短給付之便宜計，雙方同意直 接由原告支付予被告所指定之裝潢公司，故系爭契約之買賣 價金確為1,450 萬元。嗣自98年2 月期間因原告有換屋需要 而欲將系爭房地出售，經看屋者提出應有「系爭房屋經輻射 屋、海砂屋檢測」報告之要求後，伊遂委由臺灣省土木技師 公會進行檢測，赫然發現系爭房屋之採樣氯離子含量高達0. 743 ～0.934 kg/m3 之範圍，原告為求慎重，遂再次委由臺 灣檢驗科技股份有限公司材料及工程實驗室採樣檢驗，其報 告顯示系爭房屋之氯離子含量仍高達0.624 ～0.722 kg/m3 之範圍（下稱第一次檢測），均已超過由經濟部檢驗局於87 年6 月4 日公佈之「鋼筋混凝土構件型式之新拌混凝土氯離 子含量試驗每立方公尺中不超過0.3 公斤」之標準值一倍以 上，是系爭房屋為海砂屋，因系爭房屋混凝土中氯離子含量 過高及抗壓強度不足，對系爭房屋之建築結構、安全性等造 成影響，有減少一般建築物所應具有之通常效用之瑕疵，且 系爭房屋之瑕疵，也違反系爭契約第9 條所定擔保責任就系 爭房屋之品質保證，被告顯未依債之本旨而為給付，造成伊 受有以下損害：㈠原告因簽立系爭買賣契約所支出之仲介服 務費用10萬元、契稅1 萬7,400 元、系爭房屋過戶之登記費 用5 萬608 元。㈡伊因購買系爭房地，支出之系爭房地貸款 利息自94年10月24日起至98年7 月27日止，計59萬1,048 元 。㈢系爭房屋於交屋後發現漏水，因而於96年7 月至8 月間 ，支付修復費用8,000 元，另有增強防水鐵板3,500 元、系 爭房屋漏水後之油漆粉刷費用2 萬5,000 元，計3 萬6,500 元。㈣系爭房屋曾存有漏水瑕疵之問題，雖已修復，但仍足 以影響房屋轉售後之價值，且經檢測氯離子含量過高後，更 嚴重致使市場交易價值下跌，原告於出售系爭房地時，僅得 以低於市場交易行情之價格委託房屋仲介，最終僅得以1,17 0 萬元之金額售出，遠低於原告原購買系爭房地之價金即1, 450 萬元，另為使該次轉售交易能順利完成，不得已而必須
由伊單方來負擔移轉之土地增值稅16萬8,520 元、房屋仲介 費用11萬7,000 元，是系爭房屋再次轉售之實質價金僅有1, 141 萬4,480 元（計算式：11,700,000－168,250 －117,00 0 ＝11,414,480），原告因而受有交易價格之損害308 萬5, 520 元（計算式：14,500,000－11,414,480＝3,085,520 ） ，故被告應負擔之賠償總額為388 萬1,076 元（計算式：16 8,008 ＋591,048 ＋36,500＋3,085,520 ＝3,881,076 ）， 爰依民法第227 條或第360 條規定請求被告賠償388 萬1,07 6 元。此外，伊亦得依民法第359 條規定，請求被告減少系 爭買賣價金388 萬1,076 元，而將減少之價金388 萬1,076 元返還予伊。從而，伊得依民法第227 條、第359 條、第36 0 條規定請求被告負擔減少價金或損害賠償之法定責任，爰 請鈞院就上開請求權基礎擇一審酌之等語。並聲明：㈠被告 應給付原告388 萬1,076 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡願供擔保，請 准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡ 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 ㈠兩造就系爭房地約定之買賣價金為1,280 萬元，並非原告所 稱之1,450 萬元，該價金於契約書上載明1,450 萬元，僅係 為了使原告之貸款金額提高。
㈡被告對於原告就系爭房屋之品質未有特別之保證，系爭契約 無民法第360 條「請求不履行之損害賠償」規定之適用，蓋 從系爭契約第9 條：「乙方應擔保本標的物交付予甲方時， 無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或 契約預定效用之瑕疵。」之條款內容，與民法第354 條第1 項本文之內容相同，其目的僅在於重複宣示出賣人應負民法 物之瑕疵擔保責任，並無特約保證品質之情形，故原告主張 兩造間有保證某種品質之特約，自應舉證證明。且就系爭契 約第9 條第2 項觀之，並未將民法第354 條第2 項之條文加 以引述，顯見系爭契約並無保證品質之特約。再觀諸原證一 所附由被告填寫之「房地產標的現況說明書」，被告填寫之 房屋屋況其中第10點「是否曾經做過海砂屋檢測（氯離子檢 測事項）」勾選「否」，被告已明白告知原告系爭房屋未做 過海砂屋檢測，如此豈會對系爭房屋之氯離子含量提出品質 保證，故原告之主張顯不可採。
㈢況且原告請求賠償之項目，與其所主張系爭房屋之氯離子含 量過高之瑕疵，並無因果關係，不得作為請求損害賠償之依 據：
⒈原告主張因簽立系爭契約所支出之仲介服務費用10萬元、契
稅1 萬7,400 元、系爭房屋不動產過戶之登記費用5萬608元 ，總計16萬8,008 元。上開費用係因為系爭買賣依法令、約 定或交易慣例由原告支出，不論系爭房屋有無氯離子含量過 高之瑕疵，原告均應支出上開費用，不會因為沒有氯離子含 量過高之瑕疵就可免予支付，因此上開費用與氯離子含量過 高之瑕疵，並無相當因果關係，不能認為是損害範圍。 ⒉原告支出之房屋貸款利息59萬1,048 元，係因為原告辦理貸 款支付買賣價金，而必須攤還予銀行之款項，此項支出不論 有無氯離子含量過高之瑕疵，原告都應支付予銀行，且係為 原告自己利益而支付，與損害無關。
⒊原告主張之房屋漏水修復費用8,000 元、增強防水鐵板3,50 0 元及房屋漏水後之油漆粉刷費用2 萬5,000 元，總計3 萬 6,500 元。以上費用是因原告修繕漏水而支付，與氯離子含 量過高之瑕疵無關，且系爭房屋為原告所有，原告為了居住 舒適而支出上開費用整修房屋，與其所主張之氯離子含量過 高瑕疵糾紛無關。
⒋另依原告於起訴狀中所陳，其於98年2 月間，因有換屋需要 而欲將系爭房地出售，是出售系爭房地本來就在原告計畫中 ，因出售系爭房地應繳之土地增值稅16萬8,520 元，及根據 自己與仲介公司簽訂契約所支付之仲介費用11萬7,000 元， 乃是原告依法令或依自己與他人所簽訂之契約而支出之費用 ，且屬於交易慣例上應由原告負擔之金額，與系爭氯離子含 量過高之瑕疵無關。
⒌兩造間就系爭房地之買賣價金實際上為1,280 萬元，根據原 證十「委託銷售/ 出租契約內容變更同意書」記載，原告委 託中信房屋出售系爭房地，委託價格為1,200 萬元，並以手 寫記載：「此價金不含仲介服務費，為屋主實拿之金額。」 、「本價格乃經所有權人同意調低市場行情以求售出」，顯 見以仲介公司依照系爭不動產當地之市場行情，系爭房地價 格在1,200 萬元以上，原告將系爭房地以1,170 萬元出售予 訴外人蔡志平係刻意調低市場行情以求售出。因此，原告再 出售系爭房地之價格1,170 萬元，無法證明係因系爭房屋氯 離子含量過高之問題，反而係原告刻意降價求售之結果。故 原告所指受有交易價格損害308 萬5,520 元，不能認係因系 爭房屋氯離子含量過高所導致之損害。另原告於98年7 月10 日出售系爭房地予訴外人蔡志平，與蔡志平於99年3 月間出 售系爭房屋予蕭秀玲，期間相隔僅有約8 個月，房地產價格 變動不大，參酌蔡志平出售價格1,650 萬元，或者蕭秀玲貸 款額度1,824 萬元，原告顯有低價出售系爭房地予蔡志平之 情形，原告出售系爭房地所產生之價格損失即110 萬元，係
原告低價求售之原因所造成，不得請求被告賠償。 ⒍又原告向其買受系爭房地，取得系爭房地之所有權及使用收 益之權利，依照法令規定及一般交易慣例，其僅支付買賣價 金並不足以合法取得系爭房地之所有權，原告支出上開費用 為其取得所有權及使用利益所必要之代價，若原告主張不需 支出系爭仲介費、稅捐、契稅、代書費用及貸款利息等費用 ，則其主張合法使用收益系爭房地之權利基礎為何？原告若 仍堅持不需支出此等費用，即應將使用系爭房地之使用利益 返還予被告。依照兩造實際交易價格1,280 萬元計算，原告 自94年8 月22日借屋裝修至98年7 月10日出售系爭房地予蔡 志平為此，約有46個月，參酌系爭房地當地出租行情，每月 租金至少有5 萬元，原告受有230 萬元之利益（計算式：50 ,000×46＝2,300,000 ），自應依民法第216 條之1 規定損 益相抵之。
㈣原告依據民法第360 條規定，請求被告賠償96年7 月至8 月 間之漏水修復費用3 萬6,500 元，因被告並未保證品質，是 原告不得依據民法第360 條之規定請求賠償此項修繕漏水之 費用，且系爭房屋交付原告之時並無漏水之瑕疵，至於交屋 與原告裝修之後，發生其他地點漏水之情形，並非系爭房屋 原有之漏水瑕疵，且應為原告裝修系爭房屋所造成，不得請 求被告賠償。
㈤原告請求之388 萬1,076 元損害與系爭房屋氯離子含量過高 無關，本就不得請求賠償。而系爭房地因系爭房屋氯離子含 量過高影響之價值減損為何，原告並未舉證，且必要衍生費 用支出與價值減損，分屬兩事，原告卻又主張將之列入價值 減損範圍。又依民法第360 條規定物之瑕疵擔保效力，請求 減少價金與請求不履行之損害賠償應擇一主張，必要衍生費 用縱然與物之瑕疵有關，應屬於損害賠償之範圍，而非請求 減少價金。原告既請求減少價金，卻又將損害賠償之主張列 入，自屬有誤。
㈥系爭房屋於94年8 月22日現況點交，依證人汪瑞霞證詞推算 原告應於94年9 月間即已知悉系爭房屋發生新的漏水情形， 姑且不論此項漏水情形並非被告之責任，原告以此項漏水修 復費用3 萬6,500 元請求減少價金，已逾民法第365 條第1 項規定之六個月請求權之行使期間，不得主張減少價金。況 證人汪瑞霞亦證稱修漏水之費用應為8,000 元，則原告請求 減少價金3 萬6,500 元，顯屬無據。又前已提及系爭房屋交 付原告時，並無漏水之情形，至於交屋後原告裝修完成時， 發生其他地點漏水之情形，並非系爭房屋原有之漏水瑕疵， 應為原告裝修系爭房屋所造成，原告自不得請求減少價金。
三、兩造不爭執之事實：
㈠兩造於94年8 月17日簽訂如本院卷第16-27 頁所示之買賣契 約書，由原告將系爭房地出售予被告。
㈡系爭房屋於98年2 月、3 月間，經原告委請臺灣省土木技師 公會、臺灣檢驗科技股份有限公司進行檢測，其出具檢驗報 告如本院卷第27、30頁所示。
㈢原告於98年7 月10日以1,170 萬元將系爭房地出售予第三人 蔡志平。
四、得心證之理由：本件原告主張因系爭房屋為海砂屋且有漏水 情形而具有瑕疵，得依民法第360 條、第227 條或第359 條 規定，請求被告應賠償或減少價金388 萬1,076 元等情，為 被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件之爭點應為：㈠兩 造就系爭房地約定之買賣價金為若干？㈡系爭房屋是否有氯 離子含量超過國家標準值之瑕疵？⒈被告是否已經自認系爭 房屋有氯離子含量超過國家標準值之瑕疵？⒉如是，被告得 否撤銷前開自認？㈢原告以系爭房屋有氯離子含量過高之瑕 疵，依據民法第360 條、第227 條規定請求被告賠償⑴因簽 訂系爭買賣契約所支出之仲介服務費10萬元、契稅1 萬7,40 0 元、過戶登記費用5 萬608 元。⑵因購買系爭房地，支出 之房屋貸款利息59萬1,048 元。⑶轉售價差308 萬5,520 元 ，有無理由？⒈系爭房屋是否欠缺被告所保證之品質？⒉如 是，原告請求被告賠償前開金額，有無理由？㈣原告以系爭 房屋有漏水之瑕疵，依據民法第360 條、第227 條規定請求 被告賠償96年7 月至8 月間之漏水修復費用3 萬6,500 元， 有無理由？⒈系爭房屋是否有漏水之瑕疵？⒉如是，原告請 求被告賠償前開金額，有無理由？㈤原告以系爭房屋有氯離 子含量過高之瑕疵，依據民法第359 條規定，請求減少價金 384 萬4,576 元，有無理由？㈥原告以系爭房屋有漏水之瑕 疵，依據民法第359 條規定，請求減少價金3 萬6,500 元， 有無理由？茲悉述如下：
㈠兩造就系爭房地約定之買賣價金為若干？
⒈本件原告主張系爭房地買賣價金為1,450 萬元，並提出系爭 房屋不動產買賣契約書影本1 份為證（本院卷第16頁至第21 頁），被告則抗辯系爭房地買賣價金應為1,280 萬元，該價 金於契約書上載明1,450 萬元，僅係為了使原告之貸款金額 提高，才會如此載明云云，經查：
⑴據證人即當初辦理系爭房地交易之代書汪瑞霞到庭證稱：被 告當時是投資這個物件，原來希望房子裝潢好後再出售，但 又說如果有不錯的買主，可以折讓裝潢的價值，適有原告表 達購買意願，但被告希望用裝潢好後的價錢賣，但原告認為
他現在看中的是未裝潢的，所以兩人在成交時，就講定把裝 潢的錢便宜折讓給原告，因此原告有付220 萬或240 萬元左 右的裝潢費給設計師，被告則負責監工裝潢，且如果原告沒 有要沿用同一家裝潢公司，就會以1,280 萬元買，不會用1, 450 萬元合約價購買，但系爭房屋裝潢是沿用被告先前找的 那一家等語（本院卷第126 頁背面），由證人汪瑞霞之證述 可知，原告購買之初並非要購買裝潢好之系爭房屋，惟被告 已經動工裝潢，在已經支出成本之情況下，只好將裝潢費用 轉嫁到系爭房地買賣價金上，因而才與原告商談願意將裝潢 費用便宜折讓170 萬元，如此才能使被告支出成本降到最低 ，原告亦接受此條件，故原告才沿用與被告同一家裝潢公司 並由被告監工管理。
⑵參以原告提出之房屋價金折讓單載明：出賣人即被告同意折 讓裝潢補貼款170 萬元與原告，並得逕行自應付尾款扣減之 等語，倘若裝潢費用不包含在系爭房屋買賣價金內，則何必 使用「折讓」字句，且還可逕行自應付尾款扣減之，是真意 應為裝潢費用包含在買賣價金內。再者，衡諸常情，若雙方 約定之買賣價金未包括裝潢費用，被告何以願意耗費心力、 勞力，將系爭房屋裝潢完成？
⑶再據證人汪瑞霞證稱：系爭房地欲出售予原告時，當時銀行 的貸款金額可達100 ％以上等語（本院卷第126 頁背面）， 若如被告抗辯原告係為了要辦貸款，所以才協議將價金記載 為1,450 萬元，則原告應向銀行貸款1,450 萬元，惟本件原 告雖向兆豐國際商業銀行申請最高限額抵押權設定1,440 萬 元，然最後僅借貸1,200 萬元，此有兆豐國際商業銀行放款 帳號歷史資料查詢單2 紙、系爭房屋登記第二類謄本1 紙可 憑（本院卷第34至35頁、第48頁），是被告抗辯係為了配合 原告貸款而為之云云，為不可採。
⑷綜上，應認原告主張系爭房地約定之買賣價金為1,450 萬元 ，其中裝潢費170 萬元，係為縮短給付之便宜，由雙方同意 直接由原告支付予被告所指定之裝潢公司等情為真實。 ㈡系爭房屋是否有氯離子含量超過國家標準值之瑕疵？ ⒈被告是否已經自認系爭房屋有氯離子含量超過國家標準值之 瑕疵？
按民事訴訟法第279條第3項所定得撤銷之自認，係指同條所 稱對於他造當事人主張之事實，積極的表示承認之情形而言 。若對於他造主張之事實，僅於言詞辯論時不爭執之視同自 認，既許當事人於言詞辯論終結前，或上訴於第二審時，得 隨時為追復爭執之陳述，自無撤銷自認之可言，此觀民事訴 訟法第279 條、第280 條、第196 條、第447 條之規定自明
（最高法院86年度台上字第2322號判決意旨參照）。本件被 告於答辯狀一未爭執原告主張系爭房屋有氯離子含量過高瑕 疵之事實，且於本院98年11月17日言詞辯論審理時，亦以言 詞表示對原告提出的鑑定報告中載明系爭房屋氯離子過高沒 有意見（本院卷第74頁），固可認被告對於原告主張系爭房 屋氯離子過高之事實，於言詞辯論時消極地不表示意見，而 視同自認，然其並未積極地表示承認系爭房屋確有氯離子含 量過高之事實，是揆諸前開說明，自無撤銷自認可言。 ⒉本件原告於出售系爭房地與第三人蔡志平前，即已委託臺灣 省土木技師公會進行檢測，檢測結果系爭房屋之採樣氯離子 含量高達0.743 ～0.934 kg/m3 之範圍，嗣原告再次委由臺 灣檢驗科技股份有限公司材料及工程實驗室採樣檢驗，其報 告亦顯示系爭房屋之氯離子含量高達0.624 ～0.722 kg/m3 之範圍，有原告提出之臺灣省土木技師公會硬固混凝土氯離 子含量測試報告、臺灣檢驗科技股份有限公司材料及工程實 驗室試驗報告各1 份在卷可稽（本院卷27頁至30頁），而被 告雖抗辯第三人蔡志平再次出售系爭房地時有另一份檢測報 告（下稱第二次檢測），該報告載明未超過標準值云云。然 查：系爭房屋於第一次檢測係以被告售予原告之系爭房屋現 狀加以檢測，此與第二次檢測時，系爭房屋已經蔡志平向原 告買受後重新裝潢之現況不同，此經證人汪瑞霞證稱：蔡志 平買房子後，將系爭房屋之格局全部打掉，也把陽台外推恢 復，房子空了4 、5 個月後，才開始檢測等語綦詳（本院卷 第128 頁），顯見系爭房屋之現況在第二次檢測前，已遭蔡 志平變更，與第一次檢測時系爭房屋之狀況不同，因而系爭 房屋歷經時間的遞嬗、格局之改變，自難以第二次檢測報告 作為被告出售系爭房地予原告時系爭房屋氯離子含量之依據 。
⑵進者，證人汪瑞霞亦證稱：伊從事仲介18年，有很多檢測單 位不具有公信力，SGS 是經政府認可推薦的廠商，而第二次 檢測不是伊經手的，氯離子檢測項目根據內政部的要求，必 須檢測樑、柱三點，以這三點為報告基準採樣的認定。伊不 清楚第二次檢測報告為何只有兩點，且向蔡志平購買系爭房 屋之買方，他們本來希望屋主另找SGS 檢測，若屋主不同意 ，就要以1,650 萬元的價錢出售，因蔡志平不同意再找SGS 檢測，所以最後以1,650 萬元出售等語（本院卷第128 頁背 面、129 頁），可見第二次檢測與第一次檢測之方式及採樣 均不同，且原告就系爭房屋之檢測係透過臺灣省土木技師公 會、臺灣檢驗科技股份有限公司材料及工程實驗室，進行採 樣檢測，兩家公司檢測之結論大致均相同，認定系爭房屋氯
離子含量有超過0.6kg/m3之情形，則原告主張系爭房屋有氯 離子含量超過0.6kg/m3之情形，應為可採。 ⒊況按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易 觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品 質而不具備者，即為物有瑕疵，最高法院73年台上字第1173 號判例可資參照。又依一般社會觀念，購屋者購買房屋時， 無不期望所購買之房屋堅固耐用而能提供基本程度之安全， 因此，交易標的是否為海砂屋，係購屋者決定購買與否及交 易價格之重要考量事項，倘建築物混凝土氯離子含量超過標 準值，甚至出現水泥塊龜裂剝落、鋼筋外露鏽蝕等情形，顯 已對房屋建築結構及安全性造成影響，而有減少一般建築物 所應具有之通常效用之瑕疵存在。次按民法第354 條第1 項 本文規定：「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵 ，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵」， 是以，買賣標的物於危險移轉時，即交付買受人占有之時點 ，存有物之瑕疵者，出賣人即應負瑕疵擔保責任，則認定有 無瑕疵之標準，自應以交付時之法令依據為準。是系爭房屋 雖為66年所建，惟原告與被告係於94年間簽訂系爭買賣契約 並辦理所有權移轉登記及交付，則建築物混凝土氯離子含量 標準自應依87年6 月25日修訂公布之CNS3090A2042預拌混凝 土國家標準（下稱預拌混凝土國家標準）認定。縱依證人汪 瑞霞所提蔡志平於98年9 月委請臺灣省土木技師公會所作之 測試報告，其氯離子含量亦高達0.559kg/m3，已超過系爭房 屋交付時之國家標準值0.3kg/m3，是系爭房屋確存有混凝土 氯離子含量過高而不符預拌混凝土國家標準之瑕疵存在。 ㈢原告以系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，依據民法第360 條、第227條規定請求被告賠償⑴因簽訂系爭買賣契約所支 出之仲介服務費10萬元、契稅1萬7,400元、過戶登記費用5 萬608 元。⑵因購買系爭房地，支出之房屋貸款利息59萬1, 048 元。⑶轉售價差308 萬5,520 元，有無理由？ ⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第22 7 條定有明文。衡諸現代交易實情，除無替代性之獨特物品 外，買受人於契約成立前，常係就同種類之物品中基於特定 標的物之品質與其期待相符之認知，而選擇某特定物進行買 賣。於此情形，所謂種類物買賣與特定物買賣之差別，事實 上僅係其特定之時點係在訂約之前或之後有異而已，而買受 人對於出賣人恆期待其給付符合所支付對價之標的物品質，
並無差異。且買賣標的物原來均處於出賣人控制之下，出賣 人對於標的物品質之認識可能性，遠高於買受人，而對於買 受人對於標的物品質之期待，通常亦屬出賣人於交易進行中 所得認知。因此，如認為出賣人將品質不符買受人期待之買 賣標的物交付，僅因為特定物之買賣，即認其已依約履行給 付義務，縱使出賣人確有可歸責之事由，亦無債務不履行之 適用，顯與社會衡平觀念有違。因此，不論是否為特定物之 買賣，交付符合買受人支付對價所期待品質之標的物，均應 認係出賣人之契約義務。則在特定物買賣，其標的物之瑕疵 縱係契約成立前即已發生，而出賣人於締約時，因故意或過 失未告知該瑕疵於買受人，致買受人不知有瑕疵仍為購買者 ，即應認出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，而應負不 完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112 號判決意旨參照）。再按關於給付不完全之點，固應由債權 人負舉證責任，惟不完全給付，非有可歸責於債務人之事由 ，則為債務人免責要件，故債務人以不完全給付係因非可歸 責於己之事由所致為抗辯，即應由債務人證明之。系爭房屋 有氯離子含量過高之瑕疵，已如前述，而被告於締約時，並 未告知該瑕疵於原告，原告不知有瑕疵仍為購買系爭房屋， 則被告所為給付之內容即不符合債務本旨。雖被告於出售系 爭房屋予原告時，有提出其委託中信房屋代為出售所填寫之 房地產標的現況說明書，於其第10項中勾選未做過海砂屋檢 測（本院卷第22頁），然上開系爭房屋現況說明書充其量只 能證明被告並未作海砂屋檢測之事實，惟本件被告於出售系 爭房屋前已委請裝潢公司將舊有裝潢拆除，此業經證人汪瑞 霞到庭證述無訛（本院卷第129 頁背面），則被告於出售系 爭房屋予原告前，應可知悉拆除後牆面、天花板之狀況有無 氯離子含量過高之跡象，焉得僅以有於房屋現況說明書記載 「未作海砂屋檢測」，即將系爭房屋是否有氯離子過高之風 險轉嫁至原告身上？況系爭房屋是否有氯離子含量過高之情 事，乃交易上之重要事項，出賣人應有注意之義務，被告既 未能提出其他證據證明其有何不可歸責之情事，則原告依據 民法第227 條規定，請求被告負不完全給付之損害賠償責任 ，自屬有據。
⒉按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並 二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害 賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請 求權存在（最高法院48年台上字第481 號判例意旨參照）。 至於相當因果關係之認定，應以行為人之行為所造成之客觀 存在事實為觀察之基礎，倘就該客觀存在之事實，依吾人智
識經驗判斷，通常均有發生同樣損害結果之可能者，始得謂 行為人之行為與被害人所受損害間，具有相當因果關係。苟 無此一行為，固不能發生此項損害；倘有此一行為，通常亦 不致發生此種損害時，自無因果關係存在。以下就原告請求 之損害，析述如下：
⑴原告主張因簽訂系爭買賣契約所支出之仲介服務費10萬元、 契稅1萬7,400元、過戶登記費用5萬608元，此係原告購買系 爭房地所支出之成本，且係依法令、契約或交易慣例應由原 告支出之費用。縱系爭房屋無氯離子含量過高之瑕疵，原告 仍應支付，且其不購買系爭房地，另行購買其他房地時，仍 須支出，是此部分費用之支出難認與氯離子含量過高之瑕疵 間有相當因果關係，是原告請求被告賠償此部分之費用，尚 非可採。
⑵原告主張因購買系爭房地，支出之房屋貸款利息59 萬1,048 元，此係原告自行決定向銀行辦理貸款所應支付之利息，與 系爭房屋之瑕疵無關，蓋購屋時若無足夠現金，必需向銀行 貸款，則繳納貸款利息亦為購屋必要之成本支出，並非因系 爭房屋之瑕疵所受之損害，故原告此部分之主張，亦不可採 。
⑶原告主張轉售價差308 萬5,520 元部分： 經查，原告將系爭房地出售予蔡志平，買賣價金為1,170 萬 元，此為雙方不爭執，而兩造就系爭房地之買賣價金為1,45 0 萬元，業經認定如上，再據證人汪瑞霞到庭證稱：伊有告 知原告，有客人想要購買系爭房地，但出價1,000 萬元左右 ，原告認為怎麼會出這麼少的錢，覺得很奇怪就來問伊，伊 就幫他找SGS 作氯離子含量檢測，結果高於國家標準值，原 告有跟伊提她想要賣掉，伊就告訴原告想要賣的話要詳細告 知系爭房屋有氯離子過高之瑕疵，但價格一定會被壓低，所 以原告在委託銷售中有註明，且怕以後又有爭議，最後才以 1,170 萬元出售等語（本院卷第127 頁背面），足見原告主 張因系爭房屋存有氯離子過高之瑕疵，導致原告轉賣系爭房 屋時，必須壓低售價，才能順利售出，尚非無稽。則原告主 張因系爭房屋有氯離子過高之瑕疵，造成日後售價低廉，而 產生交易性貶值，使得系爭房地市場行情下跌，所受之損失 為原告買進系爭房地與賣出系爭房地之差價，應屬有據，至 被告抗辯係原告刻意壓低價錢急於出售，與系爭房屋氯離子 過高之瑕疵無關云云，則屬無據，為不可採。是以原告買入 系爭房地之價金1,450 萬元減去其出售系爭房地之價金1,17 0 萬元計算，原告受有280 萬元交易價格之損害。至原告雖 主張其為使該次轉售交易能順利完成，不得已由伊單方負擔
移轉之土地增值稅16萬8,520 元、房屋仲介費用11萬7,000 元，亦為其所受之損害云云，然土地增值稅依法令本應由賣 方支付，仲介費用則係原告依仲介契約應給付與仲介公司之 報酬，無論系爭房地有無氯離子含量過高之瑕疵，原告若欲 轉售其所購入之房地，均應支出，是難認此部分費用與系爭 房屋氯離子含量過高瑕疵間有相當因果關係存在，故原告此 部分之請求，為無理由，不應准許。
⑷再民法第216 條之1 固規定「基於同一原因事實受有損害並 受有利益者，其請求之賠償金額，應扣除所受之利益。」， 惟本件原告受有損害，係因系爭房屋存有氯離子含量過高之 重大瑕疵而受有交易價格之損害，原告對於系爭房屋得以使 用、收益，則係基於所有權人之身分，是原告所受損害與其 對系爭房屋得以使用、收益，並非基於同一原因事實，故被 告抗辯原告受有230 萬元之利益，應依照民法第216 條之1 規定損益相抵之云云，實屬無稽。
⒊綜上，原告得依民法第227 條規定，請求被告賠償280 萬元 。至於原告另行主張依民法360 條或第359 條規定請求損害 賠償或減少價金，因原告已表明由本院就上開請求權基礎擇 一審酌之，本院既已就不完全給付之法律關係予以審酌，自 無庸審酌其他請求權基礎，併此敘明。
㈣原告以系爭房屋有漏水之瑕疵，依據民法第360條、第227條 規定請求被告賠償96年7月至8月間之漏水修復費用3萬6,500 元，有無理由？
⒈原告主張系爭房屋存有漏水瑕疵之事實，為被告所否認，辯 稱：系爭房屋交付原告時，並無漏水的情形，至於交屋後原 告裝修完成時，發生其他地點漏水之情形，並非系爭房屋原 有之漏水瑕疵等語資為抗辯。經查：據證人汪瑞霞到庭證稱 ：系爭房屋在前手賣給被告時，便有發生陽台外推處漏水之 情形，其在斡旋時有告知原告，不過交屋時此處不曾再漏水 ，已經修好了。但後來系爭房屋又發生新的漏水，在主臥室 的結構牆，有三處嚴重的漏水，房子剛裝潢好交屋不到30天 發現的，但伊與原告修了一年半都修不好，之後有一家廠商 幫忙處理，但也沒有全部修好，只是部分控制住，修繕的費 用都是原告代墊，修繕漏水的費用應該是8,000 元等語（本 院卷第128 頁、第128 頁背面、第13 0 頁 背面），顯見系 爭房屋在交屋時陽台外推部分已無漏水之情形，而於裝潢完 成後不到30天則發現主臥室之結構牆有新的漏水情形。而由 兩造所簽訂之借屋裝修同意書觀之（本院卷第24頁），「一 、乙方（即被告）同意於94年8 月22日起，先借鎖匙予甲方 （即原告）裝潢此房屋，但未付清尾款不得搬入居住使用。
…三、以94年8 月22日之房屋現況雙方點交完成。」，再據 證人汪瑞霞證稱：因為是94年8 月17日簽約，被告已經找好 裝潢公司，需要跟裝潢公司結清拆除費用，94年8 月22日要 借屋裝修，是借屋的人的責任，所以視同94年8 月22日交屋 。後來的裝潢又拖了3 、4 個月，與裝潢好後的交屋時間差 不多。…原告所提出之估價單影本雖記載「建築物陽台結構 接縫不良、防水施工不良防水失效」，然不是指最原始的陽 台漏水的問題，是指7 樓頂樓加蓋（8 樓）部分的陽台及露 台。修是從上面修，所以是指7 樓的屋頂，因為8 樓有加蓋 ，所以算是8 樓的陽台及露台。因為工人是伊找的，所以伊 記的很清楚等語（本院卷第130 頁及其背面），顯見兩造係 約定以94年8 月22日之房屋現況為點交，後來裝潢3 、4 個 月，裝潢完成後於30日內發現前開主臥室結構牆之漏水，依 此推算，前開主臥室結構牆漏水最早亦係94年12月間發現， 與兩造約定之點交時間差距長達4 個月左右，且原告所支出 之漏水修繕費並非用於修繕原來陽台外推處之漏水，該處之 漏水已經修好。
⒉按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受 負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第373 條定有明 文。本件兩造係約定以94年8 月22日之房屋現況為點交，則